Talerätt vid ogiltigförklaring av avtal

2021-08-17 i Avtals ogiltighet
FRÅGA
Hej. Min morfar har ägt en bondgård med 107 hektar mark (mest skog). Han är 76 år och väldigt snäll men även naiv. Min mamma och pappa har under flera år sagt att de är intresserad av att köpa gård & mark när morfar väl hade tänkt att sälja det, främst för att pappa nyligen tagit jägarexamen & skaffat jakthund etc, vilket morfar var väl medveten om. Morfar har nu sålt gård och mark (privat utan mäklare) till en utomstående person till ett pris av 1,6 miljoner. Taxeringsvärdet är 2,7. Liknande gårdar och mark har vart värt 3-5 miljoner kronor. Vår fråga är nu om det går att göra något åt detta? Antingen försöka få köpet ogiltigt med avtalslagens regler om att morfar skulle ha blivit lurad på priset? Eller om detta kan anses som en förlust för min mamma i ett senare arv? Eftersom morfar är såpass gammal och har gått på mediciner i flera år så bör det kunna anses som att han sålde gården för en mindre summa för att mamma inte skulle få lika mycket pengar, med tanke på att han var väl medveten om att min familj ville köpa gård & mark och hade kunnat ge mer än han faktiskt fick. Detta blir ju även en fråga om mitt arv senare i livet. Det knepiga i hela frågan är att morfar är nöjd med situationen, men vi tror inte han förstår hur mycket pengar han gått miste om.
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Inledning och tillämplig lag

Jag tolkar din situation som att din morfar har sålt sin bondgård till en utomstående person till underpris, och att du nu undrar huruvida det finns något sätt att få försäljningen gå åter. Det rör sig om en försäljning av fast egendom varför jordabalken (JB) är tillämplig (1 kap. 1 § JB).

Avtal ska hållas

Vid köp av fast egendom måste vissa formkrav vara uppfyllda för att köpet ska vara giltigt (4 kap. 1 § första och tredje stycket JB). Formkraven är att köpekontraktet är skriftlig, undertecknad av båda parter, uppgift om priset och en överlåtelseförklaring att egendomen övergår från säljaren till köparen. Om dessa formkrav är uppfyllda samt att köpekontraktet överlämnats parterna emellan, har ett bindande avtal träffats. Detta innebär att det är möjligt att ångra sig fram till den tidpunkt då köpet får bindande verkan. När ett bindande avtal emellertid har träffats är den grundläggande utgångspunkten att avtal ska hållas. Att frångå denna huvudregel är svåröverkomlig, men givetvis möjlig om en ogiltighetsgrund är för handen, det vill säga en omständighet som kan utgöra grund för att ogiltigförklara avtalet.

Talerätt

Jag noterar i din fråga att din morfar själv inte verkar ha några invändningar med fastighetsförsäljningen. Detta har betydelse för situationen om det föreligger en ogiltighetsgrund. I ifrågavarande avtal är din morfar part på ena sidan, och den utomstående personen part på andra sidan. Det är således din morfar som har talerätt i denna situation. Detta innebär att om det visar sig vara så att din morfar exempelvis blivit svikligt förledd (jfr 30 § avtalslagen) vad gäller priset på fastigheten, så är det endast din morfar som kan göra gällande denna invändning. En utomstående, det vill säga någon som inte är part i ifrågavarande avtal, kan alltså i regel inte föra en talan om ogiltighet.

Minskning av din mammas arv

Vad gäller minskningen av din mammas arv ser jag tyvärr inte heller något som kan göras. Visserligen är det så att fastighetsförsäljningen sedermera kan komma att minska kvarlåtenskapen efter din morfar, men det står fortfarande din morfar fritt att disponera över den egendom han äger. Din morfar har alltså frihet att göra i princip vad han vill med egendom som han innehar med äganderätt. Det finns vissa skyddsregler som kan aktualiseras i vissa fall, såsom det förstärka laglottsskyddet för bröstarvingar (7 kap. 4 ärvdabalken), men det är tyvärr inget som kan tillämpas i din mammas fall.

Hoppas du fick svar på din fråga!

Adam Fyman
Vi kan hjälpa dig vidare!
Våra jurister ger dig personlig hjälp. Klicka för att boka tid med Lawline Juristbyrå: BOKA.
Fick du svar på din fråga?