FrågaFASTIGHETSRÄTTHyresrätt30/06/2022

Hyresvärdars tillträdesrätt

Hej, Min hyresvärd har gått in i mitt garage flera gånger utan att informera mig om detta och har även skurit sönder en avgränsning till intilliggande garage för att gå in i mitt garage. Obs! Har inget olagligt i mitt garage och ej heller någon service som ska utföras där. Det finns en vattenmätare som ska läsas av en / år som jag sagt att jag gärna öppnar för dem då den ska avläsas. Dock har de gått in och skurit sönder avgränsningen till intilliggande garaget som är på min sida och även vållat annan skada. Jag vill nu veta vad som gäller; 1) för att skydda min egendom ( gällande försäkring) etc 2) vill inte ha intrång av deras personal som skär sönder saker utan tillstånd el medgivande/ information 3) vill försäkra mig om att det är endast jag och de jag givit nyckeln till som går in. Mvh

Lawline svarar

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

När har hyresvärden obegränsat tillträde till en uthyrd fastighet?

Huvudregeln är att det är endast hyresgästen som får disponera över hyresfastigheten, detta etablerades när hyresvärden och hyresgästen ingick ett avtal som gav hyresgästen nyttjanderätt av fastigheten. Däremot åligger det ibland hyresgästen en skyldighet att tillåta hyresvärden att få tillträde till fastigheten: 

(1) För att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada 12 kap. 26 § st. 1 JB)

”Nödvändig tillsyn” skulle kunna bestå av en besiktning som utförs med vissa intervaller för att kontrollera underhållsbehovet. Det kan också avse besiktningar som aktualiseras av en inträffad händelse, till exempel misstanke om ohyra eller hyresgästens avflyttning. 

”Förbättringsarbeten” avser såväl reparationer som standardhöjningar. Med hänsyn till kravet på att arbetet inte kan uppskjutas utan skada är det främst reparationer som kommer i fråga. Till brådskande arbeten brukar hänföras åtgärder som krävs för att avhjälpa skada som innebär fara för fastighetens bestånd eller skada som vid dröjsmål ökar i omfattning, till exempel vattenläckage. 

Hyresvärden har rätt till tillträde utan uppskov. Vid brådskande förbättringsarbeten innebär det att hyresvärden i princip har rätt till tillträde genast. När det gäller besiktningar är dessa ofta inte brådskande i den mening att ett kortare dröjsmål medför skada. Enligt tredje stycket är hyresvärden skyldig att se till att hyresgästen inte orsakas mer besvär än nödvändigt vid bland annat en rutinbesiktning. Det har ansetts innebära att hyresvärden måste ta viss hänsyn till hyresgästens intressen vid planeringen av en besiktning

(2) Om fastigheten är ledig till uthyrning, är hyresgästen skyldig att låta den visas på lämplig tid (12 kap. 26 § st. 1 mening 2 JB)

Vad gäller i din situation?

Som hyresgäst finns alltså situationer där du måste tillåta hyresvärden tillträda fastigheten, däremot har du mer ofta än inte en möjlighet att önska en passande tidpunkt, vilket är särskilt viktigt om grunden till tillträdet inte är brådskande. Om du vägrar tillträde kan kronofogdemyndigheten tillgripas, som möjliggör hyresvärden att tillträda huset (12 kap. 26 § st. 5).

Däremot, har hyresvärden en skyldighet att minimera hyresgästens olägenheter vid ex. förbättringsarbeten – exempelvis genom att möjliggöra för hyresgästen att planera tillträdet. I ditt fall låter det som att hyresvärden har tillträtt lägenheten utan att beakta vad för olägenheter som uppstår hos dig. Om det gäller mindre brådskande förbättringsarbeten som inte vållar väsentligt hinder eller men i din nyttjanderätt, ska hyresvärden informera dig om tillträdesplanen minst en månad i förväg (12 kap. 26 § st. 2). Skador som uppkommer genom dessa slags arbeten ska ersättas av hyresvärden.  (12 kap. 26 § st. 3). 

Eventuell handlingsplan

Du kan försöka förklara för hyresvärden om dennes skyldigheter så du undvika att denna tillträder fastigheten för att utföra icke-brådskande arbeten igen. För att ta reda på om dessa skador (och framtida skador) ska ersättas av hyresvärden (jfr, 12 kap. 26 § st. 3) eller av din försäkring, bör du kontakta din försäkringsgivare. Däremot bör skadorna som har uppkommit än så länge åligga hyresvärden.

Jag hoppas du fick svar på din fråga och återkom om du har ytterligare funderingar!

Mvh,

Lawline RådgivareRådgivare