Ogiltigförklaring av fastighetsöverlåtelse vid psykisk sjukdom

2018-11-11 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |HejJag har en pappa som äger en skogsfastighet, år 2000 fick han en anoxisk hjärnskada och klarar sig inte utan assistenter, han har inget närminne, dåligt kognitiva förmågor osv dvs kan ej ta hand om sig själv och jag är hans kontakt person för hans assistans bolag.Min Mamma är dement och måste få hjälp med att ta mediciner men kan fortfarande bo själv.I och med min mammas och pappas handikapp går mycket kraft att se till att de har det bra. Vilket jag och min brors fru gör mesta delen av.Nu har min bror tagit hälp av en advokat som bor granne och sett till att mamma och pappa skrivit över fastigheten på sig själv och hans fru. Detta skedde för ett år sedan utan att diskutera med mig.Han säger att han gjorde detta för att han var rädd att jag, när föräldrarna gått bort, kommer att kräva försäljning till högst bjudande.. vilket jag aldrig sagt, plus diskutera arv så har tidigt inte känns bra..Min bror säger att han gjort en värdering och skall skriva in att han är skyldig x kr till mammas o pappas dödsbo antar jag När jag fick reda på detta trodde jag inte att det var sant, jag argare än jag någonsin kommer ihåg att jag varit, skällde ut min bror och hans fru. Jag har krävt att få värderings papper, skuldsedel mm..Vad säger lagen om detta, känns som bedrägeri eller är jag helt rättlös..? Advokaten som hjälpt dem med detta har han inget ansvar eller kan han hävda godtro? Vilket är märkligt då han är granne med mamma känner mycket väl till deras situation.
Francisco Stråhle |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag kommer inledningsvis redogöra för de allmänna kraven för överlåtelse av fast egendom och därefter utreda möjligheterna att få denna ogitigförklarad. Din fråga aktualiserar jordabalken, lag (1924:323) om verkan av avtal, som slutits under påverkan av psykisk störning, lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (AvtL) samt brottsbalken. Jordabalken- ogiltighet på grund av formkravenFastighetsköp omfattas av ett starkt formkrav enligt 4 kap. 1 § Jordabalken (JB) och lagen uppställer krav på:• Upprättande av köpehandling som skrivs under av både säljare och köpare• Köpehandlingen ska innehålla uppgift om köpeskillingen och den fastighet köpet avser• En överlåtelseförklaringOm ett av dessa kriterier inte uppfylls är köpet ogiltigt enligt 4 kap. 1§ 3 st JB.Utifrån omständigheterna i frågan tycks inget tyda på att överlåtelsen är ogiltigt på grund av formkraven. Möjligen kan denna angripas om inte något vederlag utgår för fastigheten, men detta torde inte vara aktuellt då du beskriver att de avser upprätta ett skuldebrev. Avtalslagen- OckerAv 31 § AvtL framgår att "har någon begagnat sig av (…) oförstånd, lättsinne eller beroende ställning till att taga eller betinga sig förmåner, vilka stå i uppenbart missförhållande till det vederlag, som må hava blivit erlagt eller utfäst, eller för vilka något vederlag icke skall utgå, vare rättshandling, som sålunda tillkommit, icke gällande mot den förfördelade". Bestämmelsen tar sikte på fall där det är ett uppenbart missförhållande mellan förmånen för motparten och det vederlag som utbetalats eller utlovats. Vid det fall att dina föräldrar inte erhåller något skuldebrev eller annat vederlag för fastigheten eller om denna är betydligt lägre marknadsvärdet för denna, kan det med hänsyn till dina föräldrars situation vara fråga om ocker. Ogiltighet på grund av påverkan av en psykisk störning1924 års lag är tillämplig när någon med permanent eller temporär medicinskt påvisbar sjukdom slutit avtal. Följden är att avtalet blir ogiltigt och som utgångspunkt ska köpet återgå. Här ska emellertid nämnas att bevisbördan åligger dem, vilket med fördel bör kunna påvisas genom exempelvis intyg från en läkare. De måste även visa att störningen hade avgörande inverkan på handlandet vid avtalsslutet. Brottsbalken- BedrägeriBedrägeri stadgas i 9 kap. 1 § Brottsbalken och fordrar att gärningsmannen vilseleder sitt offer till en disposition vilken innebär en omedelbar förmögenhetsöverföring. Det skall därutöver föreligga adekvat kausalitet mellan vilseledandet och dispositionen. Om det kan påvisas att din bror och hans fru uppsåtligen vilselett dina föräldrar genom felaktigt preciserade uppgifter kan de polisanmälas och åtalas för bedrägeri. Observera dock att brottet är förenat med fängelse upp till två år. Slutsats och rekommendation Jag förstår din frustration och att det kan vara väldigt känsligt just eftersom de är din familj. Såsom jag emellertid redogjort för ovan finns flera alternativ för att försöka få överlåtelsen ogiltigförklarad som inte inbegriper en polisanmälan. I första hand föreslår jag att du tar kontakt med dem och diskuterar överlåtelsen mot bakgrund av ovanstående punkter. Skulle en sådan diskussion inte utmynna i någon lösning ska lämpligen en stämningsansökan göras till tingsrätten. Jag råder isåfall att vända dig till en jurist- eller advokatbyrå för praktisk rådgivning. Annars finner du information om hur en stämningsansökan görs här. Vänligen,

Går går det att med bindande verkan ingå avtal om förköpsrätt vid köp av fast egendom?

2018-10-28 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |HyresköpavtalDå detta avtalet är ett hyresköpavtal skall ett slutköp av fastigheten ske den första vardagen innan hyreskontraktet slut. Avtalet skall skrivas på 1 år.Det jag undrar över är bör man inte skriva ett särskilt köpekontrakt också, även om det är 1 år före köpet.
Elin Lindgren |Hej och tack för att du vänder dig till lawline!Din fråga handlar om avtal om förköpsrätt vid försäljning av fast egendom. Fastigheten som du hyr är fast egendom (1 kap 1 § JB). Fastighetsköp regleras i jordabalken (JB). Ett avtal om att i framtiden köpa fast egendom är inte bindande. Alltså blir ett kontrakt ogiltigt om det innebär att du ska köpa fastigheten om ett år. Anledning till detta är att fastighetsköp är strikt reglerat med formkrav som måste vara uppfyllda för att köpet ska bli giltigt. I 4 kap 1 § JB står att en skriftlig köpehandling ska upprättas. Den ska skrivas under av både köpare och säljare. Köpehandlingen ska vidare innehålla hur mycket som ska betalas för fastigheten, en beskrivning av fastigheten och till sist en överlåtelseförklaring. Det är överlåtelseförklaringen som orsakar problem vid avtal om framtida köp. Det är ju inte möjligt för säljaren att förklara att hen överlåter egendomen till köparen medan säljaren i realiteten har kvar fastigheten, kanske i flera år framåt. Alltså har domstolen i fastslagit att avtal om förköpsrätt vid köp av fast egendom inte är giltiga (se NJA 1984 s. 673). Däremot kan du och hyresvärden vara helt överens om att du om ett år ska köpa egendomen. Det finns dock ingenting som hindrar er från att ta tillbaka löftet. Detta beror ju på att avtalet inte får någon rättsverkan. Det sagda betyder alltså att ni får vänta med att upprätta köpekontraktet tills den dagen det är dags att köpa fastigheten! Hoppas det var svar på din fråga!Med vänliga hälsningar

Krävs samtycke av fru vid köp av fastighet då endast mannen står på lagfarten?

2018-10-09 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej!Har tänkt att köpa mitt föräldrahem till underpris och undrar vad som gäller:Min far är omgift efter min mors bortgång ( har ej fått mors arv i fastigheten ) men han står ensam som lagfartsinnehavare, behövs då hans nya frus underskrift alt godkännande?
Jesper Kröger |Hej Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom din fråga berör äktenskap är äktenskapsbalken (ÄktB) tillämplig lag. Regler kring samtycke vid överlåtelse av fastighet finns i sjunde kapitlet och svaret på din fråga beror på omständigheterna, vilket kommer förklaras nedan.Jag inte vet om din far och hans nya fru bor i huset och har den som deras gemensamma bostad, vilket definieras i 7 kap. 4 § ÄktB. Om det stämmer, krävs samtycke från din fars nya fru för att kunna sälja bostaden till dig enligt 7 kap. 5 § 1 p. ÄktB. Samtycket lämnas på köpekontraktet i samband med köpet. Bostaden ses i detta scenario som giftorättsgods.Om din far har skrivit ett äktenskapsförord med hans nya fru där han har gjort ditt föräldrahem till enskild egendom blir situationen annorlunda. Det krävs inget samtycke för din far att sälja huset till dig, 7 kap. 5 § andra stycket ÄktB. Om det inte är att anses som deras gemensamma bostad men bostaden utgör giftorättsgods kan inte din far sälja bostaden till dig utan den nya fruns samtycke, enligt 7 kap. 5 § tredje stycket ÄktB.Vet du att överlåtelser till underpris kan få skatterättsliga konsekvenser? Överlåtelsen kan då även betraktas som en gåva vilket i sin tur får påverkan på arvet (förskott på arv). Klargör detta för att du ska slippa framtida problem. Då du inte frågat om detta lägger jag inget mer fokus på denna bit. Sammanfattningsvis kan man alltså säga att det avgörande är om bostaden är enskild egendom eller giftorättsgods samt om den är gemensam bostad eller inte. För att svara på din fråga får du inte köpa huset om inte samtycke finns om det är deras gemensamma bostad eller giftorättsgods. Är det inte deras gemensamma bostad eller giftorättsgods utan din fars enskilda egendom krävs inget samtycke för försäljningen. Hoppas du fick svar på din fråga.

Registrerad ägare av fastighet samt betydelsen av det inför bodelning

2018-09-23 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej. Jag och min före detta fru har nyligen skilt oss. Bodelningen vad det gäller fastigheten vi bott i är ännu inte klar. Jag och barnen bor fn. i huset själva medan exfrun bor utomlands sedan ett år tillbaka och kommer till Sverige nästa sommar. Enligt skatteverket och banken äger vi 50% av huset vardera. Jag och min syster ärvde huset efter min far och jag och dåvarande hustrun löste då ut min syster. Enligt lantmäteriet står jag dock som ägare till 1/1 av fastigheten. Vad innebär detta? äger jag fastigheten till 100% eller 50%?
Frida Gustafsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Då din exfru har köpt ut en tidigare ägare så bör hon egentligen äga 50% av huset, om det var den andel hon köpte. Däremot ska man som ny ägare av en fastighet ansöka om att bli registrerad som ägare på fastigheten. Detta gör man genom att söka lagfart hos Lantmäteriet. Detta ska ske inom 3 månader efter att man blivit ny ägare. Lagfart är ett lagligt dokument som visar på att man äger en del av en fastighet eller en hel fastighet. Vid ansökan om lagfart brukar man behöva skicka med köpehandlingar eller liknande underlag som visar på att man köpt en fastighet eller del av fastighet. Har inte din exfru ansökt om lagfart, står hon inte registrerad som ägare på huset. (20 kap. 1-2 §§ jordabalken) Som jag tolkar din fråga så undrar du över detta inför er bodelning. Jag vill därför uppmärksamma dig om att det vid en bodelning som huvudregel inte spelar någon roll huruvida du äger 50% eller 100% av fastigheten. Vid en bodelning ska man lägga samman allt giftorättsgods, vilket bland annat är bostad och i princip all annan egendom, och sedan dela lika på det. Detta innebär alltså att ni kommer dela lika på värdet av fastigheten, vare sig hur stor del i fastigheten som du faktiskt äger. (9 kap. 1 § äktenskapsbalken)Hoppas du fick svar på din fråga!

Kan säljaren ändra sig efter att vi ingått avtal om köp av fastighet?

2018-11-09 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej! Jag har köpt en villa för 1200000kr och enligt kontrakt har jag lagt 120000kr handpenning. Nu har säljaren ångrat sig och vill inte sälja sitt hus efter tre dagar som kontraktet var skrivet på. Jag har redan sagt upp min lägenheten.. vad ska jag göra nu så det blir rätt? Ska jag kräva skadestånd precis lika mycket som min handpenning så det blir rättvist eftersom i detta fall om jag skulle ångrat mig istället för säljaren hade jag förlorat min handpenning.
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Avtal om köp av fastighet måste uppfylla vissa formkrav för att vara giltigt. Dessa formkrav anges i 4 kap. 1 § 1 st jordabalken (JB). För det första måste en köpehandling upprättas som underskrivs av säljaren och köparen. För det andra måste denna handling innehålla uppgift om köpeskillingen, fastigheten som köpet avser och en överlåtelseförklaring, vari säljaren förklarar att egendomen överlåts på köparen. Om dessa föreskrifter inte är uppfyllda är avtalet ogiltigt (4 kap. 1 § 3 st JB). Det förekommer att säljare och köpare träffar ett s.k. handpenningavtal. Ett sådant avtal innebär att säljare och köpare träffar avtal om att ingå ett fastighetsköp och att ett belopp lämnas som handpenning för det framtida köpet. Om sedan säljare och köpare träffar ett giltigt avtal om försäljning av fastigheten avräknas det överlämnade beloppet från handpenningen. HD har genom sin praxis tolkat handpenningavtal som ett åtagande från köparens sida att ersätta säljarens skada om köparen inte fullföljer sitt löfte om att köpa fastigheten. Det spelar ingen roll om något sådant skadeståndsåtagande framgår uttryckligen av handpenningavtalet eller ej. Om det däremot är säljaren som bryter överenskommelsen är han eller hon skyldig att ersätta köparens förlust endast om ett sådant skadeståndsåtagande uttryckligen framgår av avtalet. Det innebär att säljaren, trots att handpenningavtal har träffats, kan välja att sälja fastigheten till någon annan än den tilltänkte köpare och samtidigt undgå skadeståndsansvar förutsatt att säljaren inte har åtagit sig ett sådant skadeståndsansvar enligt handpenningavtalet. Om säljaren inte fullföljer sitt löfte måste denne dock betala tillbaka handpenningen. Sammanfattningsvis är den avgörande frågan huruvida ni har träffat ett bindande avtal om fastighetsköp eller inte. Bindande avtal träffas genom uppfyllande av formkraven i 4 kap. 1 § JB. Har ni träffat ett bindande avtal är säljaren skyldig att sälja huset. Om ni endast har träffat ett handpenningavtal kan säljaren ångra sig och undgå skadeståndsansvar såvida säljarens ansvar inte har reglerats uttryckligen i handpenningavtalet. Säljaren är dock skyldig att betala tillbaka handpenningen. Med hänsyn till att jag inte känner till alla omständigheter kan jag inte ta ställning till huruvida ett bindande avtal om fastighetsköp föreligger. Jag råder dig att ta kontakt med en jurist.Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma!

Villkorade köp av fastighet

2018-10-28 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Vår son och hans fru har köpt vår fastighet för 85 % av tax.värdet. Hon äger 20 % och Han äger 20 %. 60 % är förskott på arv. Villkoret för köpet och förskott på arvet var att det skrevs ett äktenskapsförord dem emellan. Köpet gjordes den 3 juli och trots påstötning om överenskommelsen har inget äktenskapsförord skrivits. Kan vi häva köpet?
Johanna Lindström |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om villkorade fastighetsköp finns i jordabalken. Genom en motsatsvis läsning av lagen kan det konstaterats att villkor för att fastighetsköpet ska bestå får uppställas, och att sådana får göras gällande i två år efter den dag då köpehandlingen upprättades (4 kap. 4 §). Ett villkor om äktenskapsförord som infördes i juli är alltså gällande, och ni bör således kunna häva köpet om er son och hans fru inte skriver ett sådant inom den avtalade tiden.Hoppas du fick svar på din fråga, om du har fler frågor är du välkommen att höra av dig till Lawline igen!Vänligen,

Fullmakt vid fastighetsförsäljning

2018-09-30 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Får jag som mäklare vid en försäljning av en fastighet genom en fullmakt skriva under Köpebrevet och Likvidavräkningen?
Aksinja Rönnlund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Svaret på din fråga återfinns i fastighetsmäklarlagen. Enligt 15 § råder ett förbud för mäklare att vara ombud åt säljaren gentemot köpare eller köpare gentemot säljare. Du som mäklare får såldes inte agera som ombud även om du har en giltig fullmakt. Om detta sker kan ansvar enligt fastighetsmäklarlagen komma ifråga. Jag hoppas att du fick svar på din fråga.

Kan man stämma en budgivare som drar sig ur?

2018-09-23 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej, Vi har precis sålt vårt hus. Det var värderat till 3.00000 och vi gick ut med ett utgångspris på 2.850.000. Efter 1:a visningen fick vi ett bud på 2.600.000 från köpare 1, och sen kom det bud från köpare 2. Köpare 1s sista bud låg på 3.010.000 och köpare 2 på 3.070000. Han var då vinnaren och mäklare kontaktade hans bank och fick ok, och skickade honom ett kontrakt. DÅ kom han på att han hade bjudit på fel hus. SJU gånger. Han trodde det var ett hus i en annan stad från en annan mäklarfirma, även om han hade fått en sms med information om hans bud och vilken adress han hade bjudit på vid varje bud.Mäklaren informerade köpare 2 som gick ner till sitt ursprungliga bud på 2.600.000, och sa att dom absolut inte ville betalt utgångspriset. Mäklaren rekommenderade förhandling, och vi slutade på ett pris på 2.795.000. Alltså en stor förlust för oss i förhållande till värderingspriset och dom sista buden. Budgivningen var ju offentlig, så det var svårt att försöka hitta andra interesserede spekulanter. Kan vi stämma köpare 1 för den förlusten vi har haft då det har haft enorm påverkan på vårt liv?Hälsningar
Emil Duberg |Hej och tack för er fråga till Lawline!Huvudregeln i svensk rätt är att ett anbud och en accept innebär att ett bindande avtal ingåtts, utan formkrav (1 § första stycket avtalslagen). Emellertid anger avtalslagen att det kan förekomma undantag från detta i vissa lagar (1 § tredje stycket avtalslagen). Vad gäller köp av fastighet finns det ett sådant undantag, alltså ett formkrav. Ett köp av fastighet måste ingås skriftligen och undertecknas av både köparen och säljaren (4 kap. 1 § jordabalk). Inga bud är alltså bindande förrän man har ett skriftligt köpekontrakt.Sammanfattningsvis anser jag att det inte skulle bära frukt att stämma köpare 1.