Deklaration vid kapitalvinstskatt för dödsbo och arvtagare

2018-04-30 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |EFTER FÖRSÄLJNING AV DÖDSBO 2017 SKA VI NU DEKLARERA DETTA. nÄR SKKA JAG SJÄLV SOM ARVTAGARE DEKLARERA FÖR EV. VINST?MED VÄNLIH HÄLSNING
Lovisa Lundqvist |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag tolkar din fråga som att det i dödsboet funnits en privatbostadsfastighet som sålts. Och att du är en dödsbodelägare (efterlevande make/maka, sambo, legala arvingar, universella testamentstagare) som undrar hur du ska deklarera för dig själv som privatperson. Jag kommer svara på frågan utifrån denna tolkning. Har jag missbedömt din fråga är du välkommen att återkomma med mer information så vi kan ge dig rätt svar!Svaret blir beroende av huruvida arvskifte (fördelning av tillgångar efter bodelningen) skett eller inte.Om bostaden sålts före arvskifteDödsboet ska redovisa kapitalvinsten på fastigheten i dödsboets deklaration, inkomstdeklaration 1 lämnas för det år som dödsfallet inträffade. Säljer dödsboet fastigheten innan den har övergått till en arv- eller testaments­tagare ska dödsboet deklarera försäljningen året efter det kalenderår som kontraktet skrevs på.Om bostaden sålts efter arvskifteDödsbodelägarna redovisar enskilt kapitalvinsten på sin andel av fastighetsförsäljningen. Försäljningen deklareras året efter det kalenderår som ni och köparen skrev på köpekontraktet. Såldes fastigheten under 2017 ska försäljningen deklareras för senast 2 maj 2018. Hur kapitalvinst beräknas framgår av 44 kap., 45 kap. och 46 kap. Inkomstskattelagen. För inkomst av kapital gäller samma skatteregler för dödsbon som för privatpersoner. Kapitalvinsten för en privatbostadsfastighet ska alltså beräknas enligt följande:Försäljningspriset - utgifter för försäljningen - inköpspris och lagfartskostnader m.m. - förbättringsutgifter + återföring av uppskov = vinst/förlustMer information om t.ex. skatteregler för dödsbon samt relevanta blanketter finner du på Skatteverkets hemsida.Vänliga hälsningar,

Rätt skattesubjekt vid kapitalvinst

2018-04-26 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej Jag köpte en lägenhet till mig och min dotter för något år sedan. Eftersom det var tänkt att jag ganska snabbt skulle flytta ut och ihop med min nuvarande sambo så skrev vi ett avtal som gjorde min dotter till ägare för att hon skulle kunna bo kvar i lägenheten när jag flyttade. Riksbyggen krävde att hon stod som ägare. Lånet på lägenheten stod på mig och det var även jag som tog lån för renovering av lägenheten. Nu sålde vi lägenheten och både bostadslånet och lånet för renoveringen löstes med försäljningspengarna. Ingen vinst har gått till henne eftersom det är jag som har stått för allt - detta var vår överenskommelse. Nu studerar hon och har CSN och försäljningen kommer att deklareras av henne. Kan vi på något sätt visa att hon inte tagit dela av vinsten och det därför inte borde påverka hennes CSN?Med vänlig hälsning
Emmy Pettersson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din fråga handlar om vem som är rätt skattesubjekt, om det är den som står som ägare eller om det är den som tagit lånet och sedan faktiskt får vinsten. Precis som du skriver så kan det påverka din dotters CSN om hon ses som skattesubjektet. Jag har valt att dela upp svaret i en kort del och en lite längre resonerande del eftersom ni vill veta om det finns möjligheter att argumentera för att det är du som ska beskattas för vinsten istället. Det korta svaret är att det troligtvis är din dotter är som måste ta upp kapitalvinsten till beskattning. Det långa svaret är det saknas regler i Inkomstskattelag (1999:1229) som säger vem som är rätt skattesubjekt för kapitalvinsten som uppstår när en tillgång avyttras och det är någon annan som egentligen får tillgång till pengarna, så som i ert fall. Det har varit omdiskuterat om det alltid är den som säljer tillgången, eller om det kan vara någon annan som är rätt skattesubjekt. Även om det finns rättsfall som handlar om frågan, är det inte helt klarlagt exakt vad som avgör om du eller din dotter ska ses som skattesubjektet. I domen RÅ 1955 Fi 373 fastslogs att den som sålt en avverkningsrätt och låtit sina barn få en del av vinsten ändå beskattas för hela vinsten. Om vi tar resonemanget från det rättsfallet skulle det innebära att det är din dotter som ska beskattas, även om hon gav bort vinsten till dig direkt efter. Det här fallet handlade också om kapitalvinster, som ert fall. Det finns också rättsfall som handlar om förvärvsinkomster så som löner och dylikt, istället för kapitalvinster som ert fall handlar om. Ett av de mest kända fallen, RÅ 1962 ref. 42, kallas "Fader Gunnar" och säger att det är den som disponerat över inkomsten är den som ska beskattas för inkomsten. Det handlar alltså om vem som har disponerat över pengarna och spelade i fallet ingen roll om skattesubjektet valt att direkt ge bort pengarna. I ditt fall är det din dotter som disponerat över pengarna genom att ge dem till dig. Men som sagt - de här rättsfallet handlar om förvärvsinkomster medan ert handlar om kapitalvinst (som uppstår när man sålt en tillgång). Jag har inte kunnat hitta något stöd för att det påverkar att det var du som tagit lånet. Slutsatsen är alltså att det inte går att ge ett säkert svar på er fråga, men att jag ser det som troligt att din dotter ska beskattas för vinsten och att det kan bli svårt att hitta stöd för motsatsen. Med vänliga hälsningar,

Beskattningstidpunkt för kapitalvinst

2018-04-17 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Min dotter köper en villa i december 2017 och säljer sin bostadsrätt i januari 2018.Kan hon vänta med att deklarera vinsten och söka uppskov på vinsten till deklarationen 2019?
Emmy Pettersson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Enligt 47 kap. 2 samt 5 a § Inkomstskattelag (1999:1229) har den skattskyldige rätt att göra avdrag för uppskovsbelopp om hon/han säljer en bostad med vinst och innan eller efter det köper en ny bostad som han/hon flyttar in i. Din fråga säger inget annat än att hon flyttat in i sin nya bostad så jag antar så är fallet. Din dotter har alltså rätt att göra uppskov. När ska vinsten deklareras och avdraget göras:Din dotter ska deklarera vinsten efterföljande år från det att hon gjort vinsten på lägenheten enligt 44 kap. 26 Inkomstskattelag (1999:1229). Det betyder, precis som du säger att hon ska deklarera vinsten och begära uppskov först i nästa (det vill säga 2019) års deklaration. Det är då som hon deklarerar sina inkomster och avdrag för 2018. Med vänliga hälsningar,

Beräkna avdrag för fastighetsförsäljning

2018-04-15 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej,Min far och mor var gifta när de köpte ett hus 1963.Huset stod i min far namn till 2012, då mor fick halva huset.När min far gick bort 2016 ärvde min mor resten och sålde huset 2017.Fråga: kan min mor dra av inköpspris och grundrenoveringar som gjorts före 2012 ?Om inte, hur mycket kan dras av från 2012 50% av renoveringskostnader eller 100%.
Jakob Perä |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Din första fråga rör vilka kapitalavdrag som får göras vid fastighetsförsäljning. Först kan det konstateras att vem som ägde fastigheten innan 2012 inte spelar roll vid en skatteberäkning. Enligt 44 kap. 21 § inkomstskattelagen (IL) framgår det att om en person fått egendom genom gåva eller arv träder gåvotagaren respektive arvtagaren in i överlåtarens skattemässiga ställning. Det innebär alltså att kapitalvinsten för din mor ska beräknas på samma sätt som om din far hade sålde huset, De avdrag som kan göras ska därmed göras med 100% oavsett om din mor ägde enbart halva huset när de avdragsgilla kostnaderna skedde.Kapitalvinsten räknas ut enligt 44 kap. 13-14 § IL som skillnaden mellan köpeskillingen för den avyttrade tillgången minskat med kostnader för avyttringen och omkostnadsbeloppet. Med omkostnadsbeloppet åsyftas dels inköpskostnaden och dels förbättringsutgifter. Inköpspriset ska därmed dras av från köpeskillingen för att räkna ut kapitalvinstenRörande vilka avdrag för förbättringsutgifter om får göras framgår det av 45 kap. inkomstskattelagen (IL). I 45 kap. 11 § 1 st IL ställs ett grundkrav för samtliga förbättringsutgifter upp: utgifterna måste under ett beskattningsår uppgått till minst 5000 kr, har de inte gjort det kan inga avdrag göras. För förbättrande underhåll, t.ex tapetseringar och vissa renoveringar behöver utgifterna hänföras till några av de fem föregående beskattningsåren vilket i det här fallet är från 2012. För att inte denna femårs regel ska gälla behöver renoveringen anses som en nybyggnad, tillbyggnad eller en annan grundförbättring. Jag bifogar skatteverkets utlåtande om vad som anses som en grundförbättring och vad som enbart anses som ett förbättrande underhåll. https://www.skatteverket.se/download/18.4a4d586616058d860bca432/1517582511135/forsaljning-av-smahus-skv379-utgava24.pdfHoppas du fick svar på din fråga!

Kan jag göra avdrag för kapitalförlust utomlands och kan tidigare säljare, som inte var skattskyldig i Sverige vid tidpunkten för försäljning, beskattas i efterhand?

2018-04-26 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Hej,Har köpt en lägenhet i London dec 2016 och sålt lägenheten i Maj 2017 med förlust. Jag är obegränsat skattskyldig i Sverige och har inte bott stadigvarande / Varit skriven i lägenheten i London under tiden. Kan jag dra av förlusten i min svenska deklaration för Inkomståret 2017?Finns det någon risk att säljaren som 2016 var skattskyldig i England och fick reavinsten skattefritt enligt Engelska regler då det var deras huvudsakliga bostad kan bli skattskyldiga på något sätt, eller att de i efterhand kan bli skattskyldiga i Sverige för 2016 då de sedan 2017 är skattskyldiga i Sverige (har flyttat hem dec 2016)
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Notera att jag nedan utgår från att du sålt en lägenhet som varit privatbostad och att du inte innehaft lägenheten som ett led i näringsverksamhet. Skulle det inte vara fråga om privatbostad, får du gärna meddela detta så återkommer jag med ett nytt svar. Du nämner att du varit obegränsat skattskyldig i Sverige vid tiden för försäljningen, varför jag inte kommenterar detta mer ingående.Kan jag göra avdrag?I det fall du har sålt bostadsrätt med förlust får du gör avdrag för halva förlusten (46 kap. 18 § 2 stycket inkomstskattelag (1999:1229). Du kan bara göra avdraget det år du har haft förlusten. Den avdragsgilla delen av förlusten drar du av från vinster och andra inkomster som du tar upp i kapital. Skulle förlusten vara större än vinsterna och inkomsterna får du ett underskott i kapital. Detta gäller även för bostadsrätter sålda utomlands.Vad kan jag göra avdrag för? Du får bara avdrag för verkliga förluster. Beror förlusten på att du har sålt en fastighet till underpris (ett pris som understiger fastighetens marknadsvärde) måste du visa att försäljningen har gjorts utan avsikt att öka köparens förmögenhet. Annars har du inte rätt till avdraget. Om du eller en närstående till dig har fått en förmån eller rättighet (direkt eller indirekt) som har ett visst värde, men som inte ska räknas in i försäljningspriset, ska du ändå beakta värdet när du bedömer om det har uppkommit en förlust.Vad händer efter avdraget?Får du ett underskott får du en skattereduktion som minskar skatten på dina förvärvsinkomster. På underskott upp till 100 000 kr får du skattereduktion med 30 procent. Överstiger underskottet 100 000 kr får du skattereduktion med 30 000 kr plus 21 procent på den del av underskottet som överstiger 100 000 kr. Skulle du inte kunna utnyttja hela skattereduktionen det år du har haft förlusten kan du inte spara den till ett kommande år.Säljarens skattskyldighetDu nämner att den tidigare säljaren (jag uppfattar det som den personen som sålde till dig) var skattskyldig i England för tidpunkten vid försäljningen. Eftersom denne inte var skattskyldig (varken obegränsat eller begränsat) i Sverige vid den tidpunkten, kan inte Sverige påföra denne skattskyldighet retroaktivt. Förvisso nämner du att personen flyttade åter till Sverige samma år som försäljningen av bostaden. Vid inflyttning till Sverige inträder dock obegränsad skattskyldighet från dagen för ankomsten hit. Den som stadigvarande vistas här i landet anses obegränsat skattskyldig från första dagen av den stadigvarande vistelsen här. Personen kan sålunda inte beskattas i efterhand för försäljningen. Det sak dock noteras, att uppgifterna avseende säljaren är knapphändiga och det kan likväl vara så att denne ska anses ha varit begränsat skattskyldig under tiden för försäljningen, vilket skulle resultera i att denne ska beskattas i Sverige. Det föreligger dock inga uppgifter i frågan som antyder detta.SlutsatsDu kan alltså göra avdrag för förlusten efter försäljningen. Får du ett underskott får du en skattereduktion som minskar skatten på dina förvärvsinkomster. Den tidigare säljaren kan inte beskattas i efterhand i Sverige.Jag rekommenderar att du kontaktar Skatteverket om du vill ha stöd med att upprätta deklarationen.Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!Vänligen

Vad får räknas in i anskaffningsutgiften när en fastighet gått i arv?

2018-04-19 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Jag ska deklarera till min bortgågne far. Vi sålde fars hus 20180807. Han ärvde huset från min mor 2011. Min mor ärvde i sin tur ett förskotts arv från sin mor. Saken var det att min mor hade en syster som ocksåvilla ha en bit av kakan fast dom hade inte samma pappa. Min mamma köpte ut sin syster efter mycket bråkoch bruten kontakt. När sedan deras gemensamma mamma gick bort tog dom åter upp kontakten.Det finns papper eller kvittton på betalningar som min mamma gjort till min mormor som betalningar på huset. På lantmäteriet står den registrerad som ett skifte. Min mammas syster fick ta över ett hus på håtö då behövde inte min mamma betal mer. Vad eller hur kan jag göra för att kunna tillgodoräkna detta som dom betalt som ett anskaffnings värde. Mvh
Lucas Cyrén |Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Eftersom du skriver att din mor fått ett förskott på arv så tolkar jag det som att din mor fått huset genom en gåva. Av din fråga förstår jag också att detta föranlett bråk mellan din mor och hennes syster om vem som skulle få huset och att din mor slutligen "köpt ut" sin syster. Hur denna uppgörelse sett ut är dock inte för mig helt solklar.Det finns därför här två möjliga scenarion:1. Din mor fick genom förskott på arv huset av din mormor. Den betalning som skett från din mor till hennes syster har då skett "vid sidan om", dvs betalningen har gjorts utan att någon andel av huset någon gång ägdes av din mors syster. Din mor ärvde alltså hela huset direkt av din mormor. 2. Din mor och hennes syster ärvde huset tillsammans och din mor köpte därefter ut hennes syster. I detta fallet har betalningen skett i direkt anslutning till att din mor köpte sin systers andel och därmed fick hela äganderätten till huset. Jag utgår från att det rör sig om att de båda i det fallet ärvde 50% var, s.k ideella (obestämda) andelar, och inte någon bestämd del av huset var. Skillnaden mellan dessa två scenarion, dvs hur din mor fick äganderätten till huset, har betydelse för vad som ska räknas som anskaffningsutgift för huset i kapitalvinstberäkningen. I scenario 1 så har din mor fått hela fastigheten i arv. När man ärver en fastighet eller får den som gåva så har man inget "eget" anskaffningsvärde vid en senare kapitalvinstberäkning. Man anses då inträda i den föregående ägarens skattemässiga situation och ens anskaffningsutgift för fastigheten är den förre ägarens anskaffningsutgift. Detta kallas för kontinuitetsprincipen och den finns uttryckt i inkomstskattelagen (IL) 44 kap. 21 §. Eftersom din far ärvt huset från din mor och hon i sin tur ärvt det från sin mor så är det alltså din mormors anskaffningsutgift du behöver ange för att räkna ut din kapitalvinst (eller kapitalförlust) vid en försäljning.I scenario 2 har din mor köpt sin systers hälft av fastigheten. Då finns det helt plötsligt en anskaffningsutgift för den delen av huset som kan sägas ha uppstått vid din mors förvärv. Detta framgår av IL 45 kap. 3 §. Det din mor fick betalt av hennes syster för hälften av huset utgör följaktligen anskaffningsutgiften för hälften av huset, se IL 45 kap. 19 §. Anskaffningsutgiften för den andra hälften av huset kommer fortfarande att beräknas enligt kontinuitetsprincipen (din mormors anskaffningsutgift) enligt scenario 1 ovan. Det är då givetvis hälften av din mormors totala anskaffningsutgift som ska redovisas, eftersom beloppet ska representera hälften av huset.I och med att fastigheter ofta ökar i värde med tid gissar jag att du får en högre kapitalvinst om du beräknar anskaffningsutgiften enligt scenario 1 ovan (dvs enligt din mormors anskaffningsutgift). Det innebär ju också att du kommer att få betala en högre skatt på försäljningen. Sammanfattning:Om din mor ärvt huset i förskott, så som beskrivits i scenario 1 ovan, kommer du inte att kunna redovisa någon annan anskaffningsutgift än din mormors anskaffningsutgift. Detta eftersom huset gått i arv genom din mor och din far och kontinuitetsprincipen innebär att du då ska försättas i den tidigare ägarens skattemässiga situation.Om din mor och hennes syster ärvt varsin hälft av huset och din mor efter detta köpt ut sin syster så kommer denna summa att kunna redovisas som anskaffningsutgift för hälften av huset. För resterande hälft gäller din mormors anskaffningsutgift, eftersom du ärvt denna del och kontinuitetsprincipen gäller här. Jag hoppas att du känner att du fått svar på din fråga!Om det är något som är oklart eller om du har någon ytterligare fundering kring detta ärende; tveka inte att fråga mig på lucas.cyren@lawline.se.

Hur beskattas försäljningen av aktier som jag fått i gåva?

2018-04-15 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Jag har fått Volvoaktier som gåva från min mamma. Hon i sin tur har fått överta dessa då hennes man dog. Han i sin tur har fått dessa från Volvo som en löneförmån. Hur ska detta beskattas då de sålts av?
Lucas Cyrén |Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Försäljning av aktier beskattas som inkomst av kapital. Detta betyder att du måste betala kapitalvinstskatt vid aktieförsäljningen. Beskattningsprocenten är 30% av kapitalvinsten.Eftersom både du och din mor genom gåvor fått aktierna så behandlas ni enligt inkomstskattelagen 44 kap. 21 § som den tidigare ägaren, dvs ni är i samma skattemässiga situation som den tidigare ägaren (i ert fall er mors man). Den skattepliktige måste i dessa sammanhang räkna ut om hen gjort en kapitalvinst eller en kapitalförlust på aktierna (dvs, har aktierna vid försäljningen ett högre eller lägre värde än vad de hade vid anskaffandet?). Kapitalvinsten räknas ut genom att du tar försäljningspriset och subtraherar omkostnadsbeloppet (anskaffningspriset och eventuella förbättringskostnader). Detta framgår av inkomstskattelagen 44 kap. 13-14 §.Jag förstår att det kan vara svårt att i din situation få reda på anskaffningspriset på aktierna eftersom varken du eller din mor förvärvat aktierna. Det faktum att din mors man fått aktierna som en löneförmån kan förstås också försvåra beräkningen. Skatteverket har dock ett par verktyg och en del information på sin hemsida som kan vara till hjälp för att beräkna omkostnadsbeloppet. Jag lägger en länk här.Jag hoppas att du känner att du fått svar på din fråga!

Kan vi byta fastighetsandelar med varandra utan att bli beskattade?

2018-04-15 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA |Mina syskon (C och K) och jag (L), alla pensionärer, äger genom arv i två led två fastigheter. Det är en typisk släktegendom. Vi har nu ca 17 barn och barnbarn och vi vill gärna dela upp fastigheterna nu så att det går att bygga fler hus för två olika släktled (det tredje har flyttat utomlands).De två fastigheterna är fastighet 1 och fastighet 2. Fastighet 2 är inte bebyggd. Vår tanke är att L ska få K och C tredjedelar i fastighet 2 och C och K ska få L:s tredjedel i fastighet 1. Vi har tänkt oss att det ska vara ömsesidiga gåvor och inga pengar ska betalas åt något håll. Kan vi genomföra detta utan att bli beskattade?Vi har tidigare fått svaret att Skatteverket ser det som avyttringar. Men fastigheterna är högt värderade på marknaden: fastighet 1 ca 5.1 mkr och fastighet 2 ca 2.7 mkr. En tredjedel i fastighet 1 är värd 1.7 mkr och skatten (22 %) blir ca 370 000 kr. På samma sätt för fastighet 2. Ingen av oss har dessa pengar utan behöver ta upp lån för att betala skatten. Det känns konstigt - ingen av oss ökar sin förmögenhet eller avyttrar den. Den samlas bara till en annan del i samma fastighet.Vi förstår att en gåva inte kan vara förknippad med en motprestation och att man förvisso kan se de ömsesidiga gåvorna som varandras motprestationer. Men om vi låter t ex två år förflyta ("karenstid") mellan den första gåvan och den andra – skulle det då kunna betraktas som gåvor utan motprestationer?Om vi blir tvungna att betala omkring en miljon tills
Malin Gustavsson |Hej och tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga!Svaret på din fråga är att ni inte kan genomföra överlåtelserna på det sätt du beskriver utan att det får beskattningskonsekvenser för samtliga inblandade. Jag kommer nedan att mer utförligt förklara vad som gäller och varför, samt redogöra för vilka skattemässiga konsekvenser som följer om ni väljer att genomföra överlåtelserna.---------------Gåva eller avyttring (byte)?Avgörande för svaret på din fråga är huruvida transaktionerna ska klassificeras som gåvor eller avyttringar i inkomstskattelagens mening (IL). Utgångspunkten skatterättsligt är nämligen, precis som du är inne på, att överföringar i form av gåvor kan ske skattefritt medan avyttringar medför skattemässiga konsekvenser (1 kap 6 §, 8 kap 2 § IL). Den form av avyttring som här är aktuell att diskutera är byte (44 kap 3 § IL).Hur bedömningen görsFör att en överlåtelse ska klassas som en gåva krävs först och främst att tre kriterier är uppfyllda:1) förmögenhetsöverföring (värde överförs mellan parterna)2) gåvoavsikt (givaren ska ha för avsikt att utan motprestation öka mottagarens förmögenhet)3) frivillighet (givaren ska frivilligt ha valt att genomföra transaktionen)I fall där kriterierna ovan är uppfyllda men viss ersättning utgår rör det sig om ett så kallat blandat fång. För fastigheter gäller då den s.k. huvudsaklighetsprincipen, vilken innebär att även om gåvokriterierna ovan är uppfyllda betraktas hela överlåtelsen som ett köp om ersättningen överstiger fastighetens taxeringsvärde. Ersättningen behöver inte bestå i pengar utan kan likaväl vara exempelvis övertagande av lån eller som i ert fall mottagande av en annan fastighet. Bedömning av ert fallMålet med transaktionerna så som du beskrivit dem är inte att någon av er ska berikas med ökad förmögenhet, utan att de samägda fastigheterna ska delas upp för ett mer renodlat ägande. Förutsättning för respektive syskons överlåtelse är att hen blir mottagare i annan överlåtelse (som dessutom är av ungefär motsvarande värde) vilket alltså gör att gåvoavsikten (som är ett nödvändigt kriterium) kan ifrågasättas. På grund av den ersättning som de "ömsesidiga gåvorna" utgör kommer transaktionerna ni ämnar att genomföra klassificeras som byten, vilket alltså är en form av avyttring. Denna bedömning är oberoende av hur ni själva väljer att beteckna överlåtelseavtalen; avgörande är rättshandlingarnas verkliga innebörd.– Kan det betraktas som gåvor om vi låter en "karenstid" förflyta mellan överföringarna av fastigheterna?Som jag skrivit ovan görs bedömningen av hur överlåtelserna ska klassificeras utifrån transaktionernas verkliga innebörd. Avgörande här är alltså som framgått huruvida ersättning utgår för "gåvan", här i form av mottagande av annan fastighet. I bedömningen av huruvida ersättning utgått, det vill säga om motprestation finns, är tid som passerar mellan transaktionerna en faktor som i viss mån kan tala för att gåvoavsikt finns och att samband mellan gåvorna saknas. I ert fall är dock min bedömning att det, även om ett par år förflyter emellan, finns uppenbara samband mellan transaktionerna. Såväl er faktiska avsikt som det faktum att det rör sig om så pass stora och lika värden som ska överföras talar för denna bedömning. På grund av dessa samband mellan överföringarna blir det svårt att argumentera för att de är fristående i förhållande till varandra. De bör alltså klassificeras som byten även om ni låter en "karenstid" förflyta mellan överföringarna.Vad blir de skattemässiga konsekvenserna av ett fastighetsbyte?Utifrån din fråga uppfattar jag det som att C, K & L alla äger sina andelar av fastigheterna i egenskap av privatpersoner, att huset på fastighet 1 används för privat bruk såsom permanent boende eller fritidsbostad samt att avsikten är att bygga en privatbostad även på fastighet 2. Under dessa förutsättningar är såväl fastighet 1 som fastighet 2 privatbostadsfastigheter. När jag nedan beskriver beskattningskonsekvenserna av ett fastighetsbyte kommer jag alltså ha som utgångspunkt att det rör sig om sådana privatbostadsfastigheter. (2 kap 8 & 13 § IL)– KapitalvinstbeskattningI enlighet med det jag skrivit ovan utgör transaktionerna byten, vilket i sin tur är en form av avyttring. Vid avyttring av fastigheter ska en kapitalvinstberäkning göras för respektive överlåtelse (det vill säga som om det skett fyra stycken försäljningar respektive köp) för att konstatera vad som ska tas upp och beskattas som inkomst av kapital (44 kap 3 & 13 §, 1 kap 6 §, 41 kap 1-2 § IL). Att en av er eventuellt är begränsat skattskyldig i Sverige på grund av bosättning utomlands spelar ingen roll för kapitalvinstbeskattningen för fastighetsavyttring (3 kap 3, 17 & 18 § IL).Kapitalvinstberäkningen ligger till grund för skatteunderlaget, det vill säga det belopp som skatt ska betalas på. Det är alltså inte så, som du utgått från i beräkningarna i din fråga, att hela ersättningen ska beskattas.Kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen från avyttringen (1) (minskad med vissa eventuella utgifter i samband med avyttringen) och fastighetens omkostnadsbelopp (2) (anskaffningsvärde + vissa utgifter för förbättring av fastigheten) (44 kap 13 § IL). Det är sedan utifrån kapitalvinsten om skatten beräknas (3).1. Ersättningen från avyttringenOm ni genomför överlåtelserna på det sätt som du beskrivit ovan kommer ersättningen för avyttrad fastighet som nämnt att vara den fastighet som tas emot i byte. I sådana situationer gäller enligt praxis att det värde som ska användas i kapitalvinstberäkningen är marknadsvärdet vid bytestillfället (se exempelvis RÅ 1991 ref. 98, jfr 61 kap 2 § IL). Under förutsättning att de marknadsvärden du angett i frågan stämmer vid tidpunkten för överlåtelserna blir alltså följande belopp ersättningen för de avyttrade fastighetsdelarna:– L:s mottagna ersättning för halva hens andel i fastighet 1, vilken avyttras till C, blir 900 000 kr.– L:s mottagna ersättning för halva hens andel i fastighet 1, vilken avyttras till K, blir 900 000 kr.– C:s mottagna ersättning för hens andel i fastighet 2, vilken avyttras till L, blir 850 000 kr.– K:s mottagna ersättning för hens andel i fastighet 2, vilken avyttras till L, blir 850 000 kr.Från mottagen ersättning får avdrag göras för eventuella kostnader i samband med respektive avyttring, exempelvis eventuella kostnader för värdering och besiktning. (44 kap 13 § & 45 kap 19 § IL)2. OmkostnadsbeloppBeskattning ska ske av kapitalvinsten, inte av hela ersättningen. Vid uträkning av kapitalvinsten ska därmed ett så kallat omkostnadsbelopp dras av från ersättningen från avyttringen. Omkostnadsbeloppet är summan av anskaffningskostnader (inköpspris, lagfartskostnad, utgift för inteckning etc) samt vissa utgifter för förbättring av fastigheten (värdeökning till följd av reparation och underhåll som gjorts de senaste fem åren, ny-, till-, ombyggnad eller andra grundförbättringar under förutsättning att kostnaderna varit minst 5000 under samma år och inte redan dragits av som ROT-avdrag) (44 kap 14 §, 45 kap 11-12 § IL).I och med att ni förvärvat fastigheterna genom arv, alltså skattefritt, gäller enligt kontinuitetsprincipen att ni vid avyttringen ska beräkna omkostnadsbeloppen utifrån den anskaffningsutgift den som från början köpte fastigheterna hade (44 kap 21 § IL). För det fall att fastigheterna är köpta före år 1952 beräknas anskaffningsutgiften till 150 % av taxeringsvärdet för år 1952 (45 kap 28 § IL).Baserat på de uppgifter du lämnat i frågan kan jag tyvärr inte närmre specificera vad omkostnadsbeloppen för de olika delarna av fastigheterna kan tänkas uppgå till.3. Beräkning av skattenNär kapitalvinsten beräknats enligt ovan (1 & 2) ska 22/30-delar av denna tas upp som inkomst av kapital i deklarationen för det år då överlåtelserna gjorts. I inkomstslaget kapital tas även upp andra kapitalvinster och kapitalförluster (exempelvis ränteutgifter och förlust på sålda värdepapper). Det totala överskottet i inkomstslaget kapital beskattas därefter med 30 % (förenklat kan alltså sägas att det rör sig om 22 % skatt på kapitalvinst hänförlig till fastighetsavyttring). (41 kap 12 §, 42 kap 1 §, 44 kap 26 § IL).Observera att jag ovan utgått från att ni alla tre kommer att göra en kapitalvinst och överskott i inkomstslaget kapital – inte kapitalförlust och/eller underskott. Till viss del gäller andra regler för uträkningen vid förluster. Motivet till min utgångspunkt är att jag har svårt att tänka mig att fastigheterna skulle ha sjunkit i värde sedan inköp.– StämpelskattEfter överlåtelserna kommer ni alla tre att behöva söka lagfart för era respektive fastigheter vilket medför en administrativ avgift på 825 kr (20 kap 1 § jordabalken). Därutöver ska vid förvärv av fastighet en stämpelskatt betalas, motsvarande 1,5 % av ersättningen (angående ersättningen, se beräkningen under 1 ovan). (1 & 4 § stämpelskattelagen)– FastighetsskattMed ägandet av fastighet följer även betalningsansvar för följande års fastighetsskatter. För fastighet 1 som är bebyggd uttas i regel kommunal fastighetsavgift (lag om kommunal fastighetsavgift) och för fastighet 2 som är obebyggd uttas en statlig fastighetsskatt (lag om statlig fastighetsskatt). --------------Hoppas du fått svar på din fråga! Om något känns oklart är du välkommen att höra av dig till mig på malin.gustavsson@lawline.se.Vänliga hälsningar,