Kapitalvinst vid avyttring av fastighet
Hej,
Ni skrev tidigare angående att köpa ett hus under marknadsvärde följande:
Behandlas överlåtelsen som en gåva kommer dina morföräldrar inte att behöva skatta någonting för överlåtelsen. Istället kommer ni att träda in i deras skattemässiga situation, se 44 kap. 21 § IL. Detta får stor betydelse för er, om ni i framtiden väljer att avyttra fastigheten. Ert omkostnadsbelopp kommer då att vara detsamma som dina morföräldrars, ökat med de utgifter ni har haft för att förbättra fastigheten. D.v.s. ni kommer inte att få dra av den summa som ni betalade dina morföräldrar för fastigheten, vid en framtida försäljning.
Hur ser det ut om man köper ett hus till marknadsvärdet? Kommer då hela köpebeloppet räknas bort vid en försäljning för att räkna ut beskattningsbar försäljningsvinst?
Kan man låna på ett hus på samma sätt även om man köpt det under marknadsvärdet?
Tacksam för svar!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! När du säljer en fastighet beskattas du för eventuell kapitalvinst som försäljningen medför. Kapitalvinsten för fastigheter beräknas enligt 44:13 inkomstskattelagen (IL) på följande sätt:
Ersättning för avyttrad tillgång – Försäljningskostnader – Omkostnadsbeloppet = Kapitalvinst
Omkostnadsbeloppet är anskaffningsutgiften plus utgifter för förbättring enligt 44:14 IL. Du får alltså alltid räkna bort beloppet du köpte fastigheten för när du säljer den. Köpte du fastigheten för marknadsvärde får du alltså räkna av hela summan du betalade från kapitalvinsten.
När det är fråga om gåva träder du dock in i den tidigare ägarens skattemässiga situation enligt 44:21 IL (kontinuitetsprincipen). Anledningen till att det blir stor skattemässig skillnad är att priset på fastigheter ökat drastiskt med åren. Omkostnadsbeloppet kan bli väldigt lågt om du säljer en fastighet du fått i gåva och därför ökar den beskattningsbara kapitalvinsten. Man kan säga att beskattningen egentligen bara skjuts upp när det gäller gåvor, eftersom det tidigare omkostnadsbeloppet följer med till den nya ägaren.
När det gäller fastigheter tas dock inte hela kapitalvinsten upp för beskattning, utan enbart 22/30 av beloppet, enligt 45:33 IL. 8/30 av kapitalvinsten är därmed skattefri. Säljer du exempelvis en fastighet för 900 000 behöver du alltså bara ta upp 660 000 till beskattning.
När det gäller din sista fråga kan jag inte se något problem med att låna på ett hus som köpts under marknadsvärde. I juridisk mening är huset en säkerhet för banken om de inte får betalt för sin fordran. De kan då sälja huset för att få tillbaka sina pengar på det sättet. Det innebär att det enda lånegivare ska vara intresserade av är om det finns ett marknadsvärde på huset. Finns inget marknadsvärde kan deras säkerhet inte realiseras och då är säkerheten värdelös. Att en stor kapitalvinstbeskattning vid försäljning kan komma att ske bör däremot inte påverka lånegivares bedömning. Det bör snarare vara en normal situation med tanke på hur bostadspriserna har ökat över tid.
