Felvärdering av mäklare, kräva skadestånd

2018-08-08 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Jag och min bror ärvde en sommarstuga av våra föräldrar.Sommarstugan har strandtomt och ingen liknande stuga med strandtomt har sålts på många år.Jag ville sälja min hälft till min bror. Vi tog in varsin fastighetsmäklare som värderade till 775 kSEK samt 1 300 kSEK. Vi bestämde därför att min andel var värd 500 kSEK.Ett halvår efter vi genomfört köpet så säljs en liknande sommarstuga för 2 250 ksek.Mäklarna bedömde antagligen värdet genom att se på tidigare sålda sommarstugor inom området vilka ej hade strandtomt. Det fanns ingen liknande sommarstuga att jämföra med.Vad gör man/vi i en situation som denna?Tacksam för råd och hjälp.
Soroosh Parsa |Eftersom du inte har förklarat vilket resultat det är du vill nå, utgår jag från att du med råd och hjälp syftar på om du kan kräva mäklarna på kompensation eller justera värdet med din bror så att du får en större del än vad du redan fått.Först och främst fastställer vi den skada du har lidit. Vi får utgå från vad du hade fått av din bror om värderingen hade speglat den senare försäljningen på 2 250 000 kr. Som högst har du alltså lidit ekonomisk skada på 625 000 kr (2 250 000 delat på två eftersom du hade delat med din bror och minus 500 000 kr eftersom du redan har fått så mycket). Ta i beaktning eventuell felmarginal på ca 10 % så uppgår din skada till 562 500 kr.Därefter undersöker vi om skadan hänförs sig direkt till mäklarens påstådda felvärdering. Vi utgår från att du sålde din del för 500 000 kr enbart baserat på värderingarna. Skadan beror alltså på mäklarnas värdering som var felaktiga. Du har lidit en skada som beror på en mäklares felvärdering. Den sista frågan vi ska ta ställning till är om din skada kan ligga mäklarna till last, dvs, har mäklarna begått avtalsbrott? Då får du undersöka era avtal med mäklarna rörande värderingen. Någonstans står det sannolikt att mäklarens värdering inte nödvändigtvis motsvarar fastighetens faktiska marknadsvärde eller att mäklaren inte kan kan klandras för en eventuell felvärdering. Huruvida mäklarna förbisåg betydelsen av förekomsten av strandtomten bör inte vara av avgörande betydelse.Även om det inte framgår av avtalet, bör en mäklares värdering av en bostad i allmänhet inte ha karaktären av en garanti, utan snarare vägledande kvalificerande gissning om vad en köpare i allmänhet vid den tiden och platsen är beredd att betala för fastigheten. En värdering ska alltså inte ses som en reflektion av en fastighets faktiska marknadsvärde.Din andra möjlighet är att begära mellanskillnaden av din bror. Du kan egentligen inte juridiskt sett basera din begäran på att fastigheten kan säljas för 2 250 000 kr eftersom det bara är en kvalificerad gissning; du vet inte din slutliga skada förrän fastigheten säljs för ett konkret värde. Inte heller kan din bror läggas till last för att du har fått för lite betalt eftersom felet grundas på en tredje part, dvs. någon annan än du och din bror.Dessvärre finns det inte mycket att göra eftersom försäljningen av din del av fastigheten grundades på en föreställning om att fastigheten var värd mindre än vad den kanske i verkligheten är. Hör av dig om något är oklart i mitt svar, soroosh.parsa@lawline.se

Get a mortgage without a Swedish personal number

2018-07-31 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej!I am a citizen of Switzerland and moved to Sweden as I have found a job here (permanent contract). I would like to buy an apartment and need a mortgage. I have a bank account with SHB and received my Samordningsnummer, but am waiting to receive my Swedish personal number. Is it possible to get a mortgage (lån) without the personal number as a citizen of Switzerland?Thank you very much!
Emil Duberg |Hi! Thanks for your question to Lawline!There is no legal obstacle to buying a real estate property nor to getting a mortgage in Sweden when you do not have a Swedish personal number. After some brief research I have found out that several banks require Swedish personal number for private loans but not for mortgage, for example here. To conclude: Yes, it is possible to get a mortgage without a personal number. I would also like to inform your that the mortgage can be up to 85 % of the purchase prince - the rest has to be a down payment or another type of loan. This applies since 2010 after guidelines given by Finansinspektionen) (Sweden's financial supervisory authority).

Köpa ut eller lösa ut en delägare i en fastighet

2018-07-30 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej! Jag och mitt syskon har ärvt fastighet efter våra föräldrar och står nu som delägare. Värdet uppskattas till ca 4 mkr. Jag och min familj har ett intresse av att vara där och underhålla fastigheten. Mitt syskon har däremot flyttat 60 mil bort och har inget intresse av att underhålla fastigheten. Skulle hen ensam förvalta fastigheten skulle det snart förfalla. Mitt syskon vill ev bli utköpt från fastigheten. Som jag förstått det räknar man bort vinstskatt och mäklararvode som skulle tillkomma vid en försäljning. Då får jag fram hälften av kvarvarande som då blir summan jag ska betala mitt syskon för att lösa ut hen. Till min fråga: är det mest rimligt att lösa ut hen med hälften eller kan jag försöka förhandla med hen Till en lägre summa? Jag tänker då på att bli utlöst innebär för hen innebär stora fördelar. Dels en för hen ganska stor summa pengar samt ansvarsfrihet vad gäller fastighetsskötsel. Stort tack på förhand!
Fredrik Wållberg |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Det står er fritt att komma överens om vilket pris ni vill när du ska köpa ut ditt syskon. Däremot är det som du säger brukligt att man vid arvskifte använder sig av marknadsvärdet med avdrag för beräknad vinstskatt och mäklararvode. Anledningen till att det oftast görs på detta sätt är för att delningen av nettotillgångarna ska bli jämn mellan arvingarna när man fördelar arvet. Trots att arvskiftet inte utlöser någon vinstskatt är ju fastigheten på sätt och vis belastad med en kostnad för vinstskatt och arvoden som kommer att uppkomma vid en framtida försäljning. Är arvsskiftet inte avslutat kan därför detta värdet vara en bra fingervisning om ett rimligt pris för att lösa ut ett syskon. Ett alternativ till att lösa ut är att ditt syskon istället tillskiftas annan egendom ur boet som jämnar ut nettofördelningen.Jag tolkar dock din fråga som att arvsskifte redan har skett och då blir situationen något förändrad. Då blir utköpet av ditt syskon en försäljning och köpet kommer sannolikt att utlösa skattskyldighet på vinsten för ditt syskon. Att då räkna bort skatten från priset ni avtalar gör att du får täckt en del av vinstskatten som hen sedan också kommer få betala i vinstskatt efter försäljningen. Det skulle då bli som att hen blir tvungen att betala samma skatt två gånger. Men återigen poängterar jag här att ni kan komma överens om vilket pris ni vill mellan er. Om ni är nyfikna på hur mycket försäljningen kommer beskattas finns ett smidigt verktyg för beräkningshjälp på Skatteverkets hemsida ni kan använda. Här står också annan matnyttig information som är bra när man säljer och förvärvar fastigheter.Med risk för att låta som en repad vinylskiva säger jag ännu en gång att det står er fritt att komma överens om vilket värde ni vill, oavsett om det är fråga om ett arvskifte eller köp. Tänk dock på att om arvskiftet är avslutat kan vinstskatt utlösas för ditt syskon.Jag hoppas detta besvarade din fråga! Är det något mer du undrar över är du självfallet välkommen att ställa en ny fråga.

Vid köp av fastighet finns formkrav för att avtalet ska vara bindande, en budgivning är inte bindande för säljaren

2018-07-12 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej!Det är så att min mor budat på en sommarstuga och vunnit budgivningen. Hon ville besiktiga huset (utöver den besiktningen säljaren redan gjort). Besiktningen bokades och kontraktsskrivning bestämdes till dagen efter besiktningen. Säljaren var helt med på detta. Efter att besiktningen blivit gjord och min mamma fått betala 10 000kr för denna, backade säljaren ur. Så nu till min undran; finns det någon som helst möjlighet att min mamma kan få ersättning för den skada hon blivit åsamkad?Tacksam för svar!
Louise Bergstrand |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bestämmelserna om vad som gäller vid köp av fastighet finns i jordabalken (JB) 4 kap. Krav på en skriftlig köpehandling vid köp av fastighetSom utgångspunkt ska alla avtal hållas, även de som är muntliga. När det gäller fastighetsköp finns det dock en del formkrav för att avtalet ska vara bindande för säljaren och köparen. Bland annars krävs att avtalet om köp av fastigheten ingås genom en skriftlig köpehandling, JB 4 kap 1 §1 st. Som jag förstår det har din mamma och säljaren inte skrivit på någon köpehandling då det var planerat att göras dagen efter besiktningen.Eftersom ingen köpehandling har skrivits på så har de inte ingått något bindande avtal om att din mamma ska få köpa sommarstugan. En budgivning är inte bindande för säljaren. Det innebär att säljaren inte måste sälja till din mamma trots att hon vann budgivningen. Sammanfattningsvis har din mamma och säljaren inte ingått något bindande avtal om att din mamma ska köpa fastigheten. Eftersom det inte finns något bindande avtal är säljaren inte skyldig att sälja sommarstugan till din mamma. Tyvärr innebär detta att din mamma inte heller har någon möjlighet att få ersättning för kostnaden för besiktningen eftersom säljaren inte har brutit mot något avtal. Vid ett framtida köp av fastighet rekommenderar jag att ni skriver in en klausul i köpehandlingen om besiktning. Exempelvis att om besiktningen visar något speciellt fel så ska köparen har rätt till prisavdrag, avhjälpande, hävning eller liknande. Ni kan få ytterligare råd och hjälp av Lawlines jurister genom att boka en tid här. Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Har säljaren rätt att behålla handpenningen då köp av fastighet inte blir av?

2018-08-03 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej!Vi har inte gjort någon avtal mellan oss och det var jag som ångrade köpet av fastigheten och säljaren vill inte betala tillbaka de 50 tusen kronor som jag gav honom i handpenning. Får han behålla dem ändå?
Hilda Hansson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Att du och den andra parten "inte gjort något avtal" tolkar jag som att ni inte skrivit under något köpekontrakt utan bara kommit överens muntligt om att du ska köpa fastigheten. Du är därmed inte bunden vid ditt löfte, eftersom köp av fast egendom kräver ett skriftligt avtal för att vara bindande (jordabalken 4 kap 1 § första stycket). Ett handpenningsavtal kan innebära ersättningsskyldighetDu beskriver inte omständigheterna runt överlämnandet av pengarna, men jag utgår ifrån att ni ingått ett så kallat handpenningsavtal. Det innebär oftast att köparen mot att betala en handpenning för företräde framför andra köpare. Om köpet blir av dras handpenningen bort från köpeskillingen. Handpenningsavtalet kan innebära att du blir tvungen att ersätta säljaren om köpet inte blir av. Han har då rätt att behålla hela eller delar av handpenningen. Säljaren ska försättas i samma ekonomiska situation som innanFör att säljaren ska ha rätt till ersättning krävs att han faktiskt har lidit en förlust. Exempel på det kan vara kostnader för mäklare, annonser eller att ha tackat nej till ett annat bud. Det räcker alltså inte med att han enbart upplevt irritation eller stress. Med hjälp av ersättningen ska säljaren försättas i samma ekonomiska situation som innan. Du kan dock som högst bli skyldig att betala handpenningens belopp, det vill säga 50 000 i ditt fall. Du måste inte uttryckligen ha lovat att ersätta säljarenDu behöver inte i ett avtal eller muntligen uttryckligen ha lovat att ersätta säljaren. Handpenningsavtalet i sig räcker för att du ska anses ha en sådan skyldighet (Högsta domstolen i NJA 1974 s. 526). Vi på Lawline kan hjälpa dig att ta din fråga vidare Sammanfattningsvis kan du vara tvungen att genom handpenningen ersätta säljarens förlust om han lidit en sådan. Om ni inte kan komma överens kan du vända dig till Lawline för vidare juridisk rådgivning om hur du ska få tillbaka dina pengar. Du kan i sådana fall kontakta oss på info@lawline.se.

Har köparen rätt att återfå handpenning?

2018-07-31 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej!Jag betalade 50 tusen kronor i handpenning då jag skulle köpa en fastighet men ångrade mig att köpa den. Vad gäller handpenningen, kan jag kräva mina pengar av köparen?
Jonathan Jademyr |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förstår det som att du vill kräva tillbaks din handpenning från säljaren av fastigheten. Det är inte lagstadgat specifikt huruvida en handpenning ska återgå eller inte. Detta regleras i det avtal ni skrivit under när handpenningen deponerades till säljaren/mäklaren. Villkoren i avtalet regleras i avtalslagen. Då du inte nämnt några villkor eller förhållanden för avtalet i frågan är det svårt att besvara huruvida du har möjlighet att få tillbaks pengarna eller ej. Det ska dock nämnas att handpenningens funktion är att förhindra köparen från att ångra sig i en fastighetsaffär. Om inte skälig anledning till hävning av kontraktet föreligger så kan det därför bli mycket svårt att återfå depositionen. Jag rekommenderar att du vänder dig till den ansvarige mäklaren alternativt tar kontakt med en annan mäklare och ber denne gå igenom avtalet för en bättre helhetsbild. Hoppas du fick svar på din fråga!

Kan köparen kräva att jag röjer icke-anlagd mark innan tillträdet? Är trädgårdsredskap fast egendom?

2018-07-29 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej,jag ska sälja en fastighet där en del av tomten är en sk skogs/naturtomt, dvs icke anlagd mark. Nu kräver köparen att vi ska röja av den delen av tomten och köra bort gamla kvistar och grenar som legat där redan innan vi flyttade in. Har vi som säljare skyldighet att göra det? Jag trodde att vi bara var tvungna att städa upp på det som är anlagd mark = trädgård. Köpare kräver också att vi ska lämna stegar, gräsklippare, snöskyfflar mm då det anses ingå i fastigheten. Jag trodde att det vi själva köp in gällande dessa saker räknas som lösöre och inte ingår i köpet?
Hilda Jeppsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ska säljaren röja undan på mark utanför trädgården?Det finns inget lagstöd för att säljaren ska röja upp grenar och kvistar på icke-anlagd mark. Du är endast skyldig att röja upp om ni har avtalat om det!Ingår trädgårdsredskap i fastigheten? Vid fastighetsköp ska man se till jordabalken (JB). Föremål eller fast inredning som hör till en fastighet kallas för byggnadstillbehör. Dessa finns i 2 kap. 2 § JB. Men alla föremål som räknas som byggnadstillbehör finns inte uppräknade i paragrafen. De uppräknade föremålen är endast exempel. I praxis (domstolsavgöranden) har bl. a. en parabol och motordelen till en centraldammsugare blivit klassade som byggnadstillbehör. Vad är ett byggnadstillbehör?Ett byggnadstillbehör är föremål eller fast inredning, till exempel ledstänger, markiser, osv. I ett bostadshus är bostadstillbehör även badkar och annan sanitetsanläggning, spis, värmeskåp och kylskåp samt maskin för tvätt eller mangling (2 kap. 2 § första punkten JB). Sådana föremål är typiska för bostadshus och ingår därför. Ett byggnadstillbehör ska vara: "Monterat"/integrerat i fastigheten Köparen ska anses ha nytta av föremålet när denna använder fastigheten Ett byggnadstillbehör ska anses vara en typisk inredningsdetalj för hur den specifika bostaden är utformad Föremål som inte är typiska för den aktuella sortens fastighet ingår ofta inte Är stegar, gräsklippare, snöskyfflar m.m. byggnadstillbehör?Min bedömning är att dessa trädgårdsredskap inte ingår i fastigheten. Jag har inte hittat någon praxis eller något lagstöd för att de ska ingå. Därför ingår de endast i fastigheten om ni har avtalat om att de gör det. Om ni inte har avtalat om att de ingår i fastigheten så tillhör de dig. Jag reserverar mig när det gäller stegarna. Om det är en stege som är "lös" (t.ex. står lutad mot en vägg och som man bara lyfter undan) så tillhör den inte fastigheten. Men om den är monterad på t.ex. taket så kan den mycket väl tillhöra fastigheten. Samma sak om stegen leder upp mot ett loft; då kan stegen tillhöra fastigheten (då köparen har nytta av den samt att den står där specifikt på grund av fastighetens utformning).Vad kan jag göra?Röjning av markGällande röjning av mark så finns det inget lagstöd för att du ska behöva röja upp; det behöver du alltså inte göra, så länge ni inte avtalat om att du ska göra det. Om köparen påstår att du har avtalat om detta muntligt, så är det köparen som ska bevisa att ni har slutit avtalet. Det är den som påstår att ett avtal har slutits som ska bevisa det.TrädgårdsredskapenJag har inte hittat något lagstöd eller praxis för att dessa ingår i fastigheten. Om ni inte har avtalat om att de ska ingå, så tillhör de dig.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Avtala bort besittningsskydd för bostadshyresgäst

2018-07-10 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Behöver man skriva ett särskilt dokument för att hyresgästen avsäger sig besittningsrätten? Jag ska hyra ut mitt hus.
Lovisa Lundgren |Hej!Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga.Svaret på din fråga är ja. För att besittningsskyddet giltigt ska kunna avtalas bort krävs att en särskild handling upprättas. Det räcker alltså inte att skriva in det i hyresavtalet. Syftet med det är att hyresgästen ska få en ökad rättssäkerhet. Denna regel finns i 12:45 a Jordabalken (JB). Som huvudregel ska avsägande av besittningsskydd även godkännas av Hyresnämnden för att vara giltigt. Till denna regel finns dock vissa undantag beroende på vilken typ av uthyrning det handlar om. Vill du veta när det krävs godkännande av Hyresnämnden kan du klicka på denna länk. Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänliga hälsningar,