Kapitalvinstbeskattning vid avyttring av bostadsrättslägenhet

Question

Min mamma äger ensam en bostadsrättslägenhet. Den köptes för 11000:- 1966 och idag är marknadsvärdet ca 1000000:-. Jag, hennes dotter, är ensam arvtagare och vi undrar hur mycket skatt som ska betalas om lägenheten säljs för 1000000:-. Hur kan vi göra så att det blir mest fördelaktigt ekonomiskt för mig? Jag bor själv i en bostadsrättslägenhet och har inte tänkt flytta till min mammas lägenhet när hon inte längre bor i den. Ska hon överlåta den på mig eller ska det bli "vanligt arv"? Tacksam för snabbt svar.

Answer 1

Hej,

Jag uppfattar din fråga som att du dels undrar hur mycket skatt som kommer utgå vid försäljning av bostadsrättslägenheten, och att du vidare är osäker på om en gåva under din mors livstid innebär en fördelaktigare beskattning än om lägenheten skulle gå i arv till dig.

Gåva eller arv ur skattemässig synvinkel?

Generellt gäller för privatbostadsrätter och andra kapitaltillgångar att beskattningen ska ske när tillgången avyttras (42 kap. 2 § Inkomstskattelagen (IL)). Med avyttring så menar man försäljning, byte eller liknande överlåtelser där en ersättning erläggs för förvärvet (44 kap. 3 § IL). Detta innebär att oavsett om du erhåller lägenheten genom gåva eller arv så kommer du inte beskattas för vinsten vid tidpunkten då du erhåller lägenheten.

Vad händer då vid arv eller gåva? Enligt 44 kap. 21 § IL kommer du, oavsett om du erhåller lägenheten genom gåva eller arv, att hamna i sin mors skattemässiga situation när lägenheten förs över till dig.

Vad innebär det att du hamnar i din mors skattemässiga situation?

När du väl säljer lägenheten som du erhållit från din mor kommer ersättningen - efter vissa avdrag - att beskattas med en statlig inkomstskatt (30 %) av kapital enligt 65 kap. 7 § IL. Det är rörande frågan om vilka avdrag du får göra som ovanstående regler blir aktuella. Att du hamnar i din mors skatterättsliga situation när du erhåller fastigheten genom gåva eller arv innebär nämligen att du får göra de avdrag som hon hade kunnat göra ifall hon hade, istället för att överlåta genom arv eller gåva, försålt lägenheten. Sålunda får du, förutom att göra de avdrag för förbättrande åtgärder etc. som du bekostat, även göra avdrag för din mors anskaffningsutgift samt även förbättrande åtgärder som din mor företagit på lägenheten.

Hur ska då beskattningen beräknas?

Enligt 42 kap. 1 § IL skall kapitalvinster för bl. privatbostadsrätter tas upp till beskattning. Definitionen av vad som är en kapitalvinst anges i 44 kap. 13 § IL där det står stadgar att kapitalvinsten är:

(Ersättningen vid avyttringen minskad med utgifterna för avyttringen, t.ex. mäklarkostnader etc.) - (omkostnadsbeloppet).

I 44 kap. 14 § IL anges att omkostnadsbeloppet utgörs dels av anskaffningsutgiften när lägenheten förvärvades och dels utgifterna för förbättrande reparationer. Här räknas alltså din moders anskaffningsutgift som din anskaffningsutgift när du säljer lägenheten. Emellertid kan anskaffningsutgiften komma att beräknas annorlunda eftersom din mor köpte lägenheten före 1974. Enligt 46 kap. 14 § IL skall då anskaffningsutgiften räknas till 150 % av den andel av föreningens totala förmögenhet som lägenheten representerade år 1974. Om denna anskaffningsutgift är högre än den verkliga anskaffningsutgiften din mor hade kommer den räknas som anskaffningsutgift. I annat fall kan du välja att den verkliga anskaffningsutgiften skall räknas istället.

Vidare får du också göra avdrag för förbättringsåtgärder som både du och din mor företagit för lägenheten (med vissa undantag).

Hur mycket kommer du behöva betala i skatt?

Innan du läser min uträkning vill jag poängtera att den enbart baseras på de uppgifter som står i din fråga. Det finns många omständigheter som kan påverka beräkningen, t.ex. till vilket belopp som ska räknas som anskaffningsutgift. Vidare vet jag inte hur stor den direkta utgiften för själva försäljningen kommer uppgå till. Men följande beräkning skulle kunna vara aktuell:

Ersättningen = 1.000.000 kr.
- Omkostnadsbeloppet = 11.000 kr.
Kapitalvinst = 989.000 kr.

• På kapitalvinsten skall enbart 22/30-delar tas upp till beskattning enligt 46 kap. 18 § IL = ca. 725.266 kr.
• Skatten kommer sålunda utgöra 30 % av ovanstående belopp = 217.580 kr.

Som sagt finns det många faktorer som kan påverka ovanstående beräkning men jag hoppas ändå att den ger dig en grundläggande insikt om vilka omständigheter som påverkar beskattningen samt omfattningen av den svenska kapitalvinstbeskattningen; har ni ytterligare funderingar är ni alltid välkommen att ställa en ny fråga!

Med vänlig hälsning,