Skriftligt köpekontrakt krävs vid köp av fastighet
Hej
håller på att köpa en fastighet, hus
Budgivningen blev lång och segmellan oss och en annan budgivare men
till sist fick vi den och budgivning låg nere 1 dygn
Mäklaren ringde på fredangeen kl1700 och sa att vi var högst och att vi skulle sända våra kontaktuppgifter vilket vi gjorde samma kväll
På söndagen kl halv 3 ringde mäklaren och sa att den andra köparen hade ökat med 50000 och nu var budgivningen igång igen
Detta accepterade ej vi
Den som säljer är arvsfonden och mäklaren ref till en" gode man" som företräder kammarkollegiet. En av deras jurister har sagt att detta är ok
Har det ngn betydelse att det är en statl myndighet som säljer
Hur kan de göra så här?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline.
Först och främst vill jag säga att jag förstår jag er frustration. Jag kommer här nedan att redogöra för vad som gäller juridiskt och hur era möjligheter ser ut.
Ett skriftligt köpekontrakt krävs
När det gäller avtal i svensk rätt finns som huvudregel inga krav på hur avtalet ska se ut eller upprättas. De flesta avtal blir därför bindande oavsett om de träffats muntligt eller skriftligt. Köp av fastigheter hör dock till ett av de avtal i svensk rätt som inte går att upprätta hur som helst, utan det krävs en skriftlig köpehandling som uppfyller vissa formkrav. Den lag där detta fastslås är Jordabalken (JB). Av 4 kap 1 § JB följer att köpehandlingen måste:
1) ange en specifik fastighet (exempelvis genom fastighetsbeteckning),
2) undertecknas av både köpare och säljare,
3) innehålla priset för fastigheten, och
4) innehålla ett tydligt uttryck för säljarens vilja att överlåta fastigheten till köparen.
Om inte köpehandlingen uppfyller alla fyra kraven så är köpet inte giltigt. Som jag förstår det har ni inte hunnit skriva något köpeavtal än, utan endast genom mäklaren fått höra att säljaren accepterar budet och att ni vunnit budgivningen. Eftersom ett skriftligt köpekontrakt som uppfyller alla fyra kraven ännu inte har upprättats anses köpet tyvärr inte vara genomfört än juridiskt sett. Det innebär att ingen part kan åberopa några rättigheter/skyldigheter gentemot den andra och att ingen är bunden att slutföra något. Detta gäller såväl köpare som säljare fram till dess att köpekontraktet skrivits under. Köparen kan med andra ord dra sig ur en budgivning och låta bli att köpa huset fastän han/hon vunnit budgivningen. Säljaren kan å sin sida trots att han muntligt accepterat ett bud därefter ångra sig. Varken säljare eller köpare behöver ange någon orsak till att de drar sig ur en affär.
Mäklaren är skyldig att redovisa nya bud
Eftersom bud inte är bindande när det kommer till fastigheter och affären juridiskt sett inte är avslutad förrän kontrakt skrivits under är mäklaren skyldig att framföra alla nya bud som framkommer fram till dess att kontraktet är påskrivet. Teoretiskt sett kan alltså säljare och köpare sitta med det icke påskrivna köpekontraktet framför sig och vara redo att signera när mäklaren får veta och meddelar att en ny budgivare inkommit, och säljaren är då fri att avbryta kontraktskrivningen.
Spelar det någon roll att det är en statlig myndighet som säljer?
Jordabalkens regler om köp av fastighet är tillämpliga oavsett om det är en myndighet, näringsidkare eller privatperson som är säljare eller köpare. Det innebär i er situation att myndigheten har samma möjlighet som en privatperson hade haft att acceptera ett högre bud till dess att köpekontrakt har upprättats och skrivits under.
Sammanfattning
Sammanfattningsvis ger alltså jordabalken tyvärr ett svagt skydd för en köpare innan dess att ett köpekontrakt skrivits. Ni har därför ingen möjlighet att kräva att få köpa huset för det bud ni blivit meddelade att ni vunnit med, utan säljaren har rätt att acceptera ett högre bud så länge det kommit in före dess att köpekontrakt skrivits under. Det spelar i sammanhanget ingen roll att säljaren är en myndighet.
Jag förstår att era rättigheter inte var vad ni hade hoppats på, men det är tyvärr så lagen ser ut i er situation. Jag hoppas att ni ändå känner att ni fått svar på er fråga och önskar er ett stort lycka till i den fortsatta budgivningen.
Vänligen,
