Försäljning av fast egendom eller lös egendom.

2019-02-27 i Köpavtal
FRÅGA |Om en köpare av en stuga swishar pengar till min dåvarande sambo har han köpt stugan då? Jag vet inte vart hon gjort med pengarna.
Jessica Konduk |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Vid köp av fastighet finns det formkrav i lagen där det anges att:En fastighet är att anse som fast egendom enligt Jordabalken 1 kap. 1 §. Och en utfästelse (muntligt löfte) att köpa eller sälja fast egendom är inte gällande i svensk rätt. Detta följer av praxis men även av Jordabalken 4 kap. 1 §. Enligt denna bestämmelse krävs:Upprättande av köpehandling som skrivs under av både säljare och köpareKöpehandlingen ska innehålla uppgift om köpeskillingen och den fastighet köpet avserEn överlåtelseförklaringOm dessa handlingar inte har skrivits under eller inte finns föreligger inget giltigt köp av fast egendom. Om det istället är så att stugan är exempelvis hus på ofri grund, är den kategoriserad som lös egendom så kan stugan säljas enligt köplagen. Vid lös egendom kan köpet överenskommas muntligt mellan säljaren och köparen.Ur din fråga framgår det inte om din sambo är ägare av stugan eller inte eller till vilken procent hon äger den om ni är samägare. Om ni är samägare av stugan krävs ditt samtycke vid försäljning av den. Är stugan fast egendom måste dessutom formkraven ovan vara uppfyllda för att försäljning ska anses ha ägt rum, i annat fall är muntliga överenskommelsen ogiltiga. Endast en muntlig överenskommelse räcker inte i detta fall. En "swish-betalning" säger inget särskilt om vad som avtalats, det kan vara en indikation på att något slags muntligt avtal har slutits om köparen stämmer ditt ex för avgalsbrott. Om din sambo har sålt stugan, (och den är lös egendom) kan du rikta betalningskrav mot henne. Förutsatt att du är delägare till stugan alternativt motsätta dig försäljningen och inte har gett samtycke till försäljning.Det kan vara bra att känna till att semesterstugor inte ingår i samboegendom, endast gemensam bostad och bohag ingår i samboegendom. Ni kan däremot samäga stugan enligt samäganderättslagen men jag kan inte uttala mig mer om ägarförhållandena eftersom jag inte har tillräcklig information. Enligt samäganderättslagen 2 § finns även en regel som anger att det krävs samtliga delägares samtycke för åtgärder rörande godsets förvaltning. Swish-betalaren kan rikta betalningskrav mot din ex-sambo om denne.Min rekommendation är att du reder ut om stugan är fast eller lös egendom, undersöker ägarstrukturen och om samägande till försäljning har givits av samtliga samägare samt undersöker om ett giltigt köpavtal har upprättats om stugan är fast egendom. Enbart en Swish-betalning är inte tillräckligt bevis på en försäljning om du som delägare inte har samtyckt till försäljningen. Är det däremot så att ditt ex ensam äger stugan kan hon mycket väl ha sålt den genom muntligt avtal förutsatt att stugan är lös egendom.Om du vill anlita en jurist kan du göra det här https://lawline.se/boka eller ringa vår telefonrådgivning 08-533 300 04 (Mån - fre 10-16).Vänligen,

Fastighetsmäklare har rätt till ersättning för förmedling

2018-12-30 i Köpavtal
FRÅGA |Kan jag efter avslutat mäklaravtal själv kontakta de som var med i visningar och detta utan ersättning till mäklaren
Carl Trolle Olson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Enligt 23 § Fastighetsmäklarlagen (2011:66) ska fastighetsmäklarens ersättning beräknas efter viss procent på köpeskillingen (provision), om inget annat har avtalats. Mäklaren har rätt till provision endast om avtalet om överlåtelse har träffats genom mäklarens förmedling mellan uppdragsgivaren och någon som har anvisats av mäklaren.Mäklaren har alltså rätt till ersättning från dig som säljare endast om man kan säga att köpet av objektet (bostaden/fastigheten) är förmedlat av mäklaren. Högsta domstolen har kommit fram till att det krävs ett orsakssamband mellan mäklarens åtgärder och det träffade avtalet (se NJA 1981 s. 259). Det har uttalats i förarbeterna att det räcker att köparen läser en annons av mäklaren och sätter sig i direkt kontakt med mäklarens uppdragsgivare (säljaren), (se prop. 1983/84:16 s. 46). Detta har även avgjorts i ett rättsfall av Högsta domstolen, (se NJA 2015 s. 918).Din fråga beror alltså på om köpet berott på mäklarens arbete. Om mäklaren har t.ex. fotograferat, lagt ut annonsen på hemnet och anordnat med visning måste det anses vara klart att mäklaren har förmedlat köpet och således har rätt till ersättning. Hoppas att du fick svar på din fråga. Tveka inte på att höra av dig om du har fler frågor eller kontakta vår juristbyrå på info@lawline.se. Gott nytt år!

Köp av fast egendom

2018-11-10 i Köpavtal
FRÅGA |Hej! Är en av 3 delägare av jordbruksfatighet bestående av 1 enhet ängsmark & 1 skogsmark.Avser att köpa ut övriga delägare. Köpekontrakt (bevittnade) inskickade till inskrivningsmyndigheten. Tillkommande kostnader eller andra åtgärder? Tack!
Francisco Stråhle |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom ni inte tycks vara osams beträffande försäljningen, finner jag sålunda inte skäl för att redogöra för lagen om samäganderätt. Istället fordras att de traditionella kraven för försäljning av fast egendom är uppfyllda. Fastighetsköp omfattas av ett starkt formkrav enligt 4 kap. 1 § Jordabalken (JB) och lagen uppställer krav på: • Upprättande av köpehandling som skrivs under av både säljare och köpare • Köpehandlingen ska innehålla uppgift om köpeskillingen och den fastighet köpet avser • En överlåtelseförklaringHär kan nämnas att köpets giltighet inte beror på om köpehandlingen bevittnats. Detta har dock betydelse för ansökan om lagfart där parternas underskrifter måste bevittnas av två personer för att den nya ägaren ska få lagfart enligt 20 kap. 7§ 1p. JB. Avsaknad av detta ogiltighetsförklarar inte köpet men medför att lagfarten blir vilande tillsvidare. Ansökan om lagfart sker hos Lantmäteriet. I samband med detta ska en stämpelskatt betalas för att få lagfart, som för tillfället ligger på 1,5 procent av köpeskillingen plus en avgift på 825 kronor.Vidare ska även nämnas att du bör inhämta samtliga pantbrev tillhörande fastigheten. Pantbrev är ett dokument som används som säkerhet för lån, oftast lån till köp av fastighet. Om fastigheten byter ägare får den gamla ägaren överlämna pantbreven till den nye ägaren som använder dem för sina lån. Risken är annars att dessa kan godtrosförvärvas i ett senare led. Jag hoppas detta ger dig viss inblick i reglerna om överlåtelse av fast egendom. Skulle det uppkomma någon specifik fråga får du gärna återkomma i kommentarsfältet nedan. Med vänlig hälsning,

Villkorat köp, ej upprättat köpebrev och ej erlagd köpeskilling

2018-10-11 i Köpavtal
FRÅGA |En privatperson sålde 2005 en tomt till en köpare genom upprättande och påtecknande av köpekontrakt. Enligt kontraktet övergår äganderätten till fastigheten först på tillträdesdagen. Vid påtecknande erlades handpenning från köparen. Köpet har ännu ej fullföljts - d.v.s. köpebrev har ej upprättats och köpeskilling ej erlagts. Vad gäller, kan säljaren återkalla avtalet, är avtalet fortfarande giltigt? Kan köparen kräva handpenningen åter?
Amanda Blomberg |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bestämmelser om köp av fastighet finns i jordabalken (JB).Är avtalet fortfarande giltigt?Eftersom köpehandlingen upprättades år 2005 med ett villkor om äganderätten ska övergå först på tillträdesdagen, kan det vara så att köpekontraktet är ogiltigt. Fastighetsköpets fullbordan får inte göras beroende av villkor under mer än två år från den dag då köpehandlingen upprättades. Om längre tid avtalats, är köpet ogiltigt (4 kap. 4 § JB). Hela fastighetsköpet kan alltså vara ogiltigt.Kan säljaren återkalla avtalet?För att ett bindande avtal ska uppstå vid fastighetsköp måste formkraven i 4 kap. 1 § JB vara uppfyllda. Det är vanligt att både köpekontrakt och köpebrev används, men det finns inget krav på upprättandet av ett köpebrev.Inledningsvis kan det klargöras att köpebrevets huvudsakliga funktion är att vara ett kvitto på köpeskillingen. Upprättande av köpebrev kan få ett flertal rättsliga följder som påverkar fastighetsköpets bestånd (se t.ex. 4 kap. 6 § JB). Det är svårt att säga om säljaren kan återkalla avtalet utan någon insyn i köpeavtalets innehåll. I det följande kommer dock en allmän framställning om hävningsrätt m.m.Om köparen t.ex. kommer i betalningsdröjsmål med köpeskillingen, förutsätts för hävning att det finns ett hävningsförbehåll i köpekontraktet (4 kap. 25 § 2 st JB). Om det saknas ett uttryckligt hävningsförbehåll, kan säljaren åberopa att köpet ska gå tillbaka om det i köpehandlingen angivits att köpebrev ska upprättas senare. Köpet har då gjorts avhängigt att köpeskillingen betalas. Sådana villkor innebär en återgång av fastighetsköpet och brukar kallas för återgångsklausul (4 kap. 5 § JB).Kan köparen kräva handpenningen åter?Om det har intagits en klausul i köpehandlingen om skadestånd vid kontraktsbrott är det möjligt att säljaren behåller handpenningen eller en del därav för att täcka eventuella ekonomiska förluster. När köparen dröjer med betalning, ska köparen ersätta säljarens dennes skada (4 kap. 25 § 2 st JB). Om säljaren däremot inte avträder fastigheten i rätt tid, kan säljaren ådra sig skadeståndsansvar (4 kap. 13 § JB). Beroende på omständigheterna kan alltså handpenningen behållas av säljaren om denne lidit ekonomisk skada. Om säljaren däremot inte lidit någon skada kan köparen kräva handpenningen åter.Jag hoppas att du fick svar på dina frågor. Om du har fler funderingar är du välkommen att ställa en ny fråga till oss här på Lawline!

Äger jag marken eller ej?

2019-02-21 i Köpavtal
FRÅGA |Jag har ett kontrakt om markbyte. Vid en planändring lades den nya markbiten till min fastighet. Nu har de jag överenskommit med rivit kontraktet och hävdar att det fortfarande är deras mark. Något jag tvingades acceptera och fick i stället arrendera marken. Nu ser jag (hos lantmäteriet) att markbiten är registrerad som min mark.Kan jag utgå ifrån att jag då äger marken?Tacksam för svar och råd om en advokat som kan tillvarata mina intressen i denna fråga. Markbiten är oerhört värdefull med bad och hamnplats.Jag har alltså blivit lurad att arrendera min mark tydligen.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningSom jag tolkar din fråga har det skrivits ett kontrakt mellan dig och en annan fastighetsägare avseende ett markbyte. Den du avtalat med vill därefter inte stå vid sitt ord och har vägrat att följa kontraktet. Med anledning av att vederbörande inte vill följa det ingångna avtalet har du varit tvungen att arrendera marken istället. Det du undrar om är huruvida du kan utgå från att du äger marken eftersom att du ser att den är registrerad på dig hos Lantmäteriet.Inledningsvis måste utredas om du och din motpart har ett giltigt avtal som du kan åberopa för att hävda att du har rätt till marken. Huvudregeln i svensk avtalsrätt är att avtal kan ingås formlöst om inte annat stadgas i någon speciallag. I fråga om försäljning eller byte av fastighet finns det speciallag som ställer formkrav. Vid försäljning av fastighet krävs det att avtalet är (1) skriftligt, (2) undertecknat av såväl köparen som säljaren, (3) innehåller uppgift om köpeskilling och (4) förklaring av säljaren att egendomen överlåtes på köparen (4 kap. 1 § första stycket Jordabalken, JB). När det handlar om byte av fastigheter är bestämmelserna desamma i den mån de är tillämpliga (4 kap. 28 § JB). För ett giltigt avtal om markbyte krävs det således att avtalet är skriftligt och undertecknat av både köpare och säljare. Köpeskilling kan av förklarliga skäl inte anges, däremot torde det vara tillräckligt att istället för köpeskilling ange vilken fastighet som byts mot vilken. Om avtalet uppfyller formkraven har ni ett giltigt avtal avseende markbytet och du har rätt till marken, uppfyller det inte kraven är ert avtal inte giltigt och du har inte rätt till marken.Det är något oklart av din frågeställning huruvida ni först avtalat om markbytet och skickat in till lantmäteriet för registrering och din motpart därefter ändrat sig. Har ni avtalat om bytet, avtalet är giltigt och registreringen är gjord torde det innebära att du har rätt till marken. Du kan däremot tyvärr inte utgå från att du äger marken enbart utifrån registreringen, om ni inte har ett giltigt avtal.Sammanfattning och rådAvgörande i ditt fall för huruvida du har rätt till marken eller ej är beroende av vad du och din motpart avtalat och om avtalet är giltigt. I fråga om fastigheter finns vissa formkrav som krävs för ett avtals giltighet. Formkravet för byte av fastigheter är detsamma som vid köp av fastighet. I ditt fall krävs det inledningsvis att en jurist tittar igenom ditt avtal för att avgöra om du har rätt till marken på avtalsrättslig grund. Då det finns reglerat i lag vad som krävs för ett avtals giltighet blir avtalet avgörande. Ett avtal som inte uppfyller formkravet är ogiltigt och du kan inte åberopa det för att ha rätt till marken.Som jag förstår av din fråga handlar det om värdefull mark med bad och hamnplats, en fastighet till stora värden. Min rekommendation är att du anlitar en av våra jurister på Lawlines juristbyrå. Våra jurister arbetar bland annat med fastighetsrätt och avtalsrätt, de enda områden vi inte är aktiva inom är straffrätt och skatterätt. En jurist kan börja med att gå igenom vad som är avtalat mellan er och dess giltighet. Givetvis kan juristen företräda dig för det fall att det blir en rättslig tvist av ärendet i slutändan.Jag kommer att ringa dig för en uppföljning av mitt svar imorgon, fredagen den 22 februari kl 09.00. Observera att jag ringer från dolt nummer. Då din fråga var relativt kortfattad kan vi prata närmre om bakgrunden till ditt fall och vad som skett mellan dig och den andre parten. Om vi finner det lämpligt och du önskar att anlita en av våra jurister kan jag därefter se till att du får en offert för vad det kostar att gå vidare med ditt ärende. Skulle det vara så att tiden inte fungerar för dig är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se dessförinnan.Med vänliga hälsningar,

Är muntliga avtal giltiga vid fastighetsköp?

2018-11-21 i Köpavtal
FRÅGA |Var överens med mäklaren om att köpa huset. Ville bara göra en besiktning först. Efter besiktningen som kostade 7 000 :- var jag till banken och gjorde klart för att köpa huset. En timme innan kontraktskrivning ringer mäklaren och säger att en ny köpare lagt ett bud på en större köpeskilling så de får ta huset. Då vill jag att antigen mäklaren eller husköparen ska ta kostnaden för besiktningen jag gjort men jag fick till svar att det var bara att gilla läget. Är detta förfarande ok och anses det inte som muntligt avtal när jag sagt jag till affären men vill göra en besiktning innan papper skrivs?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Huvudregeln i svensk avtalsrätt är att avtal kan ingås formlöst. Det innebär att ett avtal kan vara såväl skriftligt som muntligt. Däremot gäller det inte om det finns ett formkrav i annan lag (1 § 3 st. Avtalslagen). För fastighetsköp finns det just formkrav innebärande att vissa krav måste finnas med i köpehandlingen för att den ska vara giltig. De formkrav som finns för fastighetsköp är att köpehandlingen ska innehålla uppgift om köpeskillingen, en förklaring om att egendomen överlåtes på köparen av säljaren samt handlingen ska vara skriftlig och undertecknad av både köparen och säljaren (4 kap. 1 § Jordabalken, JB). Om man vill ha villkor som stadgar att köpet är beroende av villkor måste även de villkoren tas med i såväl köpeavtal som köpebrev. Sådana villkor kallas svävarvillkor (4 kap. 3 § JB).I ditt fall innebär det tyvärr att det muntliga avtalet inte är bindande då det ställs vissa formkrav för fastighetsköp. För att gardera dig skulle du och säljaren skrivit ett köpeavtal med villkor att om det vid besiktningen hittades något skulle köpet inte bli av. Om det vid besiktningen hade hittats något alarmerande kunde du då låtit bli att fullfölja köpet. Hade det inte hittats något kunde ni istället fullföljt affären och skrivit även ett köpebrev för att slutföra affären.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Hur köper jag ut min syster ur samägd fastighet?

2018-10-13 i Köpavtal
FRÅGA |Skall köpa ut en syster som är delägare av fastighet. Var kan jag hitta hjälp med dokument?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Min utgångspunkt är att du och din syster är överens om att du ska köpa ut henne ur den samägda fastigheten och att det inte föreligger en tvist med krav om eventuell tvångsförsäljning. För fastighetsköp finns det vissa formkrav, innebärande att vissa krav måste finnas med i köpehandlingen för att den ska vara giltig.Formkravet är detsamma som vid köp av hel fastighetÄven om din syster bara ska sälja sin andel av fastigheten är formkravet detsamma som vid försäljning av en hel fastighet. De formkrav som finns är att köpehandlingen ska innehålla uppgift om köpeskillingen, en förklaring om att egendomen överlåtes på köparen av säljaren samt handlingen ska vara skriftlig och undertecknad av både köparen och säljaren (4 kap. 1 § Jordabalken, JB). Det är vanligt att dubbla köpehandlingar används vid fastighetsköp, alltså både köpekontrakt och köpebrev, men det är inget krav. Köpebrevet upprättas när köpeskillingen betalats och fungerar som ett kvitto på betalningen. Samma formkrav gäller för båda handlingarna (4 kap. 2 § JB).Vi kan i vår avtalstjänst i nuläget inte erbjuda överlåtelsehandling för fast egendom. Däremot är du välkommen att boka tid med någon av våra jurister via vår hemsida. Vår juristbyrå kan hjälpa er att upprätta en korrekt utformad överlåtelsehandling.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Varför kompletteras oftast köpekontrakt av en fastighet med ett köpebrev?

2018-09-22 i Köpavtal
FRÅGA |Hej!Varför kompletteras oftast köpekontrakt av en fastighet med ett köpebrev?Allt gott
Linnéa Carnrot |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Din fråga rör köpekontrakt och köpebrev, varför bestämmelser i 4 kap jordabalken (JB) blir tillämpliga. Vid köp av fast egendom finns vissa formkrav för hur köpekontraktet ska vara utformat (4:1 1 st JB). Avtalet måste:Vara i skriftlig formUndertecknas av säljare och köpareInnehålla en överlåtelseförklaring från säljare till köpareInnehålla en överenskommen köpeskillingAvtal som inte uppfyller ovanstående kriterier anses som ogiltigt (4 kap 1 § 3 st JB)Utöver köpekontrakt, som är en obligatorisk handling vid köp av fast egendom, kan det kompletteras med ett köpebrev. Ett köpebrev upprättas i samband med att köpeskillingen betalas. Det syftar till att utgöra ett kvitto på att köpeskillingen är betald och används dessutom när köparen söker lagfart. Ibland kan köpebrevet exempelvis innehålla svävarklausuler. Denna klausul måste uppfyllas, annars har parterna rätt att frånträda avtalet. Det kan handla om att säljaren inte får såld sin nuvarande bostad till ett förväntat pris, vilket är en förutsättning för att köpet ska vara möjligt. (se 4 kap 3 § JB)Sammanfattning kan sägas att köpekontraktet alltså är den formella handlingen, men köpebrevet har betydelse för kompletterande uppgifter och för att tolka säljarens och köparens gemensamma vilja.