Hur går man till väga vid andelsägande av bostadsrätt som gift?

2020-10-31 i Bostadsrätt
FRÅGA |Hej!Om jag köper en bostad med min fru och vi båda står på bostadslånet, kan vi själva välja hur stor andel utav bostaden var och en ska äga? Jag kommer gå in med hela kontantinsatsen och kommer betala boendet själv, så jag vill stå som 100% ägare på bostaden. Vi har skrivit äktenskapsförord där alla tillgångar räknas som egen egendom.Är det möjligt att stå som ensam ägare, alternativt 90% jag/10% min fru, och hur går man i sådana fall tillväga? Är det något man kommer överens om med bostadsrättsföreningen?
Maya Hempel |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Ni kan själva välja hur stor andel av bostaden var och en ska äga. Detta ska framgå av köpehandlingarna. Eftersom ni har ett äktenskapsförord där alla tillgångar räknas som egen egendom undviker du att värdet för bostaden räknas in i en eventuell framtida bodelning om du står som ensam ägare till bostaden. Det är den som står på kontraktet till bostaden som antas äga bostaden, om inget annat kan påvisas. Vill du äga hela bostaden själv bör du alltså se till att endast du undertecknar köpehandlingen. Om du vill låta din fru äga exempelvis 10% är det viktigt att det framgår i köpehandlingen eftersom man annars utgår från att bostaden ägs med lika andelar om både du och din fru skriver under köpehandlingen.Sammanfattningsvis krävs alltså att era ägarandelar framgår av köpehandlingarna och att ni kompletterar med äktenskapsförord avseende att bostaden inte ska ingå vid en eventuell bodelning. Bostadsrättsföreningen får genom köpehandlingarna ta del av era ägarandelar inför godkännande av dig/er som medlemmar i bostadsrättsföreningen.Jag hoppas du fått svar på din fråga. Vänligen,

Funderingar kring ett gåvobrev, relationen till enskild egendom samt inteckningsansökan

2019-05-09 i Fastighetspant
FRÅGA |År 2012 sålde min mamma sin fastighet. Jag fick vinsten som gåva och köpte en annan fastighet för pengarna.I lagfarten står det att jag är ensam ägare till 100 % alltså 1/1 del. Detta alltså för att bevisa att fastigheten är min enskilda egendom. Jag har ett gåvobrev som upprättades i samband med köpet där det bl.a. står att "allt som genom detta gåvobrev tillfaller gåvotagaren, skall i äktenskap utgöra dennes enskilda egendom, detsamma gäller avkastningen av egendomen. Egendomen och vad som trätt istället för den skall inte heller bli föremål för övertaganderätt som gåvotagarens make gör gällande vid bodelning" osv. Jag tycker det står tydligt vad som menas. Lantmäteriet som nyligen blivit inkopplad då jag har sökt om ett lån på fastigheten tycker däremot att gåvobrevet inte uttryckligen menar den fastighet som jag alltså har köpt just för att jag fått en gåva.Tacksam för ett svar!
Catarina Franco Edlund |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Av jordabalken (1970:994) (JB) 19 kap. 2 § framgår det att inskrivningsärenden bl.a. är ärenden om inteckning. En sådan ansökan ska göras av fastighetsägaren, JB 22 kap. 2 §. I ansökan ska olika uppgifter vara med; bl.a. det belopp du vill att inteckningen ska vara på och vilken fastighet som avses. En ansökan kan antingen beviljas, förklaras vilande eller avslås ifall exempelvis ansökan inte innehåller de uppgifter som behövs, JB 22 kap. 3-5 §§.Jag tolkar det som att menar att huset är en gåva, för att pengarna du betalat för att köpa fastigheten är själva gåvan. Gällande Lantmäteriet tolkar jag det som att de menar att gåvobrevet inte säger vad fastigheten heter, eftersom det är ett krav enligt JB att ett gåvobrev ska säga det. Jag förstår det som att Lantmäteriet utgår ifrån att du i din ansökan sagt att du fick själva fastigheten i gåva. Då ställs nämligen olika sorters krav på ett sådant gåvobrev.Enligt JB 4 kap. 29 § gäller samma formkrav vid gåva som vid en försäljning av en fastighet. Dessa är att gåvobrevet måste vara skriftligt, innehålla upplysningen om att givaren överlåter den specifika fastigheten som en gåva till mottagaren, samt hur stor del av fastigheten som ges bort och slutligen parternas underskrifter.I och med detta tror jag att Lantmäteriet påstår att själva gåvobrevet ska säga att du fick fastigheten av din mamma, som ägde den förut. Därför säger de att det inte framgår av gåvobrevet, eftersom det ställs andra krav på själva gåvobrevet. Det ska istället ses som en försäljning i själva ansökan om inteckningen, där köpekontraktet är det du ska visa istället.Gällande att pengarna är enskild egendom framgår av äktenskapsbalken (1987:230) (ÄktB) 7 kap. 2 §. Det är bl.a. om det står i ett gåvobrev att en gåva som man fått av någon annan än den man är gift med ska utgöra enskild egendom. I ditt gåvobrev förstår jag det som att gåvogivaren menar att oavsett vad pengarna "är", exempelvis pengar, en fastighet, en vinst osv., ska det alltid ses som en enskild egendom. ÄktB 7 kap. 2 § säger även att det blir samma effekt ifall det står att något är enskild egendom i ett äktenskapsförord. Hoppas att du fick svar på din fråga och att jag förstod dig rätt!Med vänlig hälsning,

Villkorade köp av fastighet

2018-10-28 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Vår son och hans fru har köpt vår fastighet för 85 % av tax.värdet. Hon äger 20 % och Han äger 20 %. 60 % är förskott på arv. Villkoret för köpet och förskott på arvet var att det skrevs ett äktenskapsförord dem emellan. Köpet gjordes den 3 juli och trots påstötning om överenskommelsen har inget äktenskapsförord skrivits. Kan vi häva köpet?
Johanna Lindström |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om villkorade fastighetsköp finns i jordabalken. Genom en motsatsvis läsning av lagen kan det konstaterats att villkor för att fastighetsköpet ska bestå får uppställas, och att sådana får göras gällande i två år efter den dag då köpehandlingen upprättades (4 kap. 4 §). Ett villkor om äktenskapsförord som infördes i juli är alltså gällande, och ni bör således kunna häva köpet om er son och hans fru inte skriver ett sådant inom den avtalade tiden.Hoppas du fick svar på din fråga, om du har fler frågor är du välkommen att höra av dig till Lawline igen!Vänligen,

Kan en fastighet till hälften ges bort och till hälften säljas?

2018-08-31 i Köpavtal
FRÅGA |Om jag önskar ge bort 50 procent som gåva till min dotter/arvinge, kan jag sälja övriga 50 procent av min fastighet till dotterns sambo/ make till marknadsvärde/ värderingsvärd? Jag får givetvis betala kapitalvinstbeskattning på försäljningsdelen .
Linn Östman |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag förstår din fråga som så att du funderar kring om det är juridiskt möjligt att ge bort 50 % av din fastighet i gåva till ditt barn och sälja resterande 50 % av samma fastighet till dotterns sambo/make. Dessa frågor regleras i jordabalken (JB), ärvdabalken (ÄB), äktenskapsbalken (ÄktB), sambolagen (SamboL), inkomstskattelagen (IL), lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter samt av skatterättsliga principer. Gällande gåvan Till att börja med är det juridiskt sett absolut möjligt att ge bort halva din fastighet i gåva till din dotter. Dock finns det en del formkrav och andra bestämmelser som ska och bör beaktas inför detta. Formkrav När en/delar av en fastighet ska ges bort måste du som gåvogivare upprätta ett överlåtelseavtal, normalt et så kallat gåvobrev. Gåvobrevet måste härtill uppfylla vissa formkrav. Bland annat ska gåvobrevet innehålla uppgifter om: * ditt och din dotters namn, * era adresser, * era personnummer, * du ska stå som gåvogivare och din dotter som gåvomottagare, * vad det är som ges bort (fastighetens fullständiga beteckning), * hur stor andel av fastigheten som din dotter får i gåva. (Var noga med att ange att det bara är din halva av fastigheten som gåvan gäller. Här är det också viktigt att du tydligt skriver att du överlåter dessa andelar till din dotter), * eventuella villkor för gåvan ska tydligt skrivas med. (I ditt fall kanske du avser att gåvan ska utgöra enskild egendom eller att fastigheten inte får avyttras inom viss tid), * din och din dotters underskrift, * ort och datum vid gåvotillfället, * din underskrift ska bevittnas av två personer. Även vittnena ska skriva under, deras adress och personnummer ska också framgå. Det är oerhört viktigt att gåvobrevet innehåller allt som krävs eftersom gåvan annars blir ogiltig. (4 kap. 1-3 §, 29-30 § JB). För att din dotter ska bli ägare till sin andel krävs även att hon ansöker om lagfart. Ni kan skriva ut ansökan från Lantmäteriets hemsida. Tillsammans med ansökan ska gåvobrevet i original skickas in. (20 kap. 1 § JB). Att tänka på i förhållande till eventuella andra barnOm det är så att du även har andra barn som vid din bortgång kommer att bli bröstarvingar, finns det en del saker som du bör ha i åtanke. I svensk arvsrätt finns föreligger en så kallad förskottspresumtion. Detta innebär att vid fall där arvlåtaren under sin livstid har givit bort egendom till en bröstarvinge (barn), förutsätts detta utgöra förskott på arv och som vid en senare bouppteckning/arvsskifte efter arvlåtarens bortgång, ska avräknas från mottagarens laglott. Förskottspresumtionen kan dock brytas genom att arvlåtaren (tillika gåvogivaren) i ett gåvobrev tydligt föreskriver att gåvan inte ska utgöra ett förskott på arv. Vill du alltså att halva fastigheten inte ska utgöra ett förskott på arv måste du skriva med detta i gåvobrevet. (6 kap. 1 § ÄB). I svensk arvsrätt föreligger även det så kallade förstärkta laglottsskyddet till förmån för bröstarvingar, eftersom att dessa alltid har rätt till sin laglott. Detta innebär att bortgiven egendom (ex. hälften av din fastighet) kan återbäras till ditt dödsbo och bli föremål för bouppteckning/arvsskifte. Gåvan ska då haft till syfte att likställas med ett testamente. Gåvogivaren ska alltså haft för avsikt med gåvan att reglera hur egendomen ska fördelas vid sin bortgång. I motiven till bestämmelsen anges att det främst är två fall när denna kan tillämpas. Det ena fallet är när gåvan ges bort under villkor som medför att gåvogivaren till sin död fortfarande kan dra nytta av egendomen. (7 kap. 4 § ÄB).Att tänka på i förhållande till din dotters sambo/make Om du avser att hälften av fastigheten enbart ska tillfalla din dotter och utgöra hennes enskilda egendom, måste detta föreskrivas om i gåvobrevet. Om du inte gör detta kan det innebära att hälften av fastigheten blir giftorättsgods eller samboegendom och på så vis blir föremål för en eventuell, framtida bodelning mellan din dotter och hennes sambo/make. (7 kap. 1-2 § ÄktB). (3 § och 4 § SamboL).Att tänka på i förhållande till beskattningen Vid bortgivande av fastighet som gåva anses detta inte som en avyttring (försäljning) och ska som du nämner heller inte beskattas som kapitalvinst. Till detta existerar heller ingen gåvoskatt i Sverige. Dock "träder gåvomottagaren i den tidigare ägarens ställe" i enlighet med den så kallade kontinuitetsprincipen. Det innebär att gåvogivaren "skjuter" skatteskulden framåt till dess att fastigheten någon gång i framtiden avyttras av gåvomottagaren. (44 kap. 21 § IL). Vid gåva omfattande fastighet kan gåvomottagaren behöva betala stämpelskatt i det fall att denne övertar lån. Då jämförs lånets storlek mot föregående års taxeringsvärde. I ditt fall skulle det bli en jämförelse mot halva taxeringsvärdet eftersom det bara är halva fastigheten som ges bort. Uppgår lånets storlek till 85% av halva taxeringsvärdet kommer stämpelskatt att bli aktuellt. (1 § och 5 § lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter). Gällande försäljningenTill att börja med är det juridiskt sett absolut möjligt att sälja halva din fastighet till din dotters sambo/make. Dock finns det en del formkrav och andra bestämmelser som ska och bör beaktas inför detta.Formkrav När delar av en fastighet ska säljas måste du som säljare beakta formkrav som uppställs.Du ska upprätta ett köpekontrakt och ett köpebrev. I ett köpekontrakt framgår bland annat vad det är för fastighet som ska säljas och till vilket pris, villkor för affären och uppgifter om köparen och säljaren. Ett köpebrev upprättas i samband med att köpeskillingen betalas. Köpebrevet blir som ett kvitto på att köpeskillingen är erlagd och används även när köparen söker lagfart. Den skriftlig överlåtelsehandlingen (köpekontraktet) ska som minst innehålla:* underskrift av säljaren och köparen,* säljarens överlåtelseförklaring,* köpeobjektet och andelen som säljs skall utpekas och* köpeskillingen ska anges. * (är köpet villkorat på något vis, ska dessa villkor framgå av köpekontraktet). (4 kap. 1-3 § JB). För att din dotters sambo/make ska bli ägare till sin andel krävs även att han ansöker om lagfart för hälften av fastigheten. Ni kan skriva ut ansökan från Lantmäteriets hemsida. (20 kap. 1 § JB). Att tänka på i förhållande till din dotter Om din dotter är gift med köparen kommer köparens andel i fastigheten utgöra giftorättsgods (och ingå i en eventuell, framtida bodelning) om inte makarna i ett äktenskapsförord föreskriver att köparens andel ska utgöra enskild egendom. (7 kap. 1-2 § ÄktB). Om din dotter är sambo med köparen kommer köparens andel i fastigheten utgöra samboegendom (och ingå i en eventuell, framtida sambobodelning) om köpet av halva fastigheten görs med avsikt för att den ska brukas gemensamt inom samboskapet. Detta kan dock undvikas om de så vill ifall samborna upprättar ett samboavtal där det framgår att köparens andel av fastigheten utgör enskild egendom. (3 § och 9 § SamboL). Att tänka på i förhållande till beskattningen Vid försäljning av hela/delar av en fastighet ska säljaren kapitalvinstbeskattas. Kapitalvinsten som ska beskattas är ersättningen du får vid en försäljning av fastigheten (halva fastigheten i ditt fall) minus den summan du köpte fastigheten samt vissa förbättringsutgifter. Dessutom har du som privatperson rätt att göra en så kallad kvotering innan vinsten tas upp till beskattning. Den beräknas så att 22/30-delar av vinsten tas upp till beskattning. En vinst kommer för dig som privatperson att beskattas i inkomstslaget kapital med en skattesats på 30 %. (42 kap. 1 §, 44 kap. 3 §, 13 § och 14 §, 45 kap. 33 § och 65 kap. 7 § IL). Om du önskar hjälp med att upprätta gåvobrev och/eller köpehandlingar, vill Lawlines jurister gärna hjälpa dig med detta. Information om pris och tidsbokning hittar du i sådant fall här. Om du annars har fler frågor är du välkommen att höra av dig till Lawline igen!Med vänlig hälsning,

Går det att ärva en hyresrätt?

2020-10-08 i Hyresrätt
FRÅGA |Vår pappa avled den 3/12 2001. Våra föräldrar separerade 1959 och pappa gifte senare om sig med NN. Han bodde då kvar i vår villa som han köpt 1947. 1991 övertog han också vår brors lägenhet, centralt i Stockholm, efter att vår bror omkommit i en flygolycka. Senare i livet övertalades pappa av NN att sälja sin villa och de bosatte sig båda i lägenheten i Stockholm. Pappa och NN hade upprättat ett testamente och ett äktenskapsförord där det tydligt framgår att vars och ens egendom (mer utförligt beskrivet i testamentet) skall vara enskild. Pappa sa till oss att NN skulle få bo kvar i lägenheten (som då var en hyresrätt) högst en månad , tills hon hunnit skaffa en annan bostad. Emellertid har NN kommit att bo kvar i lägenheten och det har nu kommit till vår kännedom att hon senaren köpte denna och nu testamenterat den till sina syskonbarn (hon har inga egna barn). När min syster för en tid sedan besökte NN sa hon "du ska inte tro att du kommer att få någon del i den här lägenheten, den har jag testamenterat till mina syskonbarn". Pappa hade ingen bra relation till hennes syskon eller syskonbarn (hennes syster lär en gång ha stulit pengar från pappa och NN hade en gång förfalskat pappas namnteckning för att få del i hans villa). Om pappa vetat att lägenheten skulle övertas av hennes syskonbarn skulle han blivit förtvivlad. Lägenheten är idag värderad till minst 8 miljoner kronor. Av intresse är också att det inte fanns något nämnvärt ekonomiskt arv kvar efter pappa.
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGDin ärendebeskrivning bereder en del tolkningssvårigheter och härutöver saknas en eller flera uttryckliga frågor. Men såvitt jag förstår är din far sedan länge avliden. Denne hade vid tidpunkten för sitt frånfälle inte någon kvarlåtenskap av värde bortsett från en hyresrätt. Den ifrågavarande bostaden disponerades då både av honom själv och hans hustru, NN, som sedermera och efter din fars bortgång har bott kvar i lägenheten under de snart 19 år som nu har förflutit. Men varför så har skett förtäljer inte riktigt den information som du har lämnat till oss. Oaktat ovanstående verkar din egentliga frågeställning handla om just bostaden eftersom denna har förvärvats av NN, enligt uppgift är värderad till en inte helt obetydlig summa och dessutom numera har testamenterats till NN:s syskonbarn. Detta torde med andra ord betyda att den före detta hyresrätten vid något tillfälle ombildades för att sedan som bostadsrätt överlåtas till NN. Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av den här frågan följer enligt nedan.Jordabalken (JB).Ärvdabalken (ÄB).Du har även beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål behandlas dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge ett någorlunda träffsäkert svar. Min tanke är därför att övriga ganska löst nämnda spörsmål som exempelvis testamentets innehåll, den eventuella stölden och den förfalskade namnteckningen får gås igenom under vårt kommande telefonsamtal.Vad gäller egentligen beträffande överlåtelse av en hyresrätt i den här typen av situationer?Vem som tidigare formellt uppträdde som hyresgäst i förhållande till fastighetsägaren är för mig ovisst. Men jag utgår ifrån att det var din far som satt på det dåvarande hyresavtalet och inledningsvis kan därför följande konstateras. Grundregeln är att en hyresgäst inte får överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke, vilket framgår av 12 kap. 32 § 1 st. JB, och det gäller även vid en övergång av nyttjanderätten till lägenheten genom arv och/eller testamente, vilket sägs i 12 kap. 33 § 1 st. JB. Men från den ovannämnda huvudregeln föreligger det emellertid ett undantag för just make eller sambo till den avlidne hyresgästen, vilket innebär att hyresvärdens samtycke inte behövs för att någon av de aktuella personkategorierna ska kunna överta hyresrätten. Det nu sagda förutsätter dock att hyresrätten tidigare har varit avsedd att uteslutande eller i vart fall huvudsakligen användas som gemensam bostad för hyresgästen och dennes make eller sambo, vilket stadgas i andra stycket i det senast angivna lagrummet (lagparagrafen) ovan. Vidare finns det ytterligare ett undantag i 12 kap. 34 § JB i vilket det går att utläsa att hyresnämnden kan lämna tillstånd till att hyresrätten övergår till närstående som varaktigt har bott tillsammans med hyresgästen, vanligtvis under minst tre år. Till gruppen närstående räknas bland annat barn, föräldrar, andra släktingar och personer som hyresgästen har bott med under äktenskapsliknande former (samboförhållanden).Mot bakgrund av ovanstående och utifrån din ärendebeskrivning kan följande anföras. Den så kallade första arvsklassen består av arvlåtarens avkomlingar (barnen), vilka för övrigt brukar kallas bröstarvingar. Dessa ärver först enligt ärvdabalken och varje barn äger rätt till lika stor del i den avlidnes kvarlåtenskap enligt 2 kap. 1 § ÄB. Äkta makar ärver dock före gemensamma barn, vilket således innebär att om den avlidne var gift går dennes hela kvarlåtenskap till den efterlevande maken, vilket uttalas i 3 kap. 1 § ÄB. Bröstarvingar får sedan ärva efter det att båda föräldrarna har avlidit. I den förevarande situationen saknas dock gemensamma barn, du och din syster ärver (ärvde) därför hela kvarlåtenskapen efter din (er) far i egenskap bröstarvingar och särkullbarn. Men eftersom just hyresrätter är specialreglerade i 12 kap. JB faller dessa i princip utanför dödsboets tillgångsmassa om inte någon av de ovan redovisade undantagsreglerna kan åberopas. Om inte hyresvärden vid tidpunkten för din fars död uttryckligen samtyckte till att du (eller din syster) skulle få överta hyresrätten kan denna enligt min mening inte betraktas som din (er) i dagsläget. Det finns ingenting i din information som tyder på att så skulle ha skett i december 2001 och du har inte heller vad jag förstår begagnat lägenheten någon gång sedan dess. Istället verkar det helt enkelt vara så att din fars hustru övertog hyresrätten och därför trädde i hans ställe enligt 12 kap. 33 § 2 st. JB och att någon form av underrättelse till hyresvärden avseende hyresrättens övertagande sedan skedde i samband med detta. Med tanke på den ganska långa tid som har förflutit sedan din fars frånfälle och givet att hans hustru allt sedan dess och fram till hyresrättens ombildande har uppträtt som hyresgäst i formell mening kommer det enligt mitt förmenande att bli tämligen svårt att kunna göra anspråk på lägenheten idag.Avslutande ord och ytterligare rådgivningVid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig nu på måndag den 12/10 kl 16.15. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Husbygge på fastighet som är enskild egendom - blir huset enskild egendom?

2019-01-26 i Fastighet
FRÅGA |Om man bygger hus på enskild egendom, blir då huset automatiskt enskild egendom också?
Ida Ljungberg |Hej, stort tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglerna om det här hittar du i jordabalken (JB). Blir byggnaden enskild egendom?Vad som blir av betydelse för om även byggnaden ska ses som enskild egendom är om den ska anses utgöra fastighetstillbehör. Om byggnaden är fastighetstillbehör blir den nämligen en del av fastigheten, vilket alltså medför att även byggnaden blir enskild egendom (2 kap. 1 § JB). Som huvudregel är en byggnad på fastighet fastighetstillbehör men för att den ska bli det krävs det att ägarförhållandena stämmer överens på så vis att byggnaden måste ägas av samma person som äger fastigheten för att kunna ses som fastighetstillbehör och alltså ses som enskild egendom (2 kap. 4 § JB).Sammanfattningsvis blir byggnaden alltså enskild egendom om den ses som fastighetstillbehör. För att kunna bli fastighetstillbehör måste dock byggnaden på fastigheten ägas av samma person som äger fastigheten. Om byggnaden blir enskild egendom eller inte beror alltså på vem som bygger/äger huset. Ska huset byggas gemensamt rekommenderar jag att skriva till det i ett äktenskapsförord för att undvika eventuella tvistigheter med enskild egendom. Hoppas att det här var till hjälp! Återkom gärna om du skulle ha fler frågor.Med vänlig hälsning,

Krävs samtycke av fru vid köp av fastighet då endast mannen står på lagfarten?

2018-10-09 i Köp och hyra av fastighet
FRÅGA |Hej!Har tänkt att köpa mitt föräldrahem till underpris och undrar vad som gäller:Min far är omgift efter min mors bortgång ( har ej fått mors arv i fastigheten ) men han står ensam som lagfartsinnehavare, behövs då hans nya frus underskrift alt godkännande?
Jesper Kröger |Hej Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Eftersom din fråga berör äktenskap är äktenskapsbalken (ÄktB) tillämplig lag. Regler kring samtycke vid överlåtelse av fastighet finns i sjunde kapitlet och svaret på din fråga beror på omständigheterna, vilket kommer förklaras nedan.Jag inte vet om din far och hans nya fru bor i huset och har den som deras gemensamma bostad, vilket definieras i 7 kap. 4 § ÄktB. Om det stämmer, krävs samtycke från din fars nya fru för att kunna sälja bostaden till dig enligt 7 kap. 5 § 1 p. ÄktB. Samtycket lämnas på köpekontraktet i samband med köpet. Bostaden ses i detta scenario som giftorättsgods.Om din far har skrivit ett äktenskapsförord med hans nya fru där han har gjort ditt föräldrahem till enskild egendom blir situationen annorlunda. Det krävs inget samtycke för din far att sälja huset till dig, 7 kap. 5 § andra stycket ÄktB. Om det inte är att anses som deras gemensamma bostad men bostaden utgör giftorättsgods kan inte din far sälja bostaden till dig utan den nya fruns samtycke, enligt 7 kap. 5 § tredje stycket ÄktB.Vet du att överlåtelser till underpris kan få skatterättsliga konsekvenser? Överlåtelsen kan då även betraktas som en gåva vilket i sin tur får påverkan på arvet (förskott på arv). Klargör detta för att du ska slippa framtida problem. Då du inte frågat om detta lägger jag inget mer fokus på denna bit. Sammanfattningsvis kan man alltså säga att det avgörande är om bostaden är enskild egendom eller giftorättsgods samt om den är gemensam bostad eller inte. För att svara på din fråga får du inte köpa huset om inte samtycke finns om det är deras gemensamma bostad eller giftorättsgods. Är det inte deras gemensamma bostad eller giftorättsgods utan din fars enskilda egendom krävs inget samtycke för försäljningen. Hoppas du fick svar på din fråga.

Godtagbara skäl för att hyra ut bostadsrätt

2018-07-16 i Bostadsrätt
FRÅGA |År X blev jag änka och ensam ägare till ett parhus. Iom min pension (år X) insåg jag att jag i längden inte skulle ha råd att bo kvar i huset. X gifte jag om mig. Min andra man hade redan en större br, men vi kunde inte komma överens om var vi skulle bo. Det som komplicerade saken var, att min man inte skulle ha råd att köpa huset av mina barn om jag avled före honom. Samma gäller tyvärr också mig. Vi har äktenskapsförord och avtal om enskild egendom. Efter att ha diskuterat fram och tillbaka sålde jag huset och köpte år X en liten br som jag hade tänkt hyra ut till en student. Det kändes riskabelt att kanske bli stående utan bostad, om min andra man skulle avlida eller om jag av andra anledningar skulle bli bostadslös. Innan jag hann sätta mina planer i verket, blev en son efter en skilsmässa i praktiken stående på gatan. Han hade dessutom delad vårdnad om tre barn. Han hade inte råd att köpa en br och kötiden till en hr i Y är 3-4 år. Min son fick därför flytta in i min br som efter ett år såldes. Jag köpte år X istället en ngt större br i samma område. Nu år X har han äntligen kommit först i kön till en hr. Jag är jätteglad att jag kunnat hjälpa honom, men nu uppstår förstås mitt dilemma igen. Jag vill inte göra mig av med br utan hyra ut till studenter. Kan den här situationen vara "giltigt" skäl vid ansökan till Z:s br-styrelse [anonymiserat]. Jag kan inte tänka mig att istället "förvara" pengarna på banken och sedan inte ha råd att köpa ny br.
Elias Olsson |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline! Svar och sammanfattningAtt under en provperiod sammanbo med en partner är i regel ett tillräckligt skäl få hyra ut lägenheten. Ett sådant tillstånd ska tidsbegränsas. Den normala tidsfristen understiger ett år. Därefter måste bostadsrättshavaren ansöka om ett förnyat tillstånd. Desto längre tid uthyrningen pågår, desto lättare väger bostadsrättshavarens skäl. Det innebär att allteftersom tiden går blir svårare att medges tillstånd. När skälet är av karaktären övergångsperiod – som fallet är med provsambo – brukar tillståndet begränsas till ett år, men det finns också exempel på när Hyresnämnden inte medgivit fler än sex månader. Initialt lär du alltså ha rätt att hyra ut lägenheten med hänvisning till att du ska sammanbo med din partner på prov, men den sammanlagda tillståndsperioden lär inte överstiga ett år. I längden kan du alltså inte räkna med att få behålla bostadsrätten utan du kommer inom en överskådlig tid vara utlämnad till styrelsens nåd. Styrelsen kan men måste inte vara generösare än vad lagen föreskriver. Det är därför tillrådligt att försöka etablera god kontakt med den, ta reda på dess policy, presentera ditt fall och argumentera för din sak. Du skriver att din rädsla är att inte ha råd att förvärva en ny bostad om ni skulle skilja er. Det scenariot kan du försöka förekomma genom att – istället för att blott "förvara pengarna på banken" – investera tillgångarna. Du bör konsultera din bank kring vilka typer av placeringar som bäst passar ditt ändamål. Har du följdfrågor eller funderingar är du varmt välkommen att kontakta mig på Elias.Olsson@Lawline.se! Juridiskt argumentation Vad din fråga kokar ner till är: vilka omständigheter ger en bostadsrättshavare rätt att upplåta sin lägenhet i andra hand? Den i din situation tillämpliga huvudregeln säger att en bostadsrättshavare behöver styrelsens samtycke för att få hyra ut sin lägenhet i andrahand. (7 kap. 10 § bostadsrättslagen). Om styrelsen vägrar ge samtycke kan hyresgästen hänskjuta frågan till hyresnämnden. Hyresnämnden ska ge ett tidsbegränsat tillstånd till andrahandsupplåtelsen om (1) bostadsrättshavaren har en godtagbar anledning och (2) styrelsen inte har någon befogad anledning att motsätta sig. (7 kap. 11 § bostadsrättslagen). Både rekvisiten (1) och (2) måste vara uppfyllda. Det aktuella lagrummet genomgick relativt nyligen en förändring (tidigare hette det att bostadsrättshavaren behövde "beaktansvärda skäl" istället för bara "skäl") i syfte att förenkla för bostadsrättshavare att hyra ut i andrahand. Det motiverades dels med att tillgången till bostäder behövde (och alltjämt behöver) stimuleras, dels med att många bostadsrättshavare upplever sina lägenheter som ägd rymd och håller därför det som naturligt att det råder stor frihet att själv bestämma över lägenheten. I förarbetet till lagändringen resoneras kring vilka anledningar som ska anses kvalificera som skäl i bostadsrättslagens mening. I situationer där tanken är att bostadsrättshavaren ska återvända efter viss tid, t.ex. vid studier eller arbete på annan ort, vistelse i utlandet, vård av anhörig och fängelsevist, ska tillstånd i princip alltid medges, förutsatt att det inte rör sig om orimligt lång tid. Även i situationer där bostadsrättshavarens återvändande är mer ovisst, t.ex. under en övergångsfas vid provsammanboende, ska tillstånd i regel medges. När det redan vid andrahandsupplåtelsen står klart att bostadsrättsinnehavaren inte har för avsikta att återvända till lägenheten bör det anförda skälet tillmätas mindre vikt. Tillstånd ska dock medges om bostadsrättsinnehavaren, på grund av en dålig bostadsmarknad, inte kan sälja bostaden på acceptabla villkor. Spekulativa förvärv eller innehav av bostadsrätter stödjs inte av reglerna. Enbart en önskan att tillgodogöra sig hyra kvalificerar sålunda inte som skäl. (Jfr. "Air-BnB-fallet"). Det är troligen härunder din situation till slut skulle insortera. Ett säreget fall är närståendeuthyrning. I lagens motiv framgår bostadsrättshavare ska vara fria att hyra ut till närstående utan egentlig tidsbegränsning. Det rör sig allt som oftast om föräldrar som hyr ut till sina barn. Normalt ska skälen väga lättare desto längre tid som går. Vilket inflytande tiden har är fallbaserat och beroende av de specifika omständigheterna. Är det fråga om studier vid annan ort – som ju till sin natur är tidsbestämda – bör andrahandsupplåtelsen tillåtas fortsätta tills de är avslutade. Handlar det istället om en övergångsfas, såsom vid fördröjd försäljning eller provboende, förlängs inte tillståndet under lång tid. I praxis har provboende tillåtits i maximalt knappa två år men normen är kortare än så. Exempelvis i ett fall medgavs en kvinna som flyttat in till sin sambo och som skäl åberopade både provsammanboende och dålig bostadsmarknad tillstånd i bara sex månader. Att bostadsrättshavaren kan anföra godtagbara skäl är i sig inte tillräckligt. Det är bara ett av två rekvisit som måste vara uppfyllda. Därtill ska styrelsen sakna en befogad anledning att motsätta sig. I lagmotiven kan man läsa att med befogade anledningar avses huvudsakligen två situationer. Den första avser den presumtiva hyresgästen personligen. Om en hyresgäst kan förväntas uppträda störande eller inte uppnår föreningsstadgans krav – t.ex. att medlemmarna ska uppnått en viss ålder såsom är fallet för seniorboenden – har föreningen sannolikt anledning att motsätta sig. Den andra situationen handlar snarare om föreningens förvaltning. Om upplåtelsen kan förväntas påverka föreningens skatterättsliga förutsättningar, eller om upplåtelsen på grund av att det redan pågår utbredd andrahandsuthyrning, skulle försvåra styrelsens förvaltning eller underminera den bakomliggande tanken om ett kollektivistiskt styre, kan styrelsen sannolikt motsätta sig upplåtelsen. Desto större förening, desto lättare väger de argument styrelsen anför mot. Det beror på att större föreningar anses mindre beroende av enskilda bostadsrättshavare.