Vad har jag för rättigheter vid försenat tillträde?
Hej.
Vi har skrivit på ett kontrakt som börjar gälla den 1/1. Denna lägenhet är långt ifrån klar och kommer med säkerhet inte vara inflyttningsklar den 1/1 -2020. Men vi har skrivit ett kontrakt som säger att vi kan flytta in detta datumet.
Kan man bryta kontrakt då om hyresvärden ej håller det den lovar.
Eller vad har jag för rättigheter då.
För jag har inget boende då. Då jag själv ska vara utflyttad från den lägenhet jag har i dagsläget.
Mvh
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Som jag förstår dig gäller det en hyresrätt som ni inte kommer flytta in enligt avtalad tid. Anledningen till att ni inte kan flytta in är eftersom den inte färdigställts. Jag antar att det därför rör sig om en ny lägenhet som håller på att byggas.
Skälig nedsättning av hyran eller omedelbar uppsägning
Vid dröjsmål så blir 12 kap. 13 § jordabalken tillämplig. Lagrummet ger er rätt till skälig nedsättning av hyran eller rätt att säga upp avtalet. En skälig nedsättning av hyran innebär i ditt fall att hela hyran sätts ned. Du betalar ingenting. För att säga upp avtalet behöver det vara av väsentlig betydelse för hyresgästen, dvs. dig (12 kap. 11 § jordabalken). En sådan uppsägning får omedelbar verkan vilket innebär att någon ytterligare hyra inte behöver betalas (12 kap. 6 § jordabalken).
I ditt fall behöver det alltså utredas huruvida bristen, dvs. dröjsmålet, är av väsentlig betydelse för dig. Ju längre dröjsmål kan förväntas bli desto allvarligare blir förstås konsekvenserna för dig. Ett längre dröjsmål talar därför för väsentlig betydelse. Att du inte alls kan bruka lägenheten och därmed saknar bostad tycker jag också talar för väsentlig betydelse.
Eftersom tillträdesdagen ännu ej ägt rum har inget dröjsmål skett. Om det dock är uppenbart att lägenheten inte kommer vara färdigställd på tillträdesdagen blir lagrummet också tillämpligt (12 kap. 13 § jordabalken). Du säger att ni med säkerhet inte kommer kunna flytta in det datumet. Här behöver göras en bedömning om det är detsamma som "uppenbart". Troligen är det så men jag kan inte göra den bedömningen då jag inte har någon information om det. Är det inte uppenbart idag kan ni alltid säga upp det närmare tillträdesdagen om det blir uppenbart först då.
Jag har utgått från att lägenheten är under uppbyggnad. Är det så att den bara håller på att renoveras leder det fram till samma slutsats som ovan men med hänvisning till 12 kap. 11 § jordabalken istället.
Skadestånd
Ett dröjsmål kan också ge dig rätt till skadestånd. Det förutsätter dock att hyresvärden varit vårdslös. Har hyresvärden i god tid planerat och vidtagit de åtgärder som krävs för att färdigställa lägenheten har värden inte varit vårdslös. Det rör sig då istället om ett oförutsägbart hinder.
I den juridiska litteraturen diskuteras att hyresvärden har en skyldighet att meddela hyresgästen att lägenheten inte kommer bli färdigställd i tid. Det ska hyresvärden göra direkt när hen bedömer att så är fallet. Görs inte det eller görs det för sent inträder skadeståndsskyldighet. Som sagt är det hämtat från litteraturen och inget som säkert bekräftats av någon domstol.
Är dröjsmålet på grund av att hyresvärden varit vårdslös (eller försumlig) har du rätt till skadestånd. Annars kan även skadeståndsskyldighet inträda om hyresvärden inte meddelar er om att ni inte kommer kunna flytta in i tid.
Skadeståndet kan täcka de förmögenhetsskador du lider genom t.ex. flyttkostnader eller för dubbla hyror. Får du ökade pendlingskostnader kan de också eventuellt täckas.
Sammanfattningsvis kan sägas att du har ett antal alternativ. Du kan begära nedsättning av hyran. Skälig nedsättning är till 0 kr då du inte kan använda lägenheten alls. Du kan också säga upp avtalet med omedelbar verkan. Ingen hyra betalas då heller.
Om skadeståndsskyldighet inträder kan du begära skadestånd för dubbla hyror. Det är ett sätt att i praktiken få en nedsättning av hyran.
Mitt råd till dig är beroende på hur länge ni behöver vänta och om ni fortfarande kommer vilja flytta in i lägenheten då. Vill ni inte flytta råder jag dig att säga upp avtalet med omedelbar verkan. Ingen hyra betalas då. Har ni haft några utgifter kan de eventuellt fås tillbaka genom att kräva skadestånd.
Vill ni flytta in råder jag dig att begära nedsättning av hyran till 0 kr. Du behöver då ha ett annat boende fram till inflyttning. Medför det en mycket högre kostnad, högre pendlingskostnader eller liknande kan du eventuellt få skadestånd för mellanskillnaden.
Hoppas du fick svar på din fråga, annars är du varmt välkommen med en ny!
Vänligen,
