Ansvar för sanering av nikotinskador i lägenhet

2015-09-30 i Skadestånd
FRÅGA
Hej. Har en hyresgäst som är kedjerökare med följd att lägenheten luktar mycket rök och allt är gult av nikotin. Vem skall betala återställning av lägenheten, hyresvärden eller hyresgästen?Mvh
SVAR

Hej och tack för din fråga!

I fråga om ansvarsfördelning mellan hyresvärd och hyresgäst så brukar man tala om att den förre har en underhållsplikt medan den senare har en vårdplikt. Hyresvärdens underhållsplikt brukar anses omfatta exempelvis golvslipning, ommålning, tapetsering och annat reparationsarbete med jämna mellanrum. Hyresgästens vårdplikt kommer till uttryck i Jordabalk (1970:994) 12:24 första stycket och anses omfatta löpande skötsel, primärt städning, tvättning av målade ytor och rengöring av spis och andra maskiner. Hyresgästen är därvid skyldig att ersätta all skada, förutom sådana som tillkommer genom normalt slitage när de omfattas av hyresvärdens underhållsplikt, som uppkommer genom dennes vållande eller försummelse av vårdplikten. Det är också värt att notera att det är du som hyresvärd som har bevisbördan för att en skada har uppkommit under hyresgästens tid i lägenheten. Denna brukar dock kunna stödjas på grannars vittnesmål och dylikt (jämför domen i NJA 1987 s. 668).

I fråga om rökning i den egna lägenheten så anses detta troligen fortfarande som något normalt. Eftersom sådant inte kan förbjudas i varje fall i hyresavtal för bostadslägenhet, såvida inte grannar med allergier kan beaktas, så torde som utgångspunkt skador orsakade av tobaksrök anses omfattas av normalt slitage. Om hyresgästen har städat och vädrat genom att öppna fönster i behövlig utsträckning för att begränsa skador så kan denne inte hållas ansvarig för att ha försummat sin vårdplikt. Om hyresgästen händelsevis också har fått tillsägelse av dig att inte vädra eftersom en sådan åtgärd skulle sätta ventilationssystemet ur balans så talar detta också mot att denne ska hållas ansvarig (Svea Hovrätt, avd. 16, dom 1996-09-24 i mål nr T 579/96-79).

Eftersom alla ytor i lägenheten är missfärgade av nikotinfläckar och rökstanken är genomträngande till följd av kedjerökning så går det dock att argumentera för att rökningsskadorna i lägenheten är onormalt stora, även om hyresgästen kontinuerligt skulle ha dammsugit och våttorkat åtminstone en gång i månaden och storstädat en gång i kvartalet. Eftersom skadorna är onormalt stora och hyresgästen utifrån din beskrivning sannolikt inte har gjort tillräckligt i fråga om städning så kan denne troligen anses ha försummat sin vårdplikt, varvid han kan hållas skadeståndsansvarig för saneringsarbetet (Lunds tingsrätt, dom 1998-06-02 i mål nr FT 1732-97). Eftersom dessutom kraven på hyresvärdar om att tillhandahålla rökfria miljöer har ökat och attityden till rökning har förändrats på senare tid så talar det för att kraven på hyresgästers vårdplikt i fråga om rökning har ökat, varvid detta i sin tur också talar för din hyresgästs skadeståndsskyldighet (Ljungby tingsrätt, dom 2000-12-28 i mål nr T 44-00).

För att undvika att din hyresgäst orsakar nya skador efter att saneringen är genomförd så kan han med fördel oftare och mer noggrant städa och vädra, men också ta till en del andra enkla metoder. Att röka utomhus, stänga dörrarna till andra rum, röka under köksfläkten och ställa fram ättika i det rum där rökning pågår för att ta bort rökdoften är användbara tips för detta ändamål.

Med vänlig hälsning
Daniel Nykvist
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll