Vad ska jag tänka på när jag säljer halva huset till min sambo?
Hej!
Är sambo sedan 2 månader tillbaka. Äger en fastighet sedan 3 år tillbaka. Min sambo har flyttat in i den fastighet jag äger och vi önskar nu äga fastigheten 50% var. Har sökt om lagfart för detta. Har skrivit ett säljkontrakt där jag säljer 50% till min sambo. Min fråga är vad är viktigt att tänka på vid upprättande av ett sådant kontrakt? Behöver jag ange en köpeskilling? Vad är skillnaden om vi anger en sådan el inte? Om vi anger köpeskillingen till exempelvis 2 milj och jag köpte fastigheten för 1,5 milj, behöver jag då betala vinstskatt? Jag vill kunna bo kvar i huset om min sambo skulle gå bort, kan jag det? Eller blir det mindre problematiskt om vi gifter oss? Min sambo har barn sedan tidigare.
Lawline svarar
Hej och tack för din fråga!
Dina funderingar aktualiserar både fastighetsrättsliga, skatterättsliga och familjerättsliga aspekter. Nedan följer en redogörelse av dessa med hänvisningar till jordabalken (förkortad JB), inkomstskattelagen (IL) och ärvdabalken (ÄB).
Köpeavtalet är ogiltigt om inte formkraven följs
Vid fastighetsförsäljningar ställs särskilda krav, sk. formkrav, på köpeavtalets utformning för att det ska anses vara giltigt. Bland annat så ska avtalet upprättas skriftligen och vara undertecknas av både säljare och köpare (4:1 JB). Köpehandlingen ska också innehålla uppgift om köpeskilling och även en överlåtelseförklaring, dvs. en förklaring om att fastigheten överlåts från säljaren till köparen. Ett avtal som inte uppfyller dessa krav är ogiltigt (4:1 3 st. JB), vilket innebär att ni som parter inte är bundna av köpeavtalet. Det krävs dock att någon av er åberopar formfelet för att ogiltigheten ska bli aktuell (dock ligger det av naturliga skäl i både säljarens och köparens intresse att avtalet formuleras från första början i enlighet med formkraven).
Tänk också på att det, för att kunna få lagfart på fastigheten, uppställs ett krav på att köpeavtalets undertecknande bevittnas av två personer när du som överlåtare undertecknar köpeavtalet (20:7 JB). Det är däremot bara du som säljare som i denna situation kan hävda hinder mot lagfart genom att väcka talan i domstol, om du mot förmodan skulle anse att förvärvet är ogiltigt på grund av avsaknaden av vittnen (20:8 JB).
Säljaren betalar vinstskatt vid avyttring av fastighet
När du säljer fastigheten till din sambo räknas överlåtelsen som en avyttring (44:3 IL) i det fall ersättningen för överlåtelsen uppgår till mer än hälften av fastighetens taxeringsvärde (dvs. att värdet på överlåtelsen inte till större del än hälften utgörs av en gåva, vilket inte aktualiseras i ditt fall). Du kommer att få skatta på kapitalvinsten, vilket utgörs av skillnaden mellan ersättningsbeloppet för hans del av fastigheten och omkostnadsbeloppet, som i sin tur utgörs av anskaffnings- och förbättringsutgifter (44:13–14 IL; observera också den särskilda bestämmelsen för beräkning av omkostnadsbeloppet som gäller vid delavyttringar i 44:25 IL).
I det fall avyttringen av fastigheten resulterar i en vinst ska 22/30 av denna tas upp till beskattning (45:33 IL). Om försäljningen exempelvis skulle generera 100 000 kr i vinst (efter det att omkostnadsbeloppet är avräknat), så kommer du att betala skatt på (22/30) x 100 000 = 73 300 kr (här avrundat nedåt). På detta belopp betalar du sedan 30% i skatt (som alltså är gällande skattesats för kapitalvinster), vilket skulle innebära att du i slutändan betalar 0,3 x 73 300 = 21 990 kr i skatt för försäljningen.
Särkullbarn har rätt att få ut sin laglott direkt
I en situation där den ena maken eller sambon avlider och efterlämnar barn, som inte är gemensamma, kan det uppstå särskilda problem om den efterlevande önskar bo kvar på fastigheten. Din sambos barn kallas för hans bröstarvingar (2:2 ÄB) men benämns i förhållande till ditt och din sambos förhållande som särkullbarn, dvs. barn födda utom det nuvarande äktenskapet/förhållandet. Särkullbarn har i stort sett undantagslöst rätt till sin laglott i händelse av en förälders död. När det finns särkullbarn med i bilden spelar det alltså ingen roll om ni gifter er eller inte, åtminstone inte vad gäller barnens rätt till arv, som uppgår till åtminstone laglottens storlek. Laglotten utgörs av halva arvslotten (7:1 ÄB), som enkelt kan förklaras vara halva den avlidnes kvarlåtenskap.
Exempel: Om din sambo skulle avlida och ha två barn sedan ett tidigare förhållande/äktenskap och lämnar efter sig 1 000 000 kr, har de tillsammans en absolut rätt till 50% av detta, dvs. 500 000 kr som de i sin tur får dela på (250 000 kr var). Din sambo är – gift eller ogift – fri att testamentera bort hälften av sin kvarlåtenskap till dig. Uppgår fastigheten till mindre än 50% av hans totala kvarlåtenskap, skulle han kunna testamentera hans del av fastigheten till dig.
Din sambo kan i och för sig testamentera bort sin del av fastigheten till dig, även om dess värde skulle vara större än hälften av hans kvarlåtenskap. Detta skulle innebära en inskränkning av särkullbarnens rätt till laglott och det är i sådana fall upp till din sambos barn att begära jämkning av testamentet för att få ut laglotten (7:3 ÄB). Din sambos barn kan också välja att avstå arvet vid arvskiftet och istället ta arv när du avlider (2:9 ÄB); med andra ord innebär det att de "skjuter upp" sin rätt till arv och du ges en möjlighet att få bo kvar på fastigheten, även om din sambo skulle avlida.
Hoppas att du fick svar på din fråga!
Med vänlig hälsning,
