Måste köparens undersökningsplikt vid ett fastighetsköp framgå i skrift när köpet förmedlas av en fastighetsmäklare? Om ja, vem bär i så fall ansvaret för att så sker?
På ett husköp kontrakt, måste det inte finnas med undersökningsplikt och att jag har rätt att besikta huset?
Är det inte mäklarens skyldighet att det ska vara skrivet på kontraktet?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Jag tolkar din fråga enligt följande. Du undrar huruvida köparens undersökningsplikt vid fastighetsköp måste finnas upptaget i köpehandlingarna (överlåtelseavtalet) och om det kanske till och med är så att detta faktiskt är en för dig lagstadgad rättighet. Ytterligare en fråga finns avseende mäklarens skyldighet att ombesörja det nu sagda. Tillämplig lagstiftning i ditt ärende är:
Säljarens ansvar, köparens undersökningsplikt och din eventuella rätt att de facto få vidta en besiktning, vad gäller?
I 4 kap. 19 § JB stadgas följande.
1 st. Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.
2 st. Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.
Av lagrummets (lagparagrafens) första stycke framgår det att felansvaret i mångt och mycket är kopplat till säljarens utfästelser (löften). Direkt uttalanden kan binda säljaren i visst hänseende varför någorlunda preciserade uppgifter om fastigheten under förhandlingarna anses ge köparen rätt att kunna ta fasta på dem. Däremot är det sällsynt att säljaren anses bunden av mer svepande ordalag och allmänt lovprisande av fastighetens olika egenskaper. Denne svarar dock för eventuella dolda fel, vilket är ett fel som inte hade kunnat upptäckas av köparen vid en noggrann besiktning ("som fel för inte åberopas an avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som varit påkallad"). För att köparen ska befrias helt från sin annars ganska långtgående undersökningsplikt torde krävas att de utfästelser (uttalanden, garantier) som säljaren gör är mycket precisa.
Av lagrummets andra stycke kan det otvetydigt utläsas att köparen som sagt har en undersökningsplikt och att denna är att betrakta som långtgående. En köpare måste genomföra en så noggrann undersökning av fastigheten som skäligen kan begäras av en person utan specialistkunskaper och detta innebär att även ganska svåråtkomliga utrymmen måste undersökas. Av det ovan anförda kan det konstateras att du som köpare inte bara har en rätt att få vidta en besiktning innan ett potentiellt fastighetsköp äger rum utan snarare att du faktiskt är skyldig att genomföra en sådan. I vart fall om du vill reducera risken för att själv behöva stå för eventuella dolda fel enligt första stycket ovan (4 kap. 19 § § 1 st. JB). Att säljarens ansvar översiktligt behandlades ovan trots att du egentligen inte hade frågat efter en sådan redogörelse beror endast på att det har en så nära koppling till köparens besiktningsansvar och att bakgrunden liksom de konsekvenser som följer av en utebliven undersökning är viktiga att få klarlagda.
Måste undersökningsplikten framgå av köpehandlingarna? Och är mäklaren skyldig att se till att så sker?
En fastighetsmäklare ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i enlighet med god fastighetsmäklarsed, vilket bland annat innebär att mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intressen (8 § FML). Vidare ska denne ge dig som köpare vissa upplysningar om fastigheten, dess beskaffenhet och övriga förhållanden av relevans knutna till ifrågavarande objektet. I detta ligger främst ett ansvar att i skrift upprätta en objektsbeskrivning med en tillhörande boendekalkyl. De uppgifter som kan antas vara av betydelse för dig som köpare ska säljaren lämna före överlåtelsen och mäklaren ska också verka för att så sker. Eventuella uppkomna frågetecken ska dock hänskjutas till säljaren själv för besvarande och jämte detta ska mäklaren skriftligen uppmana uppmana dig och verka för att du som köpare ombesörjer en erforderlig undersökning i enlighet med jordabalkens bestämmelser (16 § FML). Att ansvaret för undersökningen åläggs dig som köpare ska mäklaren således i skrift förtydliga i god tid innan köpeavtalet skrivs på. Om en mäklare uppsåtligen eller av oaktsamhet åsidosätter nyss nämnda förpliktelser kan denne bli skyldig att utge skadestånd (25 § FML).
SAMMANFATTNING
Du har i egenskap av köpare till en fastighet en tämligen långtgående undersökningsplikt. Säljaren ansvarar dock för dolda fel. Men det förutsätter som sagt att du verkligen har gjort en noggrann besiktning av objektet. Undersökningsplikten ska du i god tid av mäklaren skriftligen informeras om och denne kan i förekommande fall bli skadeståndsskyldig om så inte sker.
Vid fler frågor är du därför varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
