Är scannat avtal om bostadsrättsförsäljning giltigt?
Hej, jag besökte ett mäklarkontor och jag signerade min underskrift 3 exemplar på överlåtelseavtal, objektbeskrvning, despositionavtal och ansökan om medlemskap. Säljaren var aldrig på plats och la sin underskrift vilket ledde till att mäklaren gav mig en kopia utan säljarens underskrift och säljaren la sin underskrift dagen efter på mäklarkontoret.
Mäklaren sa att han hade postat 1 samling på avtalen som jag skrev ovan på posten. Men jag tror att avtalen som jag skrev under har försvunnit för det har gått 5 dagar sedan han skickade iväg dom. Jag frågade om mäklaren kunde scanna in dom och skicka dom till min E-post och det gjorde han men min fråga är om dessa avtalen om bostadsrätten jag har i min E-post är juridiskt bindande?. Eller måste det vara äkta signiering utan att ha blivit kopierat?.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Som jag tolkar din fråga skrev du under de aktuella avtalen på mäklarkontoret och fick med dig en kopia av dem (fast utan säljarens underskrift). Säljaren skrev istället under de aktuella avtalen på mäklarkontoret dagen efter. Min utgångspunkt för svaret till dig är att avtalen avser försäljning av en bostadsrätt. Principen avseende skriftlighet och när ett avtal anses ingånget är dock desamma för fastigheter som för bostadsrätter. För bostadsrätter finns det ett formkrav avseende försäljning, innebärande att avtalet om överlåtelsen ska upprättas skriftligen och skrivas under av säljaren och köparen (6 kap. 4 § bostadsrättslagen). För fastigheter finns formkravet i 4 kap. 1 § Jordabalken.
Högsta domstolen har prövat frågan om när avtalsbundenhet uppstår om köpare och säljare undertecknar ett köpekontrakt vid två olika tillfällen (jfr NJA 2000 s. 747 I och II). Det ena fallet gällde köp av fast egendom där köparna undertecknade köpekontraktet hos mäklaren sju dagar innan säljaren undertecknade samma handling. Efter att säljaren skrivit under köpekontrakt skickade denne tillbaka kontraktet till mäklaren. En tid senare fick köparna veta att det fanns planer på att anlägga en väg nära fastigheten och ville inte längre köpa den. Cirka fyra månader senare meddelade köparna säljaren att de inte ansåg att något avtal kommit till stånd, eftersom de inte fått något undertecknat kontrakt från säljaren. Köparna återkallade därför sitt anbud att köpa fastigheten.
Tvisten gick i slutändan till Högsta domstolen som slog fast att avtalsbundenhet, när två parter undertecknar samma handling vid olika tillfällen, inträder först när den första undertecknaren mottagit det undertecknade kontraktet från den senare parten med dennes underskrift. Den senast undertecknade parten ska dessutom ha tillkännagett sitt undertecknande på ett tydligt sätt och möjliggjort för motparten (den som först undertecknat handlingen) att ta del av underskriften. Om en fastighetsmäklare, som i det aktuella fallet, är involverad är det tillräckligt att den part som senast undertecknat kontraktet återlämnar det till den förmedlande mäklaren. I det refererade fallet ansågs ett giltigt avtal ha kommit till stånd eftersom säljaren hade undertecknat köpekontraktet och därefter återsänt det till fastighetsmäklaren, hos vilken köparen hade kunnat få veta om köpet hade blivit av eller ej.
I ditt fall tolkar jag det, som uppgetts inledningsvis, som att du skrev under kontrakten hos mäklaren och att säljaren dagen efter skrev under och återlämnade det till mäklaren. I det fallet har det skett ett bindande avtal er emellan.
Högsta domstolen har i NJA 2012 s. 1095 prövat frågan om just kontrakt som är scannade eller kopierade. Om du hade haft originalet som du undertecknat, scannat det och mailat det till säljaren (eller till mäklaren) för säljarens underskrift hade det inte varit ett giltigt kontrakt. Då hade det istället varit två separata dokument som vardera försetts med ena partens underskrift i original. Enligt Högsta domstolen är det inte tillräckligt att en köpehandling, sedan den undertecknats av sista parten, lämnas i kopia till motparten (eller till mäklaren) för att parterna ska vara bundna av uppgörelsen. För att bundenhet ska föreligga rent juridiskt krävs att handlingen i original mottas av mäklaren eller motparten själv.
Eftersom det finns ett kontrakt i original hos mäklaren, först undertecknat av dig, sedan av säljaren, finns det ett bindande avtal er emellan. Bundenhet uppstod när säljaren dagen efter skrev under det.
Om jag missförstått något i din fråga, något är oklart eller du behöver vidare hjälp av en av våra jurister är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
