Vill köpa en fastighet som dock har hyresgäster som jag först vill ha bort. Vad kan man göra?

FRÅGA
Hej.Jag har blivit erbjuden att köpa en fastighet av en kvinna.Hon köpte fastigheten för 20 år sedan och står som ensam ägare.Hon var på den tiden tillsammans med en kille varpå förhållandet tog slut inom ett år.Han fick bo kvar mot att han betalade avgiften för lånet mm.Han flyttade ut från fastigheten efter 1 år ca och har hyrt ut huset åt olika människor genom åren.Ägarinnan har inte brytt sig så mkt då lånet har betalats hela tiden.Nu vill hon inte stå som ägare längre och jag har fått frågan om att köpa det.Hur ska jag gå till väga för att få nuvarande hyresgäster att flytta så jag kan köpa huset?Med vänlig hälsning,
SVAR

Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

Jag förstår det som att du helt enkelt vill att hyresgästerna flyttar ut så att du kan använda den för ditt eget boende. Därför bör det första du försöker med vara att uppmana fastighetsägaren, kvinnan ifråga, att säga upp hyresavtalet för de hyresgäster som bor på fastigheten. Detta är egentligen det enda sättet att åstadkomma det du vill, just att hyresgästerna flyttar ut snarast möjligt. Om kvinnan av någon anledning inte säger upp hyresgästerna, kan istället du själv göra det efter att du köpt fastigheten och således äger den.

Din fråga handlar alltså främst om det område inom fastighetsrätten som kallas hyresrätt. Detta rättsområde reglerar frågan om just villkor för uppsägning av hyresrätt. I ditt fall är det alltså antingen du eller helst kvinnan ifråga som ska säga upp hyresgästernas hyresrätt. Jag kommer därför att redogöra för reglerna för detta, som gäller likadant oavsett om det är kvinnan som säger upp avtalet innan du köper fastigheten, eller om du gör det när du blivit ägare.

I detta fall är det dock, i brist närmare kunskap om omständigheterna, oklart vilken lag av två olika som gäller för uthyrningen. För uthyrning av fastighet gäller antingen den så kallade privatuthyrningslagen, eller den så kallade hyreslagen som utgörs av jordabalkens 12 kapitel.

Eftersom det är oklart vilken av dessa lagar som ska tillämpas i ditt fall kommer jag koncist att redogöra för båda dessa regelverk. Jag kommer därför dela upp mitt svar i olika rubriker som var för sig behandlar vad som gäller, beroende på vilken lag som tillämpas. Jag kommer dock först ge några hållpunkter på när vardera lagen ska tillämpas, så att ni förhoppningsvis ska kunna göra en egen bedömning.

Vilken lag ska tillämpas?

Först och främst måste noteras att hyresavtalets villkor ska tillämpas om dessa är till hyresgästens fördel. Detta innebär att om hyresgästen exempelvis har längre uppsägningstid i avtalet än vad som ges i lagen, är det avtalsvillkoret som gäller. Detta gäller oavsett vilken av de två lagarna som är tillämplig. Kolla alltså först upp avtalet.

Nu till frågan vilken lag som ska tillämpas. Privatuthyrningslagen gäller när du hyr ut en lägenhet som du äger direkt eller indirekt, till exempel en villa. Lagen om uthyrning av egen bostad gäller även när du hyr ut en del av bostaden, till exempel ett möblerat eller omöblerat rum.

Lagen gäller dock inte när:

1. Syftet med uthyrningen är att hyresgästen ska använda lägenheten för fritidsändamål.
2. Uthyrningen sker i näringsverksamhet.
3. Hyresavtalet har ingåtts före den 1 februari 2013.

Om ingen av dessa tre undantag föreligger är det alltså sannolikt att privatuthyrningslagen kan tillämpas. Annars gäller hyreslagen. Jag ska därför först gå in på vad som gäller för uppsägning enligt privatuthyrningslagen, och därefter vad som gäller om det istället är hyreslagen som ska tillämpas.

Uppsägning enligt privatuthyrningslagen

Enligt privatuthyrningslagen gäller, för hyresvärden, en uppsägningstid på tre månader (3 § andra stycket). Det finns dessutom ingen möjlighet för hyresgästen att kräva förlängning av hyrestiden, det som annars kallas besittningsskydd. Det är då alltså bara att säga upp hyresgästerna med en uppsägningstid på tre månader.

Jag går nu vidare till hyreslagen.

Uppsägning enligt hyreslagen (12 kap jordabalken (JB))

Även enligt hyreslagen gäller en uppsägningstid av hyresvärden på tre månader (JB 12:4). Dock finns enligt jordabalken också det som kallas direkt besittningsskydd om hyresgästen har bott där i minst två år och det inte finns en separat handling där hyresgästen på giltigt sätt avsagt sig rätten till besittningsskydd. Detta innebär att hyresgästen då i vissa situationer kan kräva att hyresavtalet förlängs tillsvidare. Det finns dock för hyresvärden giltiga skäl som gör att hyresvärden inte behöver förlänga avtalet överhuvudtaget även om hyresgästen inte avsagt sig rätten till besittningsskydd.

I bestämmelsen JB 12:46 räknas flera situationer upp då besittningsskyddet inte gäller. Den mest relevanta av dessa situationer är nog punkten sex som stadgar att besittningsskyddet inte gäller om:

"avtalet avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet och upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,"

Det finns även en bestämmelse som säger att besittningsskyddet inte gäller så länge det inte är oskäligt mot hyresgästen. Som jag uppfattar det bör det alltså inte vara något problem.

Avslutning

Som sagt föreligger det alltså en tre månaders uppsägningstid, om inte en längre tid avtalats. Det är då antingen kvinnan ifråga som kan säga upp hyresgästerna, eller du själv efter att du köpt fastigheten. Eftersom du verkar vilja ha dem borta innan du köper fastigheten rekommenderar jag att du uppmanar kvinnan att säga upp hyresgästernas hyresavtal så snart det går. Du kan även, teoretiskt sätt, använda det hela som en del i en förhandling om fastighetens pris, på så sätt att du inte vill betala fullt pris eller köpa överhuvudtaget förrän hyresgästerna sagts upp eller flyttat ut.

Jag hoppas att mitt svar är till hjälp. Om du har några följdfrågor kan du ställa dessa till Joel.Herrault@Lawline.se.

Med vänlig hälsning,

Joel Herrault
Fick du svar på din fråga?
Kommentera
Relaterat innehåll