Styrelse i samfällighetsförening har som huvudregel rösträtt

2018-11-24 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Är styrelsen i en vägsamfällighetsförening röstberättigade?
Jonas Wester |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Som huvudregel bör det sägas att styrelseledamöter i en samfällighetsförening är röstberättigade, det står t.ex. med i Lantmäteriets normalstadgar för en samfällighetsförening. Med ett visst antal röster för ett visst förslag kan styrelsen sedan fatta beslut.Om föreningen är överens om att styrelsen inte ska ha någon rösträtt och att besluten istället ska fattas på något annat sätt lär det inte finnas något hinder mot att införa detta i föreningens stadgar. Att styrelsen har rösträtt verkar ju dock vara det smidigaste sättet att ha en fungerade förening.Vänlig hälsning,

Ska grannen få komma in på vår tomt och klippa grenar från deras häck?

2018-11-18 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Om en granne inte tar sitt ansvar och sköter sitt häck vad kommer att hända då?Kan man klaga till sin kommun som man bor i då?Vi har en granne som faktiskt inte verkar bry sig om sin häck överhuvudtaget.Det som man fått höra 2 gånger nu är att de inte är nöjda med den häck som sitter på deras tomt.De verkar inte göra något åt det så att de blir nöjda med den heller tyvärr.Kan jag förbjuda min granne att komma in på vår tomt och klippa av grenar som kan växa in på vår tomt när det gäller häckar?Jag tycker att om det skulle växa in grenar från vår grannes häck så kan ju vi klippa av det själva utan att vår granne skall behöva göra det.Det finns ingen anledning att vår granne skall behöva komma in på vår tomt och klippa av grenar från deras häck när vi själva kan fixa detta.Jag kommer att förbjuda vår granne att komma in och utföra detta om det skulle växa över grenar på vår tomt.För visst kan man förbjuda sin granne angående sånt här?Det är ju vi som bor på vår tomt som bestämmer vilka som får komma in på vår tomt och vilka som inte får komma in.Häcken som de har är en grön Thuja-häck.
Amanda Blomberg |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Av din fråga framgår att häcken är belägen nära tomtgränsen och att häcken i viss del tränger in på er tomt. Huruvida ni kan klaga till kommunen beror på om häcken t.ex. skymmer sikten i trafiken. I det följande kommer redogörelser för bestämmelser på området; den första utgår från att häcken växer nära tomtgränsen mellan er och grannen, den andra från att häcken är av betydelse för sikten i trafiken. TomtgränsenBestämmelser om rättsförhållandet mellan grannar finns bl.a. i 3 kap. jordabalken (JB). Den allmänna principen om hänsyn mellan grannar stadgas i 3 kap. 1 § JB. Det föreskrives att var och en vid nyttjande av sin fasta egendom ska ta skälig hänsyn till omgivningen. Vidare anges att om en häck växer in på angränsande fastighet och detta medför olägenhet för fastighetsägaren, får fastighetsägaren klippa de grenar som krävs för skötseln. Ni kan alltså ombesörja klippningen av häcken på er sida om grenarna medför olägenhet för er. Den enda begränsningen är att er granne ska beredas tillfälle att själv utföra åtgärden om klippningen kan befaras medföra skada av betydelse för honom (3 kap. 2 § JB).Om häcken exempelvis skulle dö eller skadas som resultat av er klippning kan ni bli ersättningsskyldiga gentemot grannen. En sådan åtgärd kan även utgöra skadegörelse eller egenmäktigt förfarande. Ni kan alltså ansa häcken i den del grenarna tränger in på er fastighet och är till olägenhet men med risk för skadeståndsskyldighet. God grannsämja tillgodoses dock bäst om åtgärder av förevarande slag genomförs efter samråd mellan grannar. Om ni inte vill ge grannen tillträde till er tomt rekommenderas i första hand att komma överens om att ni ska ombesörja klippningen på er sida, i andra hand att ni själva klipper de grenar som tränger in på er fastighet utan att grannen ges sådan möjlighet. Om er klippning befaras medföra skada av betydelse för grannen riskerar ni dock att bli skadeståndsskyldiga. Observera också att häcken ska ansas efter sedvanliga metoder och att ni inte skadar häcken på något sätt. TrafiksäkerhetOm häcken är av betydelse för sikten i trafiken i bostadsområdet är er granne skyldig att hålla efter häcken. I plan- och bygglagen (PBL) regleras fastighetsägarens ansvar för häckar. Det stadgas att "En tomt ska hållas i vårdat skick och skötas så att risken för olycksfall begränsas och betydande olägenheter för omgivningen och för trafiken inte uppkommer" (8 kap. 15 § PBL). Hur hög häcken får vara beror på om det är en hörntomt intill en gång- och cykelväg eller om häcken står vid en in- eller utfart mot en gata. Närmare bestämmelser finns normalt på kommuners hemsida under rubriken "Häckar och buskage". Om er granne inte håller efter häcken kan ni klaga till er kommun. Stadsbyggnadsförvaltningen brukar sköta sådana klagomål.Jag hoppas att du fick svar på din fråga. Om du har fler funderingar är du välkommen att ställa en ny fråga till oss här på Lawline!

Kan någon som inte är svensk medborgare köpa fast egendom i Sverige?

2018-11-15 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej. Intressant webbplats ni har. Min fråga: Min bror har beviljats uppehålls- och arbetstillstånd (två årigt). Kan han köpa fast egendom såsom bostadsrätt , en kiosk eller liknande i Sverige?Tack på förhand
Veronica Borg |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!I Sverige föreligger inget krav på att man måste vara svensk medborgare för att få köpa fast egendom. Det enda som krävs är att din bror uppfyller eventuella krav som kan finnas för köpet, till exempel att det upprättas ett skriftligt avtal som undertecknas av både köpare och säljare vid köp av fast egendom (4 kap. 1 § jordabalken).Vidare får inte bostadsföreningar uppställa krav på svenskt medborgarskap för inträde i bostadsrättsföreningen (2 kap. 2 § bostadsrättslagen). Det finns alltså inga hinder för din bror att köpa fast egendom!Jag hoppas du fick svar på din fråga, Med vänliga hälsningar,

Eventuella åtgärder mot grannar som beter sig underligt

2018-11-12 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Det ligger till så här.Jag börjar bli väldigt trött på vår nyinflyttade granne som flyttade in bakom oss i våras.Den här grannen beter sig väldigt underligt.Dessutom så är de inte speciellt sociala heller för den delen.En annan sak som man tycker är märkligt är att de har sagt att de ej är nöjda med den förra ägarens töja-häck.Men de verkar ju ej göra något åt det.Inte umgås de speciellt mycket med deras nya grannar heller.Personligen så har jag aldrig gillat den här grannen sedan de flyttade in i huset på gatan efter oss i våras.Hur är det förresten om man skulle börja tröttna på en nyinflyttad granne?Alltså hur går man tillväga med sånt här?Skall man berätta eller har ni något förslag?
Lovisa Lundgren |Hej!Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga. Jag tolkar din fråga som att du har fått en ny granne som du irriterar dig på för att de beter sig underligt och inte är speciellt sociala. Jag vill inleda med att klargöra att det inte finns någon plikt för grannar att vara sociala med varandra. Era nya grannar behöver därmed inte umgås med er om de inte vill det, även om det så klart kan vara trevligt att lära känna sina grannar. Det finns heller inget krav på att grannar inte får bete sig "underligt", så länge de inte är hotfulla etc. Eftersom det inte finns några regler kring detta kan du inte göra något åt det rent rättsligt. Jag råder dig därför att prata med de nya grannarna och på ett trevligt sätt framföra dina synpunkter. Då kan ni förhoppningsvis komma fram till en gemensam lösning. Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänliga hälsningar,

Muntligt avtal om fast egendom, hyresuppsägning av privat bostad och dold samäganderätt

2018-11-23 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Vad gäller om ett muntligt avtal där det finns fem vittnen? Dessa fem vittnen är dock barn till en mor! Modern har lovat barnen att hennes fastighet ej ska säljas till överpris,utan för den summa lånen ligger på. Modern har tydligen ändrat sig och vill ha marknadspris! Är dessa fem vittnen tillförlitliga i en rättstvist trots att det tre av dessa är hennes egna barn,dom andra två är hennes fd sambos vuxna barn. Gården är en lantbruksfastighet. Och min arvegård sedan tre generationer. Tyvärr så vart gården skriven på min sambo då vi tog över den för en sporadisk summa år x. Jag hade pga skulder ingen möjlighet att stå som delägare. Har nu en pågående skuldsanering som löper ut om 4år. Har vi ev någon rättslig chans att hävda detta muntliga avtal som hon sagt många gånger? Om att gården ska gå till barnen och ingen annan,samt att den skall säljas till nuvarande låns pris. Min fd sambo har ju inför våra barn samt mej hävdat detta ett antal gånger,men nu ändrat sig! Hon har även anlitat en jurist som sagt upp mej och våran 18årige gemensamma son att tillsvidare bo kvar i fastigheten, vi har bott kvar och betalat löpande lånen och alla andra avgifter från och med månad x 2017 då hon flyttade ut. Tyvärr har vi inget hyresavtal skrivet! Utan vi har bott kvar tillsvidare. Med vänlig hälsning, en förtvivlad fader och son till denna mor.
Julia Zarour |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Som jag förstår din fråga rätt så undrar du huruvida din dåvarande sambos muntliga löfte om att sälja fastigheten till nuvarande låns pris kan åberopas vid eventuell rättslig tvist samt huruvida hon kan säga upp din och er gemensamma sons hyreskontrakt.Jag utgår från att du det bara är du och er gemensamma son som bor på gården i denna fråga.Vad gäller första frågan om huruvida din dåvarande sambos muntliga löfte om att sälja fastigheten till nuvarande låns pris kan åberopas vid eventuell rättslig tvist så gäller följande. Ett muntligt avtal/löfte är aldrig bindande när det gäller köp av fast egendom eftersom det råder formkrav 4 kap. 1 § JB. Det innebär att ni inte kan använda detta löfte som grund även om det finns vittnen som hört henne lova detta. Vad gäller den andra frågan om huruvida hon kan säga upp din och din sons muntliga hyreskontrakt så gäller följande. Eftersom fastigheten är privatägd så omfattas du och din son inte av hyreslagen i 12 kap. jordabalken. Istället gäller lagen om uthyrning av egen bostad. Enligt 3 § i nämnda lag så gäller ert hyresavtal för obestämd tid, om inte en bestämd tid avtalats. Och i samma paragraf framgår det att hyresvärden får säga upp ett sådant hyresavtal för att upphöra men du har tre månaders uppsägningstid. Ett alternativ jag kom att fundera kring när jag läser din fråga är ifall det kan föreligga dold samäganderätt till fastigheten. Som du nämner så köpte din dåvarande sambo fastigheten själv för att du inte kunde stå formellt som delägare till den på grund av skulder. Men er avsikt har varit att förvärva den för gemensamt bruk där du ekonomiskt bidrar till köpet utan att formellt stå som ägare. Det finns en möjlighet för dig att hävda att du är delägare till fastigheten om alla dessa tre kriterier är uppfyllda:1. ni har köpt fastigheten för gemensam räkning,2. du lämnade ett ekonomiskt bidrag 3. ni avsåg att äganderätten skulle vara gemensam.Om du klickar här så kan du läsa en artikel om dold samäganderätt och om du klickar här så kan du läsa ett rättsfall från Högsta domstolen som handlar om dold samäganderätt. Jag hoppas detta svar var till någon hjälp, annars är du välkommen att kontakta oss igen.Med vänliga hälsningar!

Har grannen rätt att slänga över rötter på vår mark?

2018-11-16 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vår granne har plöjt upp sin åker, rötterna som har kommit upp har han slängt över på vår mark. Har han rätt till att göra så?
Amanda Blomberg |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bestämmelser om rättsförhållandet mellan grannar finns bl.a. i 3 kap. jordabalken (JB) och i 32 kap. miljöbalken (MB). Det korta svaret på din fråga är nej, din granne får inte slänga över rötterna på din mark. I det följande utvecklas vilka bestämmelser som grannar har att följa enligt lag. I jordabalken fastslås att grannar ska ta skälig hänsyn till varandra (3 kap. 1 § JB). Det innebär t.ex. att en fastighetsägare kan krävas på ersättning vid bristande hänsyn. I 3 kap. 3 § och 4 § JB föreskrivs vidare att en granne som har låtit utföra grävning eller liknande arbete på sin fastighet kan bli skyldig att ersätta skada och intrång på annans fastighet. Skadestånd kan då utgå enligt 32 kap. MB. Om din granne har slängt över rötter på er mark är grannen alltså skyldig att ombesörja bortforslandet av rötterna. Annars kan skadestånd utgå för er kostnad att själva forsla bort rötterna. Med hänsyn till grannsämjan skulle jag rekommendera att först lösa problemet mellan er grannar innan ni eventuellt påtalar rättsliga förpliktelser.Jag hoppas att du fick svar på din fråga. Om du har fler funderingar är du välkommen att ställa en ny fråga till oss här på Lawline!

Fel vid nyproducerat radhus

2018-11-15 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Vi flyttade till ett nybyggt radhus i februari i år. Sedan dess har det uppstått flera olyckliga upptäck och händelser. Bland annat har vi haft översvämningen på botten våningen orsakat av byggherrarnas borrande. Avfuktningen och anläggning av en ny golv utfördes efter många påtryckningar från vår sida. Under arbetet var huset obeboeligt. Vi blev aldrig erbjudna någon kompensation för det. Vi fick ett annat kvalite och färg av parkett än det som vi hade innan och det som vimhar i resten av huset ( på övre våningen) och därmed motsvarar inte det som står i avtalet och beskrivningen. Dessutom är golv anlagt på väldigt oprofesionellt sätt på flera ställe. Ett annat problem är att skåpen under tvättställen i båda badrum har blivit snedvridna och faller sonder. På våra mail får vi väldigt luddiga och otrevliga svar. Hur går vi till väga i en sådan situation? Tack på förhand. Med vänlig hälsning,
Jessica Konduk |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Din fråga är fastighetsrättslig/Entreprenadrättslig beroende på hur ni har avtalat och om ni köpte radhuset som nyproduktion eller inte. Jag tolkar din fråga som att ni köpt radhuset i form av något entreprenadavtal, vid köp av nyproduktion följer man ofta olika standardavtal för att reglera vad som ska hända dels när en part inte fullföljer kontraktet och dels hur man ska agera vid fel. Det bör stå i ert avtal vilket entreprenadavtal som avtalet följer, vanligen heter de något i stil med "ABS95" eller liknande. Normalt sett ingår någon slags slutbesiktning och någon slags nybyggnadsgaranti.Vanligen måste ni som avtalspart kräva kompensation från entreprenören för att få ersättning. Om kvaliteten på det nya golvet inte motsvarar vad ni har avtalat, har ni i regel rätt till prisavdrag. För att få prisavdrag måste ni rikta ett krav på att få ersättning i form av prisavdrag till er motpart. Ni kan även själva anlita en fristående inspektör för att få dokumentation på att golvets kvalitet är bristfällig och ett utlåtande om de snedvridna skåpen. RekommendationJag rekommenderar att ni anlitar en fristående inspektör som inspekterar radhuset samt skriver ett utlåtande om alla fel och brister på huset. Ni bör även anlita en jurist eller advokat för att granska ert avtal med byggbolaget. Ni bör även rikta ett skriftligt krav på ersättning/prisavdrag mot er avtalspart på grund av de fel som uppkommit på radhuset. Ett alternativ är att ni anlitar en jurist som skriver ett kravbrev åt er för att få byggbolaget att ta er på allvar. Om ni har några frågor om mitt svar eller vill anlita en av Lawlines jurister kan ni mejla mig jessica.konduk@lawline.seVänligen,

Grannes anläggning skjuter in på angränsande fastighet

2018-11-05 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Grannens nybyggda altan överskrider tomtgränsen. Ett hörn av altanen samt en plint överskrider tomtgränsen med ca 60cm.Kommunen har märkt ut var tomtgränsen går, men grannen tar ändå inte bort den delen av altanen. Vad har jag rätt att göra?Detsamma gäller buskar som grannen har planterat ca 20cm in på våran tomt.
Mattias Lindner |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Du beskriver att din granne har byggt en altan som inkräktar på din tomt samt även planterat buskar på din tomt. Du undrar nu vad du har rätt att göra. Regler av intresse finns i jordabalken (hädanefter förkortad JB) och lagen om betalningsföreläggande och handräckning (hädanefter förkortad BFL). Den regel i JB som är av intresse för din situation är 3 kap. 12 § JB. Den bestämmelsen reglerar den situationen att en byggnad eller annan anläggning (såsom altaner eller buskar) skjuter in på en angränsande fastighet. Utgångspunkten är att rättelse ska ske, d.v.s. att den del av anläggningen som skjuter in på annans fastighet ska tas bort. Det finns dock ett undantag från detta. Så är fallet när åtgärderna för rättelse skulle medföra betydande kostnader eller olägenhet för anläggningens ägare. I sådant fall behöver inte anläggningens ägare åtgärda intrånget, men då måste denne betala ersättningen till den vars fastighet görs intrång på. Om det är så att åtgärderna för att rätta intrånget inte medför betydande kostnader eller olägenhet för din granne, ska han alltså vidta dessa åtgärder. Att ta bort buskarna borde inte kunna anses medföra betydande kostnader eller olägenhet, varför din granne bör vara skyldig att ta bort buskarna. Jag vet inte hur omfattande åtgärder din granne hade behövt vidta för att ändra altanen så att denna inte inkräktar på din fastighet. Det bör dock finnas utrymme för dig att argumentera för att åtgärderna inte är så pass omfattande eller kostsamma, varmed grannen är skyldig att ta vidta dessa rättelseåtgärder. Jag har alltså konstaterat att det finns grund för dig att hävda att grannen är skyldig att se till att intrånget på din tomträtt upphör. Nästa fråga är då hur du kan gå tillväga för att få din granne att vidta dessa rättelseåtgärder. Jag vill rekommendera dig att ansöka om handräckning hos Kronofogdemyndigheten (hädanefter förkortad KFM). Reglerna kring handräckning finns i BFL. Genom att ansöka om handräckning hos KFM tas "det första steget" mot att få till stånd att din granne vidtar rättelse. Om KFM meddelar ett utslag enligt vilket din granne ska vidta rättelseåtgärderna, måste din granne vidta dessa åtgärder. Om han inte gör det har KFM möjlighet att verkställa utslaget, så att åtgärderna vidtas. Om KFM inte meddelar ett utslag kan du begära att tingsrätten prövar frågan. På detta sätt är KFM ett bra första steg, och utgör ett så kallat "summariskt förfarande" som är billigare och enklare att genomföra. Jag rekommenderar därför att du (förutsatt att din granne vägrar vidta rättelseåtgärderna) ansöker om handräckning hos KFM. SammanfattningJag har alltså konstaterat att det finns goda grunder för att hävda att din granne är skyldig att ta bort buskarna samt den del av altanen som inkräktar på din tomt. Det första steget du bör företa är att förklara detta för din granne så att han eller hon kan vidta åtgärderna. Om din granne vägrar detta rekommenderar jag dig att du ansöker om handräckning hos KFM. Det finns bra information om hur du gör detta på KFM:s hemsida. Om du vill att någon av våra jurister hjälper dig med sådan ansökan eller har kortare följdfrågor är du välkommen att kontakta mig på mattias.lindner@lawline.se. Vänligen,