Överlåtelse av fastighet mellan närstående

2019-04-29 i Fastighet
FRÅGA |Våra föräldrar vi ge bort sin stuga till mig och min syster. Jag vill inte ha den men min syster vill. Tanken är att hon ska köpa ut mig. Vad gäller. Våra föräldrar ska få bo kvar i stugan så länge de orkar/vill men min syster ska stå som ägare. Vad har jag rätt till i detta fall?
Johan Heiman |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline!Inledningsvis vill jag bara tydliggöra att jag utgår ifrån att stugan är belägen på en fastighet och att det är själva fastigheten som dina föräldrar vill överlåta. Bestämmelser om fastigheter regleras i jordabalken (JB), den hittar du här!Det smidigaste är här att dina föräldrar upprättar ett gåvobrev till dig och din syster där de överlåter ½ av fastigheten var till er båda men själva förbehåller sig nyttjanderätten till stugan. Därefter kan du själv överlåta din andel av fastigheten utifrån eget tycke och på så vis själv verka över "dina rättigheter" när det kommer till din andel. Reglerna om gåva av fastighet regleras i 4 kap. JB och av bestämmelsen i 4 kap. 29 § JB kan vi utläsa att en del regler som gäller för köp av fastighet även ska tillämpas vid gåva av fastighet. Det innebär bl.a. att ett formenligt gåvobrev måste ha upprättats för att gåvan ska vara giltigt 4 kap. 1 § JB. Gåvobrevet ska vara skriftligt, undertecknat av både gåvogivare och gåvotagare samt ska en överlåtelseförklaring anges i handlingen. Är dessa formkraven ej uppfyllda är gåvan ogiltig.Gåvobrev är förhållandevis enkla att upprätta och flera bra standardmallar finns bara en google sökning bort. Känner du dig ändå osäker och vill försäkra dig om att allt går rätt till när det gäller upprättelsen av gåvobreven råder jag dig att ta kontakt med en verksam jurist. Lawline erbjuder juridisk rådgivning via sina yrkesverksamma jurister och du kan boka in ett möte via denna länk.Hoppas att du fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Grannes grenar som sträcker sig in på fastigheten

2019-04-28 i Fastighet
FRÅGA |Grannen har tre enormt stora granar alldeles i kant med tomtgränsen. Dessa granar har grenar som sträcker sig långt över vår tomt och då vårt hus ligger fem meter från gramstammarna får vi en massa algpåväxt på tak och vind skiva. Vi har pratat med vår granne för flera år sedan men inget händer. Vad kan vi göra?
Hugo Snöbohm Hartzell |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglerna kring rättsförhållandet mellan grannar hittar man i 3 kap. Jordabalken (JB). Enligt 3 kap. 2 § JB har du som fastighetsägare rätt att ta bort de inträngande grenarna, om grenarna medför olägenhet för din fastighet. Grenarna i ditt fall tillfogar din fastighet algpåväxt, vilket verkligen borde utgöra en olägenhet för din fastighet. Du borde därför rätt ha att ta ned de skadande grenarna. Märk att ägaren av grannfastigheten ska ges tillfälle att själv ta bort grenarna innan du själv gör det, ifall ingripandet kan antas medföra skada av betydelse för honom. Det är svårt för mig att veta om någon sådan betydande skada skulle kunna föreligga för honom. För vidare rådgivning rekommenderar jag dig att kontakta Lawlines telefonrådgivning alternativt Lawlines juristbyrå.

Det finns ingen lagstadgad skyldighet för fastighetsägare att ta bort grenar som växer in på en annan fastighetsägares tomt

2019-04-28 i Fastighet
FRÅGA |Hej!Har men skyldighet att klippa av grenar eller delar av häck som eventuellt växter in på på grannens tomt i tomtgränsen?
Fredrik Rising |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Nej, det finns ingen lagstadgad skyldighet för fastighetsägare att ta bort grenar som växer in på en annan fastighetsägare (grannes) tomt. Poängteras ska att även om det inte finns en uttrycklig skyldighet i lag så finns det andra regler som reglerar rättsförhållandet mellan grannar. Dessa regler återfinns i 3 kap. Jordabalken. Enligt 3 kap. 2 § Jordabalken får en granne ta bort grenar som tränger in på dennes fastighet under förutsättning att grenarna medför olägenhet. Observera att innan grannen får ta bort bort grenarna måste ägaren till exempelvis häcken ges tillfälle att göra det själv. (Skälig tid ska iakttas, vilket i praxis har visat sig vara ungefär 6 månader). Dock under förutsättning borttagandet av grenarna kan befaras medföra skada av betydelse. Vilket betyder att det behöver vara någorlunda storlek på grenarna. Vad som kan befaras medföra skada av betydelse och inte får rimligen avgöras från fall till fall. I varje fall bör stor försiktighet iakttas eftersom det finns risk att bli ersättningsskyldig om exempelvis häcken skulle dö.Ett konkret exempel mellan grannarna Gustav och SebastianAnta att Gustav (fastighetsägare 1) är granne med Sebastian (fastighetsägare 2). Gustav har i många år på ett hängivet sätt odlat en häck mellan sin egen och Sebastians tomt. Allt för att slippa se Sebastians elände till tomt. Till Sebastians förtret har denna häck vuxit sig jättelik på sistone. Häckens grenar och kvistar har nämligen börjat sticka på in Sebastians tomt. Utan lycka har Sebastian försökt få Gustav att trimma ner häcken. Gustav vill helt enkelt inte. Tiden går (8 månader), och en sommardag när Sebastian avnjuter en kall bacardi breezer och kontemplerar över häcken så får han nog. Sebastian hämtar motorsågen och kapar bort grenar och kvistar. Senare den dagen somnar Sebastian gott med vetskap om att han har lagen på sin sida eftersom han faktiskt givit Gustav möjligheten att själv åtgärda häcken.Hoppas du fick svar på din fråga!Mvh

Hur blir jag utköpt på enklast sätt?

2019-04-25 i Fastighet
FRÅGA |Hej!Jag äger ett fritidshus tillsammans med mina 2 syskon och huset är en gåva från vår far som nu har gått bort. Vi har inga lån på huset. Jag vill efter ca 8 år sälja min 1/3 av fastigheten eftersom jag bor utomlands och nästan aldrig är där. Mina syskon vill köpa ut mig och vi har kommit överens om pris. Problemet är att mina syskon bara har råd att betala hälften nu (med sparpengar) och har inte möjlighet att ta mer bolån pga av de har redan lånat max beloppet för deras inkomst på lånet på deras permanenta fastigheter. Vi har diskuterat att de betalar av resten under en 5 års period och betalar ränta men vi anser inte att det är ett passande alternativ av olika anledningar. Jag undrar vad som är en rimlig period för dem att ordna (genom tex sparande eller lån) pengar för att betala för hela min 1/3 del. De har föreslagit 5 år, men jag tycker instinktivt att det är en för lång period. De har föreslagit att de kan ta dyrare lån (högre ränta) för att köpa ut mig nu men i så fall tycker de att jag ska bidra till räntekostnaderna. Är det rimligt och rättvist? Tacksam för svar!
Jesper Kröger |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Denna fråga beror helt på vad ni anser är rimligt och det finns inget rätt och fel kring vad som anses som en tillräckligt lång eller kort tid. Ni skulle kunna göra så att dina syskon betalar den summan som de kan nu direkt för att sedan betala tillbaka till dig genom ett skuldebrev. Då får du en del av pengarna nu direkt och resten kommer förslagsvis månadsvis genom avbetalning av skuldebrevet som kanske löper på 5 år som dina syskon föreslog. Då slipper ni problemet med att de vill att du ska betala ränta på deras lån som de var tvungen att ta för att lösa ut dig. Skriver ni ett skuldebrev kan du använda detta för att med hjälp av Kronofogdemyndigheten driva in pengarna om de slutar betala. Hoppas du fick svar på din fråga!

Fel i fastighet, bygglov

2019-04-29 i Fastighet
FRÅGA |HejHar köpt en villa och skrivit under köpekontrakt. Tillträdet har ej ägt rum ännu dock. I frågelistan från säljarna har de skrivit under på att erforderliga bygglov finns. Det visade sig att bygglov ej finns för inglasad uteplats vidbyggd mot hus. Det fick jag veta från kommun efter att kontrakt skrivits.Säljaren har ansökt om bygglov för uteplatsen. Det är ej klart om det godkänns eller inte av kommun. Undrar vad som gäller om det inte skulle bli godkänt. Vilka möjligheter finns för mig som köpare att ev. då få kompensation på köpeskillingen eller annat om kommun skulle besluta att uteplatsen ska rivas osv.Tack för er hjälp!
Filip Braun |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Eftersom handlar om köp av fastighet, blir 4 kap. jordabalken (JB) tillämplig. Då säljaren har skrivit under på att bygglov finns och det sedan visar sig att bygglov inte finns, kommer detta att utgöra ett s.k rådighetsfel enligt 4 kap. 18 § JB. Sistnämnda paragrafen hänvisar i sin tur till 4 kap. 12 § JB, som stipulerar att du får bland annat göra avdrag på köpeskillningen, alternativt häva om felet är av väsentlig betydelse. Vad som utgör väsentlig betydelse varierar från fall till fall. I regel krävs det dock ganska mycket för att en köpare ska få häva. Sammanfattningsvis kan man säga att du har rätt till prisavdrag på köpeskillingen då det utgör ett fel i fastigheten. Eftersom att frågan avser ett rådighetsfel, har du heller någon undersökningsplikt, därför kan du exempelvis inte hållas ansvarig för att du inte har undersökt fastigheten.

Går det att överlåta hälften av en byggnad som är tillbehör till fastighet utan att överlåta fastigheten?

2019-04-28 i Fastighet
FRÅGA |Jag äger en gård. Och jag vill att min sambo ska bli delägare på endast boningshuset. Är det möjligt?
Elin Lindgren |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Gården du äger är en fastighet enligt 1 kap 1 § jordabalken (JB). Boningshuset till hör fastigheten eftersom det är ett så kallat fastighetstillbehör (2 kap 1 § JB). För att du ska kunna överföra hälften av boningshuset till din sambo måste boningshuset separeras från fastigheten på något vis, fysiskt eller rättsligt. Så länge boningshuset är en del av fastigheten kommer nämligen alla eventuella uppdelningar i äganderätten att behöva avse fastigheten i stort, vilket du inte önskar. En överlåtelse av en byggnad som tillhör en fastighet gäller inte mot annan (t.ex. en köpare) om inte föremålet avskiljts från fastigheten eller beslut har fattats enligt fastighetsbildningslagen (FBL), ledningsrättslagen (LL), eller anläggningslagen (AL) och belutet har förts in i fastighetsregistret (2 kap 7 § JB). Avskiljande enligt någon av dessa lagar kan bli aktuellt när en byggnad eller anläggning ska överföras till annan fastighet p.g.a. servitut, ledningsrätt eller under andra förutsättningar som anges i lagarna. Någon sådan förutsättning är inte aktuell i ditt fall. Då återstår bara möjligheten att flytta byggnaden från fastigheten för att ett avskiljande ska vara rättsligt giltigt. Jag antar att det inte är ett alternativ. Tyvärr finns så som jag redovisat inga möjligheter att överlåta endast en del av huset till din sambo förutom ovan nämnda. Överlåtelsen måste därför ske av en del av fastigheten enligt reglerna i 4 kap jordabalken. Jag vill tillägga att det finns ett rättsligt institut som kallas för byggnad på ofri grund. Institutet innebär att ett hus genom denna konstruktion blir lös egendom, alltså inte del av fastigheten den står på. En byggnad på ofri grund kan bara åstadkommas när någon som inte är fastighetsägare bygger ett hus på ägarens mark som husbyggaren fått tillgång till t.ex genom arrende. Eftersom detta inte är aktuellt i detta fall går det inte att använda för att uppnå det du efterfrågar. Hoppas du har fått svar på din frågaMed vänliga hälsningar

Granne i villaområde spelar hög musik

2019-04-26 i Fastighet
FRÅGA |Hej! Jag bor i ett villaområde och har en granne intill som under varmare dagar har en radio på ute på tomten, ca 10 m från vår uteplats. Radion spelar musik blandat med tal. Grannen har ställt upp volymen så pass högt att ljudet hörs över hela vår tomt, och t.o.m. inne i vårt hus, trots stängda fönster och dörrar. Dessutom är radion på under en stor del av dagen, dvs inte bara någon timme då och då. Grannen är pensionär. När vi beklagat oss hos grannen har han kommenterat med att han tycker vi är "känsliga", men i övrigt inte gått oss tillmötes in någon nämnvärd grad.Frågan jag ställer är vilka lagar och riktlinjer som gäller i detta fall. Vi är givetvis besvärade av grannens beteende härvidlag och räknar inte med att få gehör för våra önskemål om vi inte kan sätta ett visst "tryck" bakom klagomålen.
Gustav Östlund |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.När grannar stör personer i sin omgivning finns en del regler som kan bli aktuella. I huvudsak riktar sådana regler in sig på hyresrätter eller bostadsrätter och möjligheterna att komma till rätta med besvären i villaområden är mer begränsade. I villaområden krävs att man får stå ut med något mer störande ljud och liknande från sina grannar än i exempelvis bostads- eller hyresrätter.Hänsyn ska tas till grannarDet finns vissa möjligheter att föra talan mot en granne som besvärar människor i sin omgivning. Enligt lag ska var och en vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom ta skälig hänsyn till omgivningen (3 kap. 1 § jordabalken). Paragrafen slår fast principen om hänsyn mellan grannar.Exakt vad som menas med regeln är inte helt tydligt eftersom den är så allmänt hållen. Vad som är "skälig hänsyn" kan diskuteras och det måste göras an avvägning av grannens intresse av att kunna få spela musik på sin fastighet och ert intresse av att inte blir störda. Uppfattningen är att som granne får man tåla vissa alldagliga störningar som är vanliga i omgivningen (jfr NJA 1990 s. 71). Mer allvarliga störningar som inte bör äga rum där bör rimligtvis inte tålas. Det finns ingen vägledande praxis för vad som gäller just när en granne för oljud utan det har då rört sig främst om klippning av häckar eller nedtrampad mark.Klart är i alla fall att det går att föra en talan mot den som för oljud på sin fastighet och domstol kan, om talan når framgång, rikta ett förbud mot grannen att spela hög musik.Kan vara brottsligt om grannen medvetet störDet kan även vara brottsligt att spela hög i musik i ett villaområde. Det är då fråga om brottet ofredande (4 kap. 7 § brottsbalken). För att det ska vara brottsligt krävs det att grannen medvetet stör sina närboende. Om grannen fortsätter spela hög musik även efter att ha blivit tillsagd, kan det räknas som ofredande. Det krävs dock en viss grad av hänsynslöshet och klandervärdhet för att det ska vara brottsligt. Att spela musik på väldigt hög volym under stora delar av dagen, men i synnerhet nattetid, kan vara så hänsynslöst att det är ett brott.SammanfattningAtt grannen i ett villaområde spelar så hög musik att ni blir störda, kan stå i strid med regeln om hänsyn mellan grannar. Domstol kan i sådant fall förbjuda grannen att spela hög musik, även om det borde krävas ganska mycket för att det ska bli så. Det kan även vara straffbart som ofredande att spela hög musik under stora delar av dagen så att personer i omgivningen blir störda, om grannen medvetet stör.Hoppas detta var svar på din fråga. Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Vänligen,

Hur ansöker jag om att sälja fastigheten utan min makas tillstånd?

2019-04-25 i Fastighet
FRÅGA |Hej, jag försöker sälja mitt hus som jag är 100% ägare av, har alla lån skrivna på mig , jag hade denna fastighet när jag gifte mig som varade i ett år ungefär, mitt ex har aldrig varit skriven på denna adress utan på hennes lägenhet under hela perioden vi va tillsammans, hon har aldrig stått som ägare av fastigheten, hon har aldrig stått på lånen , hon har aldrig betalt på lånen på fastigheten. Jag har ett sms som visar att hon inte vill ha pengar eller något från fastigheten. Jag har försökt få en bodelning med henne givit förslag på hur bodelningen kan se ut , men jag får inga svar förutom att jag ska skicka detta till hennes advokat, som jag gjort och får svar av att advokaten inte representerar exet i en bodelning, hållt på nu i fyra månader, tingsrätten säger att jag kan ansöka om att få beslut på att jag får sälja huset utan exets medgivande eller en bodelning. Hur ska en sån ansökan se ut ?
Ebba Ekstrand |Hej och tack för att du kontaktar Lawline med din frågaMakars gemensamma bostadVad som är makars gemensamma bostad har inte att göra med faktiskt bosättning, utan med avsikt (Äktenskapsbalk 7 kap 4 § 1 punkt). Om tanken var att ditt hus skulle bli er gemensamma bostad så räknas den som gemensam bostad. Vem som köpt eller betalar för bostaden spelar ingen roll när man bedömer om bostaden är er gemensamma bostad. Om det aldrig fanns några planer på att ni skulle bo i ditt hus, och ni heller aldrig bodde där tillsammans, så är huset inte en gemensam bostad.Ansökan om att sälja utan medgivandeEn make får inte utan den andra makens samtycke sälja den gemensamma bostaden (Äktenskapsbalk 7 kap 5 § 1 punkt). Samtycket från den andra maken ska vara skriftligt (Äktenskapsbalk 7 kap 5 § 3:dje stycket). Om samtycke saknas kan domstolen besluta att tillåta åtgärden i alla fall (Äktenskapsbalk 7 kap 8 §). Hur ska en ansökan se ut?En ansökan ska vara skriftlig (4 § Lag om domstolsärenden). Den ska innehålla namn, personnummer, adress och telefonnummer till dig och din före detta maka (5 § Lag om domstolsärenden). En ansökan ska också innehålla uppgifter om vad som yrkas (vad du vill ska hända, i ditt fall att du vill ha tillstånd att sälja huset), och omständigheter och bevisning som du åberopar som stöd (6 § Lag om domstolsärenden). I ditt fall att du har försökt inhämta samtycke men att du inte har fått något sådant. Du hade också kunnat yrka på att ditt hus inte är gemensam bostad(om du anser att så är fallet med hänsyn till det jag skrivit tidigare), och att du vill att det ska fastställas så att du kan sälja huset på egen hand. Du kan få hjälpDomstolar är myndigheter och har därför en serviceskyldighet (6 § Förvaltningslag) som innebär att dom är skyldiga att hjälpa dig med dina frågor om du tycker att det är svårt att skriva ihop din ansökan. Domstolen har också en skyldighet att vara tillgänglig så att du kan nå dom med dina frågor (7 § Förvaltningslag). Tack för att du kontaktade lawline, behöver du mer rådgivning kan du ringa till oss på lawline, 08-533 300 04. Vi svarar på samtal måndag-fredag 10:00-16:00.