Hur ändrar vi ägandet av villan billigast?

2019-04-13 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, jag och min sambo står som ägare till en villa. Ägarandel 50/50.Vilken är det billigaste sättet att ändra så att jag står som ensam ägare?Kan hon ge sin andel som gåva till mig? Vad skulle det kosta i olika avgifter då?Eller finns det andra smidigare och billigare sätt?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!I ett äktenskap finns möjlighet till bodelning under äktenskapet för att fördela egendom (9 kap. 2 § ÄktB), samma möjlighet finns dessvärre ej enligt sambolagen (jfr 8 § Sambolagen). De alternativ som står till buds för er under ett samboförhållande är antingen att (1) din sambo säljer sin del av fastigheten till dig, eller (2) skänker fastigheten till dig. För det fall att din sambo skulle sälja sin del av fastigheten till dig kommer hon att bli skattskyldig för eventuell vinst, varför min rekommendation i ert fall är att ni fördelar ägandet genom gåva. Formkravet vid gåva av fastighet är detsamma som vid försäljning av fastighetDå det är del av fastighet som ska bortskänkas finns formkrav som måste vara uppfyllda. Formkravet för gåva av fastighet är detsamma som vid köp av fastighet (jfr 4 kap. 29 § Jordabalken, JB och 4 kap. 1 § JB). De formkrav som finns är att gåvohandlingen ska innehålla uppgift om köpeskillingen (som i ert fall torde vara 0 kr eller likvärdigt), en förklaring om att egendomen överlåtes på köparen av säljaren samt handlingen ska vara skriftlig och undertecknad av både köparen och säljaren.Som sambo behöver ni inte registrera gåvan någonstans (vilket krävs vid gåva mellan makar). Däremot ska gåvomottagaren söka lagfart för fastigheten. Lagfart ska sökas inom tre månader (20 kap. 1-2 § JB). Det krävs inte att gåvobrevet är bevittnat för att det ska vara giltigt (jfr 4 kap. 1 § JB). Lagfartsansökan ska dock vilandeförklaras om överlåtelsehandlingen inte är styrkt av två vittnen (20 kap. 7 § JB), varför det är en god idé att redan vid utfärdandet av gåvobrevet se till att det bevittnas.Det finns numera ingen gåvoskatt som kommer att belasta mottagaren av gåvan, i vissa fall kan dock krävas att gåvomottagaren betalar stämpelskatt. Stämpelskatt ska betalas om mottagaren betalar något för gåvan eller övertar lån. Ersättningen eller lånets storlek jämförs mot föregående års taxeringsvärde. För det fall att ersättningen eller lånet uppgår till 85% av taxeringsvärdet ska stämpelskatt betalas (1 och 5 § lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter). I ert fall framgår inte vad taxeringsvärdet är i förhållandet till eventuell belåning, men jag nämner det för att ni ska vara medvetna om att det är en kostnad som kan uppkomma.För det fall att ni behöver hjälp med upprättande av gåvobrev kan jag rekommendera er att anlita en jurist vid Lawlines juristbyrå för hjälp. Är ni intresserade av detta är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se för en offert och vidare kontakt.Vänligen,

Skriva över fastighet på barn

2019-04-10 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag och min f.d. fru, vi skildes 2014 och vi gjorde en bodelning vilka vi båda var mkt nöjda med. Kvar är att vi har fastighet. Det är en giftorätt 50/50 men det är bara mitt namn står för fastigheten. Min fd fru vill skriva över hälften till våra barn(2) 25/25 och jag skriver som ett testament att de kommer att ärva mig den andra hälften som enskild egendom. Vi alla är positiva till detta. Skulle vilja få en synpunkt på om detta är det bästa och ev få hjälp med detta på papper.
Emilia Simu |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att få hjälp med att upprätta dokument och få rådgivning kring dina frågor rekommenderar jag att du bokar tid hos en av våra jurister. Det kan du göra på: http://lawline.se/boka.Hoppas att du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Göra om en del lägenheten till kontor?

2019-03-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej Undrar om jag kan dela upp min lägenhet och använda ett rum av lägenheten som egen kontor till min egen företag
Jennifer Jalaho |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline. Ja, generellt så kan inte en hyresvärd stoppa dig från att använda ett rum i din lägenhet som kontor, där du kan sitta och arbeta. Desamma gäller om det är en bostadsrätt, det är ingenting föreningen kan sätta stopp för. Den begränsningen som kan finnas är om vill göra om en del av lägenheten till kontor och på så sätt exempelvis bygga eller slå ut väggar. Med vänlig hälsning,

Bygga fritidshus på annans tomt, vem blir ägare?

2019-03-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vill bygga ett nytt fritidshus på mina föräldrars tomt där det redan finns ett fritidshus? Kan jag äga det nya fritidshuset?
Emilia Skantsi Flood |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Det möjligt för dig att bli ägare till fritidshuset. Om du för upp byggande för egen räkning och i eget intresse kommer den att utgöra lös egendom och du kommer därmed kunna vara ägare till det. Vänlig hälsning

Jag äger en bostad men är inte skriven där. Har tänkt o hyra ut den o de undrar om de kan vara skrivna i min bostadsrätt?

2019-04-11 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Jag äger en bostad men är inte skriven där. Har tänkt o hyra ut den o de undrar om de kan vara skrivna i min bostadsrätt? Går detta?Vänligen
Joel Herrault |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Om du menar folkbokföra sig på din adress, så JA, absolut! Det ska inte vara några problem i förhållande till Skatteverket som har hand om folkbokföringen.Dock bör du se till att du följer bostadsrättsföreningens eventuella regler för din bostadsrätt angående uthyrning, så att du är på det klara med din bostadsrättsförening och inte får några problem med dem.Hoppas du fått svar på din fråga. Om du har någon följdfråga angående mitt svar kan du kommentera nedan, och om du har fler funderingar kan du ställa en ny fråga.Med vänliga hälsningar,

Beslut från kommunen gällande VA-anläggning

2019-04-08 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi har köpt ett halvt hus då en fastighet har delats i två fastigheter med gränsen dragen mitt mellan två sammanbyggda huskroppar. Detta har tidigare varit en vårdinrättning och kommunalt vatten och avlopp fanns indraget i byggnaden. Som det är nu kräver Region Gotland att den nya fastigheten SKALL ha en egen förbindelsepunkt och gräva in nya ledningar till en redan befintlig byggnad med iordningställd tomt och parkering. Vi har hänvisat till utrymmet som finns i "Lagen om allmänna vattentjänster" att i särskilda fall går det att använda sig av andra lösningar och särskilda villkor; tex en gemensamhetsanläggning (LAV§11). RG har sagt att man "vill rensa upp i sina system" och tillåter inte längre gemensamhetsanläggningar. Trots detta så finns den möjligheten med i den för 2019-års uppdaterade prislista för VA-tjänster. Man har också tidigare haft argumentet att om det i en framtid uppstår en tvist mellan de två ägarna måste RG ha möjlighet att stänga av vattnet vid förbindelsepunkten. Deras egna tekniker som varit på plats berättar att de idag har tekniska möjligheter att installera vattenkranar, inne i en byggnad, som går att fjärrstyra och således stänga av från regionen.RG har själva krav på sig (LAV§10) att minska resurser, värna om natur och miljö vid projektering och utbyggnad, men här kräver man att vi ska frakta och använda tunga maskiner, gräva upp i asfalt och gräsmattor och lägga ned nya ledningar - Allt när det redan finns en fung. lösning. Är det OK?
Alexander Hedblom |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Enligt lagen om allmänna vattentjänster får regeringen, eller efter regeringens bemyndigande, kommunen meddela ytterligare beslut om användningen av allmänna vatten och avloppsanläggningar (VA-anläggning). Kommunen får i en detaljplan bestämma vilka anläggningar som ska utgöra gemensamhetsanläggningar, vilka fastigheter som ska ingå och vilka områden som har anspråksbehov.Huvudprincipen är att varje fastighet har egen förbindelsepunkt. Gemensam förbindelsepunkt för två eller flera fastigheter kan emellertid förekomma, t.ex. vid anslutning av gemensamhetsanläggning eller på fastighetsägares begäran. Fastighetsägare kan ändå inte kräva gemensam förbindelsepunkt; kommunen avgör om så ska ske.Kommunen har alltid makten att besluta om beräkningsgrunderna för VA-taxa, verksamhetsområde och allmäna bestämmelser om VA. Detta innebär i praktiken att kommunen i samspel med länsstyrelsen bestämmer över hur VA-anläggningen ska hanteras och de har befogenheten att ändra detaljplaner och därmed bestämma hur VA-anläggningen för varje fastighet ska se ut. Svaret på din fråga är alltså ja, kommunen får fatta den typen av beslut.Min rekommendation är att vända er till Länsstyrelsen för att få ert fall prövat med stöd i 35 § lag om allmänna vatten och avloppsanläggningar då det, precis som du säger verkar onödigt och obefogat att ni ska ha en egen förbindelsepunkt.Vänliga hälsningar,

Får en fastighetsmäklare stå och "mingla" med en granne eller oseriös spekulant?

2019-03-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Vi har vår bostadsrätt ute till försäljning via mäklare.Under en annonserad visning som sköts av vår mäklare, kommer en granne som också har sin bostad till salu, in i vår bostad och börjar diskutera frågor med vår mäklare som inte har med vår bostad eller försäljningen av densamma att göra. Frågorna han ställde rörde frågor om sin negativa syn på bostadsmarknaden och sin egen försäljning (som inte sköts av vår mäklare) vilket tog tid av vår mäklare från att ta hand om de spekulanter som var på visningen.Vi kan inte överblicka den eventuella skada som vår granne åsamkar vår försäljning, men helt osannolikt är det väl inte att det kan påverka spekulanternas intresse för vår bostad.Är detta inte att anse som olaga intrång eller försvårande av försäljning i någon mening?Borde vi anlita en jurist för att reda ut sakförhållanden och utreda om detta borde få juridiska konsekvenser?Med vänlig hälsning,
Hashim Mohammed Ritha |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Olaga intrång och vad det innebärOlaga intrång benämns det brott en gärningsman gör sig skyldig till då denne "intränger eller kvarstannar […] obehörigen i kontor, fabrik, annan byggnad eller fartyg, på upplagsplats eller på annat dylikt ställe", enligt 4 kap. 6§ andra stycket Brottsbalken (BrB). Brottet tar alltså sikte på framförallt affärs- och kontorslokaler.För det fallet att intrånget sker i en bostad eller ett hus, aktualiseras brottet hemfridsbrott. Det gör sig en gärningsman som "olovligen intränger eller kvarstannar där annan har sin bostad, vare sig det är rum, hus, gård eller fartyg […]" skyldig till, enligt 4 kap. 6§ första stycket BrB. Huruvida intrånget var olovligt sker med utgångspunkt i viljan hos den som bor i bostaden, det vill säga din vilja. Det ska dock tilläggas att lagen inte nämner något om den speciella situation som uppstår i ditt fall. Under en mäklarvisning anses alla eventuella spekulanter välkomna. Någon seriositetskontroll av spekulanternas intresse eller liknande sker inte, varvid de släpps in. Det blir därför svårt att polisanmäla detta som ett hemfridsbrott och hoppas på att polisen ska driva det. Med allra största förmodan skulle det läggas ner av polisen. Det finns en annan väg att gå.Fastighetsmäklarens skyldigheterAlla fastighetsmäklare har en skyldighet att registrera sig hos Fastighetsmäklarinspektionen, enligt 5§ Fastighetsmäklarlagen (förkortas FL hädanefter), med några få undantag som nämns i paragrafen. Därutöver är fastighetsmäklarna skyldiga att utöva en allmän omsorgsplikt, enligt 8§ FL. Denna allmänna omsorgsplikt innebär att fastighetsmäklaren ska utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och iaktta god fastighetsmäklarsed. Vad som åsyftas mer precist med begreppet "omsorgsfullt" framgår inte särskilt tydligt i lagens förarbeten, men det kan inkludera att inte slösa bort viktig tid med "mingel". I 28§ FL framgår att Fastighetsmäklarinspektionen ska utöva tillsyn över fastighetsmäklare som är registrerade. De ska se till att fastighetsmäklarna uppfyller sina skyldigheter, bl.a. att utföra sitt uppdrag omsorgsfullt. Du kan därför vända dig till Fastighetsmäklarinspektionen och anmäla din mäklare för att denne inte agerat tillräckligt omsorgsfullt då denne slösat bort viktig tid genom att diskutera irrelevanta ämnen med en oseriös spekulant. Jag kan inte lova att det leder till en varning eller dylikt, men det är helt enkelt det enda verktyg som finns att tillgå. Avslutande kommentarer och rådMin bedömning är att det inte skett något brottsligt från din grannes sida. Det är självklart tråkigt att denne tar sig friheten att slösa bort en mäklares tid med "mingel". Jag är dock av uppfattningen att din fastighetsmäklare möjligtvis bort sköta situationen bättre, och därför råder jag att dig att göra ett försöka med att vända dig till fastighetsmäklarinspektionen. Jag hoppas att du fick svar på din fråga. Om du har några fler funderingar är du välkommen att skicka in en ny fråga eller skriva i kommentarsfältet. Ha det bra!Vänligen,

Hur fungerar röstningen i en samfällighetsförening?

2019-03-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vi är en by med många jordbruksfastigheter. Där har den gemensamma marken (ex uppgrundningsmark) hanteras på gemensamma byastämmor. Formen är delägarförvaltning och besluten har fattas via konsensusbeslut och har fungerat sedan 1500-talet. Nu ska en tomt säljas och avstyckas av den gemensamma byamarken. Fastighetsägarna i byn är överens om det. I en angränsande ort finns det 49 tomter som avstyckats på 40-50 talet som som fick med sig 0,001-0,002 procent av då gällande mantal. Vid kontakt med Lantmäteriet hävdar de att vid en försäljning måste ägarna av resp. av tomt skriva under försäljningen för att de ska kunna avstycka tomten. Det har inte varit något problem med tidigare försäljningar. Lantmäteriets förslag är att vi bildar en samfällighetsförening. Men med det följer andra problem.Min fråga är om det går att lösa på något annat sätt. Finns någon gräns för storlek på mantal för att påverka beslut ex försäljning. Vid bildandet av en samfällighetsförning så har som jag har uppfattat det har varje (tomt) en röst vid alla frågor utom ekonomiska. När det gäller ekonomiska frågor ska storleken på mantalet viktas på något sätt när det gäller rösträtt. Hur?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningDen lag som reglerar bestämmelserna om såväl delägarförvaltning som samfällighetsförening är lagen om förvaltning av samfälligheter.När det handlar om delägarförvaltning beslutar delägarna gemensamt (6 §). Kan delägarna inte enas i en fråga om en viss förvaltningsåtgärd ska, om någon delägare begär det, lantmäterimyndigheten eller den som myndigheten förordnar därtill hålla sammanträde med delägarna för att avgöra frågan eller, om omständigheterna föranleder det, anordna föreningsförvaltning (7 §). Möjligheten är endast till för enstaka förvaltningsfrågor, omständigheter som kan föranleda att föreningsförvaltning anordnas är att samfälligheten med hänsyn till omfattning och beskaffenhet har behov av en permanent förvaltningsorganisation. Jag kan hålla med Lantmäteriet i det råd myndigheten gett er; att ni bör bilda en samfällighetsförening (då det ändå i praktiken kan innebära att en begäran om sammanträde utmynnar i föreningsförvaltning).Röstningen i samfällighetsföreningarUtgångspunkten är att en delägare i en samfällighetsförening har en röst, oberoende av om vederbörande äger en eller flera fastigheter, den s.k. huvudtalsmetoden (49 § första stycket, första meningen). När det handlar om ekonomiska frågor kan en delägare begära att röstetalet istället ska beräknas efter fastighetsägarnas andelstal. Frågor som anses ha ekonomisk betydelse är t.ex. frågor om delägarna ska ingå avtal om entreprenader, uppdrag, tjänster, köp, försäljningar och liknande som medför ekonomiska förpliktelser för delägarna. Även ansvarsfrihet för styrelseledamot, godkännande av utgifts- och inkomststat samt fördelning av överskott är exempel på frågor som har ekonomisk betydelse. Rätten till röstning enligt andelstalsmetoden begränsas av att en delägares röstetal inte får överstiga en femtedel (20 %) av det sammanlagda röstetalet för samtliga närvarande röstberättigade (49 § första stycket, andra och tredje meningen).För att åskådliggöra det tydligt för dig kan vi anta att en samfällighetsförening har fem medlemmar, samtliga närvarande vid röstningen, medlemmarna A, B, C, D och E. A äger 15 %, B 10 %, C 10 %, D 10 % och E 55 %. Medlemmarna A till D kommer vid röstning enligt andelstalsmetoden att inneha röster utifrån sin andel, medan E kommer att få färre i och med spärren om 20%. Om spärren inte hade funnits hade E haft 55 röster av 100 möjliga. I och med spärren kan E som högst ha 20 röster (trots sitt ägande om 55 %). Efter en modifiering, med stöd av spärren kommer röstetalet då att bli enligt nedan. Siffrorna inom parentes utgör det egentliga procentuella ägandet, siffran därefter antalet röster varje föreningsmedlem kommer att erhålla och med spärren.A (15 %) 15 % B (10 %) 10 % C (10 %) 10 % D (10 %) 10 % E (55 %) 20 %E kommer i det här exemplet att erhålla 20/65 röster, i stället för 55/100. Om inte spärren hade funnits hade E i princip kunnat driva igenom alla beslut ensam i och med sitt majoritetsägande. Spärren om 20 % hindrar detta och skyddar minoritetsägare till en viss del.Om något är oklart i frågan, alternativt att du/ni vill anlita en jurist vid Lawlines juristbyrå är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post på dennis.lavesson@lawline.se för en offert och vidare kontakt.Med vänliga hälsningar,