Skattskyldighet vid försäljning av fastighet.
1. Behöver jag betala skatt vid försäljning av fastighet om jag säljer för taxeringsvärdet?
2. Får jag dra av för renovering som gjorts under de senaste 5 år, kvitto finns.
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som om du vill få reda på om du behöver betala skatt om du säljer din fastighet och om du får dra av för renovering som har gjorts de senaste 5 åren. I och med att frågorna går ihop i varandra kommer jag att besvara på frågorna tillsammans.
Reglerna om inkomstskatt finns i Inkomstskattelagen. Av din fråga framgår inte vilken typ av fastighet det är du ska sälja. Det finns antingen privatbostadsfastighet som enligt Inkomstskattelagen 2 kap 13 § innebär ett småhus med mark som utgör småhusenhet och som är en privatbostad. Innebörden av småhus är enligt Inkomstskattelagen 2 kap 8 § att det till övervägande del används eller är avsett att användas av ägaren eller någon närstående till honom för permanent boende eller som fritidsboende. Det andra alternativet är att det är en näringsfastighet som enligt Inkomstskattelagen 2 kap 14 § är en fastighet som inte är en näringsfastighet. Jag tolkar din fråga som om det rör sig om en privatbostadsfastighet och mitt svar är därför anpassat efter det.
Räkna ut vinst eller förlust av försäljningen
Som svar på frågan om du behöver betala skatt vid försäljningen av din fastighet så beror det på om du säljer den med vinst eller förlust. Huvudregeln för beräkningen om du har gjort en vinst eller förlust på försäljningen finns i Inkomstskattelagen 44 kap 13 § som säger att vinsten ska beräknas som skillnaden mellan försäljningsinkomsten och omkostnadsbeloppet. Omkostnadsbeloppet är enligt Inkomstskattelagen 44 kap 14 § anskaffningsuppgiften (det som fastigheten kostade) plus förbättringsutgifter (uppgifter som du har haft för att förbättra bostaden).
Bestämmelserna om vad som anses vara förbättringsutgifter finns i Inkomstskattelagen 45 kap 11 och 12 §. Det kan dels vara grundförbättringar, till exempel ny-, till och ombyggnad eller reparation och underhåll. För att göra avdrag för dessa utgifter måste de sammanlagt ha uppgått till minst 5000 kr under ett kalenderår. För grundförbättringar får avdrag göras för hela utgiften. För att kunna göra avdrag för reparation och underhåll måste utgifterna medföra att fastigheten är i bättre skick vid försäljningen än vid köpet. Dessutom finns det en tidsgräns på fem år tillbaka i tiden (Inkomstskattelagen 45 kap 12 §). På frågan angående om du får göra avdrag för renovering beror det alltså på vilken typ av förbättringsutgift det är fråga om. Om du vill läsa mer om de olika utgifterna kan du göra det på Skatteverkets hemsida här.
Beräkning av skatt
Om försäljningsinkomsten är större än omkostnadsbeloppet har du gjort en vinst och då ska du är då skattepliktig. Vinst på försäljning av fastighet räknas till inkomstslaget kapital. I Inkomstskattelagen 45:33 sägs att 22/30 av vinsten är skattepliktig. Om du istället har gjort en förlust får du göra avdrag för 50 % av förlusten.
Sammanfattning
För att sammanfatta vad som gäller så måste du räkna ut om du har gjort en vinst eller förlust på din försäljning av fastigheten. Beroende på om de renoveringar du har gjort uppfyller kraven som ställs på förbättringsutgifter kan du dra av dessa i beräkningen. Om du har gjort en vinst i försäljningen är du skattepliktig och har du gjort en förlust får du göra avdrag.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Vänliga Hälsningar,
