Ogiltigförklarande av avtal under påverkan av psykisk störning
Hej, min bror har hjälp av en God Man men är inte omyndigförklarad. Vi håller på att hjälpa honom att sälja sin fastighet och flytta till en lägenhet i stan. Nu har en privatperson hälsat på honom och fått honom till att skriva på ett köpeavtal. Problemet är att vi tror att budet är alldeles för lågt. Andra försäljningar i området har gått mellan 800 tkr - 1500 tkr och hans bud är på 650 tkr - 100 tkr för rivning av fastighet. Till saken hör att kommunen håller på att dra in VA (en bidr. orsak till vår förs.) och vi tror att kan påverka värdet.
Vad har vi för möjlighet att häva köpet? Eller finns det något annat vi kan göra?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Utifrån det du skrivit tolkar jag som att du undrar ifall din bror har i den uppkomna situationen rätt att frånträda (ogiltigförklara/"häva") avtalet som denne slutit med en tredje man (fastighetsköparen).
Vad innebär det för rättshandlingsförmågan (möjligheten att sluta avtal) om man har en god man?
Inledningsvis kan något kort sägas om god man. Anledningen till att man har en god man kan vara olika. Men kort sagt ska domstol efter ansökan från personen ifråga ("huvudmannen") eller någon annan förordna en god man till huvudmannen om denne på grund av sjukdom, psykisk störning, försvagat hälsotillstånd eller liknande förhållande behöver hjälp med sin dagliga livsföring (11 kap. 4 § och 7 § FB).
Precis som du antyder så förlorar huvudmannen inte sin förmåga att ingå avtal med tredje man på grund av att ha blivit tilldelad en god man. Huvudmannen kan alltså trots att ha blivit tilldelad god man ingå avtal med tredje man med bindande verkan. Trots att din bror har god man kan han alltså med giltig verkan ingå avtal med den som köpte fastigheten av honom.
Har din bror någon möjlighet att frånträda avtalet?
De eventuella möjligheter som din bror har att frånträda avtalet är alltså om det kan ogiltigförklaras. Sådana typer av regler kan vi finna i lagen om avtal som slutits under påverkan av psykisk störning och avtalslagen (AvtL). I det följande kommer jag att redogöra för relevanta regel i respektive lag två lagar.
Ogiltigförklarande med stöd av lagen om avtal som slutits under påverkan av pyskisk störning
Avtal som ingås under påverkan av psykisk störning kan alltså under vissa förutsättningar ogiltigförklaras. För kunna ogiltigförklara avtal med stöd av denna grund så krävs förekomsten av ett orsakssamband mellan den psykiska störningen och avtalets ingående. Det betyder alltså att endast att en har en psykisk störning innebär det inte att avtalet ogiltigförklaras utan ett orsakssamband mellan störningen och anledningen till avtalet ingående måste finnas. Den som har att bevisa detta orsakssamband är den part som påstår att så varit fallet. Att notera härvid är att den psykiska störningen måste inte ha varit ensamt avgörande för att ifrågavarande avtal ingåtts utan det räcker att det kan bevisas att störningen haft medverkande roll till att avtalet slutits. Vilken bevisning som kan åberopas till stöd för detta påstående beror på från fall till fall men ett intyg från en oberoende läkare beträffande att vederbörande patients psykiska störning har inverkat på att avtalet slutits väger givetvist i de flesta fall tämligen tungt.
Ogiltighetsregler i AvtL
Förutom ovan nämnda reglering finns det även två andra ogiltighetsregler som möjligtvis kan nämnas i sammanhanget.
Ocker
För det första kan det nämnas att ogiltighet av avtal kan inträda även för det fall att en part A otillbörligt utnyttjar en avtalssituation t.ex när motparten B är oförståndig eller lättsinnig. Motparten B befinner sig alltså här i ett oförmånligt läge och parten A utnyttjar det. För att detta ska vara tillämpligt krävs det följaktligen inte att motparten B vid avtalsslutet inte ville ingå avtalet utan det krävs att denne inte förstod sitt eget bästa vid avtalsslutet. Härvid ska det tilläggas att ett ytterligare krav för att regeln ska tillämpas är kravet på förekomsten av uppenbart missförhållande mellan prestationen och motprestationen (31 § AvtL).
Jämkning eller ogiltigförklarande på grund av oskäliga villkor (generalklausulen)
För det andra kan jämkning av avtal eller avtalsvillkor ske under vissa förhållanden. Jämkning eller att avtalet i stort sett förklaras ogiltig kan ske om avtalsvillkor (en eller fler avtalsvillkor) anses oskäliga med hänsyn till t.ex omständigheterna vid avtalets tillkomst och omständigheterna i övrigt (36 § AvtL).
I ditt fall
I din brors fall innebär det att för att avtalet ska kunna ogiltigförklaras med stöd av förstnämnda ogiltighetsregeln så krävs det att det finns samband mellan din brors eventuella psykiska störning och anledningen till ingående av avtalet med fastighetsköparen. Din bror har bevisbördan för att detta orsakssamband finns alltså. Som bevis på detta skulle din bror kunna inhämta intyg från läkare om att din bror har en sådan störning som innebär att det är vanligt att omdömet vid t.ex fastighetsköp eller dylikt är bristfälligt. Annan bevisning kan vara, som du är inne på, att försäljningspriset på fastigheten är ovanligt låg. Som stöd för ett sådant påstående skulle jag rekommendera att värdering görs av en värderingsman och ser om denne finner att försäljningspriset om 650 k är ovanligt låg; annars torde det vara svårt att ogiltigförklara köpet. Det sistnämnda bör anses vara ett krav för att din brors avtal ska kunna ogiltigförklaras eller jämkas även med stöd av ockerregeln respektive generalklausulen eller jämkas
Sammanfattning
Fastighetsavtalet som din bror ingått med fastighetsköparen är alltså som regel giltig. Undantag från detta kan föreligga om avtalet ogiltigförklaras eller jämkas. En grundläggande förutsättning för ogiltighet eller jämkning av avtalet torde vara att försäljningspriset som din bror kommit överens om med köparen är ovanligt låg eller i vart fall relativt lågt i förhållande till marknadspriset för en liknande fastighet. Slutligen kan tilläggas att i och med att jag inte har hela bakgrund till den uppkomna situationen, t.ex om din bror lider av psykisk störning och om han gör det vilken typ av störning har han isåfall, samt att det är en relativt stor summa pengar som kan stå på spel, så rekommenderar jag starkt att ni tar kontakt med byråns jurister och får hjälp av de för att få en fullständig utredning av er situation.
Hoppas att jag genom mitt svar förtydligat din brors rättigheter i denna situation. Har jag missat något eller misstolkat frågan är du välkommen att ställa en ny fråga där du förtydligar situationen.
Med vänlig hälsning
