Kan en utländsk medborgare köpa fastighet i Sverige?

2018-09-23 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hur iranier can köpa fastigheter i Sverige ?
Viktoria Tomsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!För att besvara din fråga kortfattat: ja, en iranie kan köpa fastighet i Sverige. Det finns nämligen inget krav på svenskt medborgarskap vid köp av fastighet i Sverige.Notera dock att Lantmäteriet inte har tillgång till personuppgifter för utländska medborgare. Personen ifråga måste alltså bifoga bevis på att hen är myndig när hen ansöker om lagfart hos Lantmäteriet. Beviset är exempelvis en kopia av pass eller ett personbevis från myndighet i Iran. Detta behövs för att bli registrerad som ägare på fastigheten. Kontakta Lantmäteriet om du har några specifika frågor om detta./Vänligen,

Dolt fel i avloppet i fastighet - säljarens upplysningsplikt och köparens undersökningsplikt

2018-09-15 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Vi har precis köpt hus byggt -84. Huset hade via anlitad besiktning från mäklaren ingen större anmärkning och det står ingen avvikelse på avloppet. Vi har gjort allt vi kan på visningen för att själva besikta bostaden tex spolat i toaletter, okulärbesiktning. Samma dag som vi skriver sista kontraktet hos mäklaren och skall få nycklar till huset så berättar säljaren "Ni har ju småbarn så se till att de ej använder för mycket toalettpapper då avloppet är underdimensionerat så det blir lätt stopp". Huset är taxerat som villa och har tidigare haft enskilt avlopp men är sen 2010 påkopplad på det kommunala.Vi får problem redan första tillträdesdagen. Räcker med att man spolar ner 3-4 rutor toalettpapper så bubblar toalettstolen upp till översta kanten i wc:n. Avloppet saknar luftningsrör vilket gör att det ibland blir "finlandsbåtbaksug".Vi har ringt ut rörmokare som också bekräftar för små rör.Vi har pratat med mäklaren som totalt nonchalerar oss, säger att säljaren ej har nämnt detta för honom och att affären är slut så hänvisar han oss bara till dolda fel försäkring vilket vi har anmält. Vi hade inte alls beräknat med ett stambyte och renovering av två badrum vilket detta ingrepp förmodligen kommer krävas för att kunna använda toaletten normalt. Känns inte kul att behöva ge våra gäster en lektion innan det använder toaletten.Vad gäller när vi känner att vi har gjort allt för att besikta innan affär? Detta borde väl nämnts vid upplysningsplikten? Vad har vi för rättigheter?
Soroosh Parsa |Detta borde väl nämnts vid upplysningsplikten?Säljaren har ingen lagfäst upplysningsplikt vid fastighetsköp. Högsta domstolen har dock anfört att det finns skäl för att en säljare i viss utsträckning bör vara skyldig att upplysa köparen om förhållanden som han eller hon känner till och som köparen visserligen borde upptäcka, men missar vid en undersökning före köpet. Eftersom det inte finns en tydlig upplysningsplikt vid fastighetsköp, får man också vara försiktig med att förlita sig på den. I målet hade köparen ställt en fråga om buller varefter säljaren svarade att köparen inte behövde bekymra sig om buller på fastigheten. Det visade sig att det förekom omfattande buller från en motorcrossbana i närheten.Säljaren har innan ni köpte fastigheten uttalat: "Ni har ju småbarn så se till att de ej använder för mycket toalettpapper då avloppet är underdimensionerat så det blir lätt stopp." Med utgångspunkt i den rättspraxis som finns så är det vår bedömning att felet på avloppet inte kan ligga säljaren till last enbart grundat på en påstådd upplysningsplikt.Vad gäller när vi känner att vi har gjort allt för att besikta innan affär?Ni får inte åberopa sådana fel som ni borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten. Undersökningsplikten är väldigt långtgående och omfattar i princip alla åtkomliga utrymmen i fastigheten. Man förväntas t.ex. krypa under svåråtkomliga utrymmen men förväntas inte göra ingrepp i byggnad och mark och inte heller att riva ner väggar, ta bort tapeter, bjälkar eller golv. Lugnande och specifika besked från säljaren om fastighetens skick minskar omfattningen av undersökningsplikten medan varningssignaler ökar den. Om överlåtelsen avser en äldre fastighet får man som köpare räkna med att större risk för fel föreligger och att undersökningsplikten därför skärps. Ju äldre fastigheten eller ju sämre skick fastigheten är i, desto mer måste man som köpare undersöka fastigheten för att i ett senare skede kunna göra gällande dolda fel. Som jag tolkar er fråga, har besiktningen utförts för säljarsidan på deras beställning (ofta kallad för överlåtelsebesiktning). En sådan besiktning tar inte sikte på den typiska köparrisken, utan på säljarens situation. Besiktningsmannen utför alltså inte sin besiktning så att den svarar mot de uppmärksamhetskrav som gäller för en fastighetsköpares undersökningsplikt. Ni kan dessutom inte klandra besiktningen för att den är felaktig eftersom ni inte har någon avtalsrelation med besiktningsmannen - det är säljarsidan som har anlitat besiktningsmannen. Det är därför viktigt att man som köpare låter utföra en egen besiktning anpassad efter de risker man står inför som köpare.Säljarens besked om att avloppet är underdimensionerat och inte kan hantera för mycket toalettpapper, i kombination med att huset är 34 år gammalt, måste tolkas som en varningssignal som dessvärre påverkar er undersökningsplikt i skärpande riktning beträffande just avloppet. Visserligen kom beskedet väldigt sent, men det får ändå anses att en köpare i en sådan situation hade kunnat ställa följdfrågor eller undersöka avloppet närmare. Det hade inte krävts mer än att testa att spola en mängd toalettpapper som motsvarar normal användning efter ett toalettbesök. Hade ni frågat säljaren så hade han eller hon sannolikt utvecklat sitt uttalande i en riktning som hade motsvarat testresultaten. Hade säljaren istället uttalat det motsatta, att avloppet är i bra skick och att ingenting finns att anmärka vad gäller toaletterna, så hade ni sannolikt kunnat göra gällande en upplysningsplikt som hade medfört att ni hade kunnat göra gällande det aktuella felet utan att ha närmare undersökt det. Det råder ingen tvekan om att det är fråga om ett fel, men att felet också vore dolt kan dessvärre vara en överdriven sanning. Vår bedömning, mot bakgrund av den information som framgår i en ställda frågan, är att er undersökning troligtvis har varit bristfällig. För att ge er ett närmare besked och med närmre precisering kunna bedöma om det är fråga om ett dolt fel som ni får åberopa, måste vi gå igenom hela ert case innefattande samtliga handlingar som finns och all korrespondens med säljare och mäklare. Vad har vi för rättigheter?Ni har rätt att reklamera felet hos säljaren, vilket ni bör göra skriftligen så snart som möjligt. Därefter bör ni skriftligen åberopa det dolda felet i fastigheten och ange vad ni vill ha för det. Rimligtvis bör ni kräva prisavdrag motsvarande skillnaden mellan fastighetens värde i rätt skick (fullt fungerande avlopp) jämfört med felaktigt skick (bristfälligt avlopp). Avslutningsvis inväntar ni säljarens inställning till ert krav. Säljaren kommer sannolikt att bestrida ert krav.Ni bör vid detta stadie göra gällande er dolda fel-försäkring om ni har tecknat sådan. Försäkringsbolaget kommer att utbetala ett belopp motsvarande ett rimligt prisavdrag om försäkringsbolagets bedömning mynnar ut i att det är fråga om ett dolt fel. Om försäkringsbolaget bedömer att det inte är ett dolt fel, är ert enda alternativ att stämma säljaren inför domstol.Vi rekommenderar inte att ni ansöker om stämning under dessa förhållanden eftersom det är tids- och kostnadskrävande samtidigt som era chanser att vinna inte är övertygande. Om ni skulle vilja ha vår hjälp att titta närmare på ert case, får ni gärna kontakta mig så kan vi prata pris och uppdrag.Soroosh Parsa / soroosh.parsa@lawline.se

Dubbelbeskattning för försäljning av fastighet utomlands

2018-08-30 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej Lawline!Vill börja med att säga att ni är helt underbara jag har fått så många svar tack vare er, så fortsätt med ert super jobb!Min mamma är Svensk medborgare och har ärvt ett hus i Polen till ett värde om c:a 1 miljon kr. Hon har fått information om att i Polen beskattas man med 10% om man säljer ett hus inom 5 år från det att man har ärvt det.Min fråga, om hon nu väljer att vänta de 5 åren och sälja därefter, kommer då någon annan beskattning att ske i Sverige?(vad jag har läst till mig via LawLine så har Sverige ett skatteavtal med Polen för att undvika dubbel beskattning, i detta fallet skulle hon behöva skatta i Polen enligt de avtalet)
Roksana Jurenczyk |Hej och tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline!Jag kan inte uttala mig om polsk skatterätt och vilka skattesatser som är aktuella vid försäljning av fastigheter. Jag råder dock din mamma att säkerställa att det inte krävs folkbokföring eller boende i fastigheten eller andra krav för eventuella skattefriheter. Precis som du säger så har Sverige ett skatteavtal med Polen. Av artikel 13 skatteavtalet följer att vinster som en person med hemvist i en avtalsslutande stat (Polen eller Sverige) förvärvar på grund av överlåtelse av fast egendom som är belägen i den andra avtalsslutande staten får beskattas i denna andra stat. Med andra ord kommer en eventuell försäljning av fastigheten beskattas bara i det landet där fastigheten finns, i det här fallet Polen. Hoppas du fick svar på din fråga. Vänligen

Kan man avtala om att fastighetsköp ska gå åter om det hittas fel vid besiktningen?

2018-08-27 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Vi står inför att köpa ett fritidshus som säljs med friskrivningsklausul. Huset är i behov av renovering. Vi har hört att man kan skriva in i köpeavtalet att man kan få häva köpet efter att ha gjort en besiktning. Stämmer det?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Det du efterfrågar är en form av villkor som kallas svävarvillkor. Med ett svävarvillkor menas ett villkor där köpet kan gå åter om inte villkoret uppfylls. Ett vanligt sådant villkor är att köpet endast blir giltigt om köparen betalar hela köpesumman, men det kan även handla om lån eller som i ert fall; besiktning.Svävarvillkor är giltiga men måste tas med i köpeavtalet och även upprepas i eventuellt köpebrev (4 kap. 3 § p1 Jordabalken). Observera dock att om ett svävarvillkor har avtalats att gälla för mer än två år är hela avtalet ogiltigt (4 kap. 4 § Jordabalken). I ert fall är det kanske inte aktuellt att det kommer att ta mer än två år innan fastigheten besiktigas, men det kan vara värt att vara medveten om.Sammanfattningsvis är det möjligt att avtala om villkor att köpet ska gå åter om det inte går igenom en besiktning (eller om det i besiktningen framkommer något väldigt oroväckande). Villkoret måste skriftligen tas med i köpeavtalet och eventuellt köpebrev. Betänk dock att det är upp till er och säljaren om ni vill avtala om sådant villkor. Det finns ingen rättighet att avtala om ett svävarvillkor, det är en möjlighet om ni och den andra parten kan komma överens om det.Hoppas du fått svar på din fråga och lycka till med fastighetsköpet!Vänligen,

Försenad lagfartsansökan - vad händer om ansökan om lagfart inte görs inom 3 månader?

2018-09-16 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Glömt lämna in handlingar för inskrivning av lagfart inom 3 mån gränsenVad händer om jag lämnar in handlingarna nu? Obs gäller köp av fastighetMvh
Ida Ljungberg |Hej, stort tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglerna om lagfart hittar du i 20 kap. Jordabalken (JB). Precis som du skriver ska ansökan om lagfart göras inom 3 månader (20 kap. 2 § JB). Vad som kan hända när du inte ansöker om lagfart inom rätt tid är att inskrivningsmyndigheten (Lantmäteriet) förelägger vite, dvs. ett visst belopp som ska betalas, för att fullgörande av ansökan ska ske (20 kap. 3 § JB). Anledningen till att det är så viktigt att ansöka om lagfart inom rätt tid är att den som står som lagfaren ägare har rätt att göra inteckningar och få ut pantbrev. Det innebär alltså att den som för närvarande har lagfart fortfarande kan få ut pantbrev och liknande samt att du inte själv har möjlighet att t.ex. ta lån med säkerhet (pant) ställd i fastigheten förrän ansökan om lagfart har gjorts. Min rekommendation är därför att ansöka om lagfart så snart som möjligt. Detta dels för att undvika ett vitesföreläggande och dels för att säkra din rätt till fastigheten. Ansökan görs hos Lantmäteriet och bör beviljas även försenad, så länge ansökan är komplett med alla de handlingar som behövs. Mer information hittar du hos Lantmäteriet här. Hoppas att det här var till hjälp! Återkom gärna om du skulle ha fler frågor. Med vänlig hälsning,

Kan vi sköta en fastighetsaffär själva eller är det bäst att anlita juridisk hjälp?

2018-09-04 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Min syster och jag ska få vår mammas fritidshus i gåva eller förtida arv. Jag vill gärna köpa huset och betala hälften av värdet till min syster. Vi ska värdera det först. Är det något jag ska tänka på? Kan vi göra upp det hela själva eller är det bäst att kontakta en advokat?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Som jag tolkar din fråga är du och din syster överens om att du ska köpa ut henne efter en värdering. Om så inte är fallet finns det som regel lagligt stöd att begära tvångsförsäljning av en fastighet enligt samäganderättslagen. Jag får dock uppfattningen att det inte är aktuellt i ditt fall, och kommer att ha som utgångspunkt att ni är överens.Ni kan göra upp om försäljningen självaI Sverige råder avtalsfrihet vilket innebär att om du och din syster är överens om köpeskilling och att du ska köpa hennes andel av fastigheten kan ni göra upp det själva.Det krav som finns är det formkrav för fastighetsköp som Jordabalken (JB) stadgar. Kravet för köp av fastighet är att köpehandlingen ska innehålla uppgift om köpeskillingen, en förklaring om att egendomen överlåtes på köparen av säljaren samt handlingen ska vara skriftlig och undertecknad av både köparen och säljaren (4 kap. 1 § Jordabalken, JB).Sammanfattningsvis kan ni göra upp om köpet av hennes andel i fastigheten utan att kontakta en advokat. Det krävs dock att ni är överens och att ni utformar ett köpeavtal som uppfyller formkravet. Även om ni inte måste kontakta en jurist kan det alltid vara en god idé att göra så. Det är ett tryggt sätt att vara säker på att alla papper blir korrekt utformade och för att undvika eventuella tvister i framtiden.Jag kan varmt rekommendera att ni bokar tid med någon av våra duktiga och erfarna jurister hos Lawline för ändamålet. Juristen kan hjälpa er att upprätta köpehandling som är korrekt formulerad. Har ni inte möjlighet att träffa någon av våra jurister i våra lokaler kan mötet ske per telefon, e-post eller Skype. Det som passar er bäst!Hoppas du fått svar på din fråga och lycka till!Vänligen,

Får man köpa en fastighet av sin förälder för taxeringsvärdet?

2018-08-27 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Är intresserad av att köpa en sommarstuga av min gamla mamma. Min pappa är död men jag har en syster. Hon är inte intresserad av stugan. Kan jag köpa den billigt dvs till taxeringsvärde?
Isak Eriksson |Hej! Tack för att du vänder dig till lawline med din fråga! Det finns ingen reglering om att köpa en fastighet för taxeringsvärdet är förbjudet. Det är alltid tillåtet att göra en bra affär. Det finns dock andra rättsliga konsekvenser som man bör ta hänsyn till när man köper en fastighet billigt av en förälder. Det som kan vara värt att nämna är de skatterättsliga och arvsrättsliga konsekvenserna. Lite generellt om fastighetsköpEtt fastighetsköp kan ses som gåva eller köp beroende på hur mycket betalning som ges. Vid försäljning av fastigheter så är huvudregeln att man ska betala skatt. Det ses som ett vanligt fastighetsköp om ersättningen för en såld fastighet är minst taxeringsvärdet. Är ersättningen för en fastighet lägre än taxeringsvärdet så kan överlåtelsen klassas som gåva. Det blir olika skatterättsliga konsekvenser av dessa. Dessa gränser har etablerats genom praxis, se skatteverkets referat av RÅ 1981 1:29 https://www.skatteverket.se/rattsinformation/arkivforrattsligvagledning/arkiv/rattsfall/2009/rattsfall2009/357808.5.58a1634211f85df4dce80009757.html I ditt fall så tänkte du köpa sommarstugan för taxeringsvärdet, Så det lär klassas som ett fastighetsköp. Jag kommer även att nämna hur det blir om du istället köper fastigheten för mindre. Skatterättsliga konsekvenserOm fastigheten förvärvas genom köpI detta fall kommer din mor betala skatt för kapitalvinst för fastigheten. Detta förutsätter att din mor har sålt fastigheten för mer än vad hon förvärvat den för. Detta regleras i 44-45 kap Inkomstskattelagen (IL). I huvudsak så är det 22/30 av kapitalvinsten man betalar skatt på och skatten som ska betalas är 30% på kapitalvinster. Detta stadgas i 45 kap 33 § IL. Om fastigheten förvärvas genom gåvaI 8 kap 2§ IL så stadgas det att man inte betalar skatt på gåva. Som ovan stadgat så räknas vissa fastighetsköp som gåva om ersättningen för fastigheten varit ganska lågt. Arvsrättsliga konsekvenserDet är värt att belysa att det arv din mor kommer att lämna efter sig är det som finns vid hennes bortgång. Fram till den tidpunkten kan hon avyttra egendom och skaffa ny egendom. Säljer hon fastigheten till dig för marknadspris så har en del av hennes egendom bara bytt form. Det kan dock ses som förskott på arv om din mor säljer sommarstugan till ett förmånligt pris till dig. För att göra ett litet exempel. Säg att sommarstugan är värd 1 000 000kr och du hade betalat 1 000 000kr. Då hade det totala värdet på din mors tillgångar inte förändrats, enbart den form som värdet finns i. Om du nu köper fastigheten för 750 000kr istället för marknadspris. Så skulle man kunna se det som att du fått 250 000kr av din mor. Detta skulle kunna ses om förskott på arv enligt 6 kap 1§ Ärvdabalken (ÄB). Er mor kan i överlåtelsehandlingen samt sitt testamente skriva in om detta ska ses som förskott på arv eller ej. SammanfattningJa du kan köpa stugan för taxeringsvärdet, men det är värt att ha regler om förskott på arv och skatt i åtanke.Jag hoppas detta besvarar din fråga! Med vänliga hälsningar,

Vad gäller vid köp av fastighet i Sverige för amerikansk medborgare?

2018-08-18 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Vad gäller för Köp av nybyggd fastighet i Sverige för amerikansk medborgare? Är det samma regler om han är gift med en svensk medborgare?
Henrik Åkesson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Samma regler gäller för en amerikansk medborgare som det gör när en svensk medborgare köper hus i Sverige. Det görs alltså ingen skillnad på själva reglerna för fastighetsköp beroende på vilken nationalitet köparen tillhör om fastigheten finns i Sverige. Jag kommer här att använda mig av reglerna i jordabalken (JB) för att förklara det grundläggande som gäller vid köp av fastighet. Vid köp av fastighet ska det upprättas en köpehandling som ska skrivas under av både säljaren och köparen. Denna handling ska innehålla uppgift om vad som ska betalas för fastigheten och att ägandet av fastigheten ska gå över på köparen (JB 4 kap. 1 § första stycket). Följs inte detta är köpet ogiltigt (JB 4 kap. 1 § tredje stycket). Är det så att köparen och säljaren kommit överrens om något annat pris vid sidan om än vad som står i köpehandlingen är denna överenskommelse ogiltig, det är istället det pris som står i köpehandlingen som gäller (JB 4 kap. 1 § andra stycket). Jag hoppas att du fått svar på din fråga. Har du fler frågor är du varmt välkommen att återkomma! Med vänliga hälsningar