När kan man vräka en hyresgäst p.g.a. störningar?

2021-06-26 i Hyresrätt
FRÅGA |Vad krävs för att jag skall kunna vräka en hyresgäst pga att grannar blir störda trots tillsägelser
Jacob Westin |Hej! Tack att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar det som att du är hyresvärd och att någon som är hyresgäst till dig utsätter grannar för störningar trots flera tillsägelser och att du nu undrar hur du kan göra dig av med hyresgästen. Det framgår inte i din fråga om det är du som hyresvärd som har gjort tillsägelserna till hyresgästen eller om det är grannar som har gjort det. I mitt svar utgår jag ifrån att det är du som har gjort tillsägelserna. Jag förstår att tillsägelserna inte har burit någon frukt och att störningarna har fortsatt. Din fråga är hyresrättslig och behandlas i 12 kap. Jordabalken (JB). Hyresgästens hyresrätt kan förverkas vid störningar En hyresgäst har en plikt att se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas (12 kap. 25 § 1 st. JB). Som lagtexten antyder måste måste hyresvärd och grannar kunna tåla vissa störningar, exempelvis det ljud som orsakas av att en hyresgäst har lekande barn i lägenheten eller anordnar en social tillställning. Störningar som inte skäligen bör tålas är exempelvis då skrik, höga dunsar eller ohygieniska lukter kommer från lägenheten.Om en hyresgäst utsätter omgivningen för störningar kan hyresgästens hyresrätt under vissa förutsättningar förverkas, vilket innebär att hyresvärden kan säga upp hyresgästen utan hänsyn till uppsägningstid (12 kap. 42 § 1 st. 9 p. JB som hänvisar till 12 kap. 25 § JB). Vid störningar skiljer man mellan "vanliga" störningar och störningar av särskild allvarlig art med hänsyn till deras art eller omfattning. Är det fråga om störningar som är "vanliga" och inte är särskilt allvarliga, kan hyresrätten inte förverkas om hyresvärden inte har sagt till hyresgästen att upphöra med störningarna samt underrättat socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen om störningarna. Rättar hyresgästen sitt beteende och upphör med störningarna kan hyresrätten inte förverkas. Om störningarna trots tillsägelse inte upphör, kan hyresrätten förverkas (12 kap. 43 § 1 st. JB). Är det i stället fråga om särskilt allvarliga störningar förverkas hyresrätten även om någon tillsägelse om rättelse inte har gjorts och underrättelse till socialnämnden inte har gjorts. Då ska dock en kopia av uppsägningen ändå skickas till socialnämnden.(12 kap. 42 § 4 st. JB). Vid allvarliga störningar förverkas hyresrätten även om hyresgästen upphör med det störande beteendet (12 kap. 43 § 1 st. JB). Exempel på särskilt allvarliga störningar i boendet utgörs av sådana fall när en hyresgäst gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet som har samband med boendet, exempelvis mordbrand eller våld eller hot om våld som riktas mot den som påtalat störningar i boendet eller mot någon annan som bor i fastigheten (se t.ex. rättsfallet RH 2006:72). Hur du bör gå till väga i ditt fallI ditt fall måste du till en början avgöra om störningarna i sådan grad försämrar grannarnas hälsa eller bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Eftersom det i din fråga inte framgår vad för typ av störningar det är fråga om eller i vilken omfattning eller frekvens dessa förekommer, är det svårt för mig att avgöra om störningarna uppfyller rekvisitet i 12 kap. 25 § JB. Bedömningen av om en störning skäligen bör tålas görs med utgångspunkt i vad som enligt den allmänna uppfattningen ska behöva tålas. Någon särskild hänsyn till människor som är känsligare än normalt kan inte tas, exempelvis grannar som måste sova en viss tid eller som inte klarar av vissa lukter. Kommer du fram till att störningarna är av sådan art att de enligt den allmänna uppfattningen inte bör tålas, borde du bedöma om störningarna är "vanliga" eller av särskild allvarlig art enligt hur jag har beskrivit de två typerna ovan. Det som inte är allvarliga störningar är "vanliga" störningar. Bedömer du att det är fråga om "vanliga" störningar återstår endast, om du inte redan har gjort det, att du underrättar socialnämnden om störningarna. Hyresgästen har redan blivit tillsagd om störningarna, varför det inte behöver göras igen. Efter det kan hyresgästens hyresrätt förklaras förverkad och du kan då säga upp hyresgästen med omedelbar verkan. Bedömer du i stället att det är fråga om särskilt allvarliga störningar behöver du inte göra något mer - du kan förklara hyresrätten förverkad med detsamma. Kronofogden kan fastställa vräkningen Om du anser att de kraven på hyresrättens förverkande är uppfyllda enligt hur jag har beskrivit de ovan, kan du förklara hyresrätten förverkad. Då kan du kontakta Kronofogden och begära att de fastställer vräkningen. Du läser mer om Kronofogdens fastställande av vräkningar här. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline. Med vänlig hälsning,

Ohyra i hyresrätt

2021-06-22 i Hyresrätt
FRÅGA |Vår lägenhet har ohyra i ett rum. Vi har ringt vår hyres förening som ringt vidare till företaget dom har avtal med som ska få bort skadedjur etc. Det företaget har varit här SJU gånger och besprutat rummet utan att något har hänt. När vi frågat om dom inte kan ringa Anticimex istället så kan dom inte det pga avtalet. Har levt 4 personer i ett enda rum då man inte kan använda rummet med krypen i. Kan vi ringa hit Anticimex själva och få vår hyresförening att betala för det? Dom har inte gjort något för att lösa problemet nu på 3 månader och vi orkar inte leva så här längre vill bara få problemet löst, men har inte råd att betala för Anticimex själva..
Ebba Frisk |Hej!Tack för att du vänder dig Lawline med din fråga!Ditt svar kommer att besvaras med hjälp av 12 kap Jordabalken (JB) eftersom du bor i en hyresrätt.Hyresvärdens skyldigheter vid ohyra i hyresrätt.Hyresvärden är skyldig att på tillträdesdagen och under hyrestiden hålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen är fullt brukbar för det avsedda ändamålet, 12 kap 9 § och 12 kap. 15 § JB. Ohyra som är till men för dig som hyresgäst anses vara en skada eller en brist i lägenheten, 12 kap 17 § JB. Exempel på ohyra är myror, kackerlackor eller tvestjärtar. Hyresvärden är skyldig att vidta lämpliga åtgärder för att få bort ohyran från lägenheten. Det gäller oavsett om det är på grund av dig som ohyran finns i lägenheten eller inte. Om det inte är du som har orsakat ohyran har du rätt till ersättning för nödvändiga kostnader som du får för att utrota ohyran, 12 kap. 17 st. 2 § JB.I ditt fallI din situation har hyresvärden försökt att få bort ohyran men inte lyckats med det. Eftersom hyresvärden inte har avhjälpt bristen utan dröjsmål så har du möjlighet att säga upp hyresavtalet. Uppsägning får dock endast göras om bristen är av väsentlig betydelse. I ditt fall verkar bristen vara av väsentlig betydelse eftersom ni inte kan använda lägenheten på det sätt som ni brukar. Du har även rätt till skälig nedsättning av hyran under den tid som lägenheten är i bristfälligt skick, 12 kap. 11 § JB.SammanfattningsvisHyresvärden har alltså en skyldighet att hålla lägenheten i sådant skick så att ni kan använda den för avsett ändamål. Det är hyresvärdens ansvar att det inte finns ohyra i er lägenhet. Det du som hyresgäst kan göra i denna situation är att själv utrota ohyran med hjälp av Anticimex och därefter få ersättning för de kostnader du haft för att utrota ohyran, 12 kap. 17 st. 2 JB. Du kan även begära nedsättning av hyran för den tid som lägenheten varit i bristfälligt skick och du inte har kunnat använda den normalt. Ett ytterligare alternativ är att säga upp hyresavtalet om felet är väsentligt, 12 kap. 11 § JB. Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

För varmt i en hyreslägenhet

2021-06-22 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej!Jag har haft ca 27-31 grader i min hyreslägenhet i ca 2 veckors tid och jag vet att det kommer bli värre (hade över 35 grader när jag flyttade hit i augusti förra året). Både min och min dotters sömn blir väldigt påverkade av detta, Jag sover endast 4 timmar per natt och vårt ena marsvin håller på att dö för hon klarar inte värmen.Det är ofta varmare i min lägenhet än vad det är ute och bovärden säger "det får man räkna med, jag har det varmt i mitt hus med" och säger att det inte är så varmt för dom har termostater i alla lägenheter. Jag har 2 termometrar i olika rum som visar ungefär samma temperatur (diff va 0-1 grader).Vad har jag rätt till? vi kan snart inte bo i lägenheten längre för att det är så varmt. Vi svettas av att bara sitta inne på kvällarna. kan tillägga att jag har 3 stora golvfläktar igång nästan dygnet runt.
Ebba Frisk |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Enligt folkhälsomyndighetens allmänna råd gäller att temperaturen inte bör överstiga 26 grader under sommaren. Under vissa kortare perioder vid exempelvis tillfällig värmebölja får man acceptera temperaturer upp till 28 grader.I ditt fall verkar det som att du har det varmare än vad folkhälsomyndigheten rekommenderar. Det första jag rekommenderar dig att göra är att kontakta hyresvärden och se vad de kan göra. Vill de inte hjälpa till kan du kontakta miljö och hälsoskyddsförvaltningen i din kommun för hjälp. Det är en tillsynsansvarig myndighet som kontrollerar inomhusmiljön i bostäder. De uppmanar värden att undersöka och åtgärda vid behov.Det kan möjligen finnas viss möjlighet till hyresreduktion för den perioden då du inte har kunnat nyttja din lägenhet till fullo på grund av värmen, 12 kap. 11 § Jordabalken. Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Kan en hyresgäst sägas upp om hyresvärden erbjuder hyresgästen en likvärdig hyresrätt?

2021-06-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Kan jag säga upp en hyregäst om jag erbjuder en likvärdig lägenhet
Martin Carleheden |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regleringar angående hyresrätter återfinns i 12 kap. Jordabalken (JB).Jag utgår från att hyresavtalet gäller på obestämd tid, varför det upphör att gälla när det sägs upp, se 12 kap. 3 § 1st. JB.Det finns inte något hinder mot att säga upp hyresgästen på det sätt du anger ovan, dock krävs givetvis hyresgästens medgivande, förutsatt att hyresgästen inte har förverkat hyresrätten enligt 12 kap. 42 § JB. Med vänlig hälsning!

Betala hyra där man är folkbokförd

2021-06-23 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej, egentligen har jag bara en fråga om vad som gäller när en person är folkbokförd på en adress. Är den personen skyldig att betala hyra dit han är skriven. Min pojkvän har bott hos en kompis i ca 1 år (står skriven där) men de har aldrig skrivit på papper om hyra eller något sådant. Nu kräver kompisen min pojkvän på 70000 för att han har sovit på en soffa hos honom i 1 år. Är min pojkvän skyldig att betala det?Tack på förhand!
Yodit Eshete |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Det finns ingen generell skyldighet för en person att betala hyra enbart på den grunden att personen är folkbokförd på adressen. Som du beskriver det finns det inget skriftligt avtal om hyra och jag utgår ifrån att din pojkvän inte heller står på hyreskontraktet. Det finns inget generellt formkrav för hyresavtal och det kan således uppstå muntligt, skriftligt och genom konkludent handlande, 12 kap. 2 § Jordabalken. Konkludent handlande innebär att avtal anses slutet till följd av att parternas agerar som om ett avtal fanns, deras handlande ger således uttryck för avtalets existens. Att konkludent handlande kan resultera i bindande avtal framgår av rättspraxis och inte av lag.Utan att veta mer kring omständigheterna så kan jag inte ge dig ett definitivt svar men om det inte finns någonting som talar för att det varit konkludent handlande, inte funnits ett avtal som gör att din pojkvän bör betraktas som inneboende eller hyresgäst så är detta omständigheter som talar emot att din pojkvän ska behöva betala hyra.Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline! Med vänlig hälsning,

Vart vända sig vid tvist med hyresvärd?

2021-06-22 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej! Vad gör man om man som hyresgäst inte kommer överens med hyresvärden om reparationskostnader?
Ebba Frisk |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om du och hyresvärden har en tvist om ett betalningskrav eller om ekonomisk ersättning kan du vända dig till Allmänna reklamationsnämnden (ARN) för att få en prövning av ärendet. Om det istället rör sig om en tvist om hyran eller fel/brister i lägenheten kan du få hjälp av hyresnämnden.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänligen,

Vad händer med vår hyresrätt om fastighetens nye ägare vill bo där istället?

2021-06-21 i Hyresrätt
FRÅGA |Hej vi hyr ett hus på ett område med 12st hus där dem andra husen ingår i en stugby med uthyrning kopplad till en camping för fiske och jakt. Företaget som driver detta är ett AB. I förra veckan plingar det på dörren och där står ägaren med en mäklare som ville in och titta på vårat hus. Vad gäller här om det skulle bli försäljning och den nya ägaren skulle säga att dem vill bo just i detta hus? Vi har 5st barn i åldrar 2 4 6 7 och 13. Vad har vi för rättigheter?
Hanna Palmkvist |Hej, och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga! Utgångspunkten är att hyresrätter och liknande bryts när fastigheten byter ägare, men det finns flera undantag som ofta föreligger varför ni inte lär behöva oroa er: er nyttjanderätt lär gälla mot den nya ägaren enligt ert hyresavtal med den nuvarande ägaren, och ni fortsätter i så fall ha besittningsskydd. Jag redogör nedan för de olika undantagen, så kan ni se vilket/vilka som är relevant för er. Den nye ägaren blir alltså i så fall bunden av hyresavtalet som ny hyresvärd, och kan inte bryta mot det även om denne själv vill flytta in i huset. Bestämmelserna som reglerar detta (7 kap. 11-14 § jordabalken) är tvingande till hyresgästens förmån (15 §), och kan alltså inte kringgås av fastighetsägaren, varken säljaren eller köparen. Hyresrätten kan fortsätta gälla på grund av förbehåll Ägaren av fastigheten ska inför försäljning göra förbehåll i köpekontraktet om att nyttjanderätt i form av hyresrätt är upplåten i fastigheten (11 §). Rättigheten gäller mot den nye köparen om förbehåll på detta sätt sker, men även annars i undantagsfall om vissa omständigheter är uppfyllda såsom anteckning på säljarens skriftliga exemplar av avtalet och förbehåll därför ska anses ha skett (12 §). Hyresrätten kan gälla även utan förbehåll Rättigheten att hyra ska gälla mot den nye ägaren även utan förbehåll, om rättigheten före försäljningen skrivits in i fastighetsregistret eller om den nye ägaren före köpet på annat vis kommit att känna till eller bort ha känt till att det upplåtits en nyttjanderätt i fastigheten (14 §), eller om det rör sig om hyresrätt som grundar sig på ett skriftligt avtal och tillträde dessutom skett före överlåtelsen av fastigheten (13 §). Hyresavtal kan ingås muntligen, men det är vanligt att de upprättas skriftligen ändå (12 kap. 2 §) (även om det skulle krångla med att exempelvis få till ett förbehåll skyddas ni alltså av denna regel, om ert hyresavtal ingicks skriftligen). Om nyttjanderätten inte gäller mot ny ägare kan ni ha rätt till ersättning Om ägaren trots sin skyldighet inte gör förbehåll om nyttjanderätten före försäljning av fastigheten och detta medför att nyttjanderätten inte kan göras gällande mot den nye ägaren efter köpet (dvs om inget av dessa undantag skulle föreligga) blir säljaren ersättningsskyldig gentemot hyresgästen (18 §, som också är tvingande till hyresgästens förmån, enligt 21 §). Det finns dock som sagt flera sätt för hyresrätten att bli gällande mot den den nye ägaren, så det är osannolikt att inget av dessa skulle föreligga och skydda hyresrätten. Sammanfattning Nyttjanderätten i form av er hyresrätt kan på flera sätt följa med fastigheten vid en försäljning och gälla mot den nye ägaren. Om ert hyresavtal ingicks skriftligen har ni redan detta skydd. I annat fall rekommenderar jag att se till att rättigheten skrivs in i fastighetsregistret om det tillåts enligt hyresavtalet, eller åtminstone prata med ägaren för att i den mån det är möjligt garantera att denne gör förbehåll i köpekontraktet. Med vänlig hälsning,

Hur går man tillväga vid en skilsmässa vad gäller hyresrätten?

2021-06-17 i Hyresrätt
FRÅGA |Jag och min dåvarande man bor i en hyresrätt. Skilsmässan har gått igenom och vi bor fortfarande under samma tak. Jag står på kontraktet och han vill inte flytta ut. Hur går jag till väga? Tacksam för svar.
Madeleine Runesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Äktenskapsbalken reglerar vem som får vad av tillgångarna i en skilsmässa, jag kommer därför utgå från denna lag när jag svarar på din fråga. Det framkommer inte att ni varit överens om vem som får rätt till lägenheten, jag kommer därför att redogöra för vad som gäller enligt lagen. Därefter kommer jag redogöra för vad som gäller om din före detta man vägrar att flytta ut.För att din före detta man ska få rätt att överta hyresrätten krävs det att det anses skäligtFörutsatt att något äktenskapsförord inte finns vad gäller hyresrätten samt att den utgjorde er gemensamma bostad så ska den räknas som giftorättsgods vid er skilsmässa. Vid bedömning av vem av dig eller din före detta man som ska ha rätt till lägenheten tas hänsyn till vem av er som har bäst behov av att bo kvar (9 kap. 1 §, 10 kap. 1 § och 11 kap. 8 § äktenskapsbalken). För att din före detta man ska få rätt att överta hyresrätten krävs dock att det ska anses skäligt. Det kan tillexempel handla om att mannen har barn som inte ska bo hos dig efter skilsmässan (11 kap. 8 § äktenskapsbalken och RH 2002:12).Om du har rätt till bostaden har din före detta man en skyldighet att flytta därifrånOm din före detta man inte vill flytta ut trots att du fått rätt till bostaden så har han ingen rätt att uppehålla sig där längre utan han har en skyldighet att genast flytta därifrån (14 kap. 8 § andra stycket äktenskapsbalken).Om mannen vägrar att flytta ut kan du vända dig till Kronofogden och ansöka om avhysning, det vill säga en förpliktelse för mannen att avlägsna sig från bostaden.SammanfattningVid en skilsmässa ska den av parterna som har bäst behov av hyresrätten få bo kvar. Eftersom du står på kontraktet krävs det att det anses skäligt för att din före detta man ska få rätt att överta hyresrätten.Om din före detta man vägrar att flytta ut kan du vända dig till Kronofogden för att ansöka om avhysning.Min rekommendationDet kan vara svårt att avgöra vem av er som har bäst rätt till hyresrätten i förhand och ni kan således vända er till tingsrätten för att be om en bodelningsförrättare som avgör frågan. I sådant fall tillkommer avgift till tingsrätten samt arvode till bodelningsförrättaren.Du kan även boka in ett möte med en av våra kunniga jurister så kan de hjälpa dig att driva ditt ärende vidare juridiskt.Jag hoppas du fått svar på din fråga! Annars är du varmt välkommen att höra av dig till oss igen.Vänligen,