Överlåtelse av andel av bostadsrätt till närstående. Hur kan det ske skattemässigt mest förmånligt för båda? Genom gåva eller köp? Vad innebär det att marknadspriset inte ändrats sedan köpet?

2019-06-21 i Kapitalvinstskatt
FRÅGA
Önskar rekommendation för nedanstående beskrivning. Jag önskar skänka min andel i min dotters lägenhet i Uppsala som vi köpte i juli 2016 för 2 570 000kr. Jag har ett banklån kvar på 1 060 000kr som jag vill att min dotter "övertar" i samband med gåvan. Jag äger 90% och dottern 10%. Prisutvecklingen i Uppsala sedan köpet har varit negativ så ev. reavinst bör inte kunna motiveras.Hur går vi till väga för att hantera detta korrekt juridiskt för att undvika skatt för mig och min dotter. Gissar att gåvoprincipen är "delniningsprincipen vid övertagande av lån av bostadsrätt" såvida det inte finns en konstruktion för gåva vederlagsfritt att tillämpa.En alternativ hantering vore att dottern skull köpa mina 90% av bostadsrätten för 90% av ursprungspriset 2570kSEK=2313kSEK. Därefter ger jag dottern i penninggåva 2313-1060=1253kSEK, vilket skulle resultera i att hon endast har kvar 1060kSEK (=mitt banklån) i utgift för vilket hon tar ett banklån. Denna gåva är att ses som ett förskott på arv. - Är en sådan försäljning skattefri? (då marknadsvärdet inte stigit)- Blir penninggåvan skattefri för dottern?
SVAR

Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Din fråga aktualiserar främst inkomstskattelagen (IL) och då särskilt dess regler om kapitalvinster.

Jag kommer först och främst att i generella ordalag kommentera vad som bör gälla i din situation, utifrån vad du beskrivit. Du har även presenterat två alternativ som jag därefter kommer att kommentera var för sig.

Generella utgångspunkter
Eftersom det inte skett någon värdeökning (sett utifrån marknadsvärdet) av lägenheten sedan du köpte din andel kommer du inte att göra någon kapitalvinst. Detta innebär att det inte kommer att finnas någon kapitalvinst att beskatta. Kapitalvinstbeskattning sker endast om det skett en överlåtelse såsom ett köp eller byte och säljaren lite förenklat får mer betalt än hen ursprungligen betalade för lägenheten, vilket alltså är definitionen av en så kallad kapitalvinst.

Det bör även nämnas att gåvor mellan privatpersoner, av alla dess slag av all typ av egendom, är skattefria. Detta följer direkt av 8:2 IL. En annan, viktig konsekvens av gåvor, är att då egendom såsom en bostadsrätt ges i gåva, "inträder förvärvaren i den tidigare ägarens skattemässiga situation" (se 44:21 IL). Detta innebär att om du ger hela din andel av bostadsrätten i gåva till din dotter, kommer hon att anses ha köpt den för exakt samma summa som du köpte den för, när man vid framtida försäljning beräknar kapitalvinsten. Dessutom tar hon över rätten till eventuella avdrag för exempelvis renoveringar eller dylikt som du hade rätt till. I detta fall gör det ingen skillnad för henne eftersom ni köpte era andelar samtidigt, för samma pris. Det hade dock gjort stor skillnad om du köpt bostadsrätten för länge sedan och den då varit värd mycket mindre och nu givit den i gåva till din dotter. I så fall skulle hon vid framtida försäljning behöva betala skatt på kapitalvinsten beräknat utifrån det lägre pris som du långt tidigare köpt den för.

Med utgångspunkterna att gåvor är skattefria och att priset på bostadsrätten är på ungefär samma nivå som i dagsläget som när ni köpte den behandlas dina två alternativ skattemässigt på så sätt som jag ska redogöra för i det följande.

Ge lägenheten utan vederlag förutom övertagande av lånet
Det som skattemässigt händer vid en sådan överföring av bostadsrätten är att transaktionen, som du nämner, delas upp som delvis gåva och delvis köp. Vi säger att du ska ge din andel som är värd 2.313' till din dotter och att hon då också ska ta över lånet på 1.060'. Då ska man se till vilken andel av transaktionen som utgör gåva respektive köp à 1.060' / 2.313' = cirka 46%. I detta fallet blir då transaktionen att bedöma som 46% köp och 54% gåva. Detta innebär att kapitalvinst/kapitalförlust ska beräknas endast utifrån 54% av förvärvet, medan din dotter i 54% av förvärvet inträder i din skattemässiga situation.

Detta innebär att vid en framtida försäljning, man för att räkna ut hennes kapitalvinst/kapitalförlust, måste dela upp hennes inköpspris i tre delar. De första 10%, på vilket gäller det pris som ni betalade när ni köpte bostadsrätten tillsammans. De övriga 90% ska delas upp som beskrivits precis ovan. Det lite speciella med detta fall är dock att alla dessa tre delar kommer att utgå från i princip samma inköpspris. Detta följer av att hennes andel på 10% och de 54% av din andel som ska bedömas som gåva kommer att ha exakt samma inköpspris, eftersom de köptes samtidigt. Då menar jag inte till det nominella beloppet, utan de kommer att ha samma inköpspris på så sätt att utgår från samma totala värde på bostadsrätten.

De övriga 46% av din andel som du ger i gåva kommer att utgå från inköpsvärdet beräknat utifrån köpeskillingen om 1.060.000. För att få fram inköpspriset på denna andel kollar man hur mycket hon betalar för andelen av bostadsrätten, vilket sedan kan jämföras med hur mycket du betalade för en lika stor andel när du köpte den. I detta fall har ju priset inte förändrats och om hon betalar samma pris som du gjorde blir kapitalvinsten/kapitalförlusten noll (bortsett från eventuella avdrag du kan göra som kan leda till en kapitalförlust). Andelen säljs alltså för samma pris som du köpte den för.

Det som beskrivits ovan är inte helt okomplicerat, och kan kompliceras ytterligare av de avdrag som finns och de möjligheter till kvittning och avdrag som finns i förhållande till andra kapitalförluster som gjorts samma år. Det viktiga att ta från beskrivningen, utifrån ditt fall, är dock att det i fråga om kapitalvinstskatt inte gör någon större skillnad (bortsett från avdragsmöjligheterna) huruvida du ger hela eller en andel av bostadsrätten som gåva eller säljer hela eller en andel av den till din dotter. Detta följer av att du oavsett kommer att kunna undvika kapitalvinstskatt, och din dotters inköpspris kommer att vara i princip densamma oavsett om hon köper bostadsrätten eller får den i gåva, vilket ju har betydelse för uträkningen av kapitalvinstskatt om hon i framtiden säljer bostadsrätten.

Sälja hela din andel
I denna situation gäller precis som jag beskrivit ovan att hon kommer att ha exakt samma inköpspris som du hade, vilket ju blir i princip samma konsekvens som vid en gåva. Eftersom försäljningspriset är exakt samma som du köpte den för blir det som sagt ingen kapitalvinstskatt för dig.

Den största skillnaden mellan att ge henne hela eller del av bostadsrätten som gåva, respektive att sälja hela eller en del av den, är att vid gåva inträdet hon i hela din skattemässiga situation, på så sätt att hon också (förutom inköpspriset) övertar exempelvis dina eventuella rättigheter till avdrag för exempelvis förbättringsutgifter på lägenheten. Vid köp inträder hon inte i din skattemässiga situation, men kommer dock ha samma inköpsvärde eftersom försäljningspriset är detsamma.

Penninggåvan
Ja, penninggåvan blir skattefri. Gåvor är skattefria enligt 8:2 IL, sedan gåvo- och arvsskatten togs bort år 2004.

Sammanfattning
Eftersom det planerade försäljningspriset vid transaktionen mellan dig och din dotter kommer att vara detsamma som när du köpte din andel kommer du inte att kunna göra någon kapitalvinst som är skattepliktig. Dessutom kommer hennes inköpspris, som spelar roll när och om hon i framtiden säljer bostadsrätten, vara exakt likadant som om hon fått andelen i gåva. Den enda principiella rättsliga skillnaden mellan köp och gåva i denna situation är alltså att hon vid gåva kommer att överta ("inträda i") hela din skattemässiga situation, inkluderat framför allt avdragsrättigheter.

Svaret på frågan vad som är bäst ur en skattemässig synvinkel beror alltså lite på er personliga situation. Om du kan tjäna på att göra en kapitalförlust detta år för att du då kan göra avdrag eller kvitta med annan vinst kan det vara bäst att du säljer hela eller en större del av din andel till din dotter. Om du inte har någon sådan möjlighet till att skattemässigt vinna på en kapitalförlust kan det vara bättre att överlåta lägenheten genom gåva och således "överlämna" eventuella avdragsmöjligheter till din dotter, vilka hon då kan använda vid en framtida försäljning. Notera dock att avdragsmöjligheterna för förbättringsutgifterna blir mindre värda för varje år som går från och med förbättringen gjordes, och försvinner helt efter viss tid (se 46:8-12 IL).

Slutligen måste sägas att det kan finnas andra faktorer att ta hänsyn till i denna situation. Skatterätten är ett stort rättsområde med mycket undantag och specialregler, och svaret på sådana här frågor kan därför variera (ibland stort) beroende på personens enskilda situation.

Jag hoppas att du fått svar på din fråga. Eftersom du har beställt telefonuppföljning kommer jag att ringa dig klockan 16:00 på måndag, den 24:e juni. Om tiden inte passar dig, eller om du har några följdfrågor angående mitt svar, innan eller efter telefonuppföljningen, kan du höra av dig på min mail Joel.Herrault@Lawline.se.

Med vänlig hälsning,

Joel Herrault
Fick du svar på din fråga?
Kommentera
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Kapitalvinstskatt (292)
2019-07-15 Hur stor är vinstskatten på fastighet? Vinstskatt på bil?
2019-06-30 Skatt vid ärvd fastighet
2019-06-21 Överlåtelse av andel av bostadsrätt till närstående. Hur kan det ske skattemässigt mest förmånligt för båda? Genom gåva eller köp? Vad innebär det att marknadspriset inte ändrats sedan köpet?
2019-06-16 Vad ska min f.d sambo betala mig när vi ska dela upp vår bostadsrätt?

Alla besvarade frågor (72048)