Kan min fastighet tvångsvis bli del av samfällighet?

2018-10-05 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej.Vi äger en fastighet som funnits sedan 50 talet. För att komma in till vårt hus måste man köra in på en grusväg ca 20 meter för att nå vårt hus. Det finns ett servitut på att vi får använda vägen. Nu har markägaren börjat bygga ca 50 nya villor bakom vårt hus. Han och lantmäteriet vill tvinga in oss i en samfällighet med dessa nybyggda husen. Kan de verkligen tvinga oss till detta?
Joakim Synnergren |Frågan rör fastighetsreglering. Fastighetsbildningslag (1970:988) är tillämplig.En markägare kan inte på eget bevåg tvinga fastighetsägare att starta samfällighet, men markägaren kan ansöka om det hos Lantmäteriet som i sin tur kan bilda en samfällighet tvångsvis. Fastighetsreglering kan avse att samfälligheter bildas enligt 5:1 FBL. För att en sådan ansökan ska godkännas krävs i stora drag att:1. Samfälligheten resulterar i en lämpligare och mer ändamålsenlig markanvändning som överväger de kostnader och olägenheter regleringen medför. (5:4 FBL)2. Fastighetsregleringen måste förbättra den sökande fastighetsägarens egna fastighet (5:5 1 st. FBL)3. Om sakägare motsätter sig regleringen, får inte fastighetsägarens (ekonomiska) intresse väga över intresset att bilda samfälligheten (5:5 2 st. FBL)Ett större antal nya villor har i detta fall uppkommit som behöver tillgång till utfärdsväg och därmed resulterar en samfällighet i en lämpligare och mer ändamålsenlig markanvändning. Bildandet av samfälligheten får sägas gynna markägaren. Er fastighets intresse av att enskilt inneha ett servitut på vägen får förmodligen inte sägas överväga intresset av att bilda samfälligheten. Det finns enligt min bedömning troligen grund för att bilda en samfällighet.Om du önskar ytterligare rådgivning rekommenderar jag följande :- Kontakta vår telefonrådgivning på 08-533 300 04.-Boka tid med en av Lawlines jurister.Hoppas att du fick svar på din fråga!

Preskription vid bygge på annans tomt

2018-09-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Om byggnationen inte var känd för ägaren, i fallet med den uppförda byggnaden på annans mark utan tillstånd, när börjar då preskriptionstiden löpa? När byggaren uppförde huset (25 år sedan) eller när markägaren upptäckte huset (1 år sedan)?
Isak Eriksson |Hej! Tack för att du vänder dig till lawline med din fråga! Lite generellt om att bygga på annans markSom du redan har uppmärksammat så är det inte tillåtet att bygga på annans mark. Den som bygger på annans mark kan få betala skadestånd till den som äger marken. Detta borde regleras under 3 kap 12 § jordabalken (JB). Du hade alltså haft en fordran för skadestånd gentemot din granne. Din fråga är om detta är preskriberat. Huvudregeln vid preskriptionPreskription av en civilrättslig fordran, i detta fall eventuellt skadestånd för att grannen byggt på din tomt, är enligt huvudregeln om preskription 10 år, se 2§ preskriptionslagen (PreskL). Jag finner inga applicerbara undantag till denna regel. Det är 10 år från att byggnaden har uppförts. Frågan är dock om det det skett något preskriptionsavbrott. Detta skulle vara om gäldenären (den som skadeståndstalan är riktad mot) blivit påmind om sin överträdelse innan själva preskriptionen gått ut, se 5§ PreskL.Jag hoppas detta besvarar din fråga! Med vänliga hälsningar,

Har mäklaren rätt till ersättning efter ensamrättstiden?

2018-09-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Jag har försökt sälja mitt hus genom en mäklarfirma utan framgång. Jag valde att avsluta uppdraget när avtalet gick ut, eftersom jag ansåg att anlitad mäklare inte gjort ett bra jobb. Nu när uppdragstiden är slut enligt avtalet, har mäklaren skickat ett brev som hon vill att jag skriver på där hon yrkar rätt till ersättning efter uppdragstiden om jag säljer till någon av de som visat intresse under uppdragstiden. Jag har inte för avsikt att skriva på det, men har några frågor. I avtalet står det att fastighetsmäklaren "kan" vara berättigad till provision även efter uppdragstidens utgång. Det framgår inte under vilka omständigheter det kan åberopas. Det står heller inte under hur lång tid. Vad är det då som gäller? Det står bara att mäklaren har rätt till ersättning under ensamrättstiden. Dvs 3 månader enligt avtalet. Hur lång tid efter sitt uppdrag kan mäklaren hävda ensamrätt till eventuella spekulanter som hon varit i kontakt med? Det framgår inte av avtalet.
Johanna Lindström |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!1. Kan mäklaren ha rätt till provision även efter ensamrättstidens utgång?En mäklaren kan ha rätt till provision eller annan ersättning även efter det att ensamrättstiden gått ut. För att mäklaren ska ha rätt till sådan ersättning ska fastigheten ha sålts till någon som mäklaren förmedlat kontakten till (anvisning). Dessutom ska det finnas ett samband mellan mäklarens verksamhet innan du sa upp avtalet och försäljningen till den anvisade köparen. Om du inom en snar framtid efter ensamrättstidens utgång väljer att sälja din fastighet till en köpare du kommit i kontakt med genom din mäklare bör det finnas ett tydligt orsakssamband, medan orsakssambandet är mindre tydligt om du säljer fastigheten till samma köpare om några år, och samtidigt har anlitat andra mäklare som också har arbetat med försäljningen. När det inte längre går att urskilja att det är din mäklares förmedling som leder till en försäljning finns det inte längre ett orsakssamband, och mäklaren kan då inte kräva ersättning.Mäklaren har rätt till ersättning under ensamrättstiden, men mäklaren kan alltså också ha rätt till ersättning vid försäljning även efter ensamrättstidens utgång, om det går att visa att det finns ett samband mellan mäklarens arbete och din försäljning.2. Hur lång tid efter avslutat uppdrag kan mäklaren hävda ensamrätt?Ensamrättstiden regleras i avtalet mellan dig och mäklaren och kan förlängas med tre månader åt gången. Eftersom du avslutade uppdraget borde det innebära att mäklaren kan hävda ensamrätt som längst i tre månader efter avslutsdagen. Som tidigare nämnts är mäklarens rätt till ersättning inte helt beroende av ensamrättstiden. Om du väljer att sälja till en av mäklaren anvisad köpare är det orsakssambandet som styr. Det är svårt att bestämma en bortre gräns för mäklarens möjlighet till ersättning, men med tiden kommer orsakssambandet bli svagare och mäklarens möjligheter minska.Hoppas du fick svar på din fråga, om du har fler frågor är du välkommen att höra av dig till Lawline igen!Vänligen,

Lokaler och tillfällig vistelser eller övernattning

2018-09-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi är en liten bostadsrättsföreningen. En av bostadsrätterna är egen lokal. En renoveringen i lokalen har nyligen gjorts. Bland annat har det inrymts ett mindre hygienrum med toalett och dusch. Bygganmälan är gjord och renoveringen har godkänts av Byggnadsnämnden.Lokaler får inte användas som bostad och bara för tillfällig vistelse, vilket också påpekas i godkännandet. Men utöver detta tillägger Byggnadsnämnden att lokalen inte får användas till tillfällig övernattning.Min fråga är nu vad som kan menas med "tillfällig övernattning". • Får man enbart vistas tillfälligt mellan vissa klockslag. Vilka tider gäller i så fall? • Måste man alltid hela tiden vara vaken när man tillfälligt vistas i lokalen? • Hur lång tid kan man sammanhängande få tillbringa i lokalen för att det ska vara övernattning?• Kan man sova i lokalen under dagtid?• Är det förbjudet att använda motionsutrustningen eller bedriva annan hobbyverksamhet i lokalen under natten eller utföra arbete?• Betyder övernattning att man inte får ha en möbel, som man eventuellt skulle kunna sova i längre eller kortare stund.Byggnadsnämndens bör väl definiera vad som menas med begreppet "tillfällig övernattning" annars har man mycket svårt att vet man inte vad man ska rätta sig efter. Vad anser ni som juridiska experter i frågan? Att en lokal endast får användas för tillfällig vistelse är en vedertagen och vanlig begränsning när det gäller användningen av en lokal.
Jessica Konduk |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Du kan självklart vända dig till byggnadsnämnden i din kommun för att fråga vad de menar med särskilda begrepp i sina beslut.Rent juridisk sett har lägenhetens (lokal i detta fall) användning relevans på flera olika sätt. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet. När att när man hyr ut en lokal med förutsättning att viss verksamhet ska bedrivas i lokalen, kan det utgöra grund för hyresgästens förverkande av lokalen om denne använder lokalen på andra sätt än vad som framgår ur kontraktet. På liknande sätt kan en bostadsrätt förverkas om lägenheten används i annat ändamål än det avsedda. Lagstiftaren har ett intresse att skydda en svagare part från att förlora sin besittning till främst en bostadslägenhet men även i vissa fall sin indirekta besittning i en lokal. Gränsdragningen mellan bostadslägenheter och lokaler i hyreslagen är föranledd främst av att besittningsskyddet är olika utformat för bostäder och lokaler. Besittningsskyddet för bostadshyresgäster avser att tillgodose ett ideellt intresse och syftar därför främst till att skapa trygghet för hyresgästen i besittningen av hemmet. I fråga om lokaler utgör hyresförhållandet i de flesta fall ett led i en verksamhet som drivs av affärsmässiga eller andra liknande skäl och de sociala synpunkterna väger i allmänhet inte lika tungt som när det gäller bostäder (jfr prop. 1967:141 s. 104 ff. och rättsfallet RBD 5:93). Det ideella intresset av besittningsskydd för en juridisk person och dess medlemmar som nyttjar en byggnad för tillfälliga övernattningar måste mot bakgrund av skyddslagstiftningens syfte därför anses vara relativt lågt.Förutom detta står det i plan- och bygglagen (PBL) att bebyggandets omfattning, byggnaders omfattning och användning får i detaljplan bestämmas av kommunen enligt 4 kap 11 § PBL. Kommunen får även i detaljplan bestämma skyddsåtgärder för att motverka störningar från omgivningen enligt 4 kap 12 § PBL. PBL ställer även vissa krav på bygglov eller anmälan för ändrad användning av byggnader. T.ex. anges det i 6 kap 5 § Plan- och byggförordningen att det krävs anmälan av sådan ändring som väsentligt påverkar brandskyddet i byggnader. För lägenheter som används som bostad finns ibland annat jordabalken krav på att de uppfyller krav på brandsäkerhet m.m. Övernattning kan tillåtas ske i lokaler som i normalfallet används för annan verksamhet, detta kallas för tillfällig övernattning och innebär att brandskyddet inte är dimensionerat för att det ska ske övernattning i dessa lokaler. Det kan t.ex. röra sig om skolor och idrottshallar. Vidare anges i 8 kap PBL Krav på byggnadsverk, byggprodukter, tomter och allmänna platser. Enligt 8 kap 1 § 1 p. PBL ska en byggnad vara lämpad för sitt ändamål och de tekniska egenskapskrav som anges i 8 kap. 4 § PBL är uttömmande. När man bedriver vissa typer av verksamheter som påverkar brandskyddet krävs det särskilda tillstånd eller anmälan. Exempel på detta är verksamheter som bedriver tillfällig övernattning i hotellverksamhet, vilket kräver särskilda tillstånd eller anmälan och att vissa brandskydds- och säkerhetsregler följs. Det finns även praxis där det anges att asylboenden definitionsmässigt kan beskrivas som tillfällig vistelse och kan likställas med boende på hotell, vandrarhem eller camping (MÖD 2015:45)Vad gäller dina övriga frågor besvarar jag dem nedan.• Får man enbart vistas tillfälligt mellan vissa klockslag. Vilka tider gäller i så fall? Det finns inga sådana krav i lagen men det kan potentiellt finnas närmare bestämmelser om detta hos kommunen. • Måste man alltid hela tiden vara vaken när man tillfälligt vistas i lokalen? Nej det finns inget krav på det. • Hur lång tid kan man sammanhängande få tillbringa i lokalen för att det ska vara övernattning? Syftet med vistelsen är det avgörande för att bedöma om det rör sig om övernattning eller varaktigt boende. Det finns inte någon bestämd tidsrymd som avgör men det kan finnas riktlinjer hos varje enskild kommun rörande krav på brandsäkerheten vid övernattning.• Kan man sova i lokalen under dagtid? Det finns ingen regel som förhindrar att man sover i lokalen under dagtid. • Är det förbjudet att använda motionsutrustningen eller bedriva annan hobbyverksamhet i lokalen under natten eller utföra arbete? När bostadsrättshavaren använder lägenheten skall han eller hon se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas. Bostadsrättshavaren ska även i övrigt vid sin användning av lägenheten iaktta allt som fordras för att bevara sundhet, ordning och gott skick inom eller utanför huset. Han eller hon skall rätta sig efter de särskilda regler som föreningen i överensstämmelse med ortens sed meddelar enligt 7 kap 9 § BRL. Om regeln inte efterföljs ska styrelsen ge en tillsägelse och om denna inte följs kan störningar som utgör men för andra bostadsrättshavare, främste boende bostadsrättshavare, utgöra grund för förverkande av bostadsrätten.Vad gäller motionsutrustning så kan det krävas särskilda tillstånd om det ska bedrivas gymverksamhet, du kan vända dig till Miljö- och hälsoskyddsförvaltningen i din kommun för mer information om s.k. hygienlokaler.• Betyder övernattning att man inte får ha en möbel, som man eventuellt skulle kunna sova i längre eller kortare stund. Nej det finns inga regler om detta. Det kan arbetsrättsligt finnas krav på möjligheter att vila under arbetet men det har inget att göra med lokaler som sådana.Tillfällig övernattningVad gäller begreppet tillfällig övernattning finns det vad gäller lokaler främst vägledning i Boverkets författningssamling och ett fåtal rättsfall. Boverkets allmänna råd (2014:5) om planbestämmelser för detaljplan säger att tillfälliga övernattningar klassas som tillfälliga vistelser och tillfällig vistelse kan tillämpas för områden för alla typer av tillfällig övernattning samt konferenslokaler. Byggnadsnämnden ska vid behov, genom tillsyn, pröva byggnadens lämplighet med hänsyn till de tekniska egenskapskraven vid ändrad användningRekommendation Jag rekommenderar att du vänder dig till Byggnadsnämnden för att få veta vad byggnadsnämnden syftar på gällande "tillfällig övernattning" i ditt beslut. Byggnadsnämnden eller kommunen kan även bidra med kunskaper om vad som krävs för att lokalen ska bli lämpad för tillfällig vistelse/övernattning i enlighet med brandskyddsregler och PBL.Vänligen,Jessica.Konduk@Lawline.se

Fritidshus i gåva

2018-09-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Om jag får ett fritidshus i gåva av min mor, utan ersättning, hur lång tid tar det innan det går igenom och vad behöver jag göra för att det ska bli giltigt? Jag behöver väl också söks lagfart?Mvh Gunilla
Patrik Olsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline.Eftersom det rör sig om en gåva i form av en fastighet så måste vissa formkrav uppfyllas för att gåvan ska vara giltig 4:29 Jordabalken (1970:994). Paragrafen refererar framförallt tillbaka till 1 § i samma kapitel vilket betyder att kraven på en gåva är samma som vid ett köp. Vad som ska finnas med i gåvobrevet är en överlåtelseförklaring i form av gåva, beloppet (0 kronor), fullständig fastighetsbeteckningen samt så måste det vara skriftligt och självklart framgå tydligt att det är en gåva.När du väl fått lagfart så kan man säga att gåvan är "skyddad". En ansökan om lagfart ska ske senast tre månader efter ni upprättat gåvobrevet enligt 20:2 JB.Så fort gåvobrevet har skrivits under mellan er så är gåvan fullbordad, som ett avtal. Dock är det viktigt att söka lagfart och få den godkänd eftersom det är då fastigheten tillkommer dig "utåt". Med andra ord så blir det officiellt din fastigheten och din mors borgenärer eller andra utomstående personer kan inte göra anspråk på den.Hoppas du har fått svar på dina frågor!MVH Patrik Olsson

Rättsförhållande mellan grannar - träd och löv

2018-09-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Grannens stora/höga björk har c:a 1/3 av lövverket över vår tomt. Vår garagenedfart är bara några meter från björken. Nedfarten får många löv vid bladfällningen. Det behövs inte så många löv för att täppa till utebrunnen vid garageporten med risk för vattenöversvämning i källaren vid kraftig nederbörd. Blir grannen skadeståndsskyldig vid en vattenskada pga björklöven. Det är den enda björken i gatan.Kan jag kräva att han klipper björken och/eller tager bort löven från nedfarten. För grannsämjans skull och för att inte ord skall stå mot ord vid en eventuell tvist borde jag kanske göra en skriftlig framställan. Hur tycker ni att detta krav skulle kunna formuleras på ett korrekt/vänligt sätt.Om jag nödgas hyra folk för att såga bort grenar som hänger över min tomt kan jag lagligen kräva honom för kostnaden.
Sandra Wrede |Hej och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!Denna fråga rör jordabalkens 3 kap om rättsförhållanden mellan grannar. Den inledande bestämmelser 3 kap 1 § jordabalken Jordabalken 3 kap 1 § förklarar att det är grannsämjan som sätter en riktlinje för relationen med våra grannar och att om man gör en åtgärd på sin eller någon annans fasta egendom ska man se till att man inte orsakar besvär för sina grannar. Grenar som hänger över din tomtOm grenar eller rötter tränger sig in på din fastighet och det medför en olägenhet för dig får du ta bort den grenen eller roten, regleras i 3 kap 2 § jordabalken Jordabalken 3 kap 1 §. MEN det är viktigt att komma ihåg att innan du tar bort denna gren ska din granne haft möjlighet att ta bort grenen själv och att du ska ha förklarat att detta är en olägenhet för er. För grannsämjans skull rekommenderar jag dig att du tar upp detta med din granne, att grenen stör dig och om det finns någon möjlighet att denne kan ta bort den. Löven från hans träd ner på din tomtLöven som faller ner från trädet ner på din tomt är tyvärr inget som faller in i det som menas i 3 kap 2 § jordabalken. Löv faller inte inom detta, såsom grenen ovan gör. Därmed finns det inga åtgärder som ni kan kräva angående löven. Man kan tyvärr inte använda sig av 3 kap 1 § jordabalken heller, att det skulle vara en störande verksamhet, att det faller löv från grannens tomt är inte en störande verksamhet. SammanfattningGrenarna som hänger över din tomt kan din granne behöva ta bort, men löven som faller ner från träden kan man tyvärr inte göra något åt. Du och din granne får helt enkelt försöka komma överens om grenen och sen får du helt enkelt hålla koll så att löven inte täpper brunnen och skapar översvämning. Vänligen,

Köpa hus som utländsk medborgare

2018-09-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min syster har Amerikansk medborgarskap och vill köpa hus i Sverige. Hur ska hon göra?
Fredrik Wållberg |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.För att köpa hus i Sverige är medborgarskap inte nödvändigt, det görs ingen skillnad på svenska och utländska medborgare. Det som krävs är att din syster har rättshandlingsförmåga, dvs. är myndig och kan handla för egen räkning.Observera dock att om din syster ska köpa en fastighet och söka lagfart på denna så behöver hon legitimera sig för Lantmäteriet för att bevisa att hon är myndig. Det räcker med att bifoga en kopia av pass eller personbevis till ansökan. Utöver detta gäller helt vanliga regler för fastighetsköp.Jag hoppas detta besvarade din fråga! Är det något annat du undrar över så är du varmt välkommen att ställa en ny fråga.

Måste man söka lagfart även fast man säljer fastigheten inom tre månader från det att man köper den?

2018-09-24 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej. Vi tänker köpa hus för att renovera och sälja. Ifall vi lyckas sälja inom tre månader från att vi köpt, måste vi ändå ansöka om lagfart?
Lovisa Nilsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Tanken med lagfarten är att det ska bli en sammanhängande kedja, det vill säga att alla personer som har haft fastigheten i sitt ägande också ska ha registrerats hos Lantmäteriet. Lagfarten är dessutom ett lagligt dokument som visar att man är den rätta ägaren till fastigheten. En fastighet kan t ex. inte pantsättas om man inte har sökt och fått lagfart beviljat Reglering om lagfart finns i 20 kap. jordabalken. Av 1 § framgår att lagfart ska sökas av den som förvärvar en fastighet. Att det i lagtext står ska innebär att det är ett måste. Lagfart måste alltså enligt lag sökas av den som köper en fastighetAvstår du som köpare att söka lagfart uppstår det problem för personen som köper fastigheten av dig att söka lagfart, detta även om de tre månaderna ännu inte löpt. Problemet som uppstår är att ansökan om lagfart från personen som av dig köper fastigheten kommer förklaras vilande. Att en ansökan är vilande innebär inte ett avslag men det innebär att det är något som saknas för att ansökan ska gå igenom. Att tidigare ägare inte sökt lagfart är just en sådan omständighet som gör att ansökan blir vilande. Detta framgår av 20 kap. 7 § 2 p. jordabalken. För att personen som köper fastigheten av dig ska få sin lagfart beviljad krävs det alltså att du har fått lagfarten beviljad.Även fast ni planerar att sälja fastigheten snabbt efter köp måste ni med andra ord söka lagfart. Detta dels för att det är ett måste rent lagligt, dels för att det annars kommer uppstå problem för nästa köpare.Hoppas att detta svar var till din hjälp. Om du har fler funderingar är du välkommen att ställa en ny fråga här på Lawline!Med vänliga hälsningar,