Krav på skador på lösa saker vid hyresavtal för bostad.

2012-02-06 i Skadestånd
FRÅGA |Hej, jag har hyrt ut min lägnehet i handrahand. Hyresgästen har förstört både matta och soffa. Hur går jag tillväga vid krav på ersättning?
Thomas Hefner |Hej, Hyresavtal anses normalt endast täcka själva lägenheten och alltså inte de lösa föremål som finns i lägenheten, t.ex. soffor och mattor etc. Det har dock dykt upp tidigare fall där man har krävt ersättning för skador på lösa saker som funnits i fastighet som man har hyrt ut. HD har i ett rättsfall 1986 (https://lagen.nu/dom/nja/1986s247)sagt att fråga om skador på lösa saker också skall prövas som en del av hyresavtal. Krav och tvister med anledning av hyresavtal skall i sin tur prövas av hyresnämnden i det län där fastigheten befinner sig, och det är alltså med största sannolikhet till dem som du skall vända dig.

Utgör fuktskada ett dolt fel?

2010-08-04 i Skadestånd
FRÅGA |Hej! Mina svärföräldrar sålde sitt hus för drygt fyra år sedan och har nu fått ett brev av köparna där de kräver ersättning för en fuktskada i badrummet. Skadan har uppkommit p g a en gammal gjutjärnsbrunn inte fungerat som den ska. Förmodligen har skadan uppkommit efter tillträdet eftersom mina svärföräldrar nyttjade en dusch i källaren när de bodde där. Min fråga är om detta är ett dolt fel? Gjutjärnsbrunnen var ej gömd under badkar eller liknande vid besiktningen som utfördes av besiktningsman.
Lina Radovic |Enligt 4 kap. 19 § Jordabalken får som fel inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Se https://lagen.nu/1970:994 Säljaren ansvarar bara för ”dolda fel”, dvs. sådana fel som inte går att upptäcka. Utgångspunkten i köparens undersökningsplikt är vad en genomsnittlig köpare kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning. Om köparen anlitat besiktningsman ansvarar köparen för om besiktningsmannen slarvat vid undersökningen. Köparen kan inte åberopa såsom fel vad besiktningsmannen anmärkt i besiktningsprotokollet. Även ganska vaga varningssignaler i protokollet innebär att köparens undersökningsplikt utökas. I ett rättsfall från Högsta domstolen (NJA 1998 s. 407) hade besiktningsmannen antecknat i protokollet att något höga fuktkvotsvärden erhölls kontroll. Dessa påpekanden borde ha föranlett köparna att närmare undersöka orsaken till fuktkvotsvärdena. HD ansåg att förhållandena i besiktningsprotokollet utökade köparnas undersökningsplikt. Noteringar om felsymtom, rekommendationer om utvidgad undersökning och riskanalyser är tydliga varningssignaler, som innebär att köparens inte kan göra felansvar gällande, om det senare skulle visa sig finnas fel med koppling till varningssignalerna. Allt som köparen kan upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten bör han undersöka innan köpet. Enligt ett rättsfall från HD (NJA 1980 s. 555) gäller det även svårtillgängliga utrymmen som t.ex. kryputrymme under byggnaden. Om felet inte kunde upptäckas trots en omfattande undersökning, kan det vara fråga om en s.k. dolt fel. Det måste dock undersökas när och hur fuktskadan uppkommit, för att kunna utreda vem som bär ansvaret för den och om det är ett s.k. dolt fel. Utifrån din beskrivning torde det dock felet inte utgöra ett dolt fel som säljaren ansvarar för.

Reklamera fel i fastighet

2009-12-31 i Skadestånd
FRÅGA |Jag har reklamerat ett dolt fel i en fastighet. Säljarna bestrider reklamationen via advokat som skriver \"om köparen skulle vidhålla sitt felanspråk så kommer jag att rekommendera makarna XXX att låta frågan prövas i domstol\". Innebär detta att säljarna kan ta frågan till domstol? Jag har ännu inte hållbara bevis (kräver bl.a. omfattande grävarbeten) och är rädd för att de går till domstol innan jag fått fram bevis eller om felet inte är möjligt att bevisa.Hur lång tid har jag på mig att få fram bevis och yrka på skadestånd efter det att jag gjort reklamationen?
Martin Ågren |Hej. Om Du reklamerar ett fel i fastigheten och säljaren bestrider reklamationen måste Du ansöka om stämning vid domstol för att få frågan avgjord. Säljaren kan inte ta frågan till domstol, men Du måste ta frågan till domstol om säljaren bestrider Din reklamation. Det är vad advokaten menar. Du måste inleda processen genom att ansöka om stämning vid närmaste Tingsrätt. Det är alltså Du som bestämmer när frågan går till domstol, inte säljaren. Det finns ingen tidsgräns för när Du måste få fram bevis efter det att Du reklamerat felet till säljaren. Om Du dock inleder en process i domstol måste Du ha bevisen tillhanda när Du inleder processen eller i rimlig tid därefter. Du kan inte heller reklamera fel i fastighet 10 år efter det att Du tillträtt fastigheten.Med vänlig hälsning

Skadestånd till hyresgäst vid obebolig lägenhet.

2012-01-16 i Skadestånd
FRÅGA |Avser den ersättningsskyldighet som stipuleras i JB 12 kap. 10 § det positiva eller det negativa kontraktsintresset?
Thomas Hefner |Regeln är utformad för att skydda hyresgästen i det fall hyresvärden inte kan uppfylla sin del avtalet. Skyddet skall bestå i att hyresgästen skall få det denne har rätt till. I de två första fallen i paragrafen då hyresgästen inte kan använda lägenheten, trots avtalet, är det naturligt att ersätta det positiva kontraktsintresset. Dvs, hyresvärden skall försätta hyresgästen i samma position som om hyresvärden faktiskt uppfyllt avtalet. Det negativa kontraktsintresset skulle annars innebär att hyresvärden betalade tillbaka all tidigare hyra som hyresgästen betalat, vilket inte stämmer in på paragrafens syfte, notera också JB 12 kap 16 §. I sista fallet, då hyresvärden skall ersätta hyresgästen för att hyresvärden meddelat hyresgästen för sent om felet bör det vara det negativa kontraktsintresset eftersom det då legat i hyresgästens bästa intresse att avtalet upphört, men att så inte skett på grund av hyresvärdens försumlighet. Det beror alltså på om felet skadat hyresgästen med hänsyn till dennes möjlighet att träda in i avtalet och hyra en fullgod lägenhet, eller att träda ur avtalet.

Hyresgästens ansvar för skada

2010-01-20 i Skadestånd
FRÅGA |Hej Jag har just flyttat från en hyreslägenhet. Under de 3 åren jag bott där så har det sakta på spisen blivet bruna brännmärken på framsidan över ugnsluckan. Så sakta att jag inte vet riktigt när jag först såg det. Då min hyresvärd besiktigade lägenheten så påpekade han detta, och jag skulle försöka få bort märkena. Min särbo fick delvis bort dem. Nu har vi förstått att brännmärkena sakta har uppkommit då ugnsluckan ej varit helt stängd, det har varit en springa på 4-5 mm beroende på att man måste föra en säkerhetsspärr åt sidan, för att den skall stänga helt. Vi har aldrig sett springan eller förstått att man måste föra spärren åt sidan. Det fanns ingen bruksanvisning till spisen när jag flyttade in och min hyresvärd sa heller inget om detta. Nu kräver han mej på en ersättning om 1200kr. ( 1/4 av nypriset) Har han rätt till en sådan ersättning?
Natalie |Hej,Hyresgästen har en plikt att under hyrestiden vårda lägenheten, 12 kap 24 § 1 st. jordabalken (hyreslagen), se https://lagen.nu/1970:994#K12P24S1. Vårdnadspliktens omfattning är svår att klart bestämma, men allmänt kan sägas att hyresgästen ansvarar för städning och rengöring, här ingår rengöring av spis och annan köksutrustning. Hyresgästen har dock rätt till normalt slitage, det vill säga han eller hon kan inte göras ansvarig för skada som uppkommer genom en normal användning av lägenheten.  Om en skada uppkommer är hyresgästen skyldig att underrätta hyresvärden om detta. Sker inte en underrättelse blir hyresgästen skyldig att ersätta den skada som därefter uppkommer, 12 kap 24 § 2 st. Hyresgästen är ersättningsskyldig för skada som uppkommer uppsåtligen eller genom vårdslöshet, alltså oaktsamhet. En skada som uppstår genom en olyckshändelse är hyresgästen däremot inte skyldig att ersätta. Avgörande i detta fall blir om skadan anses orsakad av oaktsamhet eller genom olyckshändelse, en gräns som är svår att dra. En springa på 4-5 mm är nästan inte märkbar och ni kan därför ha haft anledning att tro att ugnsluckan faktiskt har varit helt stängd. Detta talar för att det inträffade bör ses som en olyckshändelse, men bedömningen görs utifrån samtliga omständigheter i det enskilda fallet.Det har som framgått också betydelse om ni underrättade hyresvärden när ni upptäckte brännmärkena, men om jag förstår frågan rätt upptäcktes dessa först vid besiktningen.Med vänlig hälsning

Täcker fastighetsförsäkringar skadade fönster?

2008-11-17 i Skadestånd
FRÅGA |Hej,Jag bor i en bostadsrätt och har nyligen haft inbrott. Gärningsmannen/-männen har brutit sönder och tagit sig in genom fönstret som vätter mot balkongen. Inget gods har stulits. Däremot är nämda fönster nu så pass skadat att det måste bytas ut. Oturligt nog har jag inte haft någon egen hemförsäkring, men bostadsrättsföreningen har en fastighetsförsäkring hos IF. Vilken försäkring täcker normalt reparationskostnader för ett fönster som sitter i fasaden? Föreningens fastighetsförsäkring eller min hemförsäkring som jag i detta fall inte hade?
sofie jeppsson |Hej!Gällande denna typ av skada kan det vara så att fastighetsförsäkringen täcker den aktuella skadan men tyvärr kan det lika gärna vara motsatsen. Vad en fastighetsförsäkring täcker varierar mycket från förening till förening och beror helt på vad föreningens stadgar föreskriver. Jag har kontakt flera försäkringsbolag, inkl IF och alla svarar samma sak; det beror på vad som står i föreningens stadgar. Så det finns tyvärr inget generellt svar på den här frågan.För övrigt har ofta fastighetsförsäkringar höga självrisker och understiger kostnaden denna nivå så finns det ingen anledning att ens vända sig till försäkringsbolaget. Mitt råd är därför att du kontaktar styrelsen i din bostadsrättsförening och frågar dem så fort som möjligt.Lycka till!Med vänlig hälsning