Får en fastighetsägare fylla igen ett dike på sin tomt som har betydelse för en villaägarförening?
På en nyligen avstyckad fastighet finns ett naturligt dike som fungerar som avrinning av ytvatten (dikesvatten) från en närbelägen grusväg. Vattnet från diket rinner vidare till en kommunal dagvattenbrunn. Den nya fastighetsägaren har för avsikt att täcka igen diket och kräver att villaägareföreningen (där fastigheten och vägen ingår) leder bort ytvattnet på annat sätt så det ej rinner in på den avstyckade fastigheten.
Den del som avstyckats har tidigare betraktats som skogstomt med många träd, berg i dagen och ovannämnda naturligt uppkommet dike för dagvattenavrinning.
Jag har studerat Jordabalken 3 kap. 1 paragrafen men blir rådvill. Vem är ansvarig?
Villaägareföreningen eller fastighetsägaren?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga följer enligt nedan.
Fastighetsbildningslagen (FBL).
Glädjande är också att du har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål behandlas dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar.
Ett tänkbart resonemang till förmån för villaägarföreningen
När det gäller de grannelagsrättsliga reglerna kan följande anföras. Den allmänna hänsynsregeln i 3 kap. 1 § JB som du hänvisar till anger att var och en vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom ska ta skälig hänsyn till omgivningen. Lagparagrafen är som namnet antyder tämligen allmänt hållen och är egentligen mer att betrakta som ett målsättningsstadgande. För här har lagstiftaren uttryckt en riktlinje för grannsämjan, vilken innebär att vidtagna åtgärder på egen eller annans fastighet inte får medföra några besvär för andra. Med andra avses för övrigt en vidare krets av rättssubjekt än bara de närmaste grannarna. En talan i domstol ska i första hand väckas i enlighet med reglerna i 32 kap. MB (jfr 3 kap. 3 § 1 st. JB). Om miljöbalkens regler inte skulle anses tillämpliga kan en skadeståndstalan istället föras i allmän domstol (i en tingsrätt som första instans) med stöd av 3 kap. JB. Genom domstolens försorg kan sedan ett föreläggande, exempelvis ett förbud, riktas mot den nya fastighetsägaren, vilket även kan förenas med ett vite. Här kommer dock en intresseavvägning att göras där hänsynstagandet till villaägarföreningen inte får gå så långt att det skulle framstå som orimligt för fastighetsägaren att uppfylla kraven i föreläggandet (jfr den så kallade skälighetsregeln i 2 kap. 7 § MB). I ett avgörande från Högsta domstolen (HD), NJA 1995 s. 720, hade en fastighetsägare i samband med ett bygge lagt igen en bäckfåra (ett mindre dike) genom vilken avrinning av dagvatten skedde från en grannfastighet. Borttagandet hade orsakat skada på den senare fastigheten då stora mängder vatten hade ansamlats på tomten och således förstört densamma. Den förstnämnda fastighetsägaren ansågs ansvarig för de uppkomna skadorna. HD menade att denne borde vidtagit erforderliga åtgärder så att avrinningen fortsatt hade kunnat ske på ett tillfredsställande sätt varför vederbörande kom att bli skadeståndsskyldig. Utifrån rättsfallet går det att argumentera för att ägaren till styckningslotten är den som bör ansvara för kostnaden att anordna en alternativ lösning för avrinningen.
Ett tänkbart resonemang till förmån för fastighetsägaren
I 3 kap. 12 § 1 st. 1 men. JB sägs att har byggnad eller annan anläggning uppförts så att den skjuter in på angränsande mark, och skulle anläggningens borttagande eller förändring medföra betydande kostnad eller olägenhet för anläggningens ägare, är denne ej skyldig att avträda den mark som sålunda tagits i anspråk förrän anläggningen avlägsnas eller blir obrukbar. Om diket hade nått upp till kraven på att vara en anläggning och om borttagandet hade inneburit en betydande olägenhet för villaägarföreningen hade det eventuellt gått att förhindra fastighetsägarens inplanerade åtgärd. Men du uppger att det rör sig om ett naturligt dike, vilket jag tolkar som det inte är anlagt. I så fall anses diket vara ett "vanligt" dike varför det torde stå fastighetsägaren fritt att fylla igen det. Situationen kan jämföras med att någon går in på tomten och gräver en grop. Då har fastighetsägaren naturligtvis rätt att åtgärda felet och dessutom begära ett skadestånd motsvarande kostnaderna för att återställa marken. Såvitt jag förstår föreligger det inte heller något servitut eller annat nyttjanderättsavtal. Ett servitut gäller för övrigt mellan två fastigheter och huvudregeln vid avstyckning är att servitutet förblir hos stamfastigheten, om ingenting annat skulle ha bestämts vid lantmätarens förrättning, jfr 14 kap 1 § JB och 10 kap. 4 § FBL. Och sedvanliga nyttjanderätter, det vill säga sådana som inte är inskrivna, gäller inte automatiskt mot en ny fastighetsägare, 7 kap. 11 § JB, vilket innebär att även om villaägarföreningen skulle haft ett avtal innan avstyckningen ägde rum är det inte säkert att den nya fastighetsägaren hade varit bunden av detta. Det här resonemanget talar istället för att det ankommer på föreningen att ombesörja de åtgärder som behövs när diket fylls igen.
Notis: HD styr rättspraxis på civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästan all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen så kallade prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Sammanfattningsvis finns det dessvärre inget entydigt svar på din fråga och min uppfattning är att detta i praktiken kommer att behöva avgöras genom en informell förhandling. Om frågan absolut inte skulle gå att lösa på frivillig väg måste ärendet hänskjutas till domstol. Men låt oss ta allt i lugn och ro under vårt kommande telefonsamtal. Jag skulle nämligen behöva ytterligare upplysningar ifrån dig för att kunna göra en adekvat bedömning.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig imorgon måndag den 7/6 kl 16.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
