Hur beräknas realisationsvinsten för en fastighet?

2017-05-29 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej, dödsboet (7 pers.) har fått ärva ett hus på ofri grund (tomtarrende). Nu måste man köpa ut tomten från ägaren för 1 400 000, så alla dödsboarvingar-delägare kommer att ta privat lån. Huset utan tomt, är värderat till ca. 1 000 000, kommer att säljas vidare via mäklaren mot arvode och man tror att det kommer att gå för 3 000 000. Hur blir det med reavinst skatten? MVH.
Jonas P. Lind |Hej och tack för att du väljer att rikta din fråga till oss på Lawline. Sammanfattat svar:Realisationsvinsten beräknas genom att ta försäljningsintäkten - anskaffningskostnad - förbättringsutgifter - mäklararvode + eventuellt uppskov = kapitalvinst.Det är sedan 22 % skatt på kapitalvinsten i dagsläget.Ett utförligare exempel finns i min utredning nedan med exempel på er beräkning, jag bryr mig därför inte om att försöka sammanfatta det här eftersom det förklaras bättre nedan. Utredning:Det är inkomstskattelagen som innehåller reglerna som besvarar din fråga. Först och främst är det så att arv och gåva är skattefria. Men det kanske du redan känner till. IL 8:2.Effekten av det är vad som skatterättsligt kallas för kontinuitetsprincipen. (IL 44:21 länken är lite konstig för § 21 har hamnat mitt i § 20). Kontinuitetsprincipen innebär helt enkelt att den som får en gåva eller ett arv inträder i samma position skattemässigt som gåvogivaren eller den avlidne hade. Beräkningen:För kapitalintäkter som försäljning av en fastighet innebär så räknar man ut kapitalvinsten genom att ta försäljningsintäkten minus eventuella avdragsgilla kostnader.Avdragsgilla kostnader är exempelvis mäklararvode, förbättrande utgifter, reparationer och ursprungligt anskaffningskostnad.Man startar alltså beräkningen genom att ta det belopp ni får in från försäljningen, för att dra av olika kostnader man haft för att få försäljningsintäkten. IL 44:13.Anskaffningskostnaden:Anskaffningskostnaden ni kommer ha för huset är den som er förälder hade. Dvs, det som er förälder en gång i tiden har betalat för byggnaden. Om även er förälder har fått huset av någon annan, ja då ska ni använda det pris som den personen betalade, och så kan det egentligen gå ganska många led. Det här får ni alltså lista ut själva.När det gäller marken så blir anskaffningskostnaden enklare. Där har ni en anskaffningskostnad på 1 400 000 kr.I denna kostnad får ni även räkna med lagfartskostnaden! (Jag har inte med den i mitt exempel nedan). Mäklararvode:Avgifter som ni har för att sälja fastigheten, exempelvis annonsering eller mäklararvode får ni dra av från kapitalvinsten. Förbättringsutgifter och liknande:Man får dra av förbättringsutgifter man gjort på en fastighet. Här gäller det alltså kostnader man lagt ner för att göra fastigheten bättre. Ett exempel är exempelvis att man byggt ett garage, dragit in vatten och el, byggt ut eller helt enkelt höjt standarden mycket. Att laga ett trasigt fönster är inte en förbättring, det är en reparation. Men att exempelvis byta ut 1-glasfönster till 3-glasfönster eller liknande är en förbättring eftersom man helt enkelt förbättrar huset energimässigt. Det krävs att förbättringen kostar mer än 5000 för att få räknas med. Det här kan vara lite småklurigt och skatteverket har skrivit ganska pedagogiskt om det, därför kan jag hänvisa dit istället. Skulle det ha byggts mycket på huset kan du alltså kolla här.Om någon har uppskovsbelopp som ligger:Det förändrar beräkningen lite och då får man kika hos skatteverket, jag bryr mig inte om att gå in på det här eftersom det är osäkert och inte berör alla samtidigt som det gör beräkningarna väldigt individuella.Vad blir då formeln för beräkningen och vad slutar det hela med?Om vi låtsas att fastigheten säljs för 3 000 000 kr och era föräldrar köpt huset för 500 000 kr så blir resultatet ungefär såhär:+ 3 000 000 kr från fastighetsförsäljningen- 1 400 000 kr för köpet av fastigheten- 400 000 kr för köpet av byggnaden- 40 000 kr i mäklararvode- 0 kr i förbättringsutgifter om inget sådant skett= 1 160 000 kr i kapitalvinst från försäljningenTotalt anses ni alltså skattemässigt ha tjänat 1 160 000 kr på försäljningen. Per person så blir det 165 714 kr ungefär. När det gäller försäljning av fastigheter så sker det en kvotering av det belopp man betalar skatt på. Skatten är 30 % på kapitalinkomster som denna. Men för just fastigheter så betraktar man inte hela beloppet ovan som skattepliktig vinst. Som framgår av IL 45:33 så betalar man bara skatt för tjugotvå trettiondelar. Här innebär det alltså att (165 714/30 x 22) = 121 523. Det är alltså det sistnämnda beloppet, 121 523 som är den inkomst av försäljningen som man betalar skatt på. Den beskattas med 30 % och således blir skatten 36 457 kr per person. Om man tycker att det låter mycket så kan man glädja sig med att varje person egentligen fått betala 200 000 kr för att efter försäljningen få ut 428 500 kr. Totalt har varje person, efter skattebetalningen, ändå fått ungefär 192 000 kr.Att bara sälja byggnaden utan att köpa fastigheten som ni tänkt göra hade enligt mitt exempel gett varje person en skatteskuld på 18 857, då hade ni dock bara tjänat (1 000 000/7) - 18 857 = 124 000 kr. Det är alltså klokt att köpa fastigheten eftersom ni trots utgiften får mer pengar.Hoppas du fått svar på din fråga och lämna gärna ett betyg på denna rådgivning.Mer hjälp?Skulle du behöva hjälp med rådgivning gällande något annat kan jag rekommendera Lawlines Juristbyrå, du kan kontakta mig via Jonas.Lind@lawline.se så ordnar vi med offert.Med vänliga hälsningar,

Ge bort eller sälja del av fastighet till sonen, vilka regler gäller och vilka effekter får det?

2017-05-24 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Har år 2000 ärvt en sommar fastighet från mina föräldrar ( värderad till ca 150.000:-) o och där jag gav vår son 1/2 fastigheten som gåva mot vederlag och också 1/4 som gåva till min man så att min man och jag alltså tillsammans blev ägare till 1/2 fastighetenVi beslutade då att bygga ett nytt fritidshus tillsammans där vi bekostade 1/2 var av byggnads och anläggningskostnaderna och sonen hälftenNågra år senare fick vår son 1/4 av vår andel som gåva och står nu som ägare till 3/4 av fastigheten.Vår dotter kompenserades samtidigt med penninggåva till motsvarande värde.( pengar att användas för lägenhetsinköp STH )Min man och jag planerar nu att sälja vår gemensamma 1/4 t( dvs1/8 var) till honom så han därmed blir ägare till hela fastigheten.Förstår att viss realisationsvinst då uppstår. Hur beräknas denna på bästa sätt? Kan denna del 1/4 i stället ges till honom som gåva mot vederlag? Vilka regler gäller i så fallTacksam för snart svar
Jonas P. Lind |Hej och tack för att du riktar din fundering till oss på Lawline. Sammanfattat svar:Om du säljer till honom för lägre än taxeringspriset så räknas det hela som en gåva, då betalar inte ni skatt för eventuell kapitalvinst vid försäljningen. Eventuellt gör det dock att sonen får betala pengar som han sedan inte får använda i anskaffningskostnaden för att beräkna sin egen kapitalvinst så det kan bli så att han gör en liten skattemässig förlust på att köpa en gåva... Hur kapitalvinsten beräknas hänvisar jag denna gången till skatteverkets pedagogiska förklaring som finns länkad längre ner. Utredning:När det gäller gåvor så är ju detta skattefritt som huvudregel. Inkomstskattelagen 8:2.Anledningen till att gåvor är skattefria beror på att den som får gåvan helt enkelt inträder i gåvogivarens ställe. IL 44:21 (paragrafen har hamnat konstigt mitt i 44:20).När man ger bort något som ökat i värde, vilket oftast är fallet gällande fastigheter, så ger man alltså även bort en skatteskuld som ligger i värdeökningen. Det här skapar självfallet inget problem eftersom den som tar över skulden också har fått en gåva... Specialfall av gåvor när det gäller fastigheter:En gåva mot vederlag är egentligen inte en gåva. Det är ju ett byte av tillgångar och är därmed ett köp. Lustigt nog kan man ändå ur skattesynpunkt faktiskt betala pengar för en fastighet och ändå få den som en gåva... Anledningen till det är huvudsaklighetsprincipen. Huvudsaklighetsprincipen innebär att om man säljer en fastighet till en köpeskilling som är lägre än taxeringsvärdet för fastigheten. Det betraktas då som en gåva. Och gåvor är det ju inte skatt på.Det här medför alltså en fördel i dagsläget, eftersom säljaren då slipper betala skatt. Men i praktiken så medför det en nackdel för köparen. Jag kan visa med ett exempel.Exempel på skillnader mellan att ge bort fastighet och sälja den billigt så den blir gåva:Vi ponerar att A ska sälja sin fastighet till B.Fastigheten har ett taxeringsvärde på 600 000 kr och ett marknadsvärde på 800 000 kr. A har en gång i tiden köpt fastigheten för 400 000 kr.Om A ger bort fastigheten till B när fastigheten är värd 700 000 så kommer B att träda in i A's ställe. B kommer alltså inte att betala en krona för fastigheten och vid en senare försäljning så kommer B att ha en kapitalvinst på (800 000 - 400 000 =) 400 000 kr. Total skatt på det blir 88 000 kr. B har alltså i praktiken fått en gåva av A som var värd 800 000 kr - skatten = 712 000 kr. Om B istället hade köpt fastigheten från A så kommer A att vid försäljningen betala en skatt på (700 000 - 400 000=) 300 000 x 22 % = 66 000 kr. Om B säljer fastigheten vid samma tidpunkt som ovan så kommer B ha en anskaffningsutgift på 700 000 och en försäljningsintäkt på 800 000 kr. B kommer då att få betala 22 000 kr i skatt. Samma som ovan. Vad händer då om B köper fastigheten för 500 000 av A när taxeringsvärdet är 600 000? Eftersom det hela betraktas som en gåva så ska inte A betala någon skatt alls på försäljningen. Här skulle A egentligen fått betala 22 000 kr i skatt. Men det slipper A. Problemet blir dock att eftersom B har betalat för en "gåva" så ska han använda anskaffningsutgiften som A hade för fastigheten, 400 000 kr, trots att B alltså betalat 500 000 kr. Det innebär vid försäljningen att B får 800 000 och anses ha gjort en kapitalvinst på 400 000 och får betala 88 000 kr i skatt, trots att han egentligen betalat 100 000 kr mer. B gör här en skattemässig förlust på 22 000 eftersom B straffas och får betala skatt för en kapitalvinst på 100 000. B betalar alltså för en gåva, och han måste sedan skatta som om han fått gåvan gratis. I mitt exempel så blir det inte särskilt stor skillnad. Men eftersom du ärvt fastigheten så kommer alltså sonens anskaffningsutgift istället att vara dina föräldrars anskaffningsutgift. (Denna får justeras upp med exempelvis kostnaderna för att bygga hus osv.) Hur realisationsvinst beräknas:För att beräkna realisationsvinster så tar man köpeskillingen - förbättringskostnader - anskaffningskostnad = kapitalvinst. Mitt svar har redan blivit långt och jag hänvisar därför till Skatteverkets anvisningar för att enklare se vilka förbättringskostnader och andra kostnader som man får göra avdrag för när man beräknar sin kapitalvinst. Se här för utförligare förklaringar.Kapitalvinsten beskattas sedan till tjugotvå trettiodelar. Åtta trettiodelar är skattefria egentligen. De tjugotvå trettiodelarna beskattas med 30 %. Effektivt innebär det dock att hela försäljningen beskattas med 22 % varför man populärt säger att fastighetsskatten är 22 %. Sammanfattningsvis:Huvudpoängen i min mer eller mindre pedagogiska framställning är iallafall att om sonen får fastighetsandelen som gåva skattemässigt mot en ersättning som understiger taxeringsvärdet så gör egentligen han en förlust eftersom han fick betala 100 000 kr som han sedan inte får tillgodoräkna sig vid beräkningen av hans kapitalvinst vid försäljningen. Nu kan det självklart ändå vara fördelaktigt att göra den här typen av gåva mot ersättning med stöd av huvudsaklighetsprincipen. Beroende på vilka siffror man har i olika fall så kan det ju ibland bli fördelaktigt för alla parter. Om sonen exempelvis i mitt exempel betalar 300 000 kr så gör han i praktiken ingen skatteförlust eftersom han då inte betalar mer än vad anskaffningskostnaden var för A. (400 000kr)Realisationsvinst uppstår även för de olika andelarna. Det är inte så att realisationsvinst uppstår först när han blir ägare av hela fastigheten. Så att han nu får hela fastigheten påverkar inte ur skattehänseende. Mitt exempel skulle även stämma om han fick halva fastigheten och sålde den vidare. Om du behöver mer hjälp:Om du behöver hjälp med exempelvis att upprätta avtal eller biträde vid tvist så kan jag rekommendera Lawlines Juristbyrå. Du kan kontakta mig på Jonas.Lind@lawline.se så ordnar vi med offert. Med vänliga hälsningar,

Beskattning av fastighet inköpt 1930

2017-05-08 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Vad gäller med beskattning vid försäljningen av fastighet när man ärver ett hus som i sin tur ärvdes av den avlidne. Det finns ingen inköpssumma. Huset köptes på 30-talet och har gått i arv.
Jakob Perä |Hej och tack för att du vänder dig till lawline med din fråga.Försäljning av fastighet skattas som kapital som är reglerat i 41 kap. inkomstskattelagen (IL). Man beräknar ett skattemässigt resultat genom att ta de inkomster som fastigheten sålts för minus omkostnadsbeloppet. (44:13). Omkostnadsbeloppet är dels de utgifter du haft när du köpte fastigheten (anskaffningsutgiften) och dels utgifter för eventuella förbättringar som gjorts på huset (förbättringsutgiften), (44:14). För fastigheter är dessa frågor specialreglerade i 45 kap. IL, till exempel kan man inte ta hänsyn förbättrande reparationer och underhåll mer än 5 beskattningsår bakåt i tiden enligt 45:12. Din fråga rör specifikt hur man ska beräkna omkostnadsbeloppet när fastigheten har gått i arv och varit inköpt på 30-talet. Denna situation är reglerad i 45:28 IL, där det står att om fastigheten förvärvats före år 1952 anses den vara förvärvad 1952 och anskaffningsutgiften anses då vara 150% av taxeringsvärdet för år 1952. Om det inte finns ett taxeringsvärde från år 1952 måste ett taxeringsvärde beräknas eller så tar man det därefter närmsta fastställda taxeringsvärdet. I 45:29 finns speciella regler för fastigheter utomlands, då du inte angett något annat antar jag att de reglerna inte blir tillämpliga.Eftersom du ärvt fastigheten uppstår då frågan om detta anskaffningsvärde kan användas vid en kommande försäljning. Detta är reglerat i 44:21 som anger att tillgångar som förvärvats genom arv eller testamente inträder förvärven i den tidigare ägarens skattemässiga situation (kontinuitetsprincipen). Därmed kan du använda reglerna i 45:28 om den du ärvde av kunde använda sig av det anskaffningsvärdet. Jag har försökt leta hur långt bakåt denna princip har gällt i svensk rätt och det verkar som att den funnits sen innan 1990 (se Prop 1999/2000:2 s 535). Reglerna gällande taxeringsvärdet har de också funnits med från i alla fall från 1994. Om personen du ärvde fastigheten av ärvde den innan de år som jag nu nämt kan det vara bra att kontrollera med skatteverket vad som gäller men jag gör den bedömningen att denna princip har gällt längre än så i svensk rätt.Hoppas du fick svar på din fråga!

Skatt på försäljning av fastighet erhållen genom gåva

2017-04-28 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej, jag undrar hur är det med skatten när man vill sälja bostadsrätt som fick som en gåva? 2. Borde man få något skriftligt från bostadsrätt föreningen att man äger bostadsrätten. Jag har fått bara ett meddelande på mina sidor att det gick igenom överlåtelse av bostadsrätt. Ska det räcka? Tack för svaret. Mvh Sofia
Erica Leufstedt |Hej Sofia, tack för din fråga! Svaret på din fråga regleras av Inkomstskattelagen (1999:1229) (IL). Huvudregeln vid försäljning av en fastighet är att eventuell vinst utgör en så kallad kapitalvinst, som ska tas upp inom inkomstslaget kapital och beskattas. Bestämmelser om detta finns i 41 kap 1 och 2 §§ samt 42 kap 1§ IL. När man beräknar hur stor kapitalvinsten vid en avyttring är ser man till 44 kap 13+14 §§ IL. Enligt dessa bestämmelser beräknas vinsten som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången, alltså värdet du säljer fastigheten för, och de omkostnadsbelopp du haft under tiden du ägt fastigheten. Omkostnadsbeloppet innefattar det belopp du betalade när du anskaffade fastigheten samt förbättringsutgifter. Vilka dessa är bestäms av 45 kap IL. Det är rörande omkostnadsbeloppet som din situation aktualiserar vissa specialbestämmelser. Eftersom du erhållit fastigheten genom gåva kommer du inte ha haft någon anskaffningsutgift, du har inte betalat något för fastigheten. I 44 kap 21§ IL stadgas den så kallade kontinuitetsprincipen som säger att du som förvärvare av en tillgång genom gåva inträder i den tidigare ägarens skattemässiga situation. Det som skiljer din situation åt är således att istället för att du vid kapitalvinstsberäkningen ska räkna med din anskaffningsutgift om 0 kronor, räknar med den anskaffningsutgift som överlåtaren hade när hen anskaffade fastigheten. Även det belopp som överlåtaren erlagt i förbättringsutgifter övertar du och får göra avdrag för. Vidare får du självklart göra avdrag för dina egna förbättringsutgifter i form av förbättrande reparationer och underhåll samt övriga förbättringsutgifter, se 45 kap 11 och 12 §§ IL. För den kapitalvinst du gör vid avyttringen kommer du skatta 30% i statlig inkomstskatt, detta följer av 65 kap 7§. Angående din andra fråga skulle jag säga att det viktigaste för din del är att det finns ett upprättat gåvobrev mellan dig och den som gett dig fastigheten som gåva. Detta är viktigt för att kunna bevisa att fastigheten ägs av dig och att du erhållit den genom gåva. Vad bostadsrättsföreningen har för interna riktlinjer vid överlåtande av bostadsrätt och vid välkomnande av nya medlemmar i dess förening kan jag inte uttala mig om men om du fått ett meddelande om att överlåtelsen gått igenom tolkar jag det som ett accepterande av dig som ägare av bostadsrätten. Om du har ett gåvobrev upprättat med överlåtaren av fastigheten ser jag inte vidare problem för din del. Om du är osäker på vad föreningen önskar av dig skulle jag råda dig att kontakta dem!Hoppas detta gett dig svar på din fråga!Vänligen,

kvitta kapitalförlust mot kapitalvinst

2017-05-28 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag kommer att sälja två fastigheter, privata villor, under detta år. På den ena kommer jag vinst, på den andra förlust. Får jag kvitta förlust mot vinst?
Oskar Paladini Söderberg |Hej och varmt välkommen till Lawline! Jag utgår ifrån att vi talar om skattekonsekvenser vid försäljning av fastigheter. Rättsläget föreligger på detta vis. Du är en fysisk person och säljer dessa privata villor i egenskap av sådan och inte som ett företag. Detta innebär enligt inkomstskattelagen (IL) kommer du att ta upp dessa kaptialvinster/kapitalförluster i inkomstslaget kapital.Vinsten beräknas genom att man tar försäljningsintäkten minus försäljningskostnaderna minus omkostadsbeloppet. Omkostnadsbeloppet beräknas genom diverse olika förbättringar du gjort på fastigheten samt inköpspriset. Eftersom jag inte vet några priser eller kostnader utgår jag endast ifrån att det uppstått kapitalvinst och en kapitalförlust. Huvudregeln är att kapitalförluster får kvittas fritt mot kapitalvinster. Dock finns det särskilda kvoteringsregler vid försäljning av fastigheter. Enligt IL 45:33§ 1st så ska endast 22/30 av kapitalvinsten tas upp som intäkt i detta fall eftersom det rör sig om en privatbostadsfastighet, vad gäller kapitalförlusten får endast 50% av kapitalförlusten dras av mot vinsten (2st). För att sammanfatta så får du alltså kvitta förlust mot vinst men endast till viss del. Endast 50% av förlusten får kvittas mot 22/30 av vinsten. Uppkommer större förlust än vinst, vilket är rimligt med tanke på att räntor också är avdragsgilla så kan du få skattereduktion på underskottet. Då ska den totala skatten, alltså även den som du betalar på lön osv minskas med 30% av underskottet i inkomstslaget kapital till den del det inte överstiger 100 000kr och 21% av det som överstiger 100 000kr. Jag hoppas att jag givit dig svar på din fråga och har du några ytterligare frågor är du varmt välkommen att kontakta oss på info@lawline.se eller boka tid med någon av våra duktiga jurister. Mvh,

Jag vill ge min halva fastighet till min sambo. Vad får det för ekonomiska konsekvenser?

2017-05-08 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag vill ge min halva fastighet till min sambo. Vad får det för ekonomiska konsekvenser?
Frida Larsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Vad gäller för ekonomiska konsekvenser skattemässigt så utgår man från inkomstskattelagen (IL), skatterättsliga principer och praxis. Beskattning vid försäljning av en fastighet Huvudregeln när man säljer och under vissa förhållanden ger en fastighet i gåva så ska givaren kapitalvinstbeskattas, (42:1 och 44:3 IL). Kapitalvinsten som ska beskattas är ersättningen du får vid en försäljning av fastigheten minus den summan du köpte fastigheten samt vissa förbättringsutgifter, (44:13 & 14 IL). Dessutom har du som privatperson rätt att göra en så kallad kvotering innan vinsten tas upp till beskattning. Den beräknas så att 22/30-delar av vinsten tas upp till beskattning, (45:33 första stycket IL). En vinst kommer för dig som privatperson att beskattas i inkomstslaget kapital med en skattesats på 30%, (65:7 IL). Jag kan ge ett exempel:Du köpte fastigheten för 100 000 kr. Vid en försäljning säljer du den för 300 000 kr. 300 000 kr – 100 000 kr gör en vinst på 200 000 kr. Enligt kvoteringsregeln så ska 22/30-delar av 200 000 kr tas upp till beskattning, dvs, cirka 146 666 kr. Dessa 146 666 kr ska beskattas med 30%. 43 999 kr kommer du då få betala i skatt för kapitalvinsten. En fastighet som gåvaNär man ger en gåva till någon så anses detta inte som en avyttring som anges i 44:3 IL och man ska därför inte beskattas för kapitalvinsten som i exemplet ovan. Dock så ”träder man i den tidigare ägarens ställe”, så kallat kontinuitetsprincipen, (44:21 IL). Det innebär att man ”skjuter” skatteskulden framåt till dess att fastigheten någon gång i framtiden avyttras (säljs, byts etc.).Ett exempel på detta är: Om du köpt fastigheten för 100 000 kr och väljer sedan att ge fastigheten i gåva till din sambo. Om din sambo i framtiden väljer att sälja fastigheten och den då säljs för 400 000 kr så kommer det föreligga en vinst på 300 000 kr (400 000 – 100 000kr). När man, likt din fråga, avser att delvis ge fastigheten i gåva och delvis få ersättning så talar man om ”blandat fång”. Vid fastigheter, observera inte bostadsrätter, så använder man huvudsaklighetsprincipen. Den innebär att om ersättningen är mindre än fastighetens taxeringsvärde så är överlåtelsen i sin helhet en gåva och någon beskattning behöver inte göras av dig som gåvogivare. Om förhållandena är det motsatta så ses dock överlåtelsen i helhet som en försäljning och du beskattas. Du bör även ha i åtanke att ett övertagande av lån räknas som en ersättning. Så om din sambo betalar 150 000 kr och du har lån på 100 000 kr som din sambo övertar så har sambon gett en ersättning på 250 000kr.Nackdelen med att det i sin helhet blir en gåva är att om din sambo i framtiden vill sälja fastigheten så kan hon inte tillgodoräkna sig den ersättning hon själv betalat vid beräkningen. Exempelvis: Du har köpt fastigheten för 100 000 kr. Den är nu värd 320 000 kr och har för enkelhetens skull samma taxeringsvärde. Din sambo betalar 150 000 kr och resterande 170 000 kr är en gåva från dig. Fastigheten blir då i helhet en gåva. Vid en framtida försäljning får din sambo endast tillgodoräkna sig dessa 100 000 kr du betalade vid köpet och inte de 150 000 din sambo själv betalat. Således blir det en högre vinstbeskattning. StämpelskattVid ett övertagande av en fastighet kan man vara tvungen att betala stämpelskatt. Dock så behövs inte detta om ersättningen inte överstiger till 85% av taxeringsvärdet på fastigheten, (5 § Lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter) Exempelvis: Taxeringsvärdet är 500 000 kr och ersättningen var 400 000 kr så utgör ersättningen 80% och stämpelskatt ska inte betalas. Om stämpelskatt blir aktuell så ska man betala 1,5% av det högsta värdet av taxeringsvärdet på fastigheten eller ersättningen för fastigheten, (8 & 9 § samma lag). Exempelvis: Taxeringsvärdet är 500 000 kr och ersättningen var 450 000 kr så blir stämpelskatten 1,5% av 500 000 kr = 7500 kr. Övrigt Tänk på att för att en gåva ska vara giltig så ska ni uppfylla de formkraven som krävs vid överlåtelse av en fastighet. Gåvobrevet ska vara skriftligt, vara underskriven av gåvogivare och gåvotagare, beteckning av köpeskilling, (4 kap 1 § och 29 § jordabalken). Din sambo bör även söka lagfart så fort som möjligt efter överlåtelsen, (20 kap 1 & 2 § jordabalken). Mer information om gåvobrev och om ni vill ha hjälp med att utforma ett så klicka här.Jag hoppas att jag fått med de mest väsentliga ekonomiska konsekvenserna!Vänligen,

Beskattning av kapitalvinst vid fastighetsförsäljning

2017-04-29 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag planerar att sälja en fastighet som jag fick via arvskifte. Arvskiftet gjordes 2004 då jag löste ut mina syskon. Vår far levde fortfarande. Dödsboet är sedan 1984 då vår mor avled. Hur ser beskattningen ut vid en eventuell försäljning?
Cecilia Lenman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vid en eventuell försäljning av fastigheten kommer kapitalvinsten att beskattas enligt reglerna i inkomstskattelagen (IL). Kapitalvinsten från en fastighetsförsäljning beräknas genom att man från ersättningen (det du säljer fastigheten för) drar av det s.k. omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). Omkostnadsbeloppet består dels av anskaffningsutgiften för fastigheten, dels kostnader för ev. förbättringsutgifter som ny-, till- och ombyggnader samt förbättrande reparationer (44 kap. 14 § IL). Eftersom du ärvt fastigheten tar du över arvlåtarens anskaffningsutgift. Det är alltså det arvlåtaren köpte fastigheten för som utgör din anskaffningsutgift i kapitalvinstberäkningen. Formeln för kapitalvinstberäkningen ser alltså ut såhär:Ersättning – omkostnadsbelopp = kapitalvinst/förlustÄr resultatet vid beräkningen positivt har du gjort en kapitalvinst, men det är endast som 22/30 av vinsten som beskattas (45 kap. 33 § IL). Skattesatsen på 22/30 av vinsten är 30 %, vilket motsvarar en skattesats om 22 % på hela vinsten. Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Vad bör man tänka på vid överlåtelse av fastighet?

2017-04-26 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |HejsanJag har en fråga gällande gåva/arv/skatt. Det är så att jag och min bror tillsammans har fått våran farfar & farmors hus/fastighet av våran far som i sin tur ärvt det efter deras bortgång. Dokumentation kring detta har vi fått hjälp av vid jurist. Då min bror är mycket intresserad av att bo i huset så har han frågat mig om han kan få köpa ut min del av huset. Jag håller på att fundera på saken och är nyfiken på vad som gäller en sådan gång? Både vad gäller om eventuell skatt ska betalas av mej eller min bror samt vilken dokumentation krävs för att göra detta? Kan vi komma överens om priset för huset utan att inblanda mäklare eller värderare?Kan min far drabbas av någon skatt pga att han gett oss huset som gåva eller tidigt arv? Många frågor som jag hoppas ni kan hjälpa mej medTack på förhand
Cecilia Lenman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Försäljning av fastighet regleras i 4 kap. jordabalken där det anges att en köpehandling ska upprättas och formkraven för denna. Eftersom du anger att en jurist hjälpt er med detta kommer jag inte att beröra dessa regler närmare.I princip finns inget krav på att ni måste blanda in mäklare eller värderare, men det kan vara fördelaktigt eftersom det ofta ingår deklarationshjälp i mäklaruppdraget. Ni bör dessutom vara medvetna om att ett för lågt pris kan innebära att överlåtelsen ur skattemässig synvinkel betraktas som en gåva och inte ett köp, vilket jag mer ingående förklarar i det följande stycket. Generellt kan man säga att om ersättningen för en fastighet understiger fastighetens marknadsvärde är överlåtelsen ett s.k. blandat fång eftersom den delvis innebär en gåva, delvis innefattar en ersättning. För att avgöra hur blandade fång ska beskattas tillämpas vid fastighetsöverlåtelser den s.k. huvudsaklighetsprincipen. Denna innebär att hela överlåtelsen betraktas som ett köp om ersättningen överstiger eller motsvarar taxeringsvärdet. Motsatsvis betraktas hela överlåtelsen som en gåva om ersättningen understiger taxeringsvärdet. Om ni vill att överlåtelsen i skattemässigt hänseende ska betraktas som en försäljning är det alltså viktigt att ni ser till att ersättningen vid en försäljning överstiger taxeringsvärdet eftersom konsekvensen av att den inte gör det blir att hela överlåtelsen istället betraktas som en gåva. Gällande beskattning vid överlåtelsen finns reglerna kring detta i inkomstskattelagen och vid försäljning av fastighet kommer ev. kapitalvinst att beskattas (42 kap. 1 § IL). Det är dock bara 22/30 av kapitalvinsten som beskattas (45 kap. 33 § IL). Kapitalvinsten från en fastighetsförsäljning beräknas genom att man från ersättningen (det din bror betalar till dig) drar av det s.k. omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). Omkostnadsbeloppet består dels av anskaffningsutgiften för fastigheten, dels kostnader för ev. förbättringsutgifter som ny-, till- och ombyggnader samt förbättrande reparationer (44 kap. 14 § IL). Eftersom ni ärvt fastigheten av er far som i sin tur har ärvt den av sina föräldrar är det era farföräldrars anskaffningsutgift som används i beräkningen. Är resultatet vid beräkningen positivt har du gjort en kapitalvinst och kommer att beskattas med en skattesats om 30 % på 22/30 av vinsten (med andra ord 22 % av hela vinsten).Gåvan av fastigheten från er far till er innebär inte någon skattskyldighet för honom eller er, eftersom gåvor inte beskattas (8 kap. 2 § IL). Det är dock troligen så att gåvan arvsrättsligt ses som ett förskott på arv till dig och din bror. Eftersom din bror förvärvar fast egendom när han köper fastigheten av dig kommer han dock att behöva betala stämpelskatt (1 § lagen om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter). Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,