Sälja andel i fastighet som är en villkorad gåva
Hej.
När jag gav (gåvobrev) min 3del av en fastighet till min far så var det med villkor om att inte sälja på marknaden eller att jag skulle vara den som först fick möjlighet till att "köpa/få tillbaka"min del.
I detta gåvobrev som tecknades 2003-10-15 står det exakt dessa ord. "Den bortgivna egendomen får ej tagas i mät eller utgöra tillgång i konkurs eller annorledes tillgripas för gäldande av annan skuld än inteckningslån.
Gåvan jämte därav fallande avkastning samt egendom, som trätt i gåvans ställe, skall utgöra gåvotagarens enskilda egendom, vari make icke äger giftorätt. (Han gifte sig 2017) Motsvarande skall också gälla för bodelning mellan sambor, övertagande rätt enligt sambolagen, substitut eller andra rådighetsinkränkningar."
Min fråga är om jag kan stoppa en försäljning av min gåva till min far? (han vill sälja fastigheten)
Lawline svarar
Hej och välkommen till Lawline med din fråga!
Som jag förstår dig äger du en andel av en fastighet, närmare bestämt 1/3 av fastigheten. Du har sedan givit bort den andelen som en villkorad gåva till din far. Villkoret är att din far inte får sälja andelen av fastigheten (överlåtelseförbud) eller att du ska vara först med att få köpa tillbaka den (hembudsvillkor).Det låter som att både du och din far har undertecknat detta gåvobrev, vilket är en förutsättning för att villkoren och gåvan ska gälla överhuvudtaget. Din far vill nu sälja fastigheten trots villkoren och du undrar om du kan stoppa denna försäljning. Eftersom din far övertagit fastigheten genom ett gåvobrev förmodar jag att han fått fastigheten vederlagsfritt, eller i princip vederlagsfritt, så att det alltså utgjorde en gåva.
Texten i gåvobrevet
''Den bortgivna egendomen får ej tagas i mät eller utgöra tillgång i konkurs eller annorledes tillgripas för gäldande av annan skuld än inteckningslån. Gåvan jämte därav fallande avkastning samt egendom, som trätt i gåvans ställe, skall utgöra gåvotagarens enskilda egendom, vari make icke äger giftorätt. ''
Detta betyder att fastigheten inte kan utmätas eller utgöra tillgång i konkurs om din far exempelvis skulle hamna hos Kronofogden. Texten säger även att fastigheten inte ska utgöra giftorättsgods, d.v.s. att frun till din far inte kan ta del av denna egendom om de skulle skiljas. Första frågan som uppstår är om överlåtelseförbudet och hembudsvillkoret finns uttryckligen i gåvobrevet? Om det inte gör det blir det nämligen svårt att stoppa försäljningen av fastigheten. Jag har som sagt inte gåvobrevet framför mig och därför blir det för mig svårt att avgöra just detta. Finns överlåtelseförbudet och hembudsvillkoren uttryckligen i gåvobrevet, så är de juridiskt bindande.
Formkrav
Enligt bestämmelsen i 4 kap 29 § Jordabalken (JB) gäller reglerna om formkrav för köp i 4 kap 1-3 §§ JB även vid gåva.
Det finns ett antal krav som måste vara uppfyllt för att gåvobrevet ska vara giltigt:
* Uppgifter om givaren och mottagare* En beskrivning av gåvan och hur stor andel som överlåts
* En överlåtelseförklaring
* Villkor
* Underskrift av gåvogivaren och gåvomottagaren
Rör det sig om en fastighet måste dokumentet bevittnas av två personer samt innehålla fastighetsbeteckning. Det finns inget uttryckligt krav att gåvobrevet ska vara bevittnat (jfr 4 kap. 1 § och 29 § JB. Däremot ska lagfartsansökan vilandeförklaras om gåvobrevet inte är bevittnat (20 kap. 7 § JB). Jag antar att din far redan fått lagfart sedan 2003, därför bör detta ej vara något problem.
Inteckning och tredje man
För att villkor vid en fastighetsöverlåtelse ska bli giltiga mot tredje man (t.ex. en eventuell köpare) ska villkoren antecknas hos inskrivningsmyndigheten (Lantmäteriet) i samband med ansökan om lagfart, Se 4 kap. 29 §, 4 kap. 3 §, 20 kap. 14 § JB. Om anteckning om villkor inte finns hos inskrivningsmyndigheten kan tredje man åberopa sin goda tro om denne vill göra sin rätt gällande till fastigheten under förutsättningen att tredje man inte fått kännedom om villkoren på annat sätt. Alltså kan en eventuell köpare påstå att denne inte visste om att fastighetsandelen är villkorad och därmed kunna köpa den. Men om köparen blivit informerad om villkoren kan han inte köpa den.
Hembudsvillkor och överlåtelseförbud
För att hembudsvillkoret ska gälla är kravet att fastighetsöverlåtelsen fullbordats som en gåva mellan dig och din far, d.v.s. att du inte tagit emot pengar. Om du har tagit emot pengarav din far vid givande av gåvan kan inte hembudsvillkoret vara giltigt. När hembudsvillkoret och överlåtelseförbudet är inskrivet i fastighetsregistret utgör detta hinder mot att gåvotagaren överlåter (t.ex. säljer) fastigheten utan att hembjuda fastigheten enligt förbehållet. Om gåvotagaren överlåter fastigheten ska lagfartsansökan för köparen enligt 20 kap 6 § p. 5 JB avslås.
Sammanfattning och råd
Avslutningsvis är en villkorad gåva av andel i fastighet juridiskt bindande om denne uppfyller kraven i JB som nämnts ovan. Om gåvobrevet uppfyller kraven i 4 kap. 1 § JB och villkoren finns antecknade hos inskrivningsmyndigheten samt att din far fått lagfart på fastigheten är svaret på din fråga att din far inte får sälja andelen av fastigheten enligt lag (förutom till dig). En eventuell köpare kommer att få avslag p.g.a.villkoren i gåvan.
Min rekommendation till dig är att du i sådana fall talar med din far och förklarar för honom att villkoren i gåvan är bindande och att det är olagligt av honom att försöka sälja fastigheten ändå. Om han trots detta vill försöka sälja fastigheten kan du tala med mäklaren om att det finns ett villkorat gåvobrev. Och som sagt, finns det en anteckning om att gåvan av andelen i fastigheten är villkorad hos inskrivningsmyndigheten, kommer en eventuell köpare automatiskt få avslag.
Det bör även nämnas att din far endast fått 1/3 av fastigheten i gåva. Han får alltså inte ens sälja hela fastigheten, eftersom han inte äger hela fastigheten. Vid en försäljning av hela fastigheten måste alla ägare till fastigheten vara överens.
Du har valt 30 minuters uppföljande rådgivning per telefon. Jag kommer därför ringa dig imorgon kl 14:00 från dolt nummer. Om tiden inte passar är du välkommen att maila mig på natasha.fathifard@lawline.se. Har du funderingar redan nu får du gärna maila mig, så kan jag bättre förbereda dessa inför vårt samtal. Annars önskar dig en fortsatt fin dag, så hörs vi per telefon!
Med vänlig hälsning,
