Ansvar för sanering av nikotinskador i lägenhet

2015-09-30 i Skadestånd
FRÅGA |Hej. Har en hyresgäst som är kedjerökare med följd att lägenheten luktar mycket rök och allt är gult av nikotin. Vem skall betala återställning av lägenheten, hyresvärden eller hyresgästen?Mvh
Daniel Nykvist |Hej och tack för din fråga!I fråga om ansvarsfördelning mellan hyresvärd och hyresgäst så brukar man tala om att den förre har en underhållsplikt medan den senare har en vårdplikt. Hyresvärdens underhållsplikt brukar anses omfatta exempelvis golvslipning, ommålning, tapetsering och annat reparationsarbete med jämna mellanrum. Hyresgästens vårdplikt kommer till uttryck i Jordabalk (1970:994) 12:24 första stycket och anses omfatta löpande skötsel, primärt städning, tvättning av målade ytor och rengöring av spis och andra maskiner. Hyresgästen är därvid skyldig att ersätta all skada, förutom sådana som tillkommer genom normalt slitage när de omfattas av hyresvärdens underhållsplikt, som uppkommer genom dennes vållande eller försummelse av vårdplikten. Det är också värt att notera att det är du som hyresvärd som har bevisbördan för att en skada har uppkommit under hyresgästens tid i lägenheten. Denna brukar dock kunna stödjas på grannars vittnesmål och dylikt (jämför domen i NJA 1987 s. 668).I fråga om rökning i den egna lägenheten så anses detta troligen fortfarande som något normalt. Eftersom sådant inte kan förbjudas i varje fall i hyresavtal för bostadslägenhet, såvida inte grannar med allergier kan beaktas, så torde som utgångspunkt skador orsakade av tobaksrök anses omfattas av normalt slitage. Om hyresgästen har städat och vädrat genom att öppna fönster i behövlig utsträckning för att begränsa skador så kan denne inte hållas ansvarig för att ha försummat sin vårdplikt. Om hyresgästen händelsevis också har fått tillsägelse av dig att inte vädra eftersom en sådan åtgärd skulle sätta ventilationssystemet ur balans så talar detta också mot att denne ska hållas ansvarig (Svea Hovrätt, avd. 16, dom 1996-09-24 i mål nr T 579/96-79).Eftersom alla ytor i lägenheten är missfärgade av nikotinfläckar och rökstanken är genomträngande till följd av kedjerökning så går det dock att argumentera för att rökningsskadorna i lägenheten är onormalt stora, även om hyresgästen kontinuerligt skulle ha dammsugit och våttorkat åtminstone en gång i månaden och storstädat en gång i kvartalet. Eftersom skadorna är onormalt stora och hyresgästen utifrån din beskrivning sannolikt inte har gjort tillräckligt i fråga om städning så kan denne troligen anses ha försummat sin vårdplikt, varvid han kan hållas skadeståndsansvarig för saneringsarbetet (Lunds tingsrätt, dom 1998-06-02 i mål nr FT 1732-97). Eftersom dessutom kraven på hyresvärdar om att tillhandahålla rökfria miljöer har ökat och attityden till rökning har förändrats på senare tid så talar det för att kraven på hyresgästers vårdplikt i fråga om rökning har ökat, varvid detta i sin tur också talar för din hyresgästs skadeståndsskyldighet (Ljungby tingsrätt, dom 2000-12-28 i mål nr T 44-00). För att undvika att din hyresgäst orsakar nya skador efter att saneringen är genomförd så kan han med fördel oftare och mer noggrant städa och vädra, men också ta till en del andra enkla metoder. Att röka utomhus, stänga dörrarna till andra rum, röka under köksfläkten och ställa fram ättika i det rum där rökning pågår för att ta bort rökdoften är användbara tips för detta ändamål. Med vänlig hälsning

Granne har sågat ner överskjutande grenar

2014-04-22 i Skadestånd
FRÅGA |Hej! När vi kom hem från påskfirande hade grannen sågat ner 4 stora grenar från två av våra trän. Grenarna nådde över till hans tomt. Får han göra så utan att prata med oss?
Thomas Borgenfalk |Hej,Tack för din fråga!Vad gäller rötter och grenar som hänger över grannens tomt finns en särskild bestämmelse i JB 3:2 som behandlar förhållandet mellan grannar: "Tränger rot eller gren in på fastighet från område intill denna och medför detta olägenhet för fastighetens ägare, får denne taga bort roten eller grenen. Områdets ägare skall dock beredas tillfälle att själv utföra åtgärden, om denna kan befaras medföra skada av betydelse för honom" (fetstil tillagd).Detta innebär alltså att man i princip har rätt att kapa av grannens gren som hänger över ens tomt om den medför olägenhet, t.ex. i form av att yta inte kan användas, att det ser fult ut eller liknande. Observera dock er rätt som ägare till träden att först själva få komma till rätta med problemet. Eftersom ni uppger att det rör sig om 4 stora grenar borde grannen antagligen ha pratat med er först. Om ni anser att grannen sågat av för mycket eller på fel sätt samt att ni inte har fått tillfälle att själva åtgärda problemet kan ni ta detta vidare genom att kräva skadestånd för de extrakostnader som uppstått på grund av att han sågade ner grenarna utan att fråga er först.Hoppas svaret är till hjälp.Mvh,

OLOVLIG TRÄDFÄLLNING

2013-03-21 i Skadestånd
FRÅGA |Hej, Vi har en granne som olovligen tagit ner 4 träd på vår tomt. Vissa av dessa träd överskrider diametern för vad som man ej får ta ner utan lov från kommunen. Grannen vet vilka som är ägare av tomten ändå går han till den förr ägaren (inom familjen) och ber om lov! Den förra ägaren gav ej lov till alla dessa träd utan ett mindre träd som var torrt. Vi har förbjudit den förra ägaren att lova något till någon granne. Grannar har hotat oss förr att vi ska ta ner träd på vår tomt. Har grannen rätt att bete sig på detta vis? Vi sade till honom för ca 15 år sedan att han inte fick ta ned träd på vår tomt då han och en annan granne sågade ner mindre träd på tomten. Det hade inget med att de hängde över på deras tomter utan de stod inne på vår tomt, däremot vill dessa grannar ha sjöutsikt. Vi har flera gånger sagt till honom vem som äger tomten så han kan inte ha missat detta. Vad gör han för lagöverträdelser? Polisen har lagt ner ärendet och anser att grannen har rätt till dessa avverkningar?
Hampus Sabel |Hej,Som granne kan man i vissa fall ha rätt att kapa grenar och ta bort rötter som tränger över tomtgränsen. Detta får göras om grenarna/rötterna medför olägenhet. Denna regel finns i Jordabalken 3:2.JB 3:2 stadgar uttryckligen att möjligheten gäller grenar och rötter. Paragrafen kan därför inte inkludera stammar eller hela träd. Träd räknas som lös egendom, när någon förstör andras träd kan därför brotten skadegörelse eller åverkan komma i fråga. Brotten finns i Brottsbalken 12:1-2. Skillnaden mellan dem är att åverkan är ett ringa brott. I det här fallet rör det sig om fyra träd, och enligt vad jag förstår, ett eller flera större träd. Det är därför troligt att grannens handlande når upp till skadegörelse.En tidigare ägare har ingen rätt att ge några tillstånd i förhållande till tomten. Då tomten ägs av er bestämmer ni om en granne får fälla träd eller inte.Om polisen är ovillig att hantera ärendet kan ni kräva skadestånd med stöd i Skadeståndslagen 2:1. Er granne har genom att förstöra er lösa egendom vållat er sakskada. Ni kan därför kräva ersättning för träden. Vill ni använda er av denna möjlighet rekommenderar jag att ni kontaktar en verksam jurist som kan hjälpa er med detaljerna.Jag hoppas att mitt svar varit till hjälp, hör gärna av dig igen om du skulle ha ytterligare frågor.Jordabalken finner du: https://lagen.nu/1970:994Brottsbalken kap. 12 finner du: https://lagen.nu/1962:700#K12Skadeståndslagen finner du: https://lagen.nu/1972:207Vänligen,Hampus Sabel

Grannelagsförhållanden

2012-09-15 i Skadestånd
FRÅGA |Vi vill låta grannen ta ner grenar på våra träd som växer in på hans tomt, och så långt är det inga problem. Men förra gången han gjorde det så kastade han in de kapade grenarna på vår tomt. Får han göra det eller måste han själv forsla bort grenarna?
|Hej, Tack för er fråga. Om en rot eller gren tränger in på en grannes fastighet får denne ta bort den enligt 3:2 jordabalken (JB). Dock stadgar 3:1 JB det faktum att en fastighetsägaren som vidtar en åtgärd på sin eller annans mark måste se till att detta inte orsakar besvär för andra. Om ni känner besvär av åtgärden ska talan i första hand grundas efter reglerna i 32 kap. i miljöbalken vilka avser frågor gällande skadestånd för vissa miljöskador och andra enskilda anspråk. En annan möjlighet är att ni själva ansvarar för kapningen av grenarna, vilket ni har förturs-rätt till enligt 3:2 JB, under förutsättning att åtgärden kan befaras medföra skada av betydelse för er. I och med att grannen kastar in de kapade grenarna på er tomt tycks skaderekvisitet vara uppfyllt.

Får granne klippa ner häck eller träd?

2015-07-30 i Skadestånd
FRÅGA |Hej! Vi har en hög häck på vår tomt, ca 1,5 m hög. Grannen mittemot har lämnat önskemål om att den tas ner till en meter, vilket vi vänligt sagt nej till eftersom vi värnar om insynsskyddet. Häcken är måhända lite otrimmad ibland, men står med god marginal på vår tomt och skymmer på inget sätt hans hus, solen, utsikten o d. Inga grenar eller dylikt hänger heller över på granntomten och skulle de göra det har vi sagt att de får ta bort dessa kvistar. Ett halvår senare när min sambo kommer hem har grannen klippt ner häcken ca en halv meter, och slängt in allt bråte på vår tomt. När min sambo försökte tala med honom om detta vid upptäckten samma dag, uppförde han sig hotfullt och vägrade prata med min sambo.Har grannen rätt att göra så här? Häcken står ju med marginal på vår egen tomt. Vad kan vi göra? Det kommer att dröja länge tills vi får tillbaka vår fina häck.
Joakim Wahlgren |Hej och tack för din fråga!I Jordabalkens 3 kap. 2§ framgår att om rot eller gren tränger in på fastighet från område intill denna och medför detta olägenhet för fastighetens ägare, får denne ta bort roten eller grenen. Områdets ägare ska dock beredas tillfälla att själv utföra åtgärden, om denna kan befaras medföra skada av betydelse.Det innebär att även om er häck skulle medfört olägenhet för er granne skulle denne granne först ha berett er tillfälle att ta ner den. Grannen borde gett er i alla fall tre till sex månader på er att vidta åtgärder själva. Om grannen anser sig ha gjort detta kan grannen ha rätt att ta ner häcken endast om den på något sätt tränger in på grannens tomt och det medför olägenhet. Märk väl att detta då ska ske med stor försiktighet. Om häcken har tagit skada på grund av grannens ingrepp kan grannen bli ersättningsskyldig.Av den information ni beskrivit i er fråga har jag svårt att tänka mig att häcken medfört olägenhet för er granne och inneburit att grannen fått någon rättighet att klippa ner den. Att grannen på eget initiativ vidtagit åtgärder kan innebära en brottslig handling i form av egenmäktigt förfarande eller skadegörelse, som dels kan innebära skadestånd och dels även böter eller fängelse.Rättslig grund för detta finns i 2 kap. 1 § skadeståndslagen Det kan emellertid bli svårt att avgöra hur stor sakskada ni har åsamkats.Ni kan även polisanmäla grannen för egenmäktigt förfarande (8 kap. 8 § brottsbalken) eller skadegörelse (12 kap. 1 § brottsbalken), men det bästa vore nog att försöka komma överens om skadeståndsersättning innan en eventuell polisanmälan, med tanke på framtida grannsämja.I och med att det är grannen som har tagit ner grenarna borde även denne forsla bort dem. Annars bör ni kunna kräva ersättning för bortforslingen som blir en extrakostnad för dig på grund av grannens handlande.I praxis har talan om skadestånd för skada genom inträngande växtlighet avslagits med motiveringen att grannen själv borde ha utnyttjat rätten att avlägsna den del av växtligheten som trängt in på tomten. Detta tyder på att det är svårt att ta ställning i denna typ av juridiska frågor och en lösning mellan er och er granne är alltid att föredra. Behöver ni hjälp att skriva avtal erbjuder Lawline tjänster för det.Hör gärna av er om ni har några fler frågor!

Ersättningsansvar för skada i hyreslägenhet

2013-04-28 i Skadestånd
FRÅGA |Hej! Jag studerar i Kalmar och bor i en lägenhet i centrum. Jag hade en olycka nyligen som orsakade en spricka i rören till elementen i vardagsrummet. Det som hände då var att jag har en klocka hängande på väggen och denna trillade ner på rören och gjorde att de böjdes och därmed orsakades sprickan vilket ledde till att vatten läckte från röret. Jag skulle ändra tiden på klockan och sen när jag hängde tillbaka den så lossnade "kroken" från väggen vilket ledde till att klockan trillade och orsakade skadan. Jag meddelade hyresvärden omgående angående detta och medan jag väntade på hans besök så torkade jag bort vattnet och fick läckan under kontroll för att det inte ska ske några fuktskador osv. Hyresvärden fick anlita hjälp att byta rören och nu vill han att jag ska stå för kostnaden, vilket jag tycker är konstigt då det var en olycka. Min fråga lyder: Har han rätt att kräva pengar från mig för detta? Tacksam för svar Med vänliga hälsningar
Louise Eskesen |Hej och tack för din fråga! Enligt JB 12:24 (https://lagen.nu/1970:994) ska en hyresgäst under hyrestiden väl vårda lägenheten med vad därtill hör. Han är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans hushåll eller av vissa andra personer. Regeln är tvingande och kan inte avtalas bort enligt JB 12:1, så ett mer omfattande skadeståndsansvar är inte tillåtet. Normalt slitage, även om det krävs en underhållningsåtgärd, omfattas inte av hyresgästens skadeståndsansvar.Huvudregeln i praxis är att hyresvärden har bevisbördan för att du har varit vårdslös, NJA 1987 s. 668 (https://lagen.nu/dom/nja/1987s668). Gällande skador som är av den art att de typiskt sett orsakas genom hyresgästens vållande så har det utvecklats en lite annorlunda fördelning av bevisbördan. Om hyresvärden lyckas göra det antagligt att skadan uppkommit under din hyrestid ska det dock framkomma omständigheter som visar på att skadorna inte beror på ditt vållande, NJA 1975 s. 657. I ditt fall är det lite svårt att säga om du är att betrakta som vårdslös eller inte. I NJA 1991 s. 476 (https://lagen.nu/dom/nja/1991s476) ansåg HD att hyresgästen inte skulle svara för en vattenskada som orsakats av att limningen i ett akvariums fogar hade lossnat. Det är möjligt att en analog tolkning av detta skulle innebära att du inte heller ska ansvara för skador som uppstått genom att en krok lossnat från väggen, om du inte orsakat detta genom att vara vårdslös. Hoppas att mitt svar kan vara till någon hjälp!Med vänlig hälsning, 

Ersättning vid brott mot hyreskontrakt

2013-01-22 i Skadestånd
FRÅGA |Hej! Har för några veckor sedan ingått avtal om att hyra lokal för fest till sommaren. Vi bokade datum och fastslog bokningen genom att betala in en handpenning. Kommunikationen har mestadels skett via e-mail , men vi har också träffats personligen en gång, och via mailen har vi också fått ta del av hyresreglerna. Nu har företaget via mail låtit oss veta att klubben som äger lokalen har bokat det aktuella datumet och att vi således måste bokas av avtalat datum. Ingestans i reglerna eller muntligen har detta scenario framkommit -att vi kunde bokas av. Räknas detta som ett avtalsbrott och har vi rätt till kompensation?
Ronja Kleiser |Hej! Eftersom ni ingått ett avtal om hyra av lokalen under ett bestämt datum och ni nu inte kommer få tillgång till lokalen på detta datum utgör företagets avbokning ett avtalsbrott. Frågor som rör hyra regleras i Jordabalkens tolfte kapitel . (Du kan hitta jordabalken här:https://lagen.nu/1970:994). Enligt Jordabalken 12:14 § har en hyresgäst rätt till nedsättning av hyran om hyresobjektet inte står redo för honom på den avtalade tillträdelsedagen. Eftersom ni inte kommer kunna använda lokalen alls behöver ni alltså inte betala hyran och ni har dessutom rätt att få tillbaka den handpenning ni betalat.Om hyresvärden inte kan visa att det inte är grund av hans försumlighet som ni inte kunnat få tillgång till lokalen på avtalad tid har ni dessutom rätt till ersättning för övriga skador(12:14 § 2 stycket Jordabalken). Att hyra ut lokalen utan att försäkra sig om att den inte redan var bokad bör kunna anses vara försumligt och ni bör därför ha rätt till kompensation.Om ni t ex pga.avbokningen behöver boka en ny lokal och den enda lokal ni kan hitta på kort varsel är en dyrare lokal har ni drabbats av en skada i form av mellanskillnaden i pris mellan lokalerna. Detta kan ni få ersättning för och detsamma gäller t ex ökade resekostnader som kan uppstå. Enligt en allmän skadeståndsrättslig princip måste ni dock försöka begränsa er skada så gott ni kan, och t.ex. välja den billigaste ersättningslokalen, för att kunna få full ersättning.Mitt råd är att kontakta företaget och specificera de kostnader ni haft pga. avbokningen och försöka få företaget att kompensera er.Mvh/

Skadestånd då bostaden inte uppfyller förväntat skick

2012-09-09 i Skadestånd
FRÅGA |Efter att vi betalt handpenning, men före kontraktsskrivning upptäcker vi att säljaren tagit bort två väggfasta hyllor. Med följd att bitar av tapeten följt med. Kan vi åberopa skadestånd?
Johan Wahlbom |Hej, tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga! Först blir jag lite förvirrad, generellt brukar köparen först skriva på kontraktet vilket i sin tur följs av att denne inom ett par dagar betalar handpenningen. Inte tvärtom. Jag misstänker att ni med kontraktsskrivningen kanske syftar på signeringen av själva köpebrevet som genomförs vid tillträdesdagen. Det följande skrivs med hänvisning till det avtal jag skrev under när jag här om månaden sålde min bostadsrätt i Linköping där Skandiamäklarna var mäklare. Avtalet är av standardform och liknar med stor sannolikhet ert dito oavsett om ni köpt en bostadsrätt eller en villa. I överlåtelseavtalet som skrivs i och med köpet framgår, förutom en uppmaning att betala handpenningen inom ett par dagar, regleringar gällande köpeobjektets (bostadens) skick. Oftast svarar säljaren för att köpeobjektens skick inte försämras från kontraktsdagen till tillträdesdagen. Det brukar i de absolut flesta fallen, i överlåtelseavtalet, ingå en skadeståndsklausul där det framgår att köparen har rätt till skadestånd om säljaren brutit mot sina skyldigheter, till exempel genom att försämra lägenhetens skick. Dock är jag tveksam om det ni skriver angående tapeten är tillräcklig för att karakterisera som skadeståndsberättigad skada på köpeobjektet. En sådan skada måste framstå som relativt uppenbar. Bästa hälsningar Johan Wahlbom