Återtagandeförbehåll vid försäljning av fastighet
Hej,
Ska sälja min fastighet. I köpekontraktet § 2 sägs det:
"§ 2 Villkor om lån Parterna är medvetna om möjligheten att ta in ett villkor i köpekontraktet att detta köp kan återgå om köparen inte ordnat sin finansiering av köpet senast en viss dag, exempelvis genom upptagande av lån och/eller försäljning av sin nuvarande bostad.
Köparen har godtagit att inte ta in ett sådant villkor. Köparen är medveten om att köpet därför inte kan återgå, även om köparen inte har sin finansiering klar på tillträdesdagen, och att utebliven betalning kan medföra att säljaren kan häva köpet och kräva skadestånd".
Min fråga lyder, är detta inte bakvänt? Är det inte säljaren, m.a.o. jag, som ska godkänna att ett köp inte kan återgå om ingen betalning sker? Jag vill ju definitivt tvärtom, m.a.o. att utebliven betalning medför att köpet återgår samt ev skadestånd ersätts för all besvär.
Eller hur ska detta tolkas?
Vet inte om programmet här tillåter att bifoga filer, men om så, önskar jag att ni tittar igenom att där inte finns andra fallgropar? Är det möjligt att ni snabbt kollar detta för mig? Men filerna får ni ju definitivt inte publicera här på nätet.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du undrar hur avtalsvillkoret om hävningsförbehåll ska läsas samt om det är förenligt med din vilja att kunna häva köpet om betalningen inte fullbordas av köparen. Jag kan inte se dina filer tyvärr och kommer därmed utgå från den information som givits ovan.
Tillämplig lag
För att besvara din fråga kommer jag ta hjälp av bestämmelserna i Jordabalken (JB) som reglerar försäljning av fastigheter.
Formkrav i JB
Som du säkert är bekant med så måste en affär av fastighet följa JB:s formkrav för att bli giltig. För det första ska avtalet vara skriftligen upprättat. För det andra ska det vara underskrivet av alla berörda parter. Det ska även framgå genom avtalet tydligt vilken fastighet som avses, samt en viljeförklaring att den ska överlåtas. Om detta inte finns med i avtalet är överlåtelsen ogiltig och därmed inte bindande för parterna (4 kap. 1 § JB).
Återtagandeförbehåll
En klausul som innebär att köpets bundenhet eller giltighet kan brytas under förutsättning av vissa villkor som parterna avtalar om i köpehandlingen är uppfyllda. En sådan klausul ska inte bara vara skriftlig utan också finnas med i själva köpehandlingen för att bli bindande för parterna (4 kap. 3 § JB). Ett exempel på en sådan klausul är återtagandeförbehåll, d.v.s. en rätt för säljaren, i ditt fall, att häva köpet vid bristande betalningsförmåga hos köparen. Tas en sådan klausul inte med i köpehandlingen så finns helt enkelt inte rätten att häv köpet för säljaren på den grunden. Detta framgår även av (4 kap. 25 § JB), där det nämns att en klausul är ett krav för att ett återtagandeförbehåll på grund av bristande betalningsförmåga ska gälla.
Sammanfattning
Sammanfattningsvis innebär detta att utgångspunkten vid överlåtelse av fastighet är att säljaren inte får häva köpet på grund av utebliven betalning från köparen. Det krävs istället att säljaren uttryckligen uppställer detta som en klausul i köpehandlingen. I ditt fall innebär det att det inte är du som säljare som ska godkänna att hävning inte ska kunna äga rum. Istället är det du som aktivt måste föra in en sådan klausul för att det ska bli möjligt att häva köpet.
Jag kan dessvärre inte se mer information kring din överlåtelse, men jag hoppas att du fått lite mer klarhet i frågan.
Med vänliga hälsningar,
