Sälja fastighet till barn till underpris samt ge pengar till syskonen, slippa skatt?

2017-01-31 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej! Vi är 4 barn och våra föräldrar ska sälja sin bostadsrätt till ett av barnen och våra föräldrar ska bo kvar i Lägenheten. Lägenheten är värd 700.000 säljer för 600.000 och ger dom andra barnen var 100.000. Måste våra föräldrar betala skatt ? det blir inte så mycket över till dom själva. Mvh jonna.
Jonas P. Lind |Hej och tack för att du ställer din fråga till oss på Lawline.Den lag som gäller för din fråga är Inkomstskattelagen. Den är dock ganska omfattande och jag kommer inte hänvisa särskilt mycket till paragraferna. Om beskattning vid fastighetsförsäljning:När man säljer en lägenhet så betalar man skatt på den kapitalvinst man gör. Skatten klassificeras till inkomstslaget "kapital" och kapital beskattas alltid med 30 %. När det gäller fastigheter som man säljer så beskattas dock bara 22/30 av kapitalvinsten. Därför säger man ofta att fastighetsskatten är 22 %. Det belopp som man betalar skatt på är (försäljningspriset - inköpspriset - förbättringskostnader =) realisationsvinsten. I ert fall så innebär det att om lägenheten är inköpt för 300 000 kr och säljs för 600 000 kr så har de gjort en realisationsvinst på 300 000 kr. Den kommer beskattas med 66 000 kr. Totalt har de då tjänat 234 000 kr på fastighetsförsäljningen. Att de sen väljer att ge bort pengar är tyvärr inget som skatteverket bryr sig om. Om det var möjligt att slippa skatt på det här viset så skulle ju ingen betala skatt någonsin. Ett barn får mindre än de andra:Det intressanta här är dock att den personen som köper lägenheten också "får" 100 000 kr. Det är dock inte sant. För i de 100 000 kr så finns det fortfarande kvar en latent skatteskuld. De 100 000 kronorna är ju inte beskattade och kommer därför beskattas först när lägenheten säljs av barnet som nu köper lägenheten. (Iallafall i teorin). Det här gör det hela klart mer komplicerat om det finns en vilja att sträva efter millimeterrättvisa.I praktiken så förlorar alltså den som köper fastigheten på det här i jämförelse med de andra tre barnen. Hur mycket personen förlorar beror på fastighetens inköpspris då föräldrarna köpte den. Det är svårt för mig att beräkna eftersom jag inte har alla siffror tyvärr. Worst case scenario innebär att de 100 000 kr som personen "får" genom lägenheten skall beskattas med 22 000 kr. Då har det barnet egentligen bara fått 78 000 efter beskattning samtidigt som de andra får 100 000 kr. Råd:En enkel lösning är att föräldrarna säljer lägenheten till marknadspris, betalar skatten och sedan helt enkelt delar upp sin vinst på fyra lika stora delar.En svårare lösning är att ni noga beräknar skattekonsekvenserna innan för att se hur stor belopp som barnet som köper fastigheten kan få i rabatt för att det skall bli rättvist. Rent spontant handlar det nog inte om supermycket pengar dock så det här alternativet kan kräva mer energi än vad ni egentligen bryr er om det.Tyvärr finns det alltså inte möjlighet att undvika skatten om lägenheten skall säljas. Tyvärr har inte föräldrarna heller möjlighet att använda sig av uppskovsbelopp eftersom de inte köper en ny fastighet utan faktiskt bor kvar i sin gamla.Det bästa alternativet för att undvika skatt i dagsläget skulle sannolikt vara att ni barn helt enkelt får 100 000 kr i värde i lägenheten. Dvs, varje barn får 1/7 av lägenheten samtidigt som ett barn får köpa resterande 3/7.Det här är dock något som garanterat kommer medföra enorma problem om ni kommer i konflikt och därför rekommenderar jag verkligen inte det här alternativet även om det är det bästa sättet att skjuta upp beskattningen. Hoppas detta gett viss klarhet i er situation även om jag inte kan ge er någon bra lösning.Med vänliga hälsningar,

Arvskifte bostadsrätt

2017-01-30 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej,min mor bor i en bostadsrätt ( HSB ) som hon betalade 675000:- för ,år 2006. Hon är 88år gammal och börjar bli "dålig". Vi funderar på om en gåva idag eller ett arv senare vid hennes bortgång är det fördelaktigaste för oss efterlevande? Hennes vilja är att skatten blir så minimal som möjligt. Hon har testamenterat bostaden till oss, 3 söner..varav 1 är död men 4 barn delar på " hans" del i testamentet. försäljningsvärde ca. 2,5 milj. / jari
Sara Aspelin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Bostadsrätten tillhör skattemässigt inkomslaget kapital. Den skattemässiga påverkan inträffar först i samband med en avyttring och den förlust eller vinst som uppkommer då. När bostadsrätt ges bort i gåva eller som förskott på arv sker ingen avyttring och någon skattemässig påverkan uppstår inte i stunden för någon av parterna. Det är inte heller någon skattemässig skillnad på om fastigheten ges som arv eller gåva. Den skattemässiga frågan uppstår istället i samband med den framtida avyttring av bostadsrätten. Ni som förvärvare kommer i samband med att bostadsrätten överlåts till er så som gåva eller förskott på arv att inträda i er mors skattemässiga situation. Genom att ni inträder i överlåtarens skattemässiga situation kommer beräkning av skattepliktigt vinst eller förlust göras utifrån det anskaffningsbelopp som er mor hade. En beskattning av värdeökningen från det att hon anskaffade fastigheten till det att ni som mottagare avyttrar fastigheten kommer således att göras. Ni kommer även vid beräkningen av belopp som kan dras av, i samband med att omkostnadsbeloppet beräknas, kunna räkna in vissa av de kostnader som er mor har haft i samband med sitt ägande, exempelvis kostnad för ombyggnation.Hoppas ni har fått svar på er fråga!

Överlåtelse av fastighet till barn - försäljning eller gåva?

2017-01-16 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej! Äger en fritidsfastighet medtaxeringsvärde 2016 om 309000 kr. Vill överlåta till våra 2 söner (,finns inga särkullbarn) med 50% var.Överväger en regelrätt försäljning med köpeskilling strax över taxeringsvärdet vilket bör ge liten reavinst för mor och far, men genererar väl en högre skatt för köparna (sönerna) den dagen de säljer..?En av sönerna är gift och den andra sambo: vill dock att ägarandelen i fastigheten skall vara sönernas enskilda egendom.Om ovanstående jämförs med att överlåta fasigheten som gåva, hur ser skattesituationen ut 2017?Tacksam för era synpunkter/Med vänlig hälsning!
Cecilia Lenman |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att göra mitt svar mer överskådligt har jag valt att dela upp svaret under två rubriker som var och en beskriver den skattemässiga konsekvensen av att överlåta fastigheten genom en försäljning respektive genom gåva.Överlåtelse genom försäljningInledningsvis är det viktigt att påpeka att om ersättningen för en fastighet understiger fastighetens marknadsvärde är överlåtelsen ett s.k. blandat fång eftersom den delvis innebär en gåva, delvis innefattar en ersättning. För att avgöra hur blandade fång ska beskattas tillämpas vid fastighetsöverlåtelser den s.k. huvudsaklighetsprincipen. Denna innebär att hela överlåtelsen betraktas som ett köp om ersättningen överstiger eller motsvarar taxeringsvärdet, dvs. i ert fall 309 000. Motsatsvis betraktas hela överlåtelsen som en gåva om ersättningen understiger taxeringsvärdet. Om ni vill att överlåtelsen i skattemässigt hänseende ska betraktas som en försäljning är det alltså viktigt att ersättningen vid en försäljning överstiger taxeringsvärdet eftersom konsekvensen av att den inte gör det blir att hela överlåtelsen istället betraktas som en gåva. Ni kommer i detta fall att befinna er i samma skattemässiga situation som den som jag beskriver under den andra rubriken. Betraktas överlåtelsen som en försäljning kommer ev. kapitalvinst att beskattas enligt 42 kap. 1 § inkomstskattelagen (IL) (här). Det är dock bara 22/30 av kapitalvinsten som beskattas enligt 45 kap. 33 § IL (här).Kapitalvinsten från en fastighetsförsäljning beräknas genom att man från ersättningen (vad era söner betalar för fastigheten) drar av det s.k. omkostnadsbeloppet, se 44 kap. 13 § IL (här). Omkostnadsbeloppet består dels av er anskaffningsutgift för fastigheten, dels kostnader för ev. förbättringsutgifter som ny-, till- och ombyggnader samt förbättrande reparationer, 44 kap. 14 § IL (här). Är resultatet positivt har ni gjort en kapitalvinst och kommer att beskattas med en skattesats om 30 % på 22/30 av vinsten. Man kan dessvärre inte villkora ett köp på ett sådant sätt att man gör fastigheten till förvärvarens enskilda egendom. Däremot kan era söner givetvis genom äktenskapsförord (den gifta sonen) eller samboavtal (den samboende sonen) bestämma att deras respektive andel ska vara enskild egendom/inte vara samboegendom och således tillfalla era söner vid en ev. bodelning.Överlåtelse genom gåvaGåvor beskattas inte enligt 8 kap. 2 § IL (här) och ni kommer således, om ni väljer att överlåta fastigheten som en gåva, inte att beskattas. Konsekvensen av att överlåtelsen sker i form av gåva blir istället att förvärvaren (era söner) inträder i er skattemässiga situation, vilket innebär att era söner vid en ev. senare försäljning av fastigheten tillgodoräknar sig er anskaffningsutgift samt de förbättringsutgifter som ni haft, se 44 kap 21 § IL. De är alltså summan av dessa som kommer att utgöra era söners omkostnadsbelopp vid beräkningen av kapitalvinsten när/om era söner avyttrar fastigheten.För att försäkra er om att andelen i fastigheten blir era söners enskilda egendom kan detta villkor skrivas in i det gåvobrev som upprättas för överlåtelsen.Den skattemässiga skillnaden mellan en försäljning och gåva ligger sammanfattningsvis i både vem som beskattas och beskattningstidpunkten.Har du ytterligare frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänlig hälsning,

Kontinuitetsprincipen vid överlåtelse av fastighet

2016-11-30 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Min morfar byggde en sommarstuga för 35 år sedan. Den vill har nu sälja och ge vinsten till oss 4 barnbarn. Vad är bäst skattemässigt, att han själv säljer stugan eller att han ger den i gåva till oss och vi sedan säljer det? Spelar det någon roll?
Emma Persson |Hej!Tack för att du ställer din fråga till Lawline.Oavsett om ni eller er morfar säljer stugan, ska vinsten kapitalvinstbeskattas. Om er morfar först ger er fastigheten i gåva, kan jag först nämna att själva gåvan inte beskattas. Om ni däremot sedan säljer stugan, gäller den så kallade kontinuitetsprincipen (inkomstskattelagen 44 kap. 21 §). Detta innebär att ni inträder i er morfars tidigare skattemässiga situation vad gäller anskaffningsutgiften samt förbättringskostnader. Detta läggs alltså till grund för hur ni då beskattas. Eftersom ni inträder i den tidigare ägarens skattemässiga situation (er morfars) om ni säljer stugan efter att han gett den till er som gåva, är det samma beräkningsgrund för skatten som om er morfar själv säljer stugan och sedan ger er vinsten som gåva. På grund av kontinuitetsprincipen spelar det därför ingen större roll hur ni väljer att avyttra fastigheten på de två sätt du nämner, om ni som barnbarn inte själva vill äga och nyttja stugan först, utan att det är vinsten som ska gå till er. Om ni vill ha ytterligare information och utförligare svar råder jag er att kontakta skatteverket.Hoppas detta gav ledning i er fråga!Vänligen

Skatt vid försäljning av ärvd fastighet

2017-01-31 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej Vi är fyra syskon i ett dödsbo efter vår far. Han äger en fastighet värd ca 20 milj. Om jag blir utköpt till fullo av mina syskon så är det ju ingen arvsskatt, men vad händer om jag går med i ett ägande och tar lagfart. Vad sker när det i slutändan i framtiden skall säljas?? Åker jag på skatt? Mvh Tord Appelquist
|Hej och tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga! Din fråga rör Inkomstskattelagen (vilken jag kommer förkorta IL). Ni behöver inte betala någon arvsskatt när ni tar emot fastigheten (arvsskatten är avskaffad) men däremot behöver ni betala vanlig vinstskatt när ni säljer fastigheten. Hur stor vinstskatt som ska betalas på er fastighet kommer bestämmas utifrån vad ni säljer fastigheten för och fastighetens anskaffningsvärde. Anskaffningsvärdet är det belopp som er far betalade när han en gång förvärvade fastigheten (om det var han som köpte fastigheten). Detta eftersom man vid arv inträder i den tidigare ägarens skattemässiga situation, enligt 44 kap 21 § IL. Detta belopp (liksom förbättringskostnader om ni eller er far haft sådana för huset och mäklarkostnader ni har) ska dras av från försäljningspriset för att få fram vinsten, och denna vinst ska ni betala skatt på, enligt 44 kap 13 - 14 §§ IL. Ex. Om er fars anskaffningsvärde var 10 milj.och ni säljer fastigheten för 20 milj. och ni inte har några mäklarkostnader eller förbättringskostnader för fastigheten blir vinsten 10 milj. Det är detta belopp som ska beskattas! Huvudregeln för kapitalvinster är att vinsten beskattas med 30 %, 65 kap 7 § IL. Vid privatbostadsfastigheter räcker det däremot att bara 22/30 av kapitalvinsten tas upp till beskattning, enligt 45 kap 33 § IL. I exemplet ovan betyder det att skatten på fastighetsförsäljningen blir 30 % av 22/30-delar av 10 miljoner kr. Hoppas du har fått svar på din fråga! Med Vänliga Hälsningar

Fastighetsöverlåtelse med benefikt inslag

2017-01-19 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej!Jag har fått en gåva (köpeskilling 0:-), en fastighet som endast är en tomt (objektet rivet och borttagits) och det finns ett pantbrev på 150 000:-, som är en skuld idag. Jag betalar 0:- till givaren, så övertar jag skulden som är på pantbrevet för fastigheten, om jag förstått rätt.När jag övertar skulden på pantbrevet, så har jag egentligen betalt 150 000:- för fastigheten som egentligen skulle vara 0:- Hur ska "formuleringen" vara skrivet i mitt gåvobrev ang Köpeskilling 0:- eller 150 000:- ?Vid försäljning av tomten (500 000:-); Hur räknas vinstskatten, efter vilken summa 0:- eller 150 000:-?Tacksam för svar :-)
Viktor Lennartsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline. Vad ni kallar kontraktet/gåvobrevet är egentligen inte det väsentliga utan det som avgör om det är ett köp eller en gåva är handlingens faktiska innehåll. Förklara bara att gåvotagaren, i samband med fastighetsöverlåtelsen, åtar sig att ta över nämnda skulder. En överlåtelse är att betrakta som gåva om följande tre kriterier är uppfyllda: Förmögenhetsöverföring (fastigheten har överförts till dig = uppfyllt) Det finns en gåvoavsikt från givaren (av frågan framgår det tydligt att gåvogivaren uttryckt detta = uppfyllt) Det har skett av frivillighet - (även detta framgår som självklart av frågan = uppfyllt) För att fastighetsöverlåtelsen även skattemässigt ska räknas som en gåva (och inte köp) måste överlåtelsen huvudsakligen vara av så kallat benefikt inslag (dvs huvudsakligen bestå av en gåvodel). Denna huvudsaklighetsprincip härstammar från praxis och innebär att om ersättningen (dvs värdet på lånen du tar över) inte överstiger fastighetens taxeringsvärde räknas hela överlåtelsen som en gåva. Av informationen i frågan verkar det således som att överlåtelsen även skatterättsligt ska betraktas som en gåva.Av 44 kap 21 § Inkomstskattelag (1999:1229) framgår att du som gåvotagare inträder i gåvogivarens skattemässiga situation. Detta får effekt vid en framtida försäljning när du ska beräkna vinsten. Vinsten beräknas, enligt 44 kap 13 §, som skillnaden mellan ersättningen för fastigheten och omkostnadsbeloppet. Omkostnadsbeloppet beskrivs i 44 kap 14 § och består av anskaffningsutgifter (det man köpt för) och förbättringsutgifter (vissa kostnader för ombyggnad och reparation). Eftersom du inträtt i gåvogivaren skattemässiga situation blir din anskaffningsutgift samma som gåvogivarens anskaffningsutgift. Det vill säga om gåvogivaren en gång köpt fastigheten för t.ex. 200 000 kr blir detta belopp din anskaffningsutgift.Om vi ponerar att anskaffningsutgiften är 200 000 kr och du inte har några förbättringsutgifter samt att du får 500 000 kr vid en försäljning blir vinsten 300 000 kr. Den effektiva skattesatsen på kapitalvinst pga fastighetsförsäljning (så länge det rör sig om en privatbostadsfastighet och inte en näringsfastighet) är 22 % enligt 45 kap 33 § och 65 kap 7 §. I det här exemplet blir det således 66 000 kr i skatt.Hoppas detta gav svar på din fråga!

Undvika beskattning genom huvudsaklighetsprincipen

2016-11-30 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Kan jag ta emot ett hus i gåva av en släkting och ändå betala ett pris (under taxeringsvärdet) för att släktingen på så vis ska slippa betala skatt? Tex: Husets marknadsvärde är 550tkr och tax. värdet är 350tkr. Jag får huset i gåva men betalar ändå 349tkr till släktingen. Släktingen kan sedan använda de 349tkr till vad hen vill utan att behöva skatta på vinsten. Kan man göra så? Vänliga hälsningar Robert
Jonas Tärnroth |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om beskattning återfinns i inkomstskattelagen; nedan IL, se här.Ja, i princip kan ni göra ett sådant upplägg för att säljaren ska slippa betala skatt för avyttringen. Det måste dock röra sig om en fastighet, och inte t.ex. en bostadsrätt. Detta eftersom att den sk. huvudsaklighetsprincipen (som tillåter upplägget) bara tillämpas vid fastighetsavyttringar.Inkomstskattemässigt anses fastighet överlåten genom gåva om ersättningen understiger överlåtelseårets taxeringsvärde eller överlåtelseårets marknadsvärde, om det är lägre än taxeringsvärdet, under förutsättning att avsikten är att berika mottagaren. En sådan överlåtelse utlöser ingen vinstberäkning, utan fastigheten anses i sin helhet överlåten benefikt (gåva). Stöd för detta finns bl.a. i följande rättsfall från Högsta förvaltningsdomstolen:RÅ 1969 ref. 32. De övertagna lånen var mindre än taxeringsvärdet varför det ansågs som gåva i enlighet med avtalet.RÅ 1969 Fi 756. Köpeskilling större än taxeringsvärdet varför det ansågs som köp.RÅ 1981 1:29. Köpeskilling mindre än taxeringsvärdet för överlåtelseåret varför det ansågs som gåva, trots att parterna betecknat avtalet som köp.Om överlåtelsen skett till en närstående, utgår skatteverket från att gåvoavsikt föreligger.Jag hoppas att detta var till någon hjälp!Vänligen

Avyttring av fastighet: Beskattningstidpunkt och uppskovsbelopp

2016-11-27 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej.Jag sålde i våras mitt sommarställe. Det skrevs över på mig 1974. Jag har en halvsyster som jag köpte ut för 125 000.00 kr. Vi var överens om det beloppet eftersom hon har vuxit upp där.Jag sålde för 1 675 000 och ska nu köpa en bostadsrätt. Vad gäller? Ska jag betala in 22% av försäljningsvärdet i skatt nu eller via deklarationen nästa år? Kan man göra uppskov vid försäljning av fritidshus eller måste det ha varit en permanent bostad?
Sotirios Apostolou |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag har uppfattat din fråga som om den har två delar: först uppfattar jag att du frågar om beskattningstidpunkten och sedan om uppskovsbeloppet. I alla fall är du självklart välkommen att återkomma med följdfrågor.Frågorna regleras i inkomstskattelagen (i det följande IL).Din fastighet utgör en tillgång i lagens mening. Om du säljer fastigheten anses försäljnignen utgöra en avyttring (IL 44 kap. 3§). Eventuell vinst vid avyttringen är en kapitalvinst (IL 41 kap. 2§ 1 st.) som beskattas i inkomstslaget kapital (IL 41 kap. 1§ 1 st.). Beskattningstidpunkten är det beskattningsår då tillgången avyttras (IL 44 kap. 26§ 1 st.). Det framgår av detta att du betalar via deklarationen för beskattningsåret. Du kan dock göra en inbetalning till ditt skattekonto redan efter försäljningen, om du beräknar att få ett underskott på ditt skattekonto, för att undvika kostnadsränta. När det gäller möjligheten för att få uppskov har du rätt att det måste handla om en försäljning av din permanentbostad. Det är nämligen så att avyttringen måste omfatta en ursprungsbostad (IL 47 kap. 2§ 1 st. 1 p.), vilken innebär att den vid avyttringen måste vara din permanentbostad (IL 47 kap. 3§ 1 & 2 st.). Detta innebär att du, för att få göra avdrag för uppskovsbelopp, måste ha varit bosatt under antingen minst ett år närmast före avyttringen eller minst tre av de senaste fem åren.Jag hoppas att du fått svar på din fråga.Vill du få frågan närmare utredd kan du skicka din frågeställning till vår Expresstjänst och få en utredning inom 3 dagar. Se http://lawline.se/lawline-express eller klicka på knappen till höger.Med vänliga hälsningar,