Huvudsaklighetsprincipen och beräkning av kapitalvinst
Hej!
Vi ska sälja vårt hus och nu är en av våra döttrar intresserad av att köpa det. Marknadsvärdet på huset är ca 5,3milj. Vi tänkte sälja huset till ett pris av 4.8 milj. Det är ett underpris och vi tänkte därför att att ca 500 tusen kr ska utgöra ett förtida arv. Ingår summan av förtida arvet i försäljningspriset? Beräknas skatt vid försäljning på 5,3 milj eller 4.8 milj?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Först och främst vill jag nämna att huvudsaklighetsprincipen gäller vid överlåtelser av fastigheter. Den principen innebär att förvärv inte delas upp i en gåvodel och en köpdel vid s.k. blandade fång. Blandade fång innebär att förvärvet både har inslag av gåva och köp. Vid försäljning av fastighet till ett värde under marknadsvärde klassificeras förvärvet alltså antingen som köp eller gåva.
Enligt rättspraxis går gränsen för gåva vid det undre av marknadsvärdet och taxeringsvärdet. Understiger priset på en fastighet både marknadsvärdet och taxeringsvärdet är förvärvet att se som en gåva. Överstiger priset något av dessa två värden är det däremot fråga om köp av fastighet.
Taxeringsvärdet beräknas enligt fastighetstaxeringslagen (FTL). Enligt 5:2 FTL ska taxeringsvärdet bestämmas till ett belopp som motsvarar 75% av fastighetens marknadsvärde. Marknadsvärdet som avses är dock inte det nuvarande marknadsvärdet, utan det som gällde två år tidigare, enligt 5:4 FTL (alltså 2015-års värde år 2017).
För att bestämma taxeringsvärdet för din fastighet behövs alltså marknadsvärdet för två år sedan. Har din fastighet inte minskat i värde kommer ersättningen dock inte att understiga taxeringsvärdet och därför talar mycket för att er situation ska bedömas som köp av fastighet. Vid försäljning av fastighet beskattas kapitalvinst. Hade det i stället varit fråga om gåva hade överlåtelsen varit skattefri.
Kapitalvinsten beräknas enligt 44:13 inkomstskattelagen (IL) genom följande formel:
Ersättning för avyttrade tillgången – Utgifterna för avyttringen – Omkostnadsbeloppet = Kapitalvinst
Utgifterna för avyttring är exempelvis mäklarkostnader. Omkostnadsbeloppet utgörs enligt 44:14 IL av utgifter för anskaffning ökad med förbättringsutgifter. Ersättning för den avyttrade tillgången är inte beroende av marknadsvärdet på fastigheten. Kapitalvinsten kommer därför i ditt fall att beräknas utifrån köpeskillingen och inte utifrån marknadsvärdet. 4,8 miljoner kommer alltså bli ersättningen för den avyttrade tillgången i formeln ovan och således ligga till grund för beskattningen av kapitalvinsten.
En konsekvens av det här upplägget blir att er dotter vid en senare försäljning av fastigheten hon nu förvärvar kommer att få ett lägre omkostnadsbelopp än om hon erlagt 5,3 miljoner i köpeskilling nu. Ett lägre omkostnadsbelopp kan leda till en större kapitalvinst, vilket i sin tur leder till att en större summa beskattas vid försäljning. Er dotter kommer alltså sannolikt att få betala mer i skatt när hon själv säljer om fastigheten överlåts för 4,8 miljoner än om ni hade sålt den för 5,3 miljoner nu.
Hoppas att svaret kan vara till hjälp!
