Kan fastighetsköpare kräva att säljare städar/bekostar röjning av fastighet?

2017-06-04 i Skadestånd
FRÅGA |Vid tillträde till en fastighet fanns skräp kvar på vinden till en lada. Kan köparen kräva efter tillträde att jag röjer detta eller bekostar detta?
Nina Erlandsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ingen lagstadgad skyldighetDet finns ingen lagbestämmelse i jordabalken som ålägger säljaren en skyldighet att städa en fastighet innan tillträde. Däremot brukar skyldighet om flyttstädning vanligtvis skrivas in i köpekontraktet. Det innebär att svaret på din fråga är beroende av vad som står i ert köpekontrakt. Om ni avtalat om flyttstädningFörutsatt att ni avtalat om att fastigheten skulle städas, finns en teoretisk möjlighet för köparen att kräva att du röjer eller bekostar en röjning. Detta med anledning av att det skulle kunna anses föreligga ett avtalsbrott. Köparen bör i första hand be dig att städa, men köparen har även möjlighet att städa själv/ta in en firma som sköter städningen åt denne. Därefter har köparen möjlighet att ta saken vidare för att kräva dig på betalning för erlagt arbete. Betalningen skulle då kunna krävas/styrkas med avtalet och bilder på den ostädade vinden som bevis.Notera dock att svaret, som tidigare nämnts, är helt beroende av vad som avtalats säljare och köpare emellan. Det bästa är dock alltid att tillsammans med köparen komma överens om en egen lösning. Hoppas att du fått svar på din fråga. Mvh,

Granne sågat ner träd på annans tomt

2017-04-15 i Skadestånd
FRÅGA |Hej!En granne har sågat ner ett träd på vår tomt för att få bättre utsikt. Samme granne har också avbarkat ett annat träd i syfte att det ska självdö. Hur ska vi gå vidare med detta? Vänligen
Josefine Rembsgård |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I vissa fall kan en granne ha rätt att kapa grenar och rötter som hänger in på dennes tomt om de skapar olägenheter för grannen. Dock skall områdets ägare först få tillfälle att själv åtgärda problemet om det finns risk att åtgärden kan medföra skada. Detta framgår av Jordabalken (JB) 3:2. Enligt JB 3:1 syftar dessa regler till att skapa vissa riktlinjer för hur grannar ska förhålla sig när de vidtar åtgärder på sin eller annans fasta egendom för att inte orsaka besvär för andra. Detta omfattar dock inte stammen och man får heller inte ta bort grenar och rötter på ett sådant sätt som leder till att träder dör.Enligt JB 2:1 st. 3 så utgör träd fastighetstillbehör och därmed fast egendom. Om en person uppsåtligen förstör eller skadar fast eller lös egendom så kan den dömas för skadegörelse, Brottsbalken (BrB) 12:1 samt 1:2. Beroende på det fällda trädets värde samt värdet av det träd som avbarkats så kan det istället röra sig om åverkan, vilket är ett ringa brott av skadegörelse, BrB 12:2.Om en person uppsåtligen eller av vårdslöshet förstör din egendom genom att fälla eller förstöra ett träd så skall den personen ersätta sakskadan, Skadeståndslagen (SkL) 2:1. Skadestånd för sakskador omfattar ersättning för bland annat sakens värde eller reparationskostnad och värdeminskning samt annan kostnad till följd av skadan, SkL 5:7. Domstolen har i tidigare rättsfall fastställt skadestånd utifrån en uppskattning av trädets värde, eftersom det inte går att reparera ett fällt träd. Den olovliga avverkningen av träden bör därför värderas utifrån återanskaffningsvärdet med beaktande av kostnader för att anskaffa likvärdig egendom och med hänsyn till vilken typ av träd som har fällts. I fall där det inte varit möjligt att återanskaffa likvärdiga träd har istället skadeståndet bestämts utifrån vedvärdet samt en uppskattning av fastighetens minskade försäljningsvärde. Om du vill läsa mer om ett liknande rättsfall så hittar du det här. Vad du kan göraDu kan göra en polisanmälan rörande det nedsågade trädet och avbarkningen av det andra trädet. Beroende på omfattningen av förstörelsen och trädens värde så kan det röra sig om ev. skadegörelse eller åverkan, BrB 12:1 och 12:2. Du kan också begära skadestånd för sakskada, vilket ska värderas utifrån bl.a återanskaffningsvärdet för de träd som har förstörts, SkL 2:1 samt 5:7. För att undvika framtida grannosämja kan du dock välja att inte polisanmäla utan endast rikta ersättningsanspråk mot din granne. Du kan då först ta hjälp av en jurist och utforma ett kravbrev direkt till din granne och om denne vägrar betala så kan du skicka in en stämningsansökan till tingsrätten där du yrkar på skadestånd. Om du behöver hjälp med detta kan du kontakta någon av våra verksamma jurister här. Jag hoppas att mitt svar var till din hjälp! Du är också välkommen att ställa fler frågor till oss på Lawline.Vänliga hälsningar.

Normalt slitage

2016-06-30 i Skadestånd
FRÅGA |Hej Jag undrar vad normalt slitage innebär i en hyreslägenhet? Vem bedömer vad skall ersättas?Jag håller på att flytta ur en lägenhet jag bott i 6 år. Innan vi flyttade in blev det ett läckage från balkongdörren in i vardagsrummet och man ersatte delar av parketet med kakel. Nu har en bit av parketet lossnat intill kaklet och tecken till ytterligare fukt i golvet intill. Hyresvärden vill att vi skall betala för bytet av parketen. Ytterligare kräver de att vi betalar för byte av handfat då det finns en 2 mm hak i handfatet.Är detta rimliga krav? Är vi skyldiga att betala för en följdskada av tidigare läckage?
Erik Claeson |Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga! Vad som är att ses som normalt slitage bedöms ultimat av en tingsrätt om det blir en tvist om det, fram till dess så är det upp till hyresvärd och hyresgäst att försöka komma överens om vad som är normalt slitage.Normalt slitage är den nivå av slitage som rimligt uppstår i samband med normal användning av en lägenhet. Nivån av "acceptabelt" slitage beror på hur länge man bott i lägenheten (då det så klart är "normalt" att en lägenhet har blivit mer sliten under längre tid). Detta framgår av Jordabalken 12 kap. 24 § (även kallat Hyreslagen). Där framkommer även att "[hyresgästen] är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom hans vållande eller genom vårdslöshet eller försummelse[...]". Ifall ni vållat läckaget, eller på grund av oaktsamhet frambringat det så skulle det därför inte utgöra normalt slitage. Men du skriver att läckaget inträffat innan in flyttat in, vilket innebär att det inte är ert handlande som lett till skadan, och det är således inte ert ansvar att betala för detta. Det ovan sagda gäller även för handfatet. Efter år av användning kommer det sakta men säkert gå sönder, och det får hyresvärden finna sig i. Att ni tappar ett ting på handfatet innebär inte att det är vårdslöst handlande förutsatt att ni inte faktiskt agerat vårdslöst (t.ex. jonglerat med tunga objekt bredvid det).Sedan beror allt även på hur gammalt alla dessa saker är. Baserat på det jag fått reda på i din beskrivning så anser jag att det inte är rimliga krav.Jag hoppas att detta har besvarat din fråga.Med vänlig hälsning,

Uppsägning av hyresavtal och ersättning för potentiella skador

2016-04-28 i Skadestånd
FRÅGA |Jag har en inneboende (var en vän) utan avtal. Hon har bott här i 6 mån. Hon har två små barn på deltid och allt har urartat. Jag vill att hon flyttar. Har förstått att jag måste ge henne tre månaders uppsägning. Från idag blir det 24 juli. Problemet är att jag kommer att vara bortrest 25 juni till ca 20 juli och jag litar inte på den här kvinnan. Hon blir oresonligt arg och jag är rädd att hon ska förstöra saker. Hur ska jag skriva uppsägningen så att jag kan kräva ersättning för ev skador på inredning? Ska jag fota/ filma allt innan jag reser?Tacksam för svar.
Erik Claeson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Enligt Jordabalken (JB) 12 kap. 1 § ska ett avtal ligga till grund för en hyresrelation. I 2 § framkommer dock att sådana avtal även kan vara muntliga, varför det faktum att ni kommit överens om att hyra ut ett rum eller dylikt mot betalning ofta räcker för att det ska röra sig om ett avtal. I och med att inga mer ingående uppsägningstider framkommit i ert, väldigt grundläggande, hyresavtal så gäller som du nämnt ett minimum om 3 månaders uppsägningstid, enligt JB 12 kap. 4 § 1 punkten. Uppsägningen måste även vara skriftlig, i och med att hon bott där längre än 3 månader. Avseende hur du ska skydda din egendom från skador, alternativt säkra upp ersättning för potentiella skador, så ska egentligen ingen säkerhetsåtgärd krävas utav dig. Enligt JB 12 kap. 24 § så ska en person som orsakat skada på lägenheten eller vad den tillhör (möbler osv) ersätta den uppkomma skadan. Hon ska helt enkelt ersätta dig för den egendom hon hypotetiskt kan komma att orsaka. Detta leder oss dock till bevisfrågan. För att du ska kunna påvisa att en skada skett så måste du 1) kunna göra det klart att egendomen inte var skadad sen tidigare och 2) vad egendomen faktiskt är värd. I bevishänseende är det alltså klokt att ta det säkra före det osäkra och fotografera och se till att ha kvitton på allt. Du ska dock inte behöva skriva något speciellt i uppsägningen för att hon ska bli skadeståndsskyldig ifall hon orsakar skador. Lagen är direkt tillämplig i det avseendet. Om du verkligen vill ta det säkra före det osäkra även här och upplysa henne om denna skadeståndsskyldighet så kan du förslagsvis skriva in att hon bör observera att jordabalkens regler om hyra gäller hela hyresperioden ut, det vill säga inklusive de tre månaderna av uppsägningstid, och då kanske räkna upp skadeståndsskyldigheten ifall lägenheten skadas som ett exempel på dessa regler. Jag hoppas detta har besvarat din fråga.Med vänliga hälsningar

Ska hyresgästen betala kostnader för vattenskada i hyresrätt?

2017-05-18 i Skadestånd
FRÅGA |Hej! Min mamma har år 2014 fått renoverat sitt badrum pga vattenskada, hon har varit väldigt sjuk psykiskt under en lång period och under en period badade hon mycket och till slut blev det fuktskador i badrummet. Inget som hon gjort avsiktligt. Nu får hon en faktura på 153 tusen som ska betalas ganska snart. Hyreshuset hon bor i kommer att rivas nästa år. Behöver verkligen råd.Tack på förhandAnna
Jennifer Parmlind |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. En hyresgäst är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom vållande eller vårdslöshet (12 kap. 24 § jordabalken). Eftersom din mamma inte har orsakat vattenskadan avsiktligt blir frågan om hon har orsakat denna genom att ha handlat oaktsamt. En person kan anses ha handlat vårdslös/oaktsam om han eller hon inte har uppträtt på samma sätt som en förnuftig och hänsynsfull person skulle handlat i motsvarade situation. Hur bedömningen skulle göras i detta fall är svårt att svara på, speciellt eftersom information saknas. Enbart det faktum att din mamma har badat flera gånger under en kort tid borde inte innebära att hon har vållat skadan genom vårdslöshet. Det kan vara bra att veta att det är hyresvärden som måste bevisa att handlandet har varit oaktsamt. Om din mamma har en hemförsäkring råder jag er att kontakta hennes försäkringsbolag. När man får ett krav för en skada i hyresrätt blir ansvarsskyddet i hemförsäkringen aktuellt. Ditt försäkringsbolag utreder om din mamma som hyresgäst är vållande till skadan och betalar i sådana fall ersättning till hyresvärden om försäkringen täcker det aktuella fallet. Om försäkringsbolaget anser att hyresgästen inte är vållande får man ofta hjälp med att bestrida kravet. Ytterligare en bestämmelse som kan vara tillämplig på ert fall är 2 kap. 5 § skadeståndslagen som anger att en person som vållar skada under påverkan av en allvarlig psykisk störning eller av någon annan psykisk störning som inte är självförvållad och tillfällig skall ersätta skadan i den mån det är skäligt med hänsyn till hans sinnestillstånd, handlingens beskaffenhet, föreliggande ansvarsförsäkring och andra ekonomiska förhållanden samt övriga omständigheter.Ett tips är att bestrida fakturan som ni har fått för att undvika att få betalningsanmärkning. Jag hoppas att du fått svar på din fråga och önskar dig lycka till!

Föroreningar på tomt

2016-11-20 i Skadestånd
FRÅGA |Hej, Vi har köpt en större mark och byggt vårt drömhus. Problemet vi har är försurande lukt från massafabrik. Denna lukten blir bara värre och värre, men även nedfallet hamnar pågår tomt. Vad kan vi som privatpersoner göra?massafabriken har fått ett godkännande på att fördubbla sin produktion vilket kommer leda till ännu värre lukt.Tacksam för hjälp
Victor Åkerfeldt |Hej!Tack för att du vänder dig till oss på Lawline för din fråga!32 kapitlet Miljöbalken reglerar föroreningar som verksamheter orsakar på sin näromgivning.3§ - Både luftföroreningar (dålig lukt) och markföroreningar kan ersättas.1§ - Om en verksamhet orsakat sakskada eller förmögenhetsskada på sin omgivning (i ert fall er tomt) ska denna skada ersättas. Om lukten och markföroreningen innebär en värdeminskning för er tomt så kan ni alltså få ersättning för denna värdeminskning.För att få ersättning måste följande rekvisit vara uppfyllda.1. Skadan måste vara av någon betydelse. Detta innebär egentligen bara att det måste vara en reell olägenhet som påverkar t.ex er fastighets värde.2. Verksamheten bör inte skäligen tålas med hänsyn till förhållandena på orten eller dess allmänna förekomst under jämförliga förhållanden. Detta innebär att om verksamheten påverkar förhållandena i närområdet på ett betydligt sätt så kan det vara skäl för ersättning. Om det dock skulle vara så att fabriken var aktiv då ni valde att köpa tomten och börja bygga huset kommer det vara svårt att hävda att detta förhållandet föreligger. Det lär nämligen vara så att förhållandet på orten är sådant att man får räkna med lukt från fabriken. Däremot skulle ni kunna argumentera för att en dubblering av produktionen inte skäligen bör tålas eftersom det kommer bli en sådan markant förändring av förhållandena på orten. Alltså - det finns en viss möjlighet för er att kräva ersättning för den förorening som fabriken bidrar till. Om fabriken var aktiv då ni köpte tomten är det isåfall fördubblingen i produktionen ni får hävda orsakar en värdeminskning som ni inte skäligen bör tåla med hänsyn till förhållandena på orten. Vad gäller fördubblingen av produktionen så lär det ha varit kommunen som godkänt detta. Ni kan vända er till kommunen för att se om beslutet om produktionsökningen går att överklaga.Jag hoppas att detta var svar på din fråga!Med vänliga hälsningar

Äganderätten till egendom som infogats i byggnad av annan än fastighetsägaren

2016-05-24 i Skadestånd
FRÅGA |Kan särbo ta och riva ner det han byggt i mitt hus?
|Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Om någon bygger in något i någon annans bostad utan att avtala om betalning för tjänsten bör tjänsten och egendomen kunna tolkas som en gåva, se NJA 1986 s 513 https://lagen.nu/dom/nja/1986s513. Det inbyggda blir då din egendom. Därmed bör egendomen ha blivit tillbehör till fastigheten enligt jordabalken 2 kap 2 & 4§§ https://lagen.nu/1970:994, eftersom den förefaller ha tillförts i ditt intresse. Om personen då river ner egendomen begår han skadegörelse (brottsbalken 12 kap 1§) eller åverkan (brottsbalken 12 kap 2§) https://lagen.nu/1962:700 om de allmänna förutsättningarna för brott är uppfyllda. I annat fall torde i vart fall ett civilrättsligt skadeståndsanspråk kunna göras gällande.Vänligen,

Rätt domstol då granne stängt vattentillförsel?

2016-03-30 i Skadestånd
FRÅGA |Tvist mellan två grannar där den ene stängt av vattentillförseln till den andres fastighet med påföljd att densenare begär ersättning för hotellkostnader på grund av att han inte kunnat nyttja sin fastighet.Skall detta mål handläggas hos fastighetsdomstolen ?Tacksam för besked
Jonas P. Lind |Hej och tack för att Du ställer Din fråga till Lawline!Om domstolen.Fastighetsdomstolen som sedan år 2010 bytt namn till Mark- och miljödomstolen och regleras av Lag om mark- och miljödomstolar.Domstolens jurisdiktion berör främst tvister rörande miljöbalken, fastighetsbildningslagen, plan- och bygglagen, samt annan lag. 3 §, Kort sagt kan man därför säga att Fastighetsdomstolen bara bytt namn, men vissa mindre skillnader finns som inte är intressanta för Din fråga finns.Själva rätten till vattenledningen.Ledningsrättslagen är en sådan "annan lag" som nämns ovan. Mark- och miljödomstolen är alltså tillämplig i mål som berörs av ledningsrättslagen. Huruvida lagen är tillämplig på vattenledningen i frågan eller inte är dock klurigare att svara på. I Ledningsrättslagen framgår att lagen är tillämplig på "allmän va-anläggning". Det i sin tur definieras i 2 § Lag om allmänna vattentjänster där det framgår att det gäller kommunala vattenledningar. Vem som äger vattenledningen är alltså avgörande, och det är något jag inte kan besvara.Om vattenledningen ingår i ett servitut skapat genom fastighetsbildningslagen är mark- och miljödomstolen rätt domstol. Om det är ett senare servitut är närmaste Tingsrätt rätt domstol enligt Rättegångsbalken 10:10.Med den information som finns är det således svårt att avgöra exakt vilken domstol som är rätt. Men det finns en räddning, du behöver nämligen inte veta exakt.Mitt råd:Trots att jag har svårt att ge ett hundraprocentigt svar på Din fråga har jag ändå ett par råd.Först och främst bör du självklart försöka komma överens med den som stängt av vattnet. Det gör att du undviker domstolskostnader. Om det skulle vara helt omöjligt får du dock söka ersättning vid tingsrätt med stöd av rättegångsbalken. Om det visar sig att Mark- och miljödomstolen skulle vara den mest passande för ditt ärende skall nämligen Tingsrätten hänskjuta ärendet dit enligt Rättegångsbalken 10:20a. Jag tror dock ändå att tingsrätt faktiskt är rätt domstol för kravet på ersättning baserat på forumuleringen i rättegångsbalken 10:10.Behöver du vidare hjälp med juridiken är du välkommen att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till onsdag 10:00-16:00) eller maila oss på info@lawline.seMed vänliga hälsningar,