Köpa 2 st fastigheter från samma säljare, kan båda fastigheterna anges på samma handlingar?

2019-08-18 i Köpavtal
FRÅGA |Hej!Jag ska köpa två stycken fastigheter, ej samtaxerad eller dylikt, av samma säljare. Behöver jag skriva två stycken köpekontrakt & två stycken Köpebrev eller kan båda fastigheterna anges på samma handlingar?
Amanda Blomberg |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Bestämmelserna om vad köpehandlingarna ska innehålla finns i 4 kap. jordabalken (JB). De i 4 kap. 1 § JB föreskrivna formkraven för att ett fastighetsköp ska vara giltigt, kräver bl.a. att köpeobjektet pekas ut, dvs. fastighetsbeteckningen. Läs om formkraven här. Lantmäteriet som är inskrivningsmyndighet vid ansökan om lagfart har strikta krav för vad ansökan ska innehålla. Om fastigheterna ej är samtaxerade eller i övrigt inte har något samband med varandra, bör därför för tydlighetens skull två stycken köpekontrakt och två stycken köpebrev upprättas i och med att dessa ska bifogas vid ansökan om lagfart. Läs mer på lantmäteriets hemsida här.Jag hoppas att du fick svar på din fråga. Om du har fler funderingar är du välkommen att ställa en ny fråga till oss här på Lawline!

Sälja fastighet utan mäklare

2019-07-13 i Köpavtal
FRÅGA |Hejjag och min hustru har en fastighet som är värderad till 5,7 miljoner. Vi avser att sälja den till vår dotter, Vi har dessutom två söner. Vi har ingen avsikt att något barn ska bli orättvist behandlad.Priset kommer att ligga någonstans mellan taxeringsvärdet 5,377 miljoner och marknadsvärdet. Hon har möjlighet att få lån på 4 miljoner och dessutom betala en kontantinsats på ca 400 000 kr. resterande belopp kan hon få som ett förskott på arvet alt, som gåva. Totalpriset som hon erlägger blir således någon stans mellan 5,3 och 5,7. Sönerna kommer då att vid arvstillfället få motsvarande belopp minus de skulder som de har till oss.Måste man sälja med hjälp av mäklare?Mvh Lassa
AnnaSara Jarius |Hej och tack för att ni vänder er till Lawline! För att undvika att totalpriset som dottern betalar räknas som ett förskott på arv enligt ÄB 3 kap. 3 § tänker ni helt rätt i att skänka motsvarande summor till övriga arvtagare. En mäklare är en förmedlare. Självfallet får ni sälja er fastighet utan en mäklares hjälp. Man ska dock vara medveten om att det finns ett antal formkrav vid köp och försäljning av fast egendom som ni behöver efterfölja. Gör man inte det så blir köpet ogiltigt. De nämnda formkraven finns i jordabalken 4 kap. 1 § och är namn och underskrifter på köpare och säljare, vanligtvis inkluderar man även personnummer. Köpehandlingen ska även innehålla en förklaring om att fastigheten överlåts samt en uppgift på beloppet. Dessa uppgifter är även det som behövs för att den nya ägaren ska kunna söka lagfart. Hoppas ni fått svar på er fråga och lycka till!

Förköpsrätt vid gåva av fastighet

2019-04-04 i Köpavtal
FRÅGA |Hej,Mina föräldrar skall ge deras sommarstuga i gåva till min bror. De har värderat stugan och det är det priset min bror ska betala. När han säljer stugan vill jag få frågan om jag vill köpa den, hur kan man skriva in detta i ett avtal som är juridiskt bindande och vad gäller?Något annat som jag bör tänka på för mig i denna situation?Tack på förhand!
Julia-Saga Herhold |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag kommer nedanför redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till. Jordabalken är tillämpligAv din fråga framgår det att dina föräldrar vill ge sin sommarstuga i gåva till din bror. Jag drar slutsatsen att det handlar om fast egendom i form av en fastighet (1 kap. 1 § jordabalken), och att stugan således utgör ett så kallat allmänt fastighetstillbehör till fastigheten (2 kap. 1 § jordabalken). Gåva För att ett förvärv av en fastighet ska räknas som en gåva krävs att vissa kriterier är uppfyllda. Gåvan ska bygga på frivillighet och det ska finnas en gåvoavsikt från givaren. Detta kriterium är ofta uppfyllt när det gäller närståendetransaktioner, det vill säga som i ditt fall. En gåva betraktas som en benefik överlåtelse, och medför därför inte kapitalvinstbeskattning. För att en överlåtelse av en fastighet rent skattemässigt ska räknas som en gåva krävs att det eventuella belopp som gåvotagaren betalar understiger fastighetens taxeringsvärde för det år som överlåtelsen sker.Förköpsrätt genom hembudKlausuler om att man ska få rätt att köpa fast egendom i framtiden, så kallad förköpsrätt genom hembud har genom praxis ansetts vara rättsligt ogiltiga. Detta följer av det skriftliga formkravet vid fastighetsköp (4 kap. 1 § jordabalken). Undantag har dock gjorts vid gåva. I rättsfallet NJA 1981 s. 897 konstaterade Högsta domstolen att förbehåll om förköpsrätt innebär en mindre inskränkning i gåvotagarens förfoganderätt än ett generellt överlåtelseförbud, som sedan tidigare varit tillåtet. Därför ansågs också villkoren om förköpsrätt vara rättsligt giltiga, förutsatt att villkoret är antecknat i gåvobrevet (20 kap. 14 § jordabalken). Villkoret måste alltså finnas skriftligt i gåvobrevet för att vara giltigt (se 4 kap. 1, 3 och 29 § jordabalken). SammanfattningSom svar på din fråga går det att införa ett sådant villkor skriftligt i gåvobrevet, förutsatt att det är en gåva. Detta ska finnas med i gåvobrevet och kräver därför att dina föräldrar inför villkoret. Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Behöver ni hjälp med att upprätta ett gåvobrev kan du enkelt göra det via vår avtalstjänst på http://lawline.se/vara_tjanster/avtal. Med vänlig hälsning,

Kan jag skriva ett köpeavtal för fastighet själv?

2019-03-04 i Köpavtal
FRÅGA |Kan jag skriva ett köpeavtal för fastighet själv? Eller måste en jurist skriva det? I mitt fall ska min sambo köpa in sig i min fastighet så vi behöver ett köpekontrakt för att han ska kunna ansöka om lagfart.
Michella Lina Said |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!En huvudregel inom avtalsrätten är att avtal kan ske utan krav på viss form, det vill säga att både skriftliga som muntliga avtal är giltiga. För fastighetsköp gäller ett formkrav som innebär att vissa uppgifter måste finnas med i köpehandlingen för att den ska vara giltig. Det innebär att oberoende av om en jurist, eller en privatperson skriver avtalet, är det giltigt förutsatt att formkraven beaktats. Formkraven, det vill säga de krav som måste vara uppfyllda för att köpeavtalet ska vara giltigt, är:1. Att avtalet är skriftligt,2. Undertecknat av både köparen och säljaren,3. Som innehåller uppgift om köpeskillingen, samt4. En överlåtelseförklaring, det vill säga en förklaring om att egendomen överlåtes på köparen.De ovan angivna formkraven framgår av 4 kap. 1 § jordabalken. Så länge dessa villkor är uppfyllda har ett giltigt bindande köpeavtal av fast egendom ingåtts, oavsett om en jurist hjälpt till vid upprättandet av handlingen eller inte. Inom tre månader efter förvärvet genom avtalet ska ansökan om lagfart ske, enligt 20 kap. 2 § jordabalken. Har du fler frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!Med vänliga hälsningar,

Kan jag få halva fastigheten som gåva och köpa den andra halvan?

2019-07-16 i Köpavtal
FRÅGA |Hej,Min farmor äger ett fritidshus tillsammans med min farfar. Dom är skilda och äger 50% var.Min farmor vill "skänka" sin del till mig,hon vill alltså inte ha några pengar för den. Min farfar vill ha betalt, ca dubbla taxeringsvärdet.Blir min farmor tvungen att betala skatt ifall den säljs till mig fast hon inte får några pengar för den?Kan min farmor ge bort sin del i gåva samtidigt som min farfar säljer sin del till mig?Hur fungerar det rent juridiskt och skattemässigt?
Ebba Ekstrand |Hej och tack för att du kontaktar Lawline med din frågaFarmors andelDin farmor vill ge dig sin andel som gåva, gåvor är skattefria (8:2 Inkomstskattelag), och hon blir därmed inte skyldig att betala skatt. Skattskyldigheten övergår istället på dig, den dagen du säljer hennes andel kommer du att räkna ut din vinst baserat på det inköpspris som din farmor hade för sommarhuset när hon köpte det. Detta på grund av kontinuitetsprincipen som föreskriver att gåvotagaren iträder givarens skattemässiga position.Farfars andelDin farfar vill sälja sin andel till över taxeringspriset. Detta räknas som ett köp. Din farfar kommer att bli skattskyldig för den vinst han har gjort på försäljningen, förutsatt att han har gjort en vinst. När du säljer fastigheten kommer du att ange priset du betalade din farfar som inköpspris för andelen som du köpte av honom (44:13-14 Inkomstskattelag). Kan ni göra på det här viset?Din farmor och farfar kan var för sig avyttra sin delägarrätt och den ena affären påverkar kan inte den andra. Den enda skillnaden med att köpa & få fastigheten i två delar istället för i en är att du måste använda dig av två olika inköpspris den dagen du ska räkna ut kapitalvinsten när du säljer fastigheten. Tack för att du kontaktade Lawline, behöver du mer rådgivning kan du ringa till oss på Lawline, 08-533 300 04. Vi svarar på samtal måndag-fredag 10:00-16:00.

Formkrav fastighetsköp, culpa in contrahendo

2019-04-16 i Köpavtal
FRÅGA |Vi har ett muntligt avtal om köp av en fastighet och ska i kväll träffas för att skriva avtal, men nu på morgonen la en annan person in ett bud och säljaren acsepterade det budet i stället. Gäller inte vårat muntlga avtal då längre?
Jesper Eng |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Tyvärr har ert muntliga avtal aldrig varit gällande eftersom man bara kan köpa fastigheter genom skriftliga avtal. Kravet på skriftlighet framgår av 4 kap. 1 § jordabalken, och av 3:e stycket samma lagrum framgår det att köp som inte uppfyller formkraven är ogiltiga. Istället skulle man kunna betrakta ert muntliga avtal som ett s.k. letter of intent (LOI) istället. Utgångspunkten är dock att LOI inte är bindande, och det går inte på något sätt tvinga fram ett skriftligt avtal med säljaren p.g.a. existensen av ett LOI. Det man kan göra är istället att försöka förmå säljaren att betala skadestånd för oaktsamhet vid avtalsförhandlingarna (sk. culpa in contrahendo). Det råder oklarhet om vad som krävs för att en sådan ersättningsskyldighet ska uppstå, men det finns vissa vägledande rättsfall och juridisk doktrin på området. Jag tycker dock inte att det är nödvändigt att gå in på denna sak närmare, eftersom jag vet så lite om din situation. Du är naturligtvis välkommen att återkomma med en utförligare beskrivning av vad som har hänt, om du vill. Du kan också boka tid hos en av våra jurister på http://lawline.se/boka.Jag hoppas att du fått svar på din fråga, och lycka till!

Hur säljer jag min del av en fastighet?

2019-03-25 i Köpavtal
FRÅGA |vi är 4 personer som äger del i en sommarstuga nu tänker jag sälja min andel till en delägare kan jag sälja den och skriva ett köpekontrakt som följer med tilllantmäteriet
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Då du äger fastigheten tillsammans med fyra andra delägare krävs det att ni allihop är överens om ni vill sälja fastigheten. Däremot har du rätt att sälja din andel i den (jfr 2 § Samäganderättslagen). För att sälja din andel i fastigheten behöver du inte tillåtelse av de andra.För fastighetsköp finns det formkrav innebärande att vissa krav måste finnas med i köpehandlingen för att den ska vara giltig. De formkrav som finns är att köpehandlingen ska innehålla uppgift om köpeskillingen, en förklaring om att egendomen (din andel) överlåtes på köparen av säljaren samt handlingen ska vara skriftlig och undertecknad av både köparen och säljaren (4 kap. 1 § Jordabalken, JB).Om du önskar hjälp med att skriva en juridiskt korrekt köpehandling kan en jurist på Lawlines juristbyrå hjälpa dig! Är du intresserad av detta är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se för en offert och vidare kontakt.Med vänliga hälsningar,

Måste vi skatta vid överlåtelse av fastighet?

2019-03-03 i Köpavtal
FRÅGA |HejOm två syskon äger en fastighet ihop som dom fått i gåva och den ena vill flytta och släppa sin del till den andremot att hon blir skuldfri dom Har vardera 600000kr var i skuld på den Räknas det som försäljning och måste skattas för detTaxerings värde är högreTack på förhan Magnus
Jesper Kröger |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Det enklaste sättet att lägga upp detta på är enligt mig att ni upprättar två olika gåvor, en där fastigheten ges till det syskonet som vill ha fastigheten och ett där den som fick fastigheten ger de pengar som ni kommit överens om till den andra. Gåvor är enligt 8 kap. 2 § inkomstskattelagen (1999:1229) skattefria. Banken kommer dock fråga efter att du lämnar kontrolluppgifter om pengarna om de överstiger 150 000 kr. Kontrolluppgifterna innefattar bl.a. var pengarna kommer ifrån, betalningsdatum och belopp, detta framgår av 23 kap. 1 § skatteförfarandelagen (2011:1244). För att kunna bevisa för banken som förmedlar betalningen att pengarna faktiskt är en gåva och därmed skattefria är det rekommenderat att ni upprättar ett gåvobrev i samband med att ni gör ändrar ägarförhållandet i fastigheten. Gåvobrevet bör innehålla namn på gåvogivaren, gåvotagaren, vad gåvan avser, en överlåtelseförklaring om att gåvogivaren avser att ge gåva till gåvotagaren samt uppgifter om datum och namnteckningar.Det enda som kostar vad jag kan se är en expeditionsavgift hos Lantmäteriet för att ordna med lagfarten på fastigheten som ni vill ha det. Regler kring lagfart finns i 20 kap. jordabalken. Huvudregeln är att den som är ägare till en fastighet ska stå på lagfarten, enligt 20 kap. 1 § jordabalken(JB). Ansökan ska göras inom tre månader från det att den handling som grundade förvärvet upprättades, enligt 20 kap. 2 § JB. Det är alltså smart att skaffa lagfart så snart som möjligt för att i framtiden undvika krångel från eventuella borgenärer.Mer info om kring expeditionsavgiften finns här: https://www.lantmateriet.se/sv/fastigheter/andra-agare/stampelskatt-och-avgifter/ Hoppas du fick svar på din fråga!