Köpa in sig i sambos bostadsrätt men undvika reavinstskatt

2010-04-29 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej, Jag ska köpa in mig i min sambos lägenhet. Då lägenheten är obelånad och stigit väsentligt i värde sedan min sambo köpte det, undrar vi hur vi ska göra för att om möjligt slippa reavinstskatt? Gåva? Högre andel än det köpeskillingen egentligen borde ge?
Carl-Henrik Brännberg |Hej! Om din sambo ska överlåta hälften av bostadsrätten till dig (utgår från att du ska köpa in dig till hälften) och samtidigt vill undvika att betala reavinstskatt på den värdestegring som skett, måste överlåtelsen ske som gåva. För att helt undvika skatt är det viktigt att komma ihåg att överlåtelsen måste ske helt utan vederlag, och inte mot tex. en mindre ”symbolisk” summa. Vid överlåtelse av t.ex. bostadsrätter (saker som inte är fastigheter) till ett pris över 0 kr men under marknadsvärdet, delar man nämligen upp överlåtelsen i en köpedel (vederlagets del av marknadsvärdet) respektive en gåvodel (resten). Din sambo får sedan vid vinstberäkningen bara räkna av en lika stor +andel+ av anskaffningsbeloppet som köpedelen motsvarar av lägenhetens marknadsvärde. Denna princip kallas delningsprincipen och har tillkommit genom Regeringsrättens rättspraxis. Låt mig ta ett exempel för att förtydliga: - Din sambo köpte lägenheten 2005 för 200.000 kr, med marknadsvärdet 1000.000 kr idag. - Du ska nu köpa in dig i halva lägenheten, dvs egendom till ett marknadsvärde på 500.000 kr. - Skulle din sambo överlåta lägenheten för marknadsvärdet ses hela överlåtelsen som ett köp och hon gör en vinst på 500.000 – 100.000 (100.000 kr = så mycket av hennes anskaffningsvärde som belöper på ”din halva”) = 400.000 kr som ska reavinstbeskattas. - Skulle hon istället bara vilja ta samma belopp som hon betalade för ”din halva” 2005, dvs 100.000 kr (som motsvarar 20% av dagens marknadsvärde) ses enligt delningsprincipen endast 20% av överlåtelsen som ett köp och resterande 80% ses som gåva. Därför får hon i så fall bara dra av 20% av sitt anskaffningsvärde vid vinstberäkningen ? 100.000 – (20%*100.000) = 80.000 kr som ska reavinstbeskattas. Således blir de 100.000 kr som du ger i ersättning väldigt hårt beskattade. Delningsprincipen leder alltså till att en stor del av den ersättning som ges drabbas av reavinstskatt eftersom man inte får räkna av hela sitt anskaffningsvärde (den del som din sambo i exemplet inte fick avräkna går istället vidare och läggs till ditt anskaffningsvärde ? De 80% av din sambos anskaffningsvärde på 100.000 kr, dvs 80.000 kr, läggs till dina betalda 100.000 kr vilket ger dig ett sammanlagt anskaffningsvärde på 180.000 kr, således en bra affär för din del, men desto sämre för din sambo). Sammanfattningsvis bör därigenom överlåtelsen, om din sambo vill undvika reavinstskatt, ske helt vederlagsfritt. Vänliga Hälsningar

Är gåva till fastighetssäljare del köpeskilling?

2010-03-27 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Jag och mina två syskon övertog vår mors fastighet för ett år sedan. Vi betalade mamma en ersättning motsvarande taxingsvärdet. Nu har vi sålt fastigheten och gjort en bra affär med en betydande vinst efter skatt. Efter reavinstskatt återstår ca 2 Miljoner kr. Vi vill att mamma ska få ta del av vinsten men har hört att det kan ses som förtäckt köpeskilling av skattemyndigheten. Vi vill inte begå några oegentligheter och undrar därför vad som gäller och hur vi ska förfara för att ge mamma en summa motsvarande ca 500 000 kronor.
|Hej! För att undvika förvirring vill jag inledningsvis uppmärksamma att begreppet realisationsvinst byttes ut mot kapitalvinst i samband med inkomstskattelagens (IL) tillkomst 1999. När reavinst avses kommer jag använda mig av ordet kapitalvinst. En kapitalvinst är en vinst vid avyttring av en tillgång. Bestämmelserna om kapitalvinster finns inkomstskattelagen. *En kapitalvinst ska beskattas det beskattningsår då tillgången avyttras*. Att en viss del av köpeskillingen erläggs under ett senare beskattningsår spelar ingen roll. Utgångspunkten blir därför att om de efterföljande 500 000 kronorna, som ni vill betala till er mor, är en del av köpeskillingen ska de påverka kapitalvinstens storlek. Om de inte är en del av köpeskillingen görs en särskild prövning av vad det är för typ av transaktion. Frågan om en viss summa pengar är en del av köpeskillingen eller ej besvaras i civilrätten. Skatterätten är inte fristående från civilrätten utan är beroende av den. Det här kallas att *civilrätten är normerande för skatterätten.* Fastighetsrätten är den del av civilrätten som behandlar bl a fastighetsöverlåtelse. Regleringen har gjorts i jordabalken. I 4 kap. 1 § 2 st jordabalken (som du kan läsa här: https://lagen.nu/1970:994#K4P1S2 ) anges att *den köpeskilling som gäller mellan er och er mor, för fastighetsöverlåtelsen, är den som anges i köpehandlingen.* Eftersom civilrätten är normerande för skatterätten är det den köpeskillingen som ska ligga till grund för den skatterättsliga kapitalvinstberäkningen. Med andra ord: om ni är förpliktigade enligt köpehandlingen för fastighetsöverlåtelsen att betala dessa 500 000 kronor till er mor är det en del av köpeskillingen (och ska påverka kapitalvinstens storlek). Om så inte är fallet görs, som ovan nämnt, *en särskild bedömning av vad det är fråga om för rättshandling.* Av din fråga tycks det vara en gåva. Sedan ett par år tillbaka är arvs- och gåvoskatten avskaffad, varför betalningen inte kommer utlösa någon beskattning. Inkomstskattelagen finner du här: https://lagen.nu/1999:1229 . Se särskilt (kap:§) 8:2, 9:2, 41:1-2, 42:1, 44:13, 26, 28. Med vänliga hälsningar

Försäljning under taxeringsvärde

2010-02-02 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej! Har tänkt upprätta ett gåvobrev. Det är så att vi är tre syskon som har fått en fritidsfastighet av vår mor och far och vi äger således 1/3 var. Fastigheten har ett taxeringsvärde på 1.125.000 kr. Nu vill mina två syskon sälja sin andelar till mig för 300.000 kr/andel, således under taxeringsvärdet. När jag började titta närmare på detta så fick jag klart för mig att om det sker en försäljning under taxeringsvärdet så bedömer skattemyndigheten detta som en gåva vilket innebär att mina syskon inte får någon reavinst och jag får inte något ingångsvärde (inköpsvärde) på fastigheten som jag kan utnyttja den dag jag vill sälja fastigheten. Mina syskon gör således en vinst medan jag gör en latent förlust. Därför tänker jag nu föreslå mina syskon att vi upprättar ett gåvobrev och så betalar jag mina syskon 234 000 kr var vilket är det belopp som de skulle fått ut om de skulle ha skattat för försäljningsbeloppet om 300.000 kr (300.000 kr x 22 % i skatt = 66.000 kr. 300.000 kr - 66.000 kr = 234.000 kr). Anser ni att det här resonemanget stämmer för jag vill inte på något vis lura mina syskon. Vi har ett mycket gott förhållande och de litar helt och fullt på mig. Stämmer det här resonemanget eller ska vi göra på annat sätt ex använda oss av ett köp men det måste väl bli ofördelaktigt. Med vänliga hälsningar
Andreas Vinqvist |Hej, Precis som du skriver utlöser en försäljning under taxeringsvärdet ingen kapitalvinstbeskattning. Däremot kommer du att överta dina syskons anskaffningsutgifter enligt kontinuitetsprincipen. Denna innebär att den nya ägaren, vid en senare kapitalvinstberäkning, använder sig av givarens eller arvlåtarens anskaffningsutgift; förvärvaren inträder så att säga i den tidigare ägarens skattemässiga situation. Då ni syskon fått fastigheten i gåva av era föräldrar betyder det att vid en senare försäljning får du utnyttja dina föräldrars anskaffningsutgift vid en eventuell kapitalvinstberäkning. Detta betyder vidare att dina beräkningar inte stämmer, då dina syskon vid en försäljning över taxeringsvärdet kommer få räkna av 1/3 av era föräldrars omkostnadsbelopp vid deras kapitalvinstberäkning. Då du får köpa fritidsfastigheten under taxeringsvärdet och förmodligen även under försäljningsvärde, anser jag att det inte finns behov att räkna av den skatt som dina syskon skulle fått betala vid en försäljning över taxeringsvärdet. Den stora vinnaren på försäljningen under taxerings- och försäljningsvärde blir förmodligen du ändå. Vänligen,

Kapitalvinstbeskattning av fastighet vid överlåtelse genom gåva

2010-01-20 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej. Jag är en av tre sysskon och vi har vår far i livet. Men han är 85 år gammal och svårt dement och bor därför på ett hem. Far äger fortfarande huset där han och min nu bortgångna mor bodde. Min ena syster är nu bosatt i fars hus och hon önskar bo kvar där. Frågan är hur gör vi för att minimera reavinst skatt osv. Vår tanke är att far skänker huset till min syster som sedan får ”lösa ut” oss med skillnaden mellan huset värde idag minus befintligt lån delat på tre. Marknadsvärde på huset ca 1.300 000 kr minus lån 700 000 kr = 600 000 kr / 3 = 200 000 kr / pers. Hur genomför vi detta på bästa sätt utan att drabbas av reavinst skatt (huset köptes för ca 15 år sedan för 600 000 kr) och att hon som bor kvar inte drabbas av stora kostnader? Hoppas ni har någon idé om detta. Tack på förhand.
Jennie Svensson |Hej Bo, Jag förstår din fråga som att ni vill minimera reavinsten för ögonblicket och jag kommer svara utifrån skattelagstiftningen. Det är många regler som aktualiseras i framtiden genom arvsskiftet, t.ex. förskott på arv, men då ni ej frågar om detta så begränsar jag svaret till att behandla kapitalvinsten. Det ni kan göra är att, precis som du skriver, låta er far ge fastigheten i gåva till din ena syster. Det som kommer ske då är att din syster försätts i samma skattemässiga situation som er far. Detta betyder att hennes anskaffningsvärde för fastigheten automatiskt blir detsamma som er fars, det vill säga 600 000k kr, se 44:21 Inkomstskattelagen (https://lagen.nu/1999:1229#K44). Din syster kommer således ej beskattas för någon kapitalvinst vid överlåtelsetidpunkten (om överlåtes genom gåva) utan först vid en framtida försäljning. Ni kan själva bestämma om "utlösensumman". Det du och din andra syster får ska ni ta upp som intäkt i inkomstslaget kapital, se 42:1 Inkomstskattelagen (https://lagen.nu/1999:1229#K42). Hoppas jag förstod din fråga korrekt och att svaret hjälper er. Lycka till!

Vad är definitionen på en fastighets skatterättsliga anskaffningsvärde?

2010-04-09 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Vad är definitionen på en fastighets skatterättsliga anskaffningsvärde?
Carl-Henrik Brännberg |Hej! En fastighets skatterättsliga anskaffningsvärde är i regel helt enkelt det värde som fastigheten förvärvats för (inklusive t.ex. stämpelskatt och andra utgifter för genomförandet av förvärvet). Dock finns det vissa specialfall när avvikelser från detta gäller. Har du exempelvis fått fastigheten i gåva gäller istället att du så att säga ”inträder” i givarens skattemässiga situation, och därigenom tar över dennes tidigare anskaffningsvärde (enligt 44 kap. 21 § Inkomstskattelagen, se https://lagen.nu/1999:1229#K44P21S1). Detta gäller också om du har köpt en fastighet för ett lägre belopp än dess taxeringsvärde, eftersom hela transaktionen då betraktas som en gåva skattemässigt (denna regel kallas huvudsaklighetsprincipen och har tillkommit genom Regeringsrättens rättspraxis). För att klargöra ska jag visa ett enkelt exempel: - Ägare 1 har köpt en fastighet för 100.000 kr år 1990 - År 2010 är fastighetens taxeringsvärde 750.000 kr och fastighetens marknadsvärde ca 1000.000 kr. - Ägare 1 säljer sedan fastigheten till Ägare 2 för 700.000 kr (detta låga pris eftersom de t.ex. är släkt eller goda vänner). - Ägare 2:s skattemässiga anskaffningsvärde blir i detta fall inte 700.000 kr som han faktiskt har betalt, utan istället ses hela affären ur skattesynpunkt som en gåva från ägare 1 till ägare 2, varför ägare 2:s skattemässiga anskaffningsvärde blir 100.000 kr (och således väldigt ofördelaktigt vid en eventuell senare försäljning eftersom den beskattningspliktiga kapitalvinsten då blir stor). Ytterligare ett undantag gäller för fastigheter som är förvärvade före 1952. Enligt 45 kap. 28 § Inkomstskattelagen (se https://lagen.nu/1999:1229#K45P28S1) får man antingen använda det verkliga anskaffningsvärdet, eller istället välja att som anskaffningsutgift ta 150 % av fastighetens taxeringsvärde år 1952. När man sedan vid en försäljning ska beräkna den skattepliktiga kapitalvinsten lägger man ihop sin anskaffningsutgift med ökade utgifter för förbättring av fastigheten (här ingår utgifter för ny-, till- och ombyggnad liksom reparationer som gör att fastigheten kommer i ett bättre skick än när man förvärvade den). Detta belopp kallas omkostnadsbelopp och är vad man drar av från försäljningsinkomsten för att få sin kapitalvinst (detta framgår av 44 kap 13-14 §§ Inkomstskattelagen, se https://lagen.nu/1999:1229#K44P13S1). Vänliga Hälsningar

Skatteplikt vid gåva eller försäljning av bostadsrättslägenhet

2010-02-22 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Min mamma köpte en lägenhet åt mig och min syster som min syster har bott i. Nu skall min syster köpa ut mig och jag undrar vad som gäller med reavinsskatt/gåvoskatt?
Bo Olsson |Hej! Eftersom din mamma köpt lägenheten till dig och din syster antar jag att det rör sig om en bostadsrättslägenhet. Om överlåtelsen sker till- eller över marknadsvärdet så rör det sig om en ren försäljning och denna ska då kapitalvinstbeskattas. Om en försäljning av en bostadsrätt sker till ett värde som understiger marknadsvärdet kommer en del räknas som försäljning och en del räknas som gåva, detta är den s.k. delningsprincipen. Detta innebär exempelvis om marknadsvärdet på hela fastigheten är 2 000 000 kr är marknadsvärdet på din halva 1 000 000 kr. Antag då att din syster köper ut dig för 500 000 kr. I det fallet räknas hälften som försäljning och hälften som gåva eftersom ersättningen motsvarar halva marknadsvärdet på din del av fastigheten. Idag finns det inte någon gåvoskatt så din syster behöver inte skatta för denna del. Däremot är du skattepliktig för den delen som anses som försäljning. Det går inte heller att du ger din del av fastigheten till din syster och att hon i gengäld ger dig en gåva i pengar. Det finns då en stor risk att Skatteverket vid en granskning inte skulle godta att det rör sig om en gåva. Detta skulle då behandlas som en skattepliktig försäljning av fastigheten som jag redogjort för ovan. Vänligen

Skattekonsekvenser vid överlåtelse av fastighet

2010-01-21 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej! Vi är tre syskon som ärvt en fritidsfastighet av våra föräldrar som nu är bortgångna. Vi äger en tredjedel var i fastigheten. Jag skall nu köpa ut mina två syskon och vi är överens om ett försäljningsvärde under taxeringsvärdet, men hur ser skattemyndigheten på detta. Är det möjligt att sälja under taxeringsvärdet? Vilket ingångsvärde (inköpsvärde ) skall mina syskon använda sig av när de deklarerar fastighetsförsäljningen nästa år. Är det mina föräldrars inköpspris 1960 och använder man sig då av en tredjedel var, vilket innebär att en tredjedel av värdet ligger kvar som jag kan utnyttja den dagen jag säljer. Hur ser man på detta? Är det något annat man behöver tänka på?
Maria Holme |Hej, Till att börja med anses du och dina syskon ha förvärvat fastigheten till det pris som dina föräldrar köpte fastigheten för. Det är detta inköpspris som ska ligga till grund för en kapitalvinstberäkning enligt 44 kap. 21 § Inkomstskattelagen (IL), se https://lagen.nu/1999:1229. Även andra kostnader som ingår i omkostnadsbeloppet ”övertas” av arvlåtaren, alltså avdragsgilla förbättringsutgifter enligt 44 kap. 12-13 §§ samt 45 kap. 11-12 §§ IL, se https://lagen.nu/1999:1229. Vid överlåtelse av fastigheter tillämpas den så kallade huvudsaklighetsprincipen. Om fastighet säljs till ett pris som understiger taxeringsvärdet anses detta vara en gåva. De skattemässiga effekterna blir alltså desamma som om fastigheten skänks bort. Detta innebär att om dina syskon säljer fastigheten till dig för ett pris som understiger taxeringsvärdet anses hela överlåtelsen vara en gåva. Detta leder till att du som mottagare inträder i givarnas skattemässiga situation, precis som vid arvet, enligt 44 kap. 21 § IL, se https://lagen.nu/1999:1229. Vid överlåtelse som klassificeras som gåva uppkommer ingen skattepliktig vinst för givarna. För dig som mottagare är den enda innebörden att du som sagt inträder i givarnas skattemässiga situation vilket alltså kommer påverka kapitalvinstberäkningen vid en eventuell framtida försäljning. I ditt fall kommer omkostnadsbeloppet som ska ligga till grund för kapitalvinstberäkningen utgöras av dina föräldrars anskaffningsvärde samt avdragsgilla förbättringsutgifter. Med vänliga hälsningar

Skatt vid arvsskifte

2010-01-18 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej! Min bror och jag måste göra ett arvsskifte nu och han vill köpa ut mig när det gäller huset (med lån) vi ärvde. Hur fungerar detta? Få jag de pengarna direkt i handen och slipper betala massa avgifter o skatter lr kommer det massa sånt ändå eller sen nästa år för min del? vi har haft varsin mäklare som gjort en värdering också på huset för att de ska bli rätt ekonomiskt.
Andreas Vinqvist |Hej, Ett arvskifte är ingen avyttring och någon kapitalvinstbeskattning äger således ej rum. Att din bror ”köper” ut dig från det ärvda huset är bara ett sätt för er att fördela egendomen mellan er och utlöser ingen beskattning vare sig för dig eller din bror. Du kommer således få pengarna direkt och behöver inte betala någon skatt för dessa. Vänligen,