Vad kan hyresgästen begära av hyresvärden när det finns skadedjur i bostaden?

2019-11-02 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Min man och jag har fått problem med möss i vårat hus som vi hyr. Vi har satt upp fällor och har lyckats fånga en hel del möss, men nu så har mössen tagit sig in i köket; bakom köksskåpen över diskbänken och lämnat både spån och musbajs efter sig på bänken. Och senast igår hittade även vi musbajs i våra besticklådor. Vi har ingen mat tillgänglig i lådorna. Hyresvärden har sagt att vi bara ska fortsätta med fällor, men vad har han för skyldigheter när det kommer till detta? Mvh
Evelina Sjöberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Bestämmelser som reglerar din fråga hittar vi i 12 kap. Jordabalken (JB). I vilket skick ska bostaden vara?Som utgångspunkt så har du och din man som hyresgäster rätt att begära att er bostad är i ett sådant skick att det sett till den allmänna uppfattningen är i ett fullt brukbart skick (12 kap. 9 § och 15 § JB). Detta innebär att ni ska kunna begära att huset ska vara fritt från eventuell ohyra då detta anses utgöra en brist i bostaden (12 kap. 17 § JB). Ohyra innefattar enligt Hyresgästföreningen och Anticimex också skadedjur såsom råttor och möss. Vad kan ni begära att hyresvärden gör för att åtgärda problemet?Eftersom den bostad som du och din man hyr inte lever upp till det skick som ni ska kunna förvänta er så kan ni, i det fallet att er hyresvärd underlåter att avhjälpa skadedjuren, själva välja att avhjälpa bristen genom att exempelvis anlita skadedjursbekämpare vilket eran hyresvärd sedan får bekosta (12 kap. 11 § första punkten JB). Har ni rätt till nedsättning av hyran?Du och din man har rätt till nedsättning av hyran räknat från det att ni har påtalat bristen till eran hyresvärd och fram till det att felet avhjälps (12 kap. 11 § tredje punkten JB). Ni har rätt till en skälig nedsättning vilket inte finns exakt preciserat utan Hyresgästföreningen menar att man sett till problemets omfattning behöver göra en bedömning i det enskilda fallet om vilken nedsättning som får anses skälig. En tabell för detta kan ni hitta här. SammanfattningAtt en bostad har problem med skadedjur och ohyra ses som en brist vilken måste åtgärdas av hyresvärden. Om hyresvärden inte avhjälper bristen kan du och din man själva anlita skadedjursbekämpning som er hyresvärd senare får bekosta. Ni har vidare rätt till nedsättning av hyran och denna får beräknas utifrån vad som sett till omfattningen av skadedjuren får anses vara skäligt. Jag hoppas att detta gav dig svar på din fundering och att mitt svar var till hjälp! Vänligen,

Ingår garderober i lägenhetsköp?

2019-10-28 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |hej! jag sålde min lägenhet nyligen men den som köpte den hävdar att mina garderob i sovrummet ska ingå i köpet fast jag har aldrig sa det. den garderob är en ikea pax som går att av monteras och flyttas utan att skada lägenhet eller något väg. det är inte fast i vägen. kan ni hjälpa tack!
Hashim Mohammed Ritha |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När det kommer till vad som ingår i ett husköp utgör Jordabalken (JB) tillämplig lagstiftning. För att ett föremål ska ingå i ett fastighetsförvärv krävs att det utgör endera ett fastighets- eller byggnadstillbehör, 2 kap. 1-2§§ JB.ByggnadstillbehörFrågan är huruvida garderober utgör byggnadstillbehör eller inte. För att en inredningsdetalj ska anses som fast, och därmed ett byggnadstillbehör, kräver lagen att "det är ägnat för stadigvarande bruk för byggnaden". Vad som sedan anses vara för stadigvarande bruk är inte vidare definierat i lagrummet annat än genom en uppräkningskatalog som inte ger allt för mycket vägledning.Svaret på frågan vad som således utgör "stadigvarande bruk" får sökas något djupare i rättskällorna. Att ett föremål tillförts en fastighet för stadigvarande bruk ska först ske genom en objektiv bedömning. Det är således inte uppfattningen hos den som försett byggnaden med föremålet som först och främst ska råda.Löst eller fast inmonteradeEn första gränsdragning som bör göras är om garderoberna varit löst stående eller fast inmonterade. I juridisk doktrin diskuteras att det inte får avse ett genomgripande ombyggnadsarbete att avskilja ett tillbehör för att det ska utgöra lös egendom och således inte byggnadstillbehör. En annan gränsdragning är att föremålet ska kunna anses ha en generell nytta, alla som brukar fastigheten ska kunna tänkas ha nytta utav föremålet.Sammanfattningsvis kan konstateras att de eventuella garderober som är fast inmonterade bör utgöra byggnadstillbehör. Åtminstone om inget annat påtalats senast vid visningen och att de inte kunnat avskiljas utan genomgripande ombyggnadsarbete. Garderober som inte är fast inmonterade bör härvid utgöra dubbletter och således utgöra lös egendom istället, dvs. inte byggnadstillbehör. "Lösa" garderober ska alltså inte ingå i ett husköp.Jag hoppas att du fick svar på din fråga. Ha det bra!Vänligen,

Försäljning av samägd fastighet mot en delägares vilja

2019-10-10 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |1. BakgrundVi är 22 andelsägare till en oskiftad näringsfastighet i södra Lappland. Dödsbolagfart kommer snart att erhållas. Våren 2020 planerar vi att försöka sälja fastigheten. Det råder en oenighet bland andelsägargruppens företrädare.2. Frågan lyder :Kan e n minoritetsägare blockera en försäljning ?
|Hej!Tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!Er fråga regleras av samäganderättsagen.Huvudregeln är att varje åtgärd med fastigheten kräver samtliga delägares samtycke (2 § samäganderättslagen). Var och en av er delägare kan dock – förutsatt att ni inte avtalat bort denna möjlighet – vända er till tingsrätten på den ort där fastigheten är belägen, och begära att fastigheten ska säljas på offentlig auktion. I detta fall är det endast om någon delägare visar synnerliga skäl för anstånd, som rätten kan neka sådan försäljning. Ett exempel på sådant synnerligt skäl är om det råder lågkonjunktur och marknadspriserna för fastigheter därför är oskäligt låga (6 § samäganderättslagen).Om ansökan om försäljning på offentlig auktion lämnas in till rätten kommer den att förordna en god man som håller i auktionen och därefter fördelar köpeskillingen och utfärdar ett köpebrev. Det är möjligt för varje delägare att i rätten yrka på att ett lägsta accepterat försäljningspris, varpå rätten ska förordna om ett sådant lägsta pris. Rätten är dock inte tvungen att sätta just det lägsta pris som yrkas av delägaren, utan kan exempelvis sätta det lägre om den anser att det yrkade priset är oskäligt högt (8–9 § samäganderättslagen).Värt att betona är att försäljning på offentlig auktion inte nödvändigtvis ger samma försäljningspris som om fastigheten säljs på annat sätt, exemplevis med hjälp av mäklarfirma. För sådan försäljning måste dock samtliga delägare vara överens.Avslutningsvis kan jag nämna att ansökningsavgiften i tingsrätten är 900 kr (förordningen om avgifter vid de allmänna domstolarna, Bilaga, Kategori A). Ni är också tvungna att betala de omkostnader som uppstår för försäljning på offentlig auktion (15 § samäganderättslagen).Vänligen

Förlorar man sin rätt till avdrag på köpeskillingen om man reparerar felet i fastigheten själv?

2019-09-28 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Jag har drabbats av ett stort dolt fel, en mur runt poolområdet som är ett signum för hela fastigheten. Jag reklamerade felet i juni FÖRRA året, säljarna bestrider fortfarande. De har inte visat något intresse ens på att titta på den trasiga muren. Muren rasar sönder och samman vilket gör att jag har murbruk i hela trädgården och inte kunde öppna poolen för allt som rasar från muren. I maj i år bestämde jag mig för att renovera det värsta så att jag inte går miste om ännu en sommar i poolen och trädgården. Dessutom är det stor risk att låta en pool stå stängt över två somrar, den och trädgården riskerar följdskador. Renoveringen är väldokumenterad både i skrift och bilder. Nu hävdar säljarna att jag iom renoveringen kommer förlora fallet, vad gäller?
|Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline!Till att börja med tänker jag redogöra lite kort för regler om fel i fastigheter i samband med fastighetsköp. Sedan går jag över till frågan om din renovering påverkar din eventuella rätt mot säljaren i det här fallet. En kort sammanfattning finns i slutet.Fel i fastighetOlika brister som visar sig på fastigheten efter ett köp och som köparen vill reklamera kallas för fel i fastighet. Regler om detta hittar man i jordabalkens fjärde kapitel. Enligt lagen så föreligger det ett fel i fastigheten som köparen kan göra gällande mot säljaren om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av köpeavtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta.Om inte muren på något sätt berörts i avtalet så gäller alltså att den utgör ett fel först om den kan sägas avvika från vad du med fog kunnat förutsätta. Det är inte möjligt att med full säkerhet på förhand säga exakt vad man som köpare med fog har kunnat förutsätta och inte. Bedömningen varierar från fall till fall och är beroende av en rad faktorer så som vilken fastighetstyp det är, byggnadens ålder, vilket pris man kommit överens om, standard på omgivande fastigheter, gällande byggnormer vid byggnadens uppförande och så vidare.UndersökningspliktenÄven om det i rent objektiv bemärkelse föreligger ett fel i fastigheten så kan man som köpare inte göra gällande fel som man borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som påkallades av fastighetens generella skick och omständigheterna vid köpet. Detta kallas för köparens undersökningsplikt. Konsekvensen är att om det bedöms vara så att felet hade varit möjligt för köparen att upptäcka så har säljaren inget ansvar för felet.Även undersökningsplikten varierar från fall till fall, rent generellt så tenderar den att vara ganska långtgående och man förväntas som köpare göra en noggrann besiktning av fastigheten innan man köper.Spelar det någon roll om man själv har rättat till felet som köpare?Jag går nu över till frågan om din renovering skulle leda till att ditt eventuella anspråk mot säljaren försvinner. Om det föreligger ett fel i fastigheten så har man som köpare rätt till avdrag på köpeskillingen. På ren svenska ska man alltså ha en viss mängd pengar tillbaka som motsvarar skillnaden mot vad man faktiskt betalade och vad man skulle ha betalt om felet hade räknats med vid försäljningen. Under vissa omständigheter kan man dessutom ha rätt till skadestånd.Denna rätt påverkas inte på något sätt av att man som köpare väljer att renovera och bli av med felet. En säljare av fast egendom har nämligen inte rätt att insistera på att försöka avhjälpa felet själv, till skillnad från vad som gäller vid köp av lös egendom. Det säljaren skulle kunna göra är att argumentera kring exakt hur stort avdraget på köpeskillingen ska vara om säljaren anser att köparen kräver mer än felet var värt. Någon grund av säljaren att hävda att avdrag inte ska göras för att köparen har bekostat sin egen renovering av felet finns dock inte.Sammanfattningsvis gäller att det måste kunna etableras att den trasiga muren utgör ett fel i fastigheten och det var ett sådant fel som inte omfattades av undersökningsplikten. Kan detta slås fast så har du rätt till avdrag på köpeskillingen. Det faktum att du valt att renovera påverkar inte säljarens skyldighet att betala tillbaka detta avdrag.Med vänliga hälsningar

Vad har hyresgästen för rättigheter om det förekommer ohyra i lägenheten?

2019-11-01 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej!Jag bor tillsammans med min sambo i en lägenhet som vi hyr av privatperson. Vi har nu möss i lägenheten och har haft det den senaste månaden. Har vi rätt till hyresnedsättning? Även om fastigheten ägs av privatpersoner och inte en förening? Tack för svar!
Evelina Sjöberg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Eftersom du och din sambo hyr en lägenhet av en privatperson så blir privatuthyrningslagen i vissa fall tillämplig. Detta är i bl.a i frågor som rör uppsägningstid och liknande men eftersom denna lag inte reglerar bestämmelser om nedsättning av hyra kommer jordabalkens (JB) bestämmelser att bli aktuella (1 § andra stycket privatuthyrningslagen). Har ni rätt till nedsättning av hyran? Hyresvärden är ansvarig för att den bostad som ni bor i är i ett sådant skick att den är fullt brukbar för ändamålet sett till den allmänna uppfattningen (12 kap. 9 § och 15 § JB). För den period som bostaden är i ett s.k bristfälligt skick så har du och din sambo rätt till nedsättning av hyran (12 kap. 11 § tredje punkten JB). Bristfälligt skick innefattar bland annat om ohyra förekommer i bostaden (12 kap. 17 § JB). Ohyra benämns generellt sätt som vägglöss, kackerlackor och liknande men innefattar även enligt Hyresgästföreningen och Anticimex även skadedjur som råttor och möss. Om du och din sambo har möss i bostaden så anses den alltså vara i bristfälligt skick och ni har då rätt till en nedsättning av hyran. Hur mycket kan ni begära att hyran ska sättas ned?Det är beroende på skadedjurens omfattning som man gör en beräkning om hur mycket hyran kan sättas ned. Tidigare har Hyresnämnden uppskattat att möss i lägenheten motsvarar en nedsättning på 25% per dygn men enligt de nya bestämmelserna behöver man göra en bedömning sett till vad som är skäligt med hänsyn till omfattningen av skadedjuren i bostaden. En länk till denna tabell hittar du här. Rätten för nedsättning av hyran räknas från det att felet påtalades till hyresvärden och fram till det att felet avhjälps. Kan ni begära att hyresvärden avhjälper skadedjuren?Utöver nedsättning av hyra har ni även rätt att begära att eran hyresvärd avhjälper skadedjursproblemet. Om hyresvärden underlåter att avhjälpa problemet efter att ni har påtalat det har ni rätt att anlita skadedjursbekämpare som er hyresvärd får bekosta (12 kap. 11 § första punkten JB). Det är dock vanligare att man i det fall hyresvärden underlåter att avhjälpa felet skickar in en ansökan till hyresnämnden som i sin tur ålägger hyresvärden att avhjälpa felet (12 kap. 11 § femte punkten JB). SammanfattningDu och din sambo har rätt till nedsättning av hyran för den period som er bostad har varit i bristfälligt skick på grund av skadedjur. Om er hyresvärd underlåter att avhjälpa felet kan ni ansöka hos hyresnämnden att ålägga er hyresvärd att avhjälpa det eller själva anlita skadedjursbekämpare som er hyresvärd sedan får bekosta. Jag hoppas att detta gav dig svar på din fråga och att mitt svar var till hjälp! Vänligen,

Muntligt avtal vid fastighetsköp

2019-10-17 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Vi är 4 syskon, jag vart lovad att köpa mitt föräldrahem men sen ändrade min syster sig för hennes dotter var intresserad av huset helt plötsligt, gäller inte hennes ord som muntligt avtal? Och kan hon bryta det som hon vill?
Alexander Hedblom |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I jordabalkens fjärde kapitel finns reglerna som gäller för fastighetsköp. Det finns fyra grundkrav för handlingen (så kallad köpehandling) vid köp av fastigheter. Det ska ange en specifik fastighet (exempelvis genom adress eller fastighetsbeteckning), köparen och säljaren ska skriva under handlingen, den ska innehålla priset för fastigheten och att säljaren överlåter egendomen på köparen. På grund av att dessa krav finns och att de måste vara uppfyllda för att ett köp ska vara giltigt blir inte ett muntligt löfte eller ett förköpsavtal bindande när det gäller just fastigheter/hus.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Köp och deklaration av jordbruksfastighet

2019-10-02 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hur går ett utköp av en delägare till en skogsfastighet till?Av specifikt intresse är:Skrivs köpebrev på sedvanligt sätt?Hur får man lagfart på den utköpta delen?Vilka skatter blir tillämpliga för respektive part?Hur deklareras utköpet för respektive part?
Vega Schortz |Hej, kul att du har valt att vända dig till oss på Lawline för att få svar på din fråga!Jag kommer i det följande att besvara dina fyra frågor i den turordning du ställt dem.Varje fråga kommer att utgöra en rubrik där svar på respektive fråga lämnas under varje rubrik.Skrivs köpebrev på sedvanligt sätt?Det korta svaret är: Ja.Regler för fastighetsköp finns i jordabalken (JB). De lagregler som gäller för köp av fastighet gäller även vid köp av en fastighetsandel och även när fastigheten ifråga är en jordbruksfastighet.Vid fastighetsköp gäller vissa formkrav. Avtalet ska vara skriftligt, skrivas under av säljaren och köparen för hand, innehålla en uppgift om köpeskilling (pris) och överlåtelseförklaring, se 4 kap. 1 § JB.I jordabalken skiljer man på termen "köpehandling" och "köpebrev". Det är vanligt vid fastighetsköp att man upprättar två kontrakt. Först en köpehandling och sedan ett köpebrev när köparen betalar säljaren för fastigheten. I köpehandlingen anges alla villkor för köpet. Har man i köpehandlingen intagit en bestämmelse om att köpebrev ska upprättas, anses köpet villkorat av att köparen betalar köpeskillingen. Köpebrevet ska innehålla samma uppgifter som köpehandlingen för att ha rättsverkan som ett köpekontrakt.Hur får man lagfart på den utköpta delen?Man ansöker om Lagfart hos Lantmäteriet. Vem som ska stå för kostnaden av lagfartsansökan brukar regleras i köpehandlingen. Har köparen tagit lån av banken för att finansiera köpet brukar banken kunna ta på sig att ordna med lagfartsansökan. Till ansökan hos Lantmäteriet ska bifogas nödvändiga handlingar som styrker förvärvet. Står det i köpehandlingen att även ett köpebrev ska upprättas ska både köpehandlingen och köpebrevet skickas in. Är ni flera som ska ansöka om lagfart ska ansökan innehålla uppgift om hur stor andel i fastigheten som respektive person ansöker om lagfart, se 20 kap. 5 § JB. Vilka skatter blir tillämpliga för respektive part? Säljaren: Vinstskatt. Det finns särskilda regler vid delavyttring (försäljning av en fastighetsandel) och vid försäljning av en lantbruksenhet som omfattar både en näringsfastighet och en privatbostadsfastighet. Utförlig information om detta finns i Skatteverkets tillhandahållna broschyr: https://www.skatteverket.se/download/18.41f1c61d16193087d7f51d9/1561379940220/forsaljning-av-naringsfastighet-skv313-utgava18.pdfKöparen: Stämpelskatt. I samband med ansökan om lagfart jämför Lantmäteriet köpeskillingen mot taxeringsvärdet för föregående år. Stämpelskatten beräknas på det högre av beloppen. För privatpersoner är stämpelskatten 1,5 procent av köpeskillingen. För juridiska personen (aktiebolag, handelsbolag och ekonomiska föreningar) är stämpelskatten 4,25 procent av köpeskillingen avrundad nedåt på hela tusentals kronor. Hur deklareras utköpet för respektive part?Säljaren: Säljaren ska redovisa resultatet av försäljningen på Skatteverkets blankett K7. En försäljning av en jordbruksfastighet kan innebära att säljaren måste göra vissa skattemässiga justeringar i den löpande redovisningen av den näringsverksamhet där fastigheten ingår. Den löpande verksamheten ska deklareras på Skatteverkets blankett NE. Om det på jordbruksfastigheten finns ett hus eller en villa som sålts och som inte ingår i näringsverksamheten, ska denna försäljning deklareras på Skatteverkets blankett K5. Köparen: Vid förvärv av en bebyggd näringsfastighet genom köp, ska utgifter för att anskaffa en byggnad dras av genom årliga värdeminskningsavdrag, se 19 kap. 4 § och 9 § 1 st. IL. Till en byggnads anskaffningsvärde inkluderas stämpelskatten. Detta förutsätter att fastigheten ingår i inkomstslaget näringsverksamhet. Värdeminskningsavdraget som ska göras och deklareras årligen beräknas enligt avskrivningsplan efter viss procentstats per år på byggnadens anskaffningsvärde, se 19 kap. 5 § IL. Lycka till!

Hur kan jag säga upp hyresgästen till min privata villa?

2019-08-28 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej, har hyrt ut min privata villa sedan 2007, hur kan jag säga upp hyresgästen?
Lovisa Sjöstedt |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom hyresförhållandet har pågått sedan 2007 regleras det i den s.k. hyreslagen (12 kap. JB). Det kan vara värt att veta att det finns en ny lag om uthyrning av egen bostad som dock endast tillämpas på hyresförhållanden som påbörjats tidigast 2013 (Övergångsbestämmelse i lagen om uthyrning av egen bostad).Eftersom hyresförhållandet har pågått sedan 2007 tolkar jag det som att avtalet är på obestämd tid. Du kan då säga upp hyresavtalet med tre månaders uppsägningstid från det närmast kommande månadsskiftet (12 kap. 4 § första punkten JB). Uppsägningstiden blir därmed tre månader + de dagar som är kvar av månaden den månad som uppsägningen sker. Skulle du säga upp hyresavtalet idag den 28 augusti upphör hyresavtalet alltså den 30 november, vilket ger en uppsägningstid på tre månader och tre dagar.Jag tillämpar bestämmelsen om uppsägningstiden ovan eftersom jag förutsätter att villan har använts främst som en vanlig bostad (12 kap. 1 § tredje stycket JB). Det sägs i bestämmelsen att den avser bostadslägenheter. Även en villa omfattas trots det av regeln, förutsatt att det inte bedrivs jordbruk på tomten, vilket jag utgår från att det inte gör (12 kap. 1 § andra stycket JB). Jag vill även påpeka att hyreslagen är tvingande – vilket innebär att eventuella överenskommelser som du och hyresgästen har träffat, om till exempel uppsägning, som är mindre förmånliga för hyresgästen är ogiltiga (12 kap. 1 § femte stycket JB). Hoppas att du fått svar på din fråga!Vänligen,