Spelar köparens yrke någon roll i bedömningen av utförd undersökningsplikt vid fastighetsköp?

FRÅGA
Vid bostadsaffär, kan en köpares yrke (tex mäklare själv, rörmockare) påverka en domstols bedömning huruvida köparen bör anses vara aktsam köpare/lekman i fråga gällande undersökningsplikt?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!

Utredning

Undersökningsplikten vid fastighetsköp framkommer av 4 kap. 19 § andra stycket jordabalken (JB). Av lagrummet framkommer att det som fel inte får åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten samt omständigheterna vid köpet. Köparens undersökningsplikt innebär i praktiken en ansvarsfördelning där köparen själv får bära risken för fel som hen inte känt till men borde upptäckt vid en med tillbörlig omsorg och sakkunskap företagen undersökning av fastigheten. Avgörande för de krav som ställs på köparen är vad en normalt bevandrad och erfaren köpare ska kunna upptäcka eller inse.

Uttrycket om att det ska räcka med vad en "normalt erfaren och på området bevandrad köpare" kan upptäcka vid en undersökning framkommer såväl av praxis som av förarbeten till bestämmelsen. Av förarbetena uttalas att vad som är normalt torde variera beroende på köpeobjektet. Det synes t.ex. naturligt att utgå från att den som förvärvar en industrifastighet normalt har större kunskap i byggnadstekniska frågor än den som förvärvar ett småhus. Om det finns symtom på fel (t.ex. fuktfläckar) som köparen inte själv kan dra några slutsatser av, bör det normalt krävas att köparen går vidare med sin undersökning. I sådana fall kan köparen tvingas att anlita en sakkunnig (besiktningsman el dyl) för att fullgöra undersökningsplikten (prop. 1989/90:77 s. 41).

Som synes utgås det inte från vad köparen själv kan upptäcka utifrån vederbörandes yrke, bakgrund m.m. Istället görs det en bedömning från om felet var upptäckbart av en fiktiv person, den normalt erfarne och på området bevandrade köpare. Exakt vart den gränsen går kan ibland vara svår att fastställa. Lagrummet har därför varit aktuellt för en gedigen praxis om vad som ingår och inte ingår i köparens undersökningsplikt. Det är även anledning till att många köpare väljer att ta in en besiktningsman inför köpet.

Som svar på din fråga innebär det att domstolen inte utgår från köparens yrke eller bakgrund utan från vad en fiktiv person borde upptäckt.

Om något är oklart eller du behöver vidare hjälp från en av våra jurister är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.

Med vänliga hälsningar,

Dennis Lavesson
Fick du svar på din fråga?
Kommentera
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Köp och hyra av fastighet (261)
2020-10-24 Uppsägning av hyresavtal enligt privatuthyrningslagen
2020-10-10 lagfartsansökan har blivit nekad och min före detta make har inte godkänt köpet, vad kan jag göra?
2020-10-04 Vad ingår vid köp av fast egendom?
2020-10-02 Formkrav vid köp av fastighet

Alla besvarade frågor (85407)