Kan ett fastighetsköp hävas om en part haft bristande omdömesförmåga?

2020-11-17 i Avtals ogiltighet
FRÅGA |Kan man häva en husförsäljning efter att köpeavtal är påskrivna?Fastigheten är såld till ett extremt underpris av en äldre person utan att barnen har haft vetskap om försäljningen. Uppskattningsvis uppgår köpeskillingen till 20-25% av marknadsvärdet. Mycket i situationen talar för ett medvetet utnyttjande av en inte helt tillräknelig person.
Aras Tofek |Hej! Tack för att du vänder till Lawline med din fråga. Utgångspunkten är att avtal ska hållas, vilket innebär att ett avtal inte kan brytas, trädas ur eller hävas utan någon särskild anledning. Faktumet att någon av avtalsparterna utnyttjat sin motpart är inte en situation som kan medföra att ett avtal kan hävas. Ett avtal kan dock förklaras ogiltigt om någon av de särskilda ogiltighetsgrunderna i avtalslagen förelåg när avtalet. ingicks En sådan ogiltighetsgrund är ocker. En ockersituation föreligger om den ena parten har utnyttjat motpartens oförstånd i syfte att få till stånd en förmögenhetsöverföring som står i ett uppenbart missförhållande till avtalsobjektet, vilket framgår av 31 § avtalslagen. Faktumet att den ena avtalsparten har utnyttjat sin motparts bristande tillräknelighet utgör ett exempel på ett utnyttjande av motpartens oförstånd, oavsett om den bristande tillräkneligheten är permanent eller tillfällig. En köpeskilling som endast motsvarar 20-25 § av marknadsvärdet på en fastighet är som utgångspunkt en förmögenhetsöverföring som står i ett uppenbart missförhållande till avtalsobjektet, och mycket talar alltså för att en ockersituation kan föreligga i detta fall, Vänliga hälsningar,

Kan man ångra ett ingått avtal?

2020-11-11 i Avtals ogiltighet
FRÅGA |Hej! Jag gjorde en medicinsk undersökning och då ville läkaren ta kort och sade att jag skulle vara anonym. Efter flera behandlingar så fick jag skriva under ett papper att de skulle använda mina bilder på deras hemsida osv. Jag skrev under avtalet men ångrar mig nu. Har jag någon rätt att häva avtalet på bilder/videor på mig som de använder?
Hampus Lagerquist |Hejsan, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Kan man ångra ett ingått avtal? Din fråga handlar om att du vill ogiltighetsförklara ett avtal och detta regleras i tredje kapitlet avtalslagen. Huvudregeln när det gäller avtal är att ett ingått avtal är giltigt och det är endast i undantagsfall som det kan hävas. Det finns flera ogiltighetsgrunder i tredje kapitlet avtalslagen. Men i ditt fall kan 30 §, 31 §, 33 § och i sista hand 36 § avtalslagen vara aktuella. 30 § avtalslagen regler ogiltighetsgrunden svek. För att det ska vara möjligt att göra gällande att svek har skett, måste två rekvisit ska vara uppfyllda:vilseledande genom lämnande av oriktiga uppgifter eller undanhållande av informationvilseledandet ska ha skett avsiktligen, med andra ord måste den som vilseleder haft uppsåt att göra det.Det kan dock vara svårt att bevisa att motparten har haft uppsåt att vilseleda dig och därför blir det svårt att använda bestämmelsen för att ogiltigförklara avtalet i ditt fall.31 § Reglerar ogiltighet genom att någon utnyttjat t.ex. någons beroendeställning vilket skulle kunna vara aktuellt i ditt fall. 31 § ska dock tillämpas restriktivt och det krävs ett klart missförhållande mellan förmånen för motparten och vad du fått i utbyte i avtalet. Med förhållandena som framkommer i din fråga räcker det nog inte till för ett ogiltigförklarande av avtalet.33 § är en generalklausul, vilket betyder att den kan användas på många olika avtal. Bestämmelsen innebär att ett avtal kan bli ogiltigt om omständigheterna när du skrev på avtalet strider mot allmänt hållen tro och heder. Här krävs också insikt hos motparten att det varit ett orättvist förhållande som förelåg vid avtalets tillkomst. I min bedömning av de uppgifter som jag tagit del av i din fråga kan du nog tyvärr inte använda dig av denna bestämmelse heller för att ogiltigförklara avtalet.36 § är också en generalklausul, men denna är ännu bredare och tar sikte på oskäliga villkor i avtal. Med uppgifterna som framkommer i din fråga verkar dock inte avtalet du ingått vara oskäligt i den graden att det skulle kunna ogiltigförklaras med hjälp av 36 §. SlutsatsI ditt fall så kommer du troligen vara bunden av avtalet du ingått, då det inte verkar föreligga någon laglig grund för att häva avtalet. En alternativ väg du skulle kunna gå vore att helt enkelt fråga motparten om de är villiga att häva avtalet eller sluta använda dina bilder på hemsidan. Hoppas du har fått svar på din fråga!Om du behöver ytterligare hjälp med din fråga kan du vända dig till info@lawline.seMvh,

Vad gäller om ett annat pris anges i avtalet än vad som bestämts muntligt?

2020-09-16 i Avtals ogiltighet
FRÅGA |Hej!Min pappa har ett företag som ska köpa skruvar av ett annat företag, de kom överens om ett pris över en middag men nu när han redan skrivit på avtalet (dumt av honom att göra det utan att läsa det) så upptäckte han idag när han läste genom det att de skrivit ett annat högre pris istället. Min pappa misstänker detta var med vilje då de hade svårt att komma fram till ett kilo pris. Jag försöker hjälpa min pappa men hittar inte mycket i lagen, tacksam om ni kunde hjälpa mig.
Amila Zahirovic |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Kan man komma överens om ett pris och sedan ange ett annat i avtalet?Som huvudregel inom svensk rätt gäller att det pris som anges i ett avtal och som skrivits på ska gälla (pacta sund servanda) (1 kap 1 § avtalslagen). När det dock kommer till förklaringsmisstag, dvs ett annat pris än det överenskomna priset som råkat komma med i avtalet, och som du inser och meddelar motparten om, så är det inte bindande (1 kap 32 § avtalslagen). Alternativt skulle bestämmelsen om svek kunna aktualiseras (30 § avtalslagen), då motparten i detta fall enligt din pappa kan ha haft avsikt att vilseleda. I de fall svek blir aktuellt kan det leda till att avtalet inte gäller trots att din pappa skrivit på. SammanfattningSom huvudregel gäller alltså det pris som avtalades under middagen, trots att det är muntligt, är bindande. Även svek skulle kunna medföra att avtalet ogiltigförklaras. Dock så kan jag inte gå in mer i detalj på situationen då jag inte har mer information i frågan. Därför rekommenderar jag att du tar kontakt med vår juristbyrå för vidare hjälp i ditt ärende.Du kan boka en tid med vår juristbyrå här eller ringa oss för att få mer information.Kontaktuppgifter till vår telefonkontakt:Telefon: 08-533 300 04Öppettider: Mån-fre kl. 10.00−16.00Hoppas att du fick svar på din fråga!

Har hyresgäst rätt att bo kvar vid förverkad hyresrätt?

2020-08-31 i Avtals ogiltighet
FRÅGA |Om hyresrätten(villa som är uthyrd) är förverkad pga. obetald hyra, har hyresgästen fortfarande rätt att bo kvar i 3 månader som det står i kontraktet under uppsägningen-
Hellin Gültekin |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Reglerna för uthyrning i del av bostad återfinns i 12 kap. Jordabalken. Enligt 12 kap 42 § får hyresvärden säga upp avtalet då exempelvis hyresvärden inte betalat hyran i tid. Är hyresavtalet förverkat så gäller inte några villkor i avtalet längre eftersom hyresvärden valt att säga upp det, 12 kap. 6 § Jordabalken. Vänligen,

Går det att få ett avtal ogiltigförklarat när en av parterna uppvisat tecken på lättsinne vid avtalsslutet?

2020-11-15 i Avtals ogiltighet
FRÅGA |HejJag behöver er hjälp i det ärende jag nu ska beskriva.Jag och min fru är fortfarande gifta men vi ligger i skilsmässa. Vi äger också en lägenhet i Stockholm. I somras hade jag en tung period där jag föll in i missbruk (men tog mig ur i början av augusti). Under sommaren flyttade jag till en egen lägenhet för att dricka alkohol. Jag kan bevisa hur mycket jag faktiskt drack, då jag lade in mig för akut beroendevård fyra gånger under sommaren.I slutet av juni skrev jag också under ett avtal, men min hjärna fungerade verkligen inte som vanligt då - jag skulle kalla det att jag inte var i mina sinnes fulla bruk. Min bedömning är sedan att min fru utnyttjade situationen då det var uppenbart att jag var lättsinnig. Jag skämdes så över situationen och jag ville "locka" tillbaka min fru, och just då tänkte jag att om jag är väldigt givmild så kanske hon i förlängningen tar tillbaka mig. Jag kände också då att jag ville kompensera för att jag åkt hemifrån för att dricka. Jag lade mig platt helt enkelt. Min bedömning är att hon utnyttjade denna situation för att få till stånd ett kontrakt som är uppenbart obalanserat. Jag har någonstans läst att det krävs att prestationerna i avtalet står i uppenbart missförhållande till varandra, och så är verkligen fallet.Min fråga är då inte oväntat - hur bindande är detta avtal? Kan man ogiltigförklara det?Jag skickar med en länk på dropbox till själva avtalet: Syns inte här av integritetsskäl. Tack på förhand!
Jacob Björnberg |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,UTREDNINGJag tolkar ditt ärende enligt följande. Du och din hustru står i begrepp att gå skilda vägar. Under den gångna sommaren hamnade du också i ett alkoholmissbruk som sedermera ledde till akut beroendevård vid fyra olika tillfällen. Under samma period ingick du ett oförmånligt avtal med din hustru i något sorts försök att "vinna tillbaka" henne och kompensera för ditt tidigare uppträdande. Enligt uppgift pekar det mesta på att hon utnyttjade ditt dåvarande lättsinne och du undrar därför huruvida du verkligen är bunden av det som manifesterades i avtalet. Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är:Lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL).Du har även beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål behandlas dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge ett någorlunda träffsäkert svar.Tillämpliga ogiltighetsgrunder, vad gäller?Inledningsvis förtjänas det att säga att du har helt rätt. Med ett något ålderdomligt språkbruk sägs i 31 § AvtL att om någon har begagnat (använt) sig av annans trångmål, oförstånd, lättsinne eller beroendeställning till att taga eller betinga sig förmåner, vilka stå i uppenbart missförhållande till det vederlag, som må hava blivit erlagt eller utfäst, eller för vilka något vederlag icke skall utgå, vare rättshandling (i det här fallet ditt oförmånliga avtal), som sålunda tillkommit, icke gällande mot den förfördelade (du alltså).Det nyss nämnda lagrummet (lagparagrafen) reglerar ogiltighet av rättshandlingar som tillkommit genom ocker och således genom otillbörliga förfaranden. Det betyder att ockerparagrafen omfattar situationer där en av avtalsparterna redan befinner sig i ett oförmånligt och/eller utsatt läge och där dennes motpart medvetet utnyttjar detta. Kravet för att du som part i avtalet ska nå framgång med åberopandet av den här ogiltighetsgrunden är att du kan visa att det föreligger en så kallad ekvivalensstörning (ekvivalens = jämlikhet, samma värde), vilket i praktiken innebär att du måste kunna föra bevisning om att det råder just ett uppenbart missförhållande. Begreppet "uppenbart" har i rättspraxis (tidigare domstolsavgöranden) tolkas restriktivt varför det torde krävas en grav och tydlig obalans i det aktuella avtalsförhållandet, se bland annat hovrättsfallet RH 2005:36 där en äldre mans oförstånd hade lett till att denne lämnat stora penninggåvor. Exempelvis kan osedvanligt hög utlåningsränta (kreditocker) eller försäljning av värdefull egendom till ett kraftigt underpris (sakocker) också utgöra situationer som träffas av regleringen i 31 § AvtL.Som en säkerhetsventil och för det fall avtalsförhållandet mellan dig och din hustru inte skulle täcka rekvisiten i ockerparagrafen finns den så kallade stora generalklausulen i 36 § AvtL. Av denna framgår att avtalsvillkor får jämkas eller lämnas utan avseende, om villkoret är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Har villkoret sådan betydelse för avtalet att det icke skäligen kan krävas att detta i övrigt skall gälla med oförändrat innehåll, får avtalet jämkas även i annat hänseende eller i sin helhet lämnas utan avseende. 36 § AvtL kan således fånga upp alla de fall som eventuellt inte täcks av ockerparagrafen och den typen av avtal eller enskilda villkor i sådana avtal kan då alltså komma att jämkas (justeras) eller lämnas utan avseende (helt ogiltigförklaras), se bland annat Högsta domstolens (HD) avgörande i NJA 1999 s. 408 där ett borgensåtagande jämkades från 4 Mkr till 1 Mkr på grund av omständigheterna vid avtalets tillkomst. Vid oskälighetsbedömningen brukar exempelvis hänsyn tas till vem som bär ansvaret för misstaget och/eller vem som har framkallat detta, om partens vårdslöshet låg till grund för det som faktiskt inträffade och/eller om motparten eventuellt var i god tro. Det ska dock noteras att ett avtal eller ett enskilt avtalsvillkor ändå kan framstå som oskäligt trots att motparten är i god tro. Det innebär att även om din hustru till och med skulle ha varit i god tro om omständigheterna och därmed inte var medveten om dina "problem" behöver detta inte på något sätt utgöra det tyngst vägande argumentet för avtalets giltighet. Det görs med andra ord en samlad bedömning av alla omständigheter i varje enskilt fall.Notis: HD styr rättspraxis på civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästan all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen så kallade prejudikat (normerande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.Avslutande ord och ytterligare rådgivningAvtalsgranskning ingår tyvärr inte i expressrådgivningen varför alla sådana spörsmål måste hänskjutas till vår byrå. Du är dock välkommen att skicka över avtalet per mail inför vårt kommande samtal, vilket då i realtid, under själva telefonrådgivningen, kommer att kunna användas som diskussionsunderlag. Men en kvalificerad juridisk analys/förhandsbedömning av avtalet görs emellertid inte här. Utifrån din ärendebeskrivning och vid en första anblick (och som svar på din faktiska fråga) pekar dock mycket på att det torde gå att få avtalet ogiltigförklarat i efterhand. Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan, via den kostnadsfria telefonrådgivningen eller ånyo genom några av våra betaltjänster. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig nu på torsdag den 19/11 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.Vänligen,

Tvingad att ingå avtal mot sin vilja

2020-09-23 i Avtals ogiltighet
FRÅGA |hej, jag har blivit tvungen att ingå ett avtal mot min vilja blivit hotad med att personen kommer gå till mina föräldrar och berätta för dem den grejen (det är inte olagligt det jag håller på med) om jag inte ingår avtalet. Efter en månads tid berättade jag för köparen då han inte hade någon aning om vad hans kompis gjort mot mig men han vill fortfarande inte att köpet skall återgå. Vad skall jag göra
Elin Andrén |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag tänkte börja med att kortfattat gå igenom olika bestämmelser som kan vara relevanta för ditt fall. I slutet av svaret hittar du en sammanfattning och lite tips för hur du kan gå till väga. Avtalslagen (AvtL) är tillämplig på din situation. Avtal som ingåtts under tvång är ogiltiga under vissa förutsättningar. Om du är under 18 årFör det första vill jag påpeka att omyndiga, alltså personer under 18 år, inte kan ingå i avtal för egen räkning (9 kap. 1 § föräldrabalken). Det spelar ingen roll om motparten (den som den omyndige sluter avtal med) tror att den omyndige är myndig, avtalet blir ogiltigt oavsett. Om du är under 18 år så är detta avtalet ogiltigt och köpet ska återgå. Lindrigt och grovt tvångInom juridiken skiljer man på grovt tvång och lindrigt tvång (28 § och 29 § AvtL). Grovt tvång är av allvarligare art, exempelvis att man tvingas ingå avtal under pistolhot. Grovt tvång är inte tillämplig på din situation.Lindrigt tvång kan däremot vara aktuellt utifrån omständigheterna i ditt fall. När man utsätts för lindrigt tvång så har man möjlighet att välja att ingå i avtalet eller inte, även om båda valen är "dåliga". För att det ska anses vara lindrigt tvång måste det föreligga orsakssamband mellan rättshandlingen och tvånget. Om man aldrig skulle ha ingått i avtalet om man inte blev tvingad till det så föreligger det orsakssamband.God troOm köparen var i god tro angående det lindriga tvånget, det vill säga köparen inte visste om att du blev tvingad till att ingå i avtalet, är avtalet tyvärr giltigt. I ditt fall säger köparen att hen inte hade kunskap om missförhållandet. Om du inte har något som visar på att han borde ha insett att du blev tvingad så kan det därför bli svårt att hävda att köpet ska återgå på grund av lindrigt tvång.36 § AvtLDet kan krävas en del för att tillämpa lindrigt tvång och ibland kan det därför vara lättare att använda sig av generalklausulen 36 § AvtL. Enligt denna paragraf kan ett avtal vara oskäligt på grund av omständigheter vid avtalets ingående. Eftersom du blev mer eller mindre tvingad att ingå i avtalet så kan detta vara en sådan oskälig omständighet. Om avtalet anses vara oskäligt enligt denna paragraf så kan köpet återgå eller jämkas. Slutsats och sammanfattningDet är svårt för mig att säga exakt vad du bör göra eftersom jag inte vet tillräckligt mycket om situationen, men nedanför har jag sammanställt några förslag som förhoppningsvis kan vara till hjälp.-Om du är under 18 år är avtalet ogiltigt och köpet ska återgå. Om motparten vägrar kan du stämma hen, mer information om det kan du hitta här.-Om du har utsatts för lindrigt tvång och köparen visste om att du blev tvingad så ska köpet återgå. Om motparten vägrar kan du stämma hen, mer information om det kan du hitta här.-Om du har utsatts för tvång kan du också under vissa förutsättningar ha rätt till ersättning från den som utförde tvånget för den skada du har lidit. -Det kan också vara brottsligt att utsätta en annan person för tvång och utpressning. Om du har blivit utsatt för brott kan du göra en polisanmälan, mer information om det kan du hitta här. Om du har blivit utsatt för brott så kan du få brottsskadeersättning via Brottsoffermyndigheten. Jag hoppas att du fick svar på din fråga!Vill du ha mer rådgivning eller hjälp av en jurist?Då kan du vända dig till vår telefonrådgivning eller boka tid med en jurist- Boka tid med en jurist, https://lawline.se/boka.- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.

Omyndiga personers underskrift

2020-09-15 i Avtals ogiltighet
FRÅGA |Hej!Min son som är sju år fick idag hem ett "förväntansdokument" från skolan. Där var en lista på saker som skolan förväntar sig av eleverna och av oss föräldrar. Längst ner skulle min son skriva på och även vi föräldrar. Detta kändes väldigt konstigt, för jag har aldrig tidigare stött på ett dok som vill ha min sons underskrift. Är det ok att be om ett barns underskrift?
Axel Helgesson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Att be om ett barns underskrift innebär i sig inte några juridiska problem. Däremot har omyndiga som huvudregel ingen rättshandlingsförmåga (9 kap. 1 § föräldrabalken). Detta innebär att ditt barns underskrift inte är juridiskt bindande. Skolan kan alltså be om underskrift, men en eventuell underskrift från ditt barn har inte någon juridisk betydelse i detta fallet.Hoppas detta gav svar på din fråga.Med vänlig hälsning

Fråga om pactum turpe

2020-08-30 i Avtals ogiltighet
FRÅGA |Hej,Jag och min sambo vill skriva ett avtal som innefattar att om någon av parterna köper någon form av sexuell tjänst under tiden de är i ett kärleksförhållande eller har gemensamma barn blir denna skyldig den andre parten en summa på 1 000 000 kr. Om man utformar ett tydligt avtal med tydliga villkor kring det ovannämnda. Skulle ett sådant avtal vara gällande/bindande? Detta handlar alltså ej om ett avtal kring förbud mot otrohet, utan ett avtal kring förbud mot köp av sexuella tjänster. Kan avtalet påverkas av pactum turpe?Med vänliga hälsningar,
Sohail Niknejad |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!I svensk rätt saknas allmänna regler om ogiltighet av avtal som strider mot lag eller goda seder. Det har i stället överlämnats till domstolarna att efter omständigheterna i det särskilda fallet avgöra om ett avtal skall anses ogiltigt enligt allmänna rättsgrundssatser, pactum turpe är en sådan allmän rättsgrundsats. Innebörden av pactum turpe är att de förpliktelser som följer av avtalets innehåll inte upprätthålls av rättsordningen. I dessa fall avstår domstolen att överhuvudtaget avgöra frågan och avvisar talan. Ett exempel på pactum turpe är avtal om prostitution.Det avtalet du tar upp är inte olagligt i sig men avtalet går i grunden ut på att kompensera en avtalspart ekonomiskt utifall motparten köpt en sexuell tjänst vilket kan anses vara otillbörligt. Min bedömning är därför att det rör sig om pactum turpe. Domstolen kommer i sådant fall inte befatta sig med frågan. Med vänliga hälsningar,