Är gåvotagare eller gåvogivare av fastighet skyldig att återföra värdeminskningsavdrag?

2017-04-11 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |En far har gett en hyresfastighet i gåva till sin son 31/12 2015. Sonen säljer fastigheten under 2016. Det finns värdeminskningsavdrag som ska återföras till beskattning. Vem ska skatta för dessa värdeminskningsavdrag?Är det gåvogivaren eller gåvotagaren?
Viktor Lennartsson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Det är gåvotagaren som vid en försäljning av fastigheten ska återföra värdeminskningsavdragen. Enligt 19 kap. 18 § inkomstskattelagen ska gåvotagaren inträda i gåvogivarens skattemässiga situation vad gäller värdeminskningsavdrag på byggnader. Motsvarande gäller för värdeminskningsavdrag för markanläggningar (se 20 kap. 12 § inkomstskattelagen). Detta är ett uttryck för den så kallade kontinuitetsprincipen. Anledningen till att värdeminskningavdragen ska återföras är att det redan gjorts skatteavdrag i inkomstslaget näringsverksamhet och vid en försäljning av fastigheten ska man inte kunna göra avdrag för samma belopp en gång till.Om sonen säljer fastigheten vidare, ska han återföra värdeminskningsavdragen och avdragen för förbättrande reparationer och underhåll som om han köpt fastigheten vid det närmast föregående köpet (alltså när fadern köpte fastigheten). De värdeminskningsavdrag som fadern gjort ska således sonen återföra vid en försäljning.Hälsningar

Skatt vid fastighetsförsäljning

2017-04-01 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Övertagit en fastighet vid bodelning nu såld med vinst hur beskattas vinsten
Lisa Naudot |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Hur skatten ska beräknas på en fastighetsförsäljning finns särskilt reglerat i inkomstskattelagen (IL) (HÄR). Det du behöver ha koll på är ersättningen du fick för den sålda fastigheten och omkostnadsbeloppet.Omkostnadsbeloppet innehåller ett antal olika delar, dessa är:- vad fastigheten köptes för samt utgifter vid köpet, t.ex lagfart, - kostnaderna för försäljning av fastigheten, vanligen mäklararvode, och - förbättringsutgifter Det är den summa ni betalade när fastigheten först köptes som ska tas upp som belopp, inte var du betalade vid bodelning. Förbättringsutgifter är till exempel ny-, till- och ombyggnader samt andra grundförbättringar. Har du haft en sådan utgift under tiden ni ägt huset är det avdragsgillt förutsatt att kostnaden har varit minst 5 000 kr under ett år, (45:11 IL). Även vissa förbättrande reparationer och underhåll kan ge rätt till avdrag. Det förutsätter dock att renoveringen gjorde fastigheten i ett bättre skick än när ni köpte den, (45:12 IL)När du räknar ut omkostnadsbeloppet tar du (44:14 IL):utgifterna för fastighetsköpet + mäklararvode + förbättringsutgifter = omkostnadsbelopp När du sedan ska räkna ut din kapitalvinst gör du så här (44:13 IL) :Ersättningen för försäljning - omkostnadsbelopp = kapitalvinst.Det är bara 22%( 22/30-delar) av kapitalvinsten som sedan skatten ska räknas på (45:33 IL). Skatten på kapitalinkomster är 30 % av överskottet i inkomstlaget kapital, (65:7 IL)Hoppas mitt svar var till hjälp! Vänligen,

Försäljning av del av fastighet

2017-03-05 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej, vad blir skattekonsekvenserna för delägare till fastighet vid överlåtelse/försäljning till övriga delägare? Blir det som en fullständig försäljning med ingångsvärde och eventuella avdrag för förbättring och övrigt med skattesats drygt 20 procent?Tacksam för svar
Julia Gustafsson |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Inkomster som ska beskattas i inkomstslaget kapital, är med några undantag skattepliktiga till 100 procent och beskattas med en separat statlig skatt på 30 procent se 67 kap 7 § inkomstskattelagen. Till inkomst av kapital räknas inkomster på grund av innehav av tillgångar och skulder liksom inkomster i form av kapitalvinster och kapitalförluster vid försäljning av dessa tillgångar. Med avyttring av tillgångar avses försäljning, byte och liknande överlåtelse av tillgångar, 41 kap inkomstskattelagen. Av detta kan man utläsa att en försäljning av en del av en fastighet är en skattepliktig inkomst som man ska ta upp till beskattning. Det finns dock lite olika regler om hur mycket av inkomsten som ska upp till beskattning beroende på vilken typ av delägare du är. Om det du avser är att du äger en fastighet tillsammans med andra är ni samägare av fastigheten som ni alla bor i är lagen om samäganderätt blir tillämplig, om inte annat har avtalats. Delägaren har rätt att ta ut det pris denne önskar, det vill säga vanligtvis då marknadspriset när denne säljer sin andel i den samägda fastigheten. Du ska beskattas för vinsten du gör på denna ersättning, denna får du fram genom att beräkna ersättningen för andelen - försäljningsutgifter - omkostnadsbeloppet (anskaffningsutgiften + förbättringsutgifter) = vinsten. Detta följer av 44 och 45 kap IL. På detta ska du då, eftersom det är en form av kapitalvinst till följd av en dig tillhörig egendom, beskatta inkomsten i kapital till 30 % skatt. Enligt 45 kap 33 § inkomstskattelagen behöver man dock vid försäljning av en privatbostadsfastighet bara ta upp tjugotvå trettiondelar av kapitalvinsten på en privatbostadsfastighet till beskattning. Skattesatsen blir då 22 procent. Som jag förstår det av frågan är det förmodligen ingen bostadsrättsförening det var fråga om. Är det så gäller det som beskrivs nedan istället. Det finns här två olika typer av bostadsrättsföreningar som skulle kunna vara aktuella i ditt fall och som ger olika skatterättsliga konsekvenser. Som jag förstår det är det inte en del i en sk. äkta bostadsrättsförening som du nu ska sälja. För att en bostadsrättsförening ska klassas som äkta (äkta privatbostadsföretag) så måste minst 60% av intäkterna avse bostäder med bostadsrätt, innehavda av privatpersoner. Om så dock är fallet och du avser sälja din bostadsrätt till de andra i föreningen gäller följande:Skatteverket anser att överlåtelse av bostadsrätter till en äkta bostadsrättsförening är en avyttring som medför kapitalvinstbeskattning. Ersättningen för de överlåtna bostadsrätterna är marknadsvärdet på den nya erhållna bostadsrätten. Detta gäller oavsett vilket pris som har avtalats för föreningens inlösen av bostadsrätterna. På detta sätt räknas alltså ersättningen, det vill säga inkomsten som ska beskattas, på ett annat sätt än vad som gäller när man säljer sin bostadsrätt (del i bostadsrättsförening) till en utomstående köpare. Av kapitalvinsten på en privatbostadsrätt ska 22/30 tas upp till beskattning i inkomstslaget kapital. Den andra typen av bostadsrättsförening som mer sannolikt är aktuell i detta fall är den sk. oäkta bostadsrättsförening. När man säljer en andel i ett oäkta bostadsföretag ses det som en försäljning av en andel i en ekonomisk förening. Utöver de grundläggande bestämmelserna i 44 kap inkomstskattelagen blir därför även bestämmelserna om avyttring av delägarrätter i 48 kap inkomstskattelagen tillämpliga. Beräkningen av inkomsten blir därför försäljningsintäkten (ersättningen för andelen - försäljningsutgifter) - omkostnadsbeloppet (anskaffningsutgiften + förbättringsutgifter) = vinsten. Kapitalvinst på andelar i onoterade svenska aktiebolag och svenska ekonomiska föreningar kvoteras till fem sjättedelar 42 kap 15 a § inkomstskattelagen. Skatten på kapitalvinsten blir därmed 25 procent.Hoppas du har fått svar på din fråga!

Kan avdrag för utgift medges när kvitto saknas?

2017-02-20 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Ett syskon ska bli utköpt ur sommarställe av de övriga syskonen. Fastigheten är gammal, så 150% av fastighetens taxeringsvärde blir ingångsvärde. Under årens lopp har väsentliga förbättringar gjorts av föräldrarna (tillbyggnader på huset, bygge av uthus m m.) men uppgifterna om kostnader har förkommit. Är det verkligen möjligt att inte få några avdrag när reavinstskatten ska betalas vid utlösen? Fastigheten är idag värderad till 3,5 milj och ingångsvärdet är inte mer än 10 000 kr.
Cecilia Lenman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglerna om kapitalvinst vid avyttring av fastighet finns i inkomstskattelagen (IL). Jag utgår från att fastigheten förvärvats före år 1952 och att det därför, precis som du skriver, är 150 % av fastighetens taxeringsvärde för år 1952 som anses som anskaffningsutgift. Detta framgår av 45 kap. 28 § IL (här) och gäller förutsatt att det verkliga anskaffningsvärdet inte överstiger 10 000 kr – är det fallet bör det verkliga anskaffningsvärdet användas istället eftersom det leder till att kapitalvinsten blir mindre. För att räkna ut kapitalvinsten vid försäljning av fastigheten dras från ersättningen vid försäljningen, förutom anskaffningsutgiften, även utgifter för förbättrande reparationer, ex. ny-, till- och ombyggnader, se 44 kap. 13-14 §§ IL (här). Den grundläggande principen för avdragsrätt är att utgifterna ska verifieras med fakturor och kvitton. Om utgifterna inte kan verifieras genom kvitton eller fakturor måste man enligt Skatteverket kunna bevisa omfattning och tidpunkt för förbättringsarbetena med andra dokument.Högsta förvaltningsdomstolen har i en dom (RÅ 2002 ref. 73) där en skattskyldig inte har kunnat visa fakturor eller kvitton, uppskattat förbättringsutgifterna till ett skäligt belopp. Den skattskyldige hade i målet visat ritningar, handlingar från fastighetstaxeringen, beslut om bostadslån utvisande godkänd byggkostnad, fotografier från nybyggnationen, samt SCB:s statistik över byggkostnader de år åtgärderna utfördes. Högsta förvaltningsdomstolen ansåg att det fanns en godtagbar utredning om förbättringsåtgärdernas omfattning, men att utredning saknades om kostnadernas storlek. Avdrag medgavs därför med skäligt belopp.Enbart foton visa bara att något faktiskt är gjort, inte vad det kostade. Det framgår ex. inte vem som utfört arbetet, vilket är viktigt att avgöra eftersom man kan ha utfört arbetet själv och värdet av eget arbete är inte avdragsgillt. Sammantaget finns alltså en möjlighet att tillgodogöra sig avdrag för förbättringsutgifter trots att man saknar kvitton och fakturor. Storleken på beloppet beror dock i stor mån på vilken bevisning man kan prestera.Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Arvsskatt, försäljning av fastighet

2017-04-03 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag har en fråga kring beskattning vid försäljning av fastighet. Fastigheten köptes på 70-talet för ca 40 000:- av person A. När A dog på 90-talet ärvdes fastigheten av person B som i samband med arvet betalde arvsskatt på 540 000:- Nu planerar B att sälja fastigheten för ca 2 500 000:- och undrar hur vinstskatten beräknas?
|Hej Christina!Vad roligt att du hittat till oss på Lawline!Beräkning av skatt vid försäljning av fastighet som gått i arv görs enligt vad som kallas kontinuitetsprincipen. Den innebär att arvtagaren kliver in i arvlåtarens skattemässiga skor. Vinstskatten beräknas därför utifrån dels det faktiska försäljningspriset, dels vad A köpte den för, det vill säga ca 40 000 kr. Arvsskatt var en statlig skatt vilket det inte går att få avdrag för, det framgår av inkomstskattelagen 9 kap 4 §. Det går däremot att få avdrag för eventuella ny- till- eller ombyggnationer som person A gjort på fastigheten innan huset övertogs, om det finns några uppgifter kvar kring det. Beräkningen görs på följande sätt:+ Försäljningspriset- Utgifter för försäljningen- Inköpspris och lagfartskostnad m.m.- Förbättringsutgifter+ Återföring av uppskov= Vinst/FörlustFör er kan det se ut på detta sätt:Försäljningspris 2 500 000- inköpspris - 40 000- ev. mäklararvode (hittar på) - 75 000- förbättringsutgifter (senaste fem åren) - ?- ev ny-till eller ombyggnad - ?Vinst 2 385 000Skatt på kapitalvinst (22 procent) -524 700 Netto 1 860 300Förbättringsutgifter är avdragsgilla för de år då de sammanlagt uppgått till minst 5 000 kronor. Understiger förbättringsutgifterna 5000 kr ett visst år är det inte avdragsgillt. Ny-, till- eller ombyggnadskostnader är avdragsgilla förbättringar oavsett när de gjorts. Förbättrande reparation och underhåll får bara dras av de sista fem åren.Med vänliga hälsningar

Försäljning fastighet

2017-03-07 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Vad händer om jag säljer ett hus och köper att annat i samma eller annan kommun?
|Hej!Din fråga är något oklar och det är därför svårt att svara på din fråga. Generellt kan sägas om husförsäljningen är att du som huvudregel behöver betala skatt på försäljningen året efter du sålt huset. Det finns däremot möjlighet att söka uppskov med skatten vid försäljning av privatbostad, om du gör en vinst över 50000 kr. Detta är omgärdat av regler som du måste gå igenom för att se om du uppfyller kraven för uppskov, om du skulle vilja ansöka om det. Det innebär att du skjuter din skatt för den husförsäljning du gör, på framtiden. Den kommer då ligga kvar och du måste ta upp beloppet till beskattning om du säljer den bostad som har ersatt den första. Med vänliga hälsningar

Skattekonsekvenser vid försäljning till underpris

2017-02-21 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag äger 50% av en Fastighet, min syster den andra hälften som vi ärvt efter min mors bortgång. Om jag avyttrar min del i fastigheten till mina 2 söner som vill köpa den, helst hela fastigheten. Jag förutsätter att den skall värderas först. Och därefter får mina söner köpa ut min del ?om jag efterskänker en större del av det värderade värdet på fastigheten, kan jag då drabbas av någon sort av gåvoskatt ?
Cecilia Knutsen |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det är okej att, som du beskriver, sälja din del i fastigheten till dina söner. Du är även fri att sätta vilket pris du vill på din del i fastigheten när du säljer den. Vad som spelar roll i ditt fall är om det pris du väljer överstiger eller understiger taxeringsvärdet på din del i fastigheten. Av praxis har framkommit att vid försäljning av fastigheter så är det taxeringsvärdet som avgör om överlåtelsen ska räknas som gåva eller köp. Om priset du väljer att sälja din del i fastigheten för understiger taxeringsvärdet på den andelen så kommer överlåtelsen räknas som en gåva till dina söner. Det räknas alltså då som en gåva även om dina söner betalat en viss summa till dig. Om denna summa de betalat understiger taxeringsvärdet kommer hela överlåtelsen räknas som en gåva. Om du sätter priset över taxeringsvärdet kommer överlåtelsen räknas som ett vanligt köp. Det du betalar skatt på då är det överskott du får vid försäljningen. Att priset understiger marknadsvärdet spelar ingen roll.Om du säljer fastigheten till ett pris som understiger taxeringsvärdet räknas det alltså som en gåva. Konsekvensen av detta blir att dina söner kommer ”motta givarens skattemässiga situation”. Detta benämns kontinuitetsprincipen och anges i 44 kap. 21 § inkomstskattelagen, se https://lagen.nu/1999:1229#K44P20S2. När dina söner i framtiden ska sälja sin del i fastigheten kommer de att få betala skatt på överskottet vid försäljningen. Från överskottet ska man räkna av de kostnader man hade för att köpa egendomen. Om dina söner har förvärvat fastigheten som gåva kommer de i detta skede få dra av de kostnader som du hade när du köpte fastigheten. Då de fått fastigheten som gåva har de ju själva inte haft några kostnader för att förvärva fastigheten. Någon gåvoskatt finns inte längre i Sverige, detta framgår av 8 kap. 2 § inkomstskattelagen, se https://lagen.nu/1999:1229#K8P2S1. Det tillkommer alltså ingen skatt bara för att du väljer att sälja din del i fastigheten till ett, för dina söner, förmånligt pris. Du kommer heller inte att betala någon kapitalvinstskatt vid överlåtelsen (om du låter det vara en gåva). Det som händer om du säljer din del i fastigheten till ett pris understigande taxeringsvärdet är då alltså bara att dina söner vid en framtida försäljning kommer att räkna med dina anskaffningsutgifter vid beräkningen av deras kapitalvinst. Hoppas att du fick svar på din fråga.Vänliga hälsningar,

Försäljning av jordbruksfastighet

2017-02-19 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |härVid försäljning av en jordbruks fastighet för 16 miljoner, som varit i samma ägo i sex generationer vad blir skatten?
Jens Ödman |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Inkomstskattelagen (IL) aktualiseras vid beräkning av skatten. Försäljning av en jordbruksfastighet anses som försäljning av en näringsfastighet, men ska redovisas i inkomstslaget kapital om den ägs av en enskild näringsidkare enligt 13 kap. 6 § IL. Enligt 45 kap. 3 § IL beräknas ska 90 % av vinsten beskattas, skattesatsen i inkomstslaget kapital uppgår till 30 %, vilket innebär att skatten beräknas till 27 % av den totala vinsten (0.9 x 0.3 = 0,27). Vissa poster, exempelvis tidigare gjorde värdeminskningsavdrag, skall dock återföras i inkomstslaget näringsverksamhet. Själva vinsten beräknas i sin tur enligt huvudregeln som skillnaden mellan (försäljningspriset) och (omkostnadsbeloppet, andra utgifter för anskaffning och förbättringskostnader) se 44 kap. 13-14§§ IL. För fastigheter som förvärvats före år 1952, kan dock 150 % av taxeringsvärdet användas som omkostnadsbelopp. Verklig anskaffningsutgift får dock användas om denna går att härleda. Om fastigheten förvärvats genom arv eller gåva får man använda arvlåtarens anskaffningsutgift enligt 44 kap. 21 § IL. I och med att jag inte har fler uppgifter om fastigheten blir det svårt för mig att beräkna skatten mer exakt, men hoppas att svaret ger dig ledning ändå! Slutligen skulle jag även råda dig att ta kontakt med Skatteverket för att få klarhet i frågan, kontaktinformation hittar du här, de brukar vara snabba på att ge svar.Inkomstskattelagen hittar du här!Vänligen,