Ersättning vid kommunens rätt att lösa in fastighet

2019-11-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Kommunen vill lösa in 212 m^2 av min fastighet för att anlägga en P-plats inom detaljplanerat område. De erbjuder en ersättning på 7,50 kr/m^2, vilket jag förkastat. Markens taxeringsvärde är cirka 200 kr/m^2. Är jag tvungen att acceptera kommunens bud?
Cecilia Lindeborg |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om detta finns i plan - och bygglagen (PBL). Enligt 6 kap. 13 § PBL får kommunen lösa in mark eller annat utrymme som enligt detaljplanen till exempel ska användas för en allmän plats som kommunen ska ansvara för. I vissa fall är kommunen till och med skyldig att lösa in mark på fastighetsägarens begäran. Enligt 6 kap. 17 § PBL ska ersättningen bestämmas enligt expropriationslagen (ExprL). Enligt 4 kap. 1§ ExprL ska ersättning betalas ut som motsvarar marknadsvärdet på fastigheten. Är det bara en del av en fastigheten ska ersättningen motsvara minskningen av fastighetens värde. Vidare ska ytterligare 25 % av marknadsvärdet betalas ut. Eftersom kommunen vill lösa in en del av din fastighet måste först minskningen av hela fastighetens värde beräknas. Du har rätt att få ersättning som motsvarar den minskningen inklusive ytterligare 25 %. Eftersom marknadsvärdet inte framgår i frågan kan jag inte besvara vilken exakt summa du har rätt till. Hoppas att du fick svar på din fråga! Med vänliga hälsningar,

Expropriation som inte fullbordats - rätt till skadestånd?

2019-11-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, vår fastighet blev 1992 av kommunen utsatt för expropriation, efter en mycket lång och tråkig procedur i ca 10 år. Vi blev av med hälften av med ca 2.000kvm av vår gräsmatta, kommunen skulle bygga en radhuslänga med ca 7 lägenheter för pensionärer. De skulle om de så ville kunna gå över gatan till ett av kommunens ålderdomshem för att äta. Vi påpekade att det var lämpligare att bygga på andra sidan ålderdomshemmet för att slippa gå över gatan, som är livligt trafikerad. Detta passade naturligtvis inte kommunen, men i slutet av 1980-talet byggdes det bakom hemmet, som som vi förgäves föreslagit. Trots detta skulle expropriationen genomföras, då ärendet kommit så långt. Idag, har det fortfarande inte hänt något i vår trädgård, jag sköter marken som om det vore vår, men kan ju inte använda den till något, då jag inte vet när de vill åt den. Marken kommer inte att användas till det de fått expropriationstillstånd för, då de ju byggt på andra sidan. Har någonstans läst om att marken inom rimlig tid inte användes till det man fått tillstånd för, skall vi kunna få ersättning enl dagens värde på marken. Kan detta vara riktigt? Mycket tacksam för svar.
Catharina Såmark |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!2 kap. 12 § Expropriationslagen (ExpL) föreskriver att expropriationstillstånd inte ska meddelas om ändamålet lämpligen kan tillgodoses på annat sätt eller olägenheterna av expropriationen från allmän och enskild synpunkt överväger de fördelar som kan vinnas genom den. Detta utgör en slags grundprincip, - utifrån det du beskriver verkar det som att denna bestämmelse inte har tillgodosetts, eftersom att byggnaderna ändå uppfördes på andra sidan vägen.SkadeståndRätten till ersättning pga. expropriation regleras i 4 kap. ExpL. Eftersom att expropriationen inte har fullbordats aktualiseras inte dessa regler i detta fall.Rätten till ersättning förutsätter att man har lidit någon form av skada. Enligt 3 kap. 2 § skadeståndslagen ska "stat eller kommun ersätta personskada, sakskada eller ren förmögenhetsskada som vållats genom fel eller försummelse vid myndighetsutövning i verksamhet för vars fullgörande staten eller kommunen svarar."Ren förmögenhetsskada utgör en ren ekonomisk skada, och utifrån det du beskriver tycks någon sådan inte ha uppstått. Skadan som ni har drabbats av torde vara av ideell karaktär, då ni som fastighetsägare inte kunnat bruka marken som ni vill, då ett expropriationstillstånd föreligger. Vad ni bör göra:Den ideella skadan kan anses bero på myndighetsfel, där 2 kap 12 § ExpL inte har tillgodosetts. Justitiekanslern (JK) har möjlighet att på frivillig väg att reglera vissa skadeståndsanspråk som riktas mot staten, som grundar sig på ett felaktigt myndighetsbeslut. Med tanke på att det har varit en långdragen process, som säkerligen har varit tidskrävande för er, och ni inte har kunnat nyttja marken som ni vill, tror jag att ni inte har något att förlora på att skicka in ett skadeståndsanspråk till JK, se mer info (här). Jag tolkar din fråga som att expropriationstillståndet meddelades för drygt 25 år sedan sedan. Fullföljs inte expropriationstillståndet inom ett år från att det meddelades kan ni vända er till domstolen och yrka på att det ska upphävas, (3 kap. 6 § ExpL).Om förhållandena sedan expropriationstillståndet meddelades har ändrats så att förutsättningarna för expropriationstillståndet inte föreligger ska regeringen upphäva beslutet, (3 kap 10 § ExpL). Får ni expropriationsbeslutet upphävt kan ni bruka marken hur ni vill. Jag hoppas att jag bringade lite klarhet i vad som gäller! Har du fler funderingar är du välkommen att höra av dig. Med vänlig hälsning,

Vad är syftet med ett besiktningsprotokoll vid flytt?

2019-11-24 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Kan ni redogöra för mig innebörden och syfte med besiktningsprotokoll i samband när jag som hyresgäst flyttar från en lägenhet?En fundersam kille
Axel Bellander |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vad är syftet med ett besiktningsprotokoll?Vid varje inflyttning och utflyttning brukar en besiktning av lägenheten göras. Detta är för att eventuella skador i lägenheten ska antecknas och för att man ska veta under vilken period dessa skador uppkommit. När en hyresgäst flyttar kan det ha uppkommit skador i lägenheten som hyresvärden vill ha ersättning för. För att kunna bevisa när skadorna har uppkommit kan hyresvärden använda sig av besiktningsprotokollen. Svar: Syftet med ett besiktningsprotokoll är att dokumentera eventuella skador i lägenheten och under vilken hyresgäst dessa skador har uppkommit. Hoppas du fått svar på din frågaVänliga hälsningar

Gåvoöverlåtelse av fastighet med hembudsklausul

2019-11-19 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag avser upprätta ett gåvobrev och ge bort mina två fastigheter. Ett till vardera barn. Jag ska ha med hembudsklausul, så fastigheterna stannar inom släkten. Kan jag i gåvobrevet skriva till vilket pris fastigheterna ska säljas för. Exempelvis taxeringsvärde plus 30%?
Carl Jansson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du undrar om du i ditt gåvobrev kan bestämma vilket återköpspris som ska gälla vid ett eventuellt utnyttjande av hembudsklausulen som du avser att upprätta. För att besvara din fråga kommer jag använda mig av Jordabalkens (JB) regler som bland annat reglerar olika typer av överlåtelser av fastigheter. Jag kommer först redogöra för formkraven som uppställs vid gåvoöverlåtelse av fastighet och sedan kommer jag besvara din primära fråga. Formkrav vid gåva av fastighetÖverlåtelse av fastigheter omgärdas av en rad tvingande regler sett till form och tillvägagångssätt. Vad som gäller för att en överlåtelse ska vara bindande vid försäljning av fast egendom gäller också i stor utsträckning vid gåva, varför jag kommer gå igenom kraven försäljning för att förklara hur bundenhet uppstår (4 kap. 29 § JB).För det första ska avtalet vara skriftligen upprättat. För det andra ska det vara underskrivet av alla berörda parter. Det ska även framgå genom avtalet tydligt vilken fastighet som avses, samt en viljeförklaring att den ska överlåtas. Om detta inte finns med i avtalet, eller gåvobrevet i ditt fall, är överlåtelsen ogiltig och därmed inte bindande för parterna (4 kap. 1 § JB).Vidare framgår att ett avtalsvillkor som inskränker köparens/gåvotagarens rättighet att överlåta fastigheten måste finnas med i köpehandlingen/gåvobrevet för att förbehållet inte ska ogiltigförklaras (4 kap. 3 § JB). I och med detta måste du vara noga med att tydligt ange villkoren för hembudsklausulen för att den ska vara bindande. Är dessa krav uppfyllda som jag redogjort för så är överlåtelsen bindande mellan gåvogivare och gåvotagare. För att se till att hembudsklausulen även gäller för utomstående så ska klausulen antecknas när gåvotagaren söker lagfart (20 kap. 14 § JB). Lagfart förklaras vilande om signeringen av gåvobrevet inte bevittnats av två personer (20 kap. 7 § JB). Detta innebär dock bara att inskrivningen tar längre tid då överlåtaren kommer ges tid att väcka talan i domstol, då överlåtelsen kan ha gått till på fel sätt. Om överlåtaren inte väcker talan inom utsatt tid kommer lagfarten att tas upp igen för prövning (20 kap. 8 § JB). Om ni vill att lagfart ska gå igenom snabbare, så får ni se till att be två personer vittna vid undertecknandet helt enkelt. När lagfart har godkänts är gåvogivaren skyddad mot utomstående som därmed inte kan vara i god tro om att fastigheten inte får överlåtas, vilket såklart är ett bra skydd som bör tas på beaktas. Hembudsförbehåll tillåtet vid gåvaEnligt praxis har hembudsförbehåll ingen verkan vid försäljning av en fastighet. Annorlunda är det däremot vid en gåvoöverlåtelse där hembudsförbehåll har accepterats av Högsta domstolen (NJA 1981 s. 897).Pris i hembudsklausulGenerellt så är ett införande av en hembudsklausul ett slags erbjudande som sedan ska undertecknas och därmed godkännas av alla parter. Man skulle därmed kunna säga att det som accepteras av parterna sedan ska följas. Det uppställs med andra ord inga klara krav på vilket pris som ska gälla vid aktiveringen av en hembudsklausul. Det vanligaste är dock att det görs så lågt som möjligt, t.ex. till taxeringsvärdet, för att de som berörs av klausulen enligt gåvobrevet ska kunna ha möjligheten att köpa tillbaka fastigheten.SammanfattningSammanfattningsvis uppställs en rad krav för att en hembudsklausul ska vara giltig vid en överlåtelse av fastighet genom gåva. Följs dessa krav är såväl hembudsklausulen som gåvan giltig och bindande. För att göra hembudsklausulen bindande även för utomstående ska villkoren antecknas i lagfartsansökan. På så vis försätter man en potentiell utomstående köpare i ond tro. Vad gäller priset i hembudsklausulen, så bestäms detta av parterna.Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Markägare - parkeringsplatser

2019-11-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |HejVi är ett fastighetsbolag som har gratis p-platser vid våra fastigheter för våra hyresgäster.Vi har inga skyltar, om det krävs skyltar vad ska där stå på dessa.Vad gör vi om där ställs bilar som är avställda på dessa platser.Kan vi på något sätt ta ut en avgift eftersom det är vår mark? eller vad ska vi göra för att bli av med detta problem.Hoppas Ni kan hjälpa oss.
Sandra Wrede |Hej och tack för att du vänt dig till Lawline med din fråga!Den mark som är er, äger ni och kan bestämma vad ni vill göra där, där råder markägarens regler. Markägaren kan, enligt lag om kontroll avgift vid olovlig parkering, upplåta mark eller förbjuda parkering. Det betyder att markägaren kan helt bestämma vem som får parkera och vad det är för villkor för parkeringen. Det finns inget krav på att markägaren ska behandla alla lika. Det betyder att ni kan välja hur ni själva vill göra med er parkering, om det ska tas ut en avgift för de som inte är boende osv. Markägaren bestämmer själv vilka avgifter som ska tas ut för parkering. Ett exempel på hur det fungerar där min mamma bor, samfällighetsförening, där har alla boende lappar med boendeparkering både till sin egen bil och till besökande. Om det är någon som står på deras parkering utan tillstånd kan de få bot, dessa får dock inte överskrida för vad kommunen ger i parkeringsbot. Ni kan läsa mer om detta i denna parkeringshandbok, förklarar allt väldigt utförligt:ParkeringshandbokVänligen,

Försäljning av andel i samägd fastighet

2019-11-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Om flera barn får en fastighet som ett förtida arv och ett av barnen vill få ut sin del , kan då de andra sätta stopp för detta?
|Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. I ditt fall är Lagen om samäganderätt tillämplig då de äger fastigheten tillsammans. Lagen är i huvudsak dispositiv och annat kan alltså avtalas. I mitt svar så utgår jag från att inget annat har avtalats. Om någon vill sälja hela fastigheten så krävs samtliga delägares samtycke. (2§). Dock krävs inte samtliga delägares samtycke om en delägare vill förfoga över sin egen andel i fastigheten och vill få ut sin del. Det är alltså fritt fram för personen att sälja sin andel i fastigheten oavsett vad de andra tycker.Dock finns det alltid en möjlighet för de andra delägarna att köpa dennes del.Hoppas du fick svar på din frågaMvh,

Hyresvärds rätt att tillträda hyresgästs bostad

2019-11-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |I vilka omständigheter en värd kan ha rätt att tillträda i min lägenhet.
Lovisa Lindgren |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förutsätter att din fråga gäller en hyresvärds rätt att gå in i en hyresgästs lägenhet. Svaret på frågan hittas då i Jordbalkens 12 kap (JB).När hyresvärden får gå in utan hyresgästens samtyckeDet är bara under väldigt speciella omständigheter som hyresvärden har rätt att gå in i en hyresgästs lägenhet utan godkännande från den boende. Dessa situationer är:- I brådskande ärende, till exempel nödsituationer som brand, vattenläckage eller liknande. Det krävs då att tillträdet inte kan vänta utan att det skulle innebära en skada - När Kronofogden behöver komma in i lägenheten (12 kap 26 § JB). När hyresvärden får gå in med hyresgästens samtyckeDet finns också tillfällen då hyresvärden efter att ha fått hyresgästens godkännande får gå in i lägenheten. Dessa är:- När reparationer och förbättringsarbete ska utföras. Hyresvärden måste då fråga hyresgästen minst en månad innan - Vid visning av lägenheten (12 kap 26 § JB).Viktigt att poängtera är att dessa regler är tvingande och alltså gäller oavsett om det skulle stå något annat i hyresavtalet (12 kap 1 § JB). Hoppas du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Krav på att en tomt ska hållas i vårdat skick - Måste en fastighetsägare räfsa upp löv som ligger på tomten?

2019-11-03 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Min åldriga mor bor i en villa i ett tätbebyggt samhälle. Hennes hus ligger några meter högre upp än grannens. Nu har jag, dottern, fått ett mail från grannen om att de är trötta på att räfsa upp löv som blåser in från mors tomt. De hävdar att mors tomt inte sköts dvs att hon inte räfsa upp sina löv. Mor är 90 år och har daglig hjälp av hemtjänst. De stöder sig på plan och bygglagstiftningen att en tomt skall vara i vårdat skick så att inte oangelägenheter för omgivningen uppkommer. Finns det lagstadgat att man som villaägare måste räfsa sina löv och i så fall måste detta göras på hösten?
Hanna Lindqvist |Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!För att du ska kunna tillgodogöra dig mitt svar börjar jag med att förklara hur jag uppfattar din fråga:Du har fått ett meddelande från din mors granne. Grannen tycker att det blåser över löv från din mors fastighet, till grannens egen fastighet, och hävdar att du måste räfsa upp löven. Löven innebär en olägenhet för grannen, som hänvisar till plan- och bygglagens bestämmelse om att en fastighet ska hållas i vårdat skick. Du vill nu veta om grannen kan kräva att ni räfsar upp löven som faller ner på din mors fastighet, och om ni isåfall måste göra det genast? Kort svarEtt kort svar på din fråga är Nej, grannen har inte rätt att kräva att ni räfsar upp löven. För att förklara varför, kommer jag nedan att beskriva några bestämmelser som kan bli aktuella när det gäller rättsförhållandet mellan grannar. Jag kommer att hänvisa till bestämmelser i jordabalken (JB) och plan- och bygglagen (PBL). Skälig hänsyn ska visas till omgivningenDet finns en generell bestämmelse som säger att skälig hänsyn ska visas till omgivningen vid nyttjande av en fastighet, JB 3 kap. 1 §. Bestämmelsen ger uttryck för den allmänna hänsynsprincip som ska gälla mellan grannar. Man brukar dock förklara det som så att en granne måste vidta försiktighet för att visa hänsyn till sina grannar. Men även det omvända, att en granne får lov att tåla vissa vardagliga störningar - till en högre grad än om de kom från en utomstående. Den nämnda bestämmelsen är dock främst användbar i fall då en granne bedriver en störande verksamhet.Att det faller ner, eller blåser över löv, mellan fastigheter - är inte en störande verksamhet. Grannar kan få lov att ta bort rot eller gren som inkräktar på fastighetenEn annan grannelagsrättslig bestämmelse är JB 3 kap. 2 §. Lagen ger en granne viss rätt att ta bort grenar eller rötter som tränger in på grannens fastighet. Bestämmelsen gäller endast rot och gren, och är därför inte användbar om det är löv som tar sig in till grannen. En tomt ska hållas i vårdat skick Den bestämmelse som grannen försöker stödja sitt resonemang på är sannolikt PBL 8 kap. 15 §. Bestämmelsen säger följande i första stycket: - En tomt ska hållas i vårdat skick och skötas- så att risken för olycksfall begränsas- och betydande olägenheter för omgivningen och för trafiken inte uppkommer. Kravet på att en tomt ska hållas i vårdat skick hänger ihop med att kommunens byggnadsnämnd kan göra tillsyn hos en fastighetsägare, och i vissa fall meddela beslut eller föreläggande, PBL 11 kap. 5 §. Ett sådant ärende kan initieras genom en anmälan om att en tomt är ovårdad. Exempelvis kan anmälan komma från en granne. Vad kan vara en betydande olägenhet? Någon exakt beskrivning finns inte, och jag vill påpeka om att det rör sig om en bedömning från fall till fall. Domstolen har dock tidigare bedömt enligt följande: -Ett antal björkar, 13-15 meter höga, som skuggade grannens tomt, tyckte domstolen inte var en betydande olägenhet. -Ett annat exempel rör också skuggning, där en tujahäck, ca 4-5 meter hög, inte utgjorde en betydande olägenhet. -Ett tredje exempel, är då en granne klagat på att grannfastighetens björkar fällde löv och skräpade ner grannens fastighet, samt att grenar och rötter växte in som kunde skada fastigheten. Domstolen tyckte inte att det utgjorde en betydande olägenhet. Det jag vill belysa här är att löv som faller ned från en grannes träd, och därefter blåser in på en närliggande fastighet, inte är tillräckligt störande för att utgöra en betydande olägenhet enligt den här bestämmelsen. Sammanfattning Grannar är skyldiga att både visa hänsyn och tolerans gentemot varandra. Den som äger eller nyttjar en fastighet är skyldig att hålla sin tomt vårdad, för att förhindra olyckor eller annan betydande olägenhet. Vad som är en betydande olägenhet är något som domstolen i sina avgöranden sett på med restriktivitet. I ert fall har grannen inte fel i att löven säkert utgör en olägenhet. Det är dock sannolikt inte att bedöma som en betydande olägenhet. Grannen skulle därför förmodligen inte ha någon framgång, om de exempelvis planerar att blanda in kommunen. Jag vill dock förtydliga att det alltid är enskild bedömning som ska göras. Svaret på frågan är därför: Nej, grannen kan inte tvinga er att räfsa bort löven från din mors fastighet. Förhoppningsvis kan ni lösa detta med grannen. Skulle det bli en konflikt är det bra att veta att vissa kommuner ställer upp och agerar som medlare mellan grannar. Jag hoppas att du känner att du fått svar på din fråga. Du är alltid välkommen att ställa en ny fråga till oss på Lawline! Lycka till!Med vänlig hälsning,