Gåva av fast egendom - bindande?

2019-10-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Jag delar en skogsfastighet med mina två syskon. Vi har fått den i gåva av våra föräldrar som enskild egendom och med hembudsskyldighet.Så långt är allt ok men det finns en rad till som säger att prislappen på hembudet skall vara taxeringsvärdet på fastigheten. Detta skrevs för 40 år sedan. Min fundering är ifall denna text är juridiskt bindande? Den dag då jag vill sälja min andel av fastigheten, måste jag då göra det till taxeringsvärdet av fastigheten?Jag skulle vilja att min andel fick värderas av oberoende värderingsmän och att priset i hembudet sätts efter värderingsmännens utlåtande.
Carl Jansson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar om kravet på att fastigheten ska säljas till taxeringsvärdet är bindande genom gåvobrevet eller om det kan åsidosättas på något sätt. Tillämplig lagFast egendom är indelade i fastigheter (1 kap. 1 § Jordabalken). Detta innebär att jag kommer utgå från reglerna i Jordabalken (JB) för att besvara din fråga, i synnerhet det fjärde kapitlet som avhandlar gåva av fastighet.Formkrav för gåvaÖverlåtelse av fastigheter omgärdas av en rad tvingande regler sett till form och tillvägagångssätt. Vad som gäller vid försäljning av fast egendom gäller också i stor utsträckning vid gåva (4 kap. 29 § JB). Detta innebär att jag kommer redogöra för vad som ska vara uppfyllt för att ett försäljningsavtal ska anses bindande (indirekt detsamma som gäller för gåva).Formkrav för gåvobrevAvtalet ska vara skriftligt, underskrivet av alla berörda parter, det ska framgå vilken fastighet som avses, samt en viljeförklaring om att den ska överlåtas. Om detta inte finns med i avtalet, eller gåvobrevet i ditt fall, är överlåtelsen ogiltig och därmed inte bindande för parterna (4 kap. 1 § tredje stycket JB). Utifrån vad jag ovan skrev ska dessa punkter även vara uppfyllda vid ett gåvobrev.Gåvobrev villkorar gåvan Överlåtelser genom gåva får villkoras av gåvogivaren. Dessa villkor får sedan inte ensidigt ändras av gåvogivaren. Är det däremot så att givaren vill ändra ett villkor i gåvobrevet, som enbart existerar för givarens intresse, så har det visat sig vara godkänt av domstolen (NJA 2000 s. 262). Svaret på din fråga Vad jag förstår utifrån din fråga så har villkoret om att försäljningspriset ska uppgå till taxeringsvärdet funnits i gåvobrevet hela tiden. Gåvobrev är bindande och syftar till att skydda gåvogivarens intressen som denne haft då gåvan fullbordades. Detta innebär att såvida någon ändring inte gjorts ensidigt av gåvogivaren utan att denne har rätt till det, så ser jag dessvärre ingen väg att ändra innebörden av gåvobrevet. Istället är det så att gåvotagare, likt gåvogivaren, inte ensidigt kan ändra villkoren i gåvobrevet. För dig innebär detta att du vid en försäljning kommer vara bunden av ett försäljningsbelopp uppstigande till taxeringsvärdet av fastigheten till de som omfattas av hembudsförbehållet. Hoppas du fick svar på din fråga! Med vänliga hälsningar,

Ge bort fastighet som gåva

2019-10-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Min mamma köpte en fastighet för 1,5msek varpå Jag har renoverat den åt henne och den har idag ett värdering på drygt 3msek. Nu är tanken att jag ska ta över lån och ägande av fastigheten.Hur kan man i bästa möjliga mån hålla ned skatten. Kan vi skriva ett avtal mellan oss om att jag köper huset för 3msek, tar över lånet som finns på huset och upprättar en avbetalning på allt utöver lånet? Min mamma är inte intresserad av att få några ytterligare pengar utöver att jag tar över lånet, men jag tänker rent formellt.Tacksam för era tankar och idéer i frågan!
Alexander Hedblom |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Innan jag börjar svara på din fråga vill jag bara säga att gåvoskatten är avskaffad i Sverige. Det spelar alltså ingen roll vad gåvan är värd. Vad som måste göras när en fastighet byter ägare är att lagfarts ska sökas. Detta görs hos lantmäteriet och de har vissa krav för att det ska gå att söka lagfart. Det krävs att du skriver och undertecknar ett gåvobrev. Dessutom måste ni ansöka om lagfart senast tre månader efter ni upprättat gåvobrevet enligt 20 kap. 2 § jordabalken.Förutom att lagfart ska sökas så är det inte så mycket annat som ska göras. Finns ett lån på fastigheten som överstiger 85% av taxeringsvärdet så anses det inte längre vara en gåva utan blir då ett köp och då kan mottagaren behöva betala stämpelskatt, fast än det är tänkt att vara en gåva.Hoppas du fått svar på din fråga, om inte, tveka inte på att skicka in en ny!

Är det möjligt att kringgå ett förköpsvillkor genom att ge bort en fastighet i gåva?

2019-10-14 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag har vid bodelning tillskiftat fastighet till FD maka, 1996mot att:Vid försäljning jag ska dela på eventuell vinst utöver bottenlån övertagna av maka (topplån övertagna av mig)Jag har förköpsrätt på hela eller delar av fastigheten.Det har nu kommit till min kännedom att fastigheten givits i Gåva till ny Make 100% och att senare 50% återgivits till min FD maka, 2007.Jag känner att avsikten med detta är att inte ersätta mig vid eventuell försäljning, då förbehållet i lagfarten gällde försäljning och inte Gåva
Natalie Accord |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förstår din fråga som att du undrar om din hustrus gåva till sin make är giltig, med hänsyn till att ni i samband med er bodelning införde ett förbehåll om förköp som registrerats i fastighetsregistret. Regler om fastigheter finns huvudsakligen i Jordabalken (JB).Det framgår inte av din fråga om ditt ex man lyckats få lagfart på fastigheten. Om överlåtaren, i det här fallet din fru, har inskränkningar i sin förfoganderätt som finns med i fastighetsregistrets inskrivningsdel så ska ansökan om lagfart avslås (JB 20:6 5 p). Huruvida han har lagfart på fastigheten får betydelse för om han och ditt ex sedan kan sälja fastigheten. Köparen kan nämligen inte få någon lagfart förrän säljaren har lagfart (JB 20:7 2 p). Är en hembudsklausul vid bodelning giltig?En allmän princip inom svensk rätt är att förköpsvillkor, så kallade hembudsklausuler, inte är giltiga vad gäller fastighetsförvärv (se NJA 1984 s. 673). Anledningen till denna syn på förköpsklausuler har varit att det skapar osäkerheter i äganderätten och binder upp ägarens handlingsfrihet med egendomen. Förköpsklausuler har dock godkänts när en fastighet övergått till en ny ägare som gåva (NJA 1981 s. 897). Det benefika inslaget i förvärvet gör här att givarens avsikter har bedömts väga tyngre. Vad gäller familjerättsliga förvärv, genom bodelning, arv eller testamente, så har samma bedömning gjorts då de har samma benefika inslag som gåvor (NJA 1990 s. 18). Denna praxis är bakgrunden till att en förköpsklausul kan registreras i fastighetsregistret, precis som du och ditt ex gjort (JB 20:14). Konsekvensen av att villkoret antecknas i fastighetsregistret är att det inte är möjligt för en köpare att förvärva fastigheten i god tro (JB 18:8). Är gåvan giltig?För att en gåva av en fastighet ska vara giltig ställs vissa formkrav upp (JB 4:3 och 4:29). Det krävs att:1. Om förvärvet är beroende av villkor, så måste dessa föras in i gåvohandlingen.2. Givaren är den rätte ägaren av fastigheten, och att gåvomottagaren inte gjort något godtrosförvärv (som jag nämnde ovan är det dock inte möjligt att göra godtrosförvärv om villkor tagits in i fastighetsregistret, den som mottar en gåva förväntas nämligen kontrollera detta). 3. Gåvomottagarens rätt att själv överlåta fastigheten, söka inteckning för den eller att upplåta exempelvis nyttjanderätt inte begränsas utan att sådana villkor tas med i gåvohandlingen.Din fru äger fastigheten, vilket gör att hon är rätt ägare, så gåvan kan inte förklaras ogiltig på den grunden. De andra grunderna kan jag inte göra någon bedömning av utan att veta hur deras gåvohandling ser ut, men det finns goda förutsättningar för att gåvohandlingen i sig kan ses som giltig.Kan en hembudsklausul kringgås genom gåva?På den här punkten ger dock inte rättskällorna något tydligt svar. Varken praxis eller lagtext säger någonting om vad som gäller om en fastighet överlåts genom gåva när det finns en hembudsklausul om överlåtelse genom försäljning. Jag skulle säga att det finns utrymme för att argumentation här i vilket fall som helst, eftersom avsikten med er överenskommelse var att du skulle ha rätt att köpa fastigheten innan den överläts till en utomstående, alternativt haft rätt till hälften av vinsten. Det kan anses vara ett alldeles för enkelt sätt att kringgå överenskommelsen om hembudsklausulen kan undkommas genom gåva. Å andra sidan så står det klart och tydligt "försäljning" i ert bodelningsavtal, så enligt en bokstavstolkning av ert avtal så har ditt ex inte gjort något fel. Något som kan vara relevant är dock ett uttalande från HD i ny praxis från 2017 (NJA 2017 s. 289). Här uttalar HD att ett villkor som ställts upp vid gåva av en fastighet inte nödvändigtvis gäller mot den som förvärvar fastigheten, inte ens om denne är i ond tro, det vill säga visste om att villkoret fanns. Villkoret om gåvan är alltså bindande mellan parterna, men det är inte säkert att tredje man kan anses vara bunden av detta. Med detta vill jag belysa att ditt ex man, som tredje man i det här scenariot, inte behöver ha gjort ett ogiltigt förvärv eller ens förhålla sig till er överenskommelse. Den som lider skada av att villkoret sätts åt sidan, i det här fallet du, ska dock i sådana fall ha rätt till ersättning av den som satt villkoret ur spel. Med stöd i detta menar jag att det minsta du kan begära om fastighetens säljs och du inte har någon rätt till vinsten, är att ditt ex ska ersätta dig för den skada hon åsamkat dig i och med att hon satte ert avtal ur spel på det här viset. Observera dock att det här rättsfallet rör gåva av fastighet, och ditt fall handlar om en bodelning, vilket kan innebära att situationerna bedöms olika. Hur kan du gå vidare?Detta är en knivig juridisk fråga som inte verkar ha något klart och tydligt svar, vare sig i lagtext eller i praxis. Att du behandlats illa bedömer jag dock som ganska klart, och bara för att jag inte hittar något tydligt rättsligt stöd betyder det inte att saken är förlorad. Jag skulle säga att du har grund för att ställa krav på ditt ex, då hon kringgick ert avtal genom att ge bort fastigheten. Trots att det framgår av avtalet att förköpsrätten gäller vid försäljning av fastighet bör det vara möjligt att hävda att hennes agerande är ett rent kringgående av villkoret och att avsikten är densamma som om hon hade sålt fastigheten utan att hålla sig till avtalet. Gåvan är sannolikt giltig och inte angripbar. Däremot bör du kunna ställa krav på ersättning från ditt ex för att hon gick runt ert avtal.Du kan vända dig till ditt ex och påpeka detta, och att du har för avsikt att framställa krav på ersättning. Min rekommendation är dock att du anlitar en professionell jurist som kan hjälpa dig framåt med detta. Om du är intresserad av att anlita någon av Lawlines duktiga jurister för detta kan du kontakta mig på natalie.accord@lawline.se, så kan de återkomma med ett prisförslag.Med detta hoppas jag att du fått svar på din fråga och önskar dig lycka till!Vänliga hälsningar,

Krävs alla delägares samtycke vid försäljning av samägd fastighet?

2019-10-05 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag äger tillsammans med 2 andra personer en fastighet den sista 4:e delen är ett dödsbo.Kan 1av oss 3 sälja fastigheten utan allas medgivande.Tacksam för svar.
Nora Tengnér |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Vid frågor rörande samägande av fastighet blir samäganderättslagen tillämplig. Huvudregeln är enligt 2 § samäganderättslagen att samtliga delägares samtycke krävs för att förfoga över den samägda fastigheten. Försäljning är ett exempel på ett sådant förfogande, detta innebär alltså att det inte är möjligt för en av er att sälja fastigheten utan de andras samtycke. Enligt 6 § samäganderättslagen finns det dock en möjlighet för delägare att söka hos rätten om att fastigheten ska bjudas ut till försäljning på offentlig auktion. De andra delägarna kan då inte förhindra det om de inte kan visa synnerliga skäl för anstånd. Det är ganska svårt att uppfylla då det är ett högt ställt krav på den anledning de kan tänkas ha för att motsätta sig den offentliga auktionen. Sammanfattningsvis måste ni ha alla delägares samtycke för att få sälja fastigheten enligt 2 § samäganderättslagen. Det ni kan göra är att begära att fastigheten bjuds ut till försäljning på offentlig auktion enligt 6 § samäganderättslagen.Jag hoppas att jag kunde besvara din fråga. Vänligen,

Vad gäller vid otympliga förvaringsutrymmen - hyreshus

2019-10-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vår hyresvärd vill att vi ställer barnvagnen i ett cykelförråd en trappa ner. Problemet är att det är alldeles för brant och vagnen fastnar i dörrhålet. Jag har redan ramlat där en gång. Alternativet är att ta upp vagnen för två trappor men båda alternativen är omöjliga då jag är ensam hela dagarna. Hur kan vi göra?
André Blomquist |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Denna fråga har inte en typiskt juridisk dimension och det saknas således lagrum som kan användas i detta fallet. Det bästa du kan göra är att kontakta din hyresvärd och förklara din situation och försöka arbeta fram en lösning gemensamt. Hyresvärden har inga juridiska förpliktelser i detta avseendet. Hoppas du fick svar på din fråga,MVH

Vad kan man som delägare i en fastighet bestämma över?

2019-10-26 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vad kan en del ägare bestämma om som har 25% av fastighet . Typ renoveringar ,avstyckning av tomt
Sofia Edvardsson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!När flera personer är delägare i en fastighet är det lagen om samäganderätt (här) som gäller, men lagen gäller endast om delägarna inte har skrivit ett avtal om hur samägandet ska regleras. Det betyder alltså att man kan avtala om egna villkor som man vill ska gälla istället för det som står i lagen. När jag svarar på frågan kommer jag utgå från att det inte finns något avtal mellan delägarna.För renoveringar krävs i regel samtyckeI 1 § samäganderättslagen (här) förutsätter man att varje delägare äger lika stor del av fastigheten, om det inte är så att det finns uppgifter om att det ska vara på något annat sätt. Enligt 2 § samäganderättslagen (här) är huvudregeln att en delägare behöver samtycke från samtliga av de övriga delägarna för att man ska få vidta förvaltningsåtgärder för fastigheten i helhet. En förvaltningsåtgärd kan bland annat vara åtgärdar för fastighetens vård och bevarande, det vill säga renoveringar och underhåll. Alla delägare behöver inte vara överens om det är så att renoveringen eller underhållet är brådskande och nödvändigt enligt lag eller föreskrift. Klyvning eller avstyckningVid både klyvning och avstyckning delas en fastighet i två eller flera delar. Skillnaden mellan förfarandena är att det vid klyvning krävs att flera personer samäger fastigheten med bestämda andelar. Jag tolkar därför frågan som att det är möjligheten att klyva en del av tomten som avses. Klyvning regleras i 11 kap fastighetsbildningslagen, FBL (här). Som jag skrivit tidigare är huvudregeln att alla delägare ska vara överens vid förvaltning av fastigheten, men när det gäller klyvning finns det inget krav på att samtliga delägare ska vara överens för att en klyvning ska ske, se 11 kap 1 § FBL (här). Om det däremot skulle vara fråga av en jordbruksfastighet finns det särskilda regler man behöver ta hänsyn till. Enligt 3 kap 5-6 §§ (här) får klyvning av en jordbruksfastighet inte ske om det bland annat skulle medföra någon olägenhet av betydelse för möjligheten att bruka jorden.Vänligen,

Har markägaren rätt till ersättning för skogen vid ett förordnande enligt 113 § byggnadslagen?

2019-10-11 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hur skall intrångsersättningen till markägaren beräknas vid inrättandet av en gemensamhetsanläggning för allmän platsmark när det finns ett ännu gällande § 113-förordande?I vårt fritidsområde kommer en ga inrättas för allmän platsmark, ca 30 hektar varav för halva området finns ett äldre BL § 113-förodnande innebärande att markägaren enligt Länsstyrelsebeslut skall "upplåta marken utan ersättning." Lagen är upphävd, men vi ansökte om ga i god tid innan, varför förordnandet i vårt fall ännu gäller. Vi trodde att "utan ersättning" betydde just utan ersättning. Men den tolkning som Lantmäteriet tycks göra är att förordnandet om gratis upplåtelse endast avser själva markvärdet. De hävdar att särskild ersättning skall betalas för skog på den upplåtna marken.Stämmer detta, att markägaren har rätt till ersättning för skogen och i så fall hur beräknas ersättningen? Har frågan prövats rättsligt?Stort tack på förhand!
Axel Bellander |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Utifrån din fråga förstår jag det som att ni ansökt om att bilda gemensamhetsanläggning innan 2018-12-31. I sådana fall gäller fortfarande förordnandet, se Lantmäteriets hemsida. KostnaderPrecis som du nämner så innebär ett förordnande enligt 113 § byggnadslagen (BL) att marken ska upplåtas utan ersättning. En ansökan om att bilda en gemensamhetsanläggning innebär dock vissa andra kostnader. Den tid som Lantmäteriet lägger ner på själva förrättningen av gemensamhetsanläggningen kommer ni som ansöker behöva betala, se Lantmäteriets hemsida. Vad innebär "utan ersättning"?I 113 § BL framgår som sagt att marken ska upplåtas utan ersättning. I paragrafen framgår inte att ersättning för skog ska lämnas. Detta kan jämföras med bestämmelserna i 70 och 71 §§ BL som reglerade när viss mark skulle tillfalla staten. I 71 § BL framgår att staten var skyldig att ersätta markägaren för eventuell skog som fanns på marken. Detta är alltså inte något som framgår i 113 § BL vilket bör antyda att ersättning för skog inte ska betalas vid ett sådant förordnande. Jag har inte kunnat hitta någon rättslig prövning av frågan. I en rapport från Lantmäteriet från 2011 diskuteras det kring betydelsen av 113 § BL, se s. 90-91. Där sägs det att paragrafen inte ska innebära en skyldighet att ersätta exempelvis växande träd på marken. Sedan sägs det även: " är marken på grund av skogsförekomst, plantering eller dylikt särskilt värdefull, får hänsyn härtill i stället tagas på så sätt, att omfattningen av den markareal, ägaren skall tillhandahålla utan ersättning, i motsvarande mån minskas.". Alltså antyder även denna rapport från Lantmäteriet att bestämmelsen i 113 § BL inte ska innebära att ersättning för skog ska betalas. Vad gäller i detta fall?Eftersom frågan rör lagstiftning som upphävts är den svår att besvara helt säkert. Det jag kan konstatera är i alla fall att det saknas bestämmelser i 113 § BL som säger något om att ni är skyldiga att ersätta markägaren för skog. I min mening så indikerar detta, i kombination med den rapport som Lantmäteriet gav ut 2011, att ni inte är skyldiga att betala ersättning till markägaren. Jag har alltså inte kunnat hitta något stöd för Lantmäteriets påstående om att ni är skyldiga att betala ersättning för skogen. Att Lantmäteriet ändå påstår att ni är skyldiga att betala ersättning kan dock innebära att det finns något ytterligare som de menar ger stöd för deras krav. Vad bör ni göra nu?Eftersom jag inte hittat något rättsligt stöd för Lantmäteriets påstående om att ni är skyldiga att betala ersättning för skogen bör ni i första hand höra av er till Lantmäteriet och ta reda på varför de anser att ni är skyldiga att göra detta. När ni hör av er till de kan ni även hänvisa till deras egen rapport från 2011 och vad som står i den på s. 90-91. Ifall Lantmäteriet fattar ett beslut som innebär att ni är skyldiga att betala ersättning för skogen har ni möjlighet att överklaga beslutet. Hur ni överklagar framgår i beslutet. Om ni väljer att överklaga är min rekommendation att ni vänder er till en jurist som kan hjälpa er att formulera ett överklagande, för att säkerställa att det blir juridisk korrekt. Ifall ni behöver hjälp att formulera ett överklagande kan Lawlines juristbyrå hjälpa er med det Ifall ni är intresserade av detta kan ni vända er till mig på axel.bellander@lawline.se så återkommer jag omgående med en offert. Du kan även höra av dig till mig där om du skulle ha ytterligare frågor eller funderingar. Hoppas mitt svar varit till hjälp! Vänliga hälsningar

Får jag såga ner gren som hänger in på min tomt?

2019-10-03 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Grannen har en tall vid tomtgränsen , hela kronan hänger över på min tomt o garage. Får jag såga av de som är på min sida. Det blir bara stammen kvar
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Rättsförhållanden mellan grannar regleras i Jordabalkens (JB) 3 kapitel. Huvudregeln är att grannar ska visa hänsyn till varandra, innebärande att den som vidtar en åtgärd måste se till att åtgärden inte orsakar besvär för andra (3 kap. 1 § JB).När grenar från träd på grannfastigheten hänger in på din tomt finns det en speciell bestämmelse därom. Enligt 3 kap. 2 § JB gäller att:"Tränger rot eller gren in på fastighet från område intill denna och medför detta olägenhet för fastighetens ägare, får denne taga bort roten eller grenen. Områdets ägare skall dock beredas tillfälle att själv utföra åtgärden, om denna kan befaras medföra skada av betydelse för honom."Bestämmelsen innebär att om du har en olägenhet av grenarna kan du eventuellt ha rätt att själv klippa ner en del av grenen. Olägenhet för dig kan vara t.ex. om det föreligger en risk för att grenar eller liknande medför skada på din fastighet eller att du har svårt att nyttja fastigheten. Det kan vara t.ex. att en gren tappar sina löv på en välvårdad gräsmatta eller förhindrar åtkomsten till fastigheten för dig. Om åtgärden kan medföra skada för grenens ägare ska vederbörande beredas tillfälle att själv utföra åtgärden. Min rekommendation är därför att du i första hand kontaktar din granne och ber vederbörande att själv klippa ner det som är till olägenhet för dig. Om grannen vägrar får du på egen bekostnad ta bort grenarna. Du bör dock vara uppmärksam på att du bara får ta bort grenar som sträcker sig över din tomt och att du inte skadar trädet, då det kan medföra skadeståndsskyldighet för dig. Du bör meddela din granne i god tid om att du vill ta ner grenarna och hänvisa till vilka juridiska rättigheter du har när det gäller grenarna som hänger över.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,