Formkrav fastighetsköp, culpa in contrahendo
Vi har ett muntligt avtal om köp av en fastighet och ska i kväll träffas för att skriva avtal, men nu på morgonen la en annan person in ett bud och säljaren acsepterade det budet i stället. Gäller inte vårat muntlga avtal då längre?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Tyvärr har ert muntliga avtal aldrig varit gällande eftersom man bara kan köpa fastigheter genom skriftliga avtal. Kravet på skriftlighet framgår av 4 kap. 1 § jordabalken, och av 3:e stycket samma lagrum framgår det att köp som inte uppfyller formkraven är ogiltiga.
Istället skulle man kunna betrakta ert muntliga avtal som ett s.k. letter of intent (LOI) istället. Utgångspunkten är dock att LOI inte är bindande, och det går inte på något sätt tvinga fram ett skriftligt avtal med säljaren p.g.a. existensen av ett LOI. Det man kan göra är istället att försöka förmå säljaren att betala skadestånd för oaktsamhet vid avtalsförhandlingarna (sk. culpa in contrahendo). Det råder oklarhet om vad som krävs för att en sådan ersättningsskyldighet ska uppstå, men det finns vissa vägledande rättsfall och juridisk doktrin på området. Jag tycker dock inte att det är nödvändigt att gå in på denna sak närmare, eftersom jag vet så lite om din situation. Du är naturligtvis välkommen att återkomma med en utförligare beskrivning av vad som har hänt, om du vill. Du kan också boka tid hos en av våra jurister på http://lawline.se/boka.
Jag hoppas att du fått svar på din fråga, och lycka till!
