Formkrav för gåvobrev gällande fastighet

2018-10-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Vi har skrivit ett gåvobrev gällande fastighet där bara ett vittne närvarade vid underskrifter det andra vittnets underskrift skrivs i när vi åkt hem vad säger lagen egentligen om detta?
Emelie Söderman |Hej, Tack för att du vänder till till Lawline med din fråga! Vid gåva av fastighet gäller samma formkrav som vid köp av fastighet (4 kap 29§ jordabalken) vilket innebär att gåvobrevet måste vara skriftligt, innehålla en förklaring att givaren överlåter fastigheten såsom gåva, hur stor del som överlåtits och slutligen måste både givare och mottagare skriva under.Uppfyller gåvobrevet ovanstående formkrav är det giltigt. Det krävs alltså inget bevittnande av namnteckningen. Däremot har det betydelse att namnteckningarna bevittnas då gåvotagaren med hjälp av gåvobrevet ska söka lagfart på fastigheten. För att få lagfart måste underskrift bevittnas av två vittnen (20 kap 7§ jordabalken). Kravet på bevittnande av namnteckningen är alltså inte kopplat till gåvobrevets giltighet, utan till möjligheten att kunna söka lagfart på en fastighet som man har fått i gåva. När en underskrift bevittnas krävs att vittnet är närvarande och ser på när avtalet skrivs under. Vittnet kan alltså inte i efterhand bevittna en redan gjord namnteckning. Nackdelen av att inte ha haft vittnen närvarande vid upprättande av gåvobrevet är att alltså gåvomottagaren inte kan söka lagfart på fastigheten. Så jag rekommenderar att gåvobrevet bevittnas.Jag hoppas att du fick svar på din fråga!Med vänlig hälsning,

Vem äger lösöret efter att B låtit andra nyttjat lösöret och de sålt det vidare?

2018-10-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |<p>Hej undrar över om ni kan rätt svar på följande:</p><p>Termer;</p><p>A = Man/Far</p><p>B = Hustru/Mor</p><p>C = Barn1</p><p>D = Barn2</p><p>E = Hustru till D, Barn2</p><p>Lössöre = Möbler, tallrikar, husgeråd etc..</p><p>A &amp; B gift 1956</p><p>A Bygger fritidshus 1964, är ägare av Tomt, Hus, samt lössöre</p><p>A ger B fritidshus 1986 i samband med skilsmässa - inkl Tomt, &amp; lössöre.</p><p>B säljer Fritidshus 1994 för 200 000kr till C&amp;D, enbart Hus samt Tomt</p><p>B ger löfte att C&amp;D får använda lössöre 'tillsvidare'</p><p>D ger E sin 50% av fritidshus Maj 2018 för 0kr enbart hus/tomt</p><p>E väljer att sälja fritidsfastigheten Augusti 2018 via Tingsrätt enl 'samäganderrättslagan', genom offentlig auktion</p><p>Vem ägare lössöret?</p>
Pontus Schenkel |<p>Hej!</p><p> Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Det tycks inte som att det var fråga om gåva av lösöret från B till C och D. Det tycks istället som att det är fråga om ett nyttjanderättsavtal från B till C och D. De ska alltså enbart ha haft rätt att nyttja lösöret. Äganderätten till lösöret har inte övergått.</p><p>Frågan är alltså om de som förvärvat fastigheten och fritidshuset kan ha förvärvat lösöret genom godtrosförvärv.</p><p><strong>Godtrosförvärv</strong></p><p>Enligt 2 § 1 stycket i lag om godtrosförvärv av lösöre gäller, att i det fall någon har förvärvat (antingen genom köp, byte eller gåva) lösöre genom överlåtelse från någon annan som hade egendomen i sin besittning (det vill säga C och D) men varken var ägare till den eller behörig att förfoga över den på det sätt som skett, får förvärvaren äganderätt till egendomen, om han har fått den i sin <b>besittning </b>och var i <b>god tro</b>. God tro innebär att förvärvaren av fastigheten och fritidshuset erhållit lösöret i tro om att allt lösöre tillhör fastigheten. Detta innebär också att köparen av fastigheten och fritidshuset med sannolikhet inte misstänkt att egendomens beskaffenhet, de förhållanden under vilka den utbjöds och omständigheterna i övrigt var sådana att överlåtaren (C och D) inte hade rätt att förfoga över egendomen.</p><p><strong>Ägarens rätt till egendomen</strong></p><p>Den som har förlorat sin rätt genom godtrosförvärv har i regel rätt att återfå objektet av den som godtrosförvärvat egendomen mot betalning 5 § lag om godtrosförvärv av lösöre. Denna rätt går i princip förlorad om egendomen konsumerats, förstörts, blivit fast egendom eller fastighetstillbehör (Prop. 1985/86:123 s 23).</p><p><b>Slutsats</b></p><p>Först förelåg ett nyttjanderättsavtal avseende lösöret mellan B i relation till C och D. Äganderätten avseende lösöret har inte övergått till C och D. I det fall köparen vid den offentliga auktionen har varit i god tro och fått lösöret i besittning, kan denne ha godtrosförvärvat lösöret. Ägaren (B) kan dock ha rätt att i sådana fall köpa tillbaka lösöret.</p><p>Jag rekommenderar att ni frågar köparen av fastigheten om denne vill ha lösöret, alternativt undersöker huruvida det stod något i annonsen vid försäljningen avseende lösöret.</p><p>Ägaren till lösöret är som utgångspunkt B.</p><p>Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma till mig på pontus.schenkel@lawline.se!</p>

En grannes buskage är inne över vår tomtgräns och jag får inte kontakt med honom - vad ska jag göra?

2018-10-19 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej vi har en fråga, vi har en granne som låter sin tomt växa igen hans buskage är nu inne över en meter på vår tomt i vårt grönsaksland kommer det upp hallonplantor och fläderbuskar och lite av varje ,har försökt prata med honom men det är stopp nu öppnar han inte ens dörren när jag ringer på det känns otrevligt att inte kunna lösa detta men det går ju inte att få kontakt med honom vad ska jag göra ?Med vänlig hälsning
Mikaela von Bornstedt |För att skydda frågeställarens personuppgifter har denna fråga anonymiserats.Hej och tack för din fråga!Vad tråkigt att höra att ni har fått ett så stort problem med er granne. Det här är ett problem som inte är helt ovanligt och frågan om vad man kan göra när grannen inte vill kommunicera i en sån här situation dyker upp relativt ofta. Jag ska förklara vad som gäller enligt lag. Tyvärr är de juridiska lösningarna begränsade, men jag ska ge några råd om vad du kan göra fortsättningsvis.I mitt svar kommer jag hänvisa till jordabalken (JB).Det finns en princip om god grannsämja, men det är svårt att göra något konkret i det här falletDet finns inte mycket regler som handlar om relationen mellan grannar. Det finns en slags grundläggande lag som säger att när du, din granne och alla andra personer på något sätt använder sina tomter så måste ni visa omgivningen skälig hänsyn (JB 3 kap. 1 §). Det betyder i princip bara att det finns en grundläggande tanke om att man ska vara respektfull och försöka bidra till en god grannsämja. Tyvärr finns det inte så mycket rättsliga lösningar om någon inte följer den här regeln. Det går att väcka talan i en domstol och begära att en granne som gör något i strid med den här regeln ska bli förpliktad att sluta med det störande beteendet. Möjligheterna att lyckas med det här är dock ganska begränsad. Skulle din granne göra sig skyldig till ett brott eller orsaka sån skada att ni kunde kräva skadestånd för det hade det funnits lite fler juridiska vägar att gå för att komma tillrätta med problemet. På din beskrivning låter det dock inte som om det skulle vara motiverat att polisanmäla eller väcka talan om skadestånd.Det blir istället en fråga om din rätt att rensa bort växter som kommer från din grannes tomt.Du får ta bort grenar och rötter som tränger in från grannens tomt på vissa villkorNu verkar det vara växtlighet av lite olika slag som dyker upp på din tomt. Är de så att plantor som ursprungligen kommit från din grannes tomt står fritt på din sida av tomtgränsen? De här växterna kan du ta bort själv när du vill. Är det så att grenar eller rötter tränger in på din tomt från din grannes tomt? Då får du som utgångspunkt inte ta bort dem, eftersom de egentligen tillhör din granne. Det finns en särskild regel som ger dig tillåtelse att ta bort såna här rötter och grenar om du de orsakar en olägenhet för dig och om du har gett din granne tillfälle att själv ta bort dem först (JB 3 kap. 2 §). Från din beskrivning låter det som att buskarna som kommer in på din tomt från grannens tomt faktiskt utgör en olägenhet. Det verkar ta upp en del yta och påverkar din möjlighet att sköta ditt grönsaksland fritt. Det låter också som om du redan har gett din granne en chans att åtgärda det här problemet själv. Det betyder att du får klippa ner sånt som sträcker sig in på din tomt från grannens tomt. När du gör det måste du dock se till så att inte växterna tar skada. Klipper du till exempel bort grenar på en buske som står på din grannes tomt får du inte klippa dem så att busken dör. Då kan du bli både skadeståndsskyldig och ansvarig för ett brott. Sammanfattning och råd Det är ganska svårt att komma till rätta med problem som handlar om vad grannen väljer att göra på sin tomt. När det handlar om att grannen inte sköter sin trädgård ordentligt finns det inte så mycket juridiska verktyg, eftersom det sannolikt inte rör sig om varken brott eller skadeståndsskyldighet. Då blir det till att försöka kommunicera med grannen. I ditt fall verkar tyvärr inte det vara ett alternativ längre, men det finns inte några juridiska lösningar på det problemet.Det du kan göra i praktiken är helt enkelt att rensa bort växtligheten som sprider sig över till din tomt. Står växterna på din tomt kan du ta bort dem utan hänsyn för grannen. Är det grenar och rötter som sträcker sig in på din tomt från grannens tomt kan du rensa bort dem om de innebär en olägenhet och din granne har fått en chans att ta bort dem själv först. I ditt fall verkar det röra sig om en olägenhet och du verkar redan ha bett grannen att göra något åt problemet, så du bör kunna rensa bort såna här grenar och rötter utan problem. Jag skulle dock rekommendera att du först gör ett sista försök att uppmana grannen att åtgärda problemet själv. Är det omöjligt att prata med honom kan du lägga ett meddelande i hans brevlåda och meddela att du kommer rensa bort växter som tränger in på din tomt från hans tomt, om han inte gör något åt problemet själv inom en viss angiven tid.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga och beklagar att jag inte kan ge dig förslag på en lösning på lång sikt. Det finns inte så mycket regler om grannförhållanden och det betyder att såna här problem i slutänden måste lösas genom kommunikation och överenskommelser. Fungerar inte kommunikationen är de juridiska lösningarna tyvärr väldigt begränsade.Har du en ytterligare fråga är du välkommen att höra av dig till oss igen.Vänligen,

Får jag kapa grenar från träd som står på kommunens mark?

2018-10-16 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Jag har funderingar på att köpa en tomt för att bygga ett ekohus med solceller, men precis utanför tomtgränsen finns ett mkt stort gammalt ekträd och en gigantisk gren sträcker sig ut över tomten så att solen inte kommer åt. Jag skulle därför behöva skära av denna gren. Trädet står på kommunens mark. Får jag lov att göra det?
Simon Wikström |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Fastighetsägare har rätt att ta bort rötter och grenar som växer in på fastigheten om det orsakar olägenhet för ägaren (3 kap. 2 § jordabalken). Det har ingen betydelse om fastighetsägaren är en privat eller kommunal ägare.Innan du kan beskära grenen måste du däremot ge kommunen möjlighet att åtgärda problemet. Det görs vanligtvis genom en ansökan till kommunen.Jag skulle inte rekommendera att du själv beskär grenen. Om du utan lov orsakar skada på trädet kan du bli skadeståndsskyldig och göra dig skyldig till brott. Mitt råd är att kontakta kommunen för att se om kommunen kan beskära grenen.Med vänlig hälsning,

Är det rätt att min bostadsrättsförening vill ta ut en överlåtelseavgift av mig när jag blivit ensamägare av lägenheten efter att min man gick bort?

2018-10-30 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej,Vill fråga om det är rätt att min br-förening vill ta ut en överlåtelseavgift på 1138 kr av mig efter det att jag blivit ensamstående - min man gick bort förra året och jag har nyligen kontaktat föreningen om att jag nu är ensam kvar och alltså ensamägare av vår lägenhet. Jag har sett att en överlåtelse kan ske genom köp eller arv eller gåva av en lägenhet (står även i stadgarna ungefär så) men jag tycker inte det handlar om det när ens partner dör. Vi köpte lägenheten tillsamman 1994 och vi har varit hälftenägare hela tiden. Preliminärt har jag fått svar från föreningen att tyvärr så betyder det extra arbete för föreningen när de måste ändra i fastighetsregistret etc men jag tycker inte det är ett trevligt sätt att behandla sina medlemmar när ens partner går bort.Får jag ett svar från er så är jag väldigt tacksam.Med vänlig hälsning
Mikaela von Bornstedt |Hej och tack för din fråga!Jag beklagar din mans bortgång och att du känner att bostadsrättsföreningen inte behandlar dig på ett trevligt sätt. Det är verkligen en förståelig känsla i din situation.Begreppet överlåtelse kan dock betyda många olika saker. De vanligaste exemplen på en överlåtelse är köp, gåva eller byte, precis som du skriver. Det är däremot inte de enda exemplen. En överlåtelse betyder helt enkelt att ägandeskapet för något övergår från en person till en annan. Jag antar att du har tagit över din mans andel i lägenheten antingen genom bodelningen som följde hans död eller genom arvet efter honom. Både övergången av ägarskap genom bodelning och arv räknas som överlåtelser.Eftersom det står i föreningens stadgar att du som medlem ska stå för den administrativa avgiften vid överlåtelser, så gäller det även i det här fallet. Undantaget jag kan tänka mig är om det uttryckligen står i stadgarna att överlåtelse genom bodelning eller arv inte inkluderas, men jag har själv aldrig sett exempel på den formuleringen. SammanfattningJag förstår att det kan kännas fel att behöva stå för överlåtelseavgiften i den här situationen när du blir ensam ägare på grund av att du förlorat din man. I formell mening har det dock skett en överlåtelse när du tagit över din mans andel i lägenheten genom bodelning eller arv. Föreningen gör alltså inte något formellt fel när de begär ut överlåtelseavgiften, eftersom de ska göra så enligt stadgarna.Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Vänliga hälsningar,

Har vi rätt att förtöja vår båt vid vår brygga om bryggan ligger innanför grannens vattenområde?

2018-10-20 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej,Vi har en fastighet med tillhörande brygga som varit i familjens ägo sedan 1925. Under alla år har grannen haft servitut på "fri passage med båt" förbi vår brygga. På vår brygga har det varit verksamhet under alla åren och alla möjliga flytetyg har varit förtöjda, men det finns god plats att passera. Nu har kommunen utan vår vetskap sålt vattnet utanför bryggan till denne granne, utan att ge oss andra fastighetsägare servitut att förtöja vid VÅR egen brygga. Vi har försökt överklaga eller få till ett servitut med kommun och lantmäteri men det är tvärnit. Har vi rätt att förtöja våra båtar vid vår egen brygga som vi gjort i snart 100 år trots att kommunen sålt vattnet till en annan?
Pontus Schenkel |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag förstår frågeställningen såsom att det enbart är vattnet utanför er brygga som överlåtits till grannen. Jag redogör i det följande dock även för omständigheten att er brygga befinns på grannens vattenområde.Passera annans vatten för att åtkomma brygga på eget vattenområdeDet blir i detta skede en fråga om allemansrätt, vilket inte är reglerat uttryckligen i lag. Det finns dock stora möjligheter för allmänheten att röra sig på annans vattenområde medelst med båt, simmande eller under vintertid på isen. Det saknas nämligen straffbestämmelser om tagande av olovlig väg under dessa förhållanden; antagligen kan man passera på vattenområde till och med nära intill bostadshus utan rättsliga påföljder. Båtar får förtöjas vid strand som inte utgör tomt och inte heller är fridlyst enligt andra regler, till exempel till skydd för fågellivet. Helt tillfällig förtöjning är tillåten till och med vid annans brygga utanför tomtmark, om inte ägaren hindras i sin användning. Också tillfällig ankring på annans vatten får i regel godtas. Av detta framgår, att ni får passera grannens vatten, för att åtkomma er brygga.Passera annans vatten för att åtkomma brygga på annans vattenområdeEnligt 2 kap. 7 § lag (1998:812) med särskilda bestämmelser om vattenverksamhet, har den som äger strand vid annans vattenområde rätt att för sin fastighets behov anlägga mindre brygga, båthus eller annan liknande byggnad. Vattenområdets ägare får emellertid inte lida större skada av strandägarens anläggningar.Bryggan får heller inte tillgodose annat än den egna familjens behov och får således inte, mot vattenområdets ägares vilja, innebära ekonomisk avkastning. Av detta följer, att ni får passera grannens vatten, för att åtkomma er brygga, samt får ni inneha brygga på grannens vattenområde, förutsatt att niSlutsatsOavsett huruvida er brygga ligger inom ert vattenområde, men att ni måste passera grannens vattenområde, eller att bryggan befinns på grannens vattenområde, får ni nyttja er brygga fortsättningsvis. Har du några fler frågor, eller vill du komma i kontakt med någon av våra jurister, är du varmt välkommen att återkomma!

Vem ansvarar för skötsel av häck på tomtgräns?

2018-10-19 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Det ligger till så här. Vi bor granne med en familj som bor på samma gata som vi.Mellan oss och dom så sitter det en häck.Vi klipper hälften av häcken på vår sida och de klipper hälften på sin sida.Nu är det så att de senaste åren så sköter de ej häcken överhuvudtaget på sin sida.Den här häcken börjar även att se riktigt ful ut och gammal börjar den att bli också.Skall man ha en häck så skall man ju även sköta den anser jag.Vad skall man göra med en sån granne?
Lovisa Lundgren |Hej!Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga.Reglering på området finns i 3 kap jordabalken (JB). Det finns dock ingen specifik reglering kring hur det ska hanteras att grannens fastighet inte håller samma estetiska standard som övriga, utan det måste göras en tolkning av de relativt oklara regler som finns. I 3:1 JB stadgas att grannar vid nyttjande av sin egen eller annans tomt måste ta hänsyn till omgivningen. Detta är ett uttalande om grannsämja som talar om att de åtgärder man vidtar på sin trädgård inte ska besvära andra.När det gäller häckar mellan tomter bestämmer ofta grannarna själva vem och hur häcken ska skötas. Du skriver att ni ska sköta den del av häcken som finns på vardera sida om tomtgränsen. Att detta inte sker från er grannes sida skulle kunna strida mot 3:1 JB då grannen inte visar hänsyn, men det är svårt att vidta några åtgärder mot detta. I första hand råder jag dig att prata med grannen om att du besväras av att de inte sköter häcken och att du skulle önska att de gjorde det. Om grannen inte visar hänsyn kan du anmäla din granne hos kommunen, men där ställs höga krav för att det ska räknas som misskötsel (antagligen kommer de inte anse att din granne missköter sig). Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig! Med vänliga hälsningar,

Gäller ett muntligt avtal om att en båt skall ingå i ett fastighetsköp?

2018-10-15 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Gäller ett muntligt avtal om att en båt skall ingå i ett fastighetsköp?
Paula Zackrisson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Utgångspunkten i svensk rätt är att avtal kan ingå formlöst, det räcker att parterna är överens. Ett avtal kan vara såväl muntligt som skriftligt, båda är således lika giltiga. Från denna huvudregel finns ett viktigt undantag vid köp av fast egendom, där avtalet är bindande först bland annat när båda parter har undertecknat avtalet. Fastighetsköpet är ett så kallat formalavtal som är ogiltigt om formkraven inte uppfylls, se 4 kap. 1 § Jordabalk (JB). Att fastighetsköpet är ett formalavtal hindrar dock inte att parterna ingår muntliga överenskommelser som i sig blir bindande. Det finns dock vissa villkor som måste intas i köpehandlingen för att gälla och dessa framgår av 4 kap. 3 § JB. Uppräkningen av villkoren i paragrafen är uttömmande, vilket innebär att andra avtalsvillkor kan avtalas muntligen eller i annan handling. Jag rekommenderar dock att du eller de parter som ska ingå avtalet upprättar ett skriftligt avtal, även om parterna skulle lita på varandra. Fördelen med ett skriftligt avtal är att det ur ett bevishänseende blir lättare att fastställa vad man har kommit överens om, än vid ett muntligt avtal. Ett skriftligt avtal kommer därför att underlätta om en eventuell tvist skulle uppkomma eller vid osäkerhet kring avtalsförpliktelser.Hoppas du fick fick svar på din fråga! Med vänliga hälsningar,