Gåva av fastighet

2018-12-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Jag och sambo äger ett hus ihop.Hen ska nu skriva över sina 50 % dvs halva huset på mig.Vi har blankett om lagfart/gåvobrev mm.Men hur skriver hen i andelar när det är hens 50 % som ska skrivas över på mig?
Jesper Kröger |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Om jag har förstått din fråga rätt så vill du omvandla 50% till andelar. Jag skulle råda er att skriva 1/2 eller bara 50% av fastigheten. Ni glömmer väll inte bort de formkrav som finns får denna typ av gåva? Jag redogör för de nedan:Regler för givande av fastighet som gåva finns i jordabalkens (JB) fjärde kapitel. Formreglerna för hur man upprättar gåvohandlingen är samma som de som gäller för köp och finns i 4 kap 1 § JB.För att handligen skall vara giltig krävs tre saker.1. En skriftlig handling måste upprättas, välsorterade bokhandlar har ofta färdiga gåvobrevsmallar.2. Handlingen skall innehålla en förklaring från givaren att denne överlåter del av fastigheten som gåva. Förklaringen måste vara precis, att skriva "vill överlåta såsom gåva" är inte tillräckligt utan formuleringen måste vara "överlåter såsom gåva" eller dylikt.3. Handlingen måste undertecknas av båda parter.Lagfart ska sökas inom tre månader från gåvobrevet upprättades enligt 20 kap 2 § JBHoppas du fick svar på din fråga!

Gåvoförbehåll av fastighet

2018-12-23 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vid gåva av fastighet med förbehåll faller då ett förbehåll vid givarens dödsfall?
Sara Göransson |Hej!Tack för att du vänder dig till oss på Lawline. Jag tolkar din fråga som att du vill veta vad som gäller med ett gåvoförbehåll vid givarens bortfall. Överlåtelse av fastighet regleras i 4 kap. jordabalken (JB).Vid gåva av fastighet kan givaren göra förbehåll som är obegränsade i tiden, se 4 kap. 29 § JB. Detta på grund av att det anses ligga i sakens natur att inskränkningar i förfoganderätten över fastigheten kan förekomma. Exempel på förbehåll som kan förekomma är att givaren vill ha rätt att bo kvar i fastigheten under sin livstid. I din fråga framgår inte vad det är för typ av förbehåll och därför är det svårt för mig att ge ett konkret svar. Om det rör sig om ett överlåtelseförbud, något som är bindande mellan parterna och mot tredje man (4 kap. 3 och 29 §§ JB), upphör förbudet att gälla i samband med givarens bortfall. Detta eftersom villkor om samtycke bara gäller så länge givaren lever. Med andra ord kan ett förbehåll falla bort i samband med en givares bortgång. I och med att jag inte har all information som jag behöver så kan jag inte ge ett mer konkret svar i ditt fall. Jag hoppas att du fått någorlunda vägledning i vad som gäller. Har du fler frågor är du varm välkommen att ta kontakta med oss igen. Med vänliga hälsningar

Vem ska stå på bygglovsansökningen?

2018-12-20 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag och min sambo ska bygga ett hus på en tomt vi äger tillsammans. På bygglovsansökan står bara hans namn. Kan det få några konsekvenser för mig? Eller ska jag skriva dit mitt namn också?
Jesper Kröger |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ansökan om bygglov har vad jag kan utläsa ingen rättsligverkan mer än att ni får bygga huset på er tomt som ni önskar. De regler som finns är 9 kap. plan och bygglagen (PBL). Enligt 9 kap. 21 § PBL ska ansökan vara skriftlig och innehålla de ritningar och beskrivningar samt andra uppgifter som behövs för att kunna pröva er ansökan om bygglov. Ansökan ska även innehålla förslag om vem som ska vara kontrollansvarig på det kommande bygget. Skulle ansökan motförmodan vara ofullständig får ni möjlighet att komplettera er ansökan och söka igen, detta går att utläsa från 9 kap 22 § PBL. Alltså det spelar ingen roll om båda av er eller bara en står på bygglovsansökningen utan så länge någon av er har sökt och ni uppfyller de krav som finns så kommer ansökan att bedömas.Hoppas du fick svar på din fråga!

Vilket avstånd krävs mellan en byggnation och en tomt?

2018-12-18 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hur många meter måste det finnas mellan mitt hus och ett nybygge bredvid min tomt?
Amanda Keith |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Det finns inget allmängiltigt svar på hur långt avstånd det måste vara från en byggnation och en tomtgräns, utan olika faktorer kan spela in och påverka hur många meter som krävs emellan. Huvudregeln är att bygglov krävs för byggnationer, 9 kap 2 § Plan och Bygglag (2010:900) [PBL]. Bygglov krävs alltså för nybyggnad, tillbyggnad samt vissa andra ändringar av en byggnad. Till denna huvudregel finns dock undantag, dvs byggnationer som inte kräver bygglov.Undantag för en- och tvåbostadshus:När det gäller en- och tvåbostadshus krävs till exempel inte bygglov när det gäller byggnationer såsom altan, plank eller komplementbyggnad i omedelbar närhet till bostadshuset som inte är större än 15 kvadratmeter, 9 kap 4 § PBL. Vidare krävs inte heller bygglov för en byggnad i omedelbar närhet till en- eller tvåbostadshuset som ska utgöra ett komplementbostadshus eller komplementbyggnad och som inte överstiger 25 kvadratmeter, ett s.k Attefallshus, 9 kap 4a § PBL.För vissa byggnationer, som sker på tomten av ett en- eller tvåbostadshus krävs alltså inte bygglov. Vad som gäller för sådana byggnationer, som enligt exemplet ovan inte kräver bygglov, är dock att man måste ha berörda grannars godkännande för att få bygga närmre grannens tomtgräns än 4,5 meter. Man får alltså inte bygga en sådan byggnation närmre grannens tomtgräns än 4,5 meter utan dennes godkännande. Kravet på att få berörda grannars medgivande har varit ett effektivt sätt att försäkra sig om att en granne inte bygger något som klart missgynnar en annan granne, t.ex förstör utsikten för denne, då det inte krävs något bygglov. Undantag för ekonomibyggnader:Vidare krävs inte bygglov för ekonomibyggnader för jordbruk, skogsbruk eller annan liknande näring, 9 kap 3 § PBL. Det är endast de byggnader som är omedelbart avsedda för de aktuella näringarna som är ekonomibyggnader, till exempel magasinsbyggnader, garage för maskiner och ladugårdar. När det gäller ekonomibyggnader finns det dock inga specifika krav på avstånd till tomt eller fastighetsgräns. 4,5-meters regeln gäller alltså inte avseende ekonomibyggnader. Dock måste de allmänna kraven på placering av byggnation följas vilket innebär att den måste placeras på ett lämpligt sätt med beaktning av landskaps- och statsbilden samt inte medföra någon betydande olägenhet på något sätt. Vidare ska bebyggelseområdets särskilda miljömässiga, historiska och konstnärliga värden skyddas vid placeringen av ekonomibyggnaden. Om ett område omfattas av en detaljplan krävs dock bygglov för upprättandet av en ekonomibyggnad.När det gäller bygglovspliktiga byggnationer gäller inte heller 4,5-meters regeln utan då gäller istället själva bygglovet.Vidare kan kommunen i detaljplan bestämma placering av byggnadsverk, 4 kap 16 § PBL. Kommunen kan därigenom reglera byggnadsverks placering både dess läge på tomten och i förhållandet till andra fastigheter.Sammanfattning:Det finns alltså inget allmängiltigt svar på hur långt avståndet mellan ett nybygge och din tomt ska vara. Faktorer som kan spela in är alltså vilken sorts byggnation det rör sig om eller eventuella lokala förutsättningar. Vidare kan eventuella bestämmelser om placering i detaljplanen påverka, om området omfattas av en detaljplan. Jag skulle rekommendera dig att kontakta din kommun om du är osäker på vad som gäller angående eventuell detaljplan. Ovan nämnt är i vart fall vad som gäller angående byggnationer som är bygglovspliktiga respektive byggnationer som inte kräver bygglov där 4,5-meters regeln gäller. Hoppas detta svar kunde ge klarhet i frågan. Tveka inte att höra av dig igen om svaret var otydligt eller om du har fler funderingar. Vänligen,

Hur går jag ur samfällighetsförening?

2018-12-27 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min fastighet är ansluten till en vägsamfällighet. Jag använder inte samfällighetens väg, utan har en annan tillfartsväg till min fastighet. Föreninen nekar mig utträde. Hur överklagar jag beslutet?
Carolina Lundh |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Då det troligtvis rör en så kallad gemensamhetsanläggning är Anläggningslagen tillämplig på din fråga. Enligt 4§ är Lantmäteriet förrättningsmyndighet, vilket betyder att de är ansvarig myndighet för frågor som rör gemensamhetsanläggningar. Enligt 35 § AnL får man lov att ansöka om ny förrättning vid ändrade förhållanden. Ett sådant ändrat förhållande kan till exempel vara att din fastighet inte längre omfattas av vägen som samfälligheten innebär. Om du enbart har varit i kontakt med din samfällighetsförening skulle jag därför rekommendera dig att vända dig till Lantmäteriet. Där kan du direkt reda ut med dem hur er samfällighet är uppbygd samt hur du går till väga för att begära utträde, detta då det kan se lite olika ut beroende på omständigheterna i just din situation. Du kan givetvis återkomma med ytterligare detaljer till oss på Lawline också, så att vi lättare kan reda ut omständigheterna. Med vänlig hälsning

Vad har grannar rätt att göra?

2018-12-22 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Jag tänkte passa på att fråga lite saker.Kan man portförbjuda sin granne att komma över till vår tomt och klippa av grenar från sin häck?Det vill säga om det skulle växa över såna till vår tomtgräns.Om man inte skulle tycka om sin granne överhudtaget.Skall man då säga det?(Flyttade in på gatan efter oss i Mitten på Maj)Jag tycker verkligen inte om denna grannen.De sköter inte om sin tomt och då tänker jag på deras häck som de sagt 2 gånger att de ej är nöjda .Men tar som vanligt inte tag i saker.Dessutom så hade dom en väldigt högljudd fest på Midsommarafton.Sen i somras så hade de 2st till fester med ungdomar även högljutt då också.Är trött på dessa ungdomar.Jag tycker att de borde flytta.
Lovisa Lundgren |Hej!Tack för att du har vänt dig till Lawline med din fråga.Rättsförhållandet mellan grannar regleras i 3 kap jordabalken (JB). I 3:1 JB slås fast att var och en vid nyttjande av sin egen eller annans fasta egendom ska ta skälig hänsyn till omgivningen. Vidare stadgas i 3:2 JB att om grenar tränger in på någon annans fastighet och det medför olägenhet för denna, får hen ta bort grenen. I första hand ska dock den som äger exempelvis häcken ta bort grenarna. Detta betyder i ditt fall att den som i första hand ska ta hand om grannens häck är grannen själv. Om grannen behöver stå på din mark när denne gör det är det därmed okej. Du kan inte portförbjuda din granne att komma över och klippa sin häck från din tomt. Gällande om du ska säga till grannen att du inte tycker om denne är inte något jag kan avgöra. Enligt min mening kan det dock vara bra att tala med grannen om vad som stör dig på ett vänligt sätt. Ni kan säkert komma överens på något sätt. Gällande de högljudda festerna är det inte något du kan göra något åt. Att hålla fester då och då är inte olagligt. Mitt råd är även här att tala med grannen och försöka nå en överenskommelse. Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!Med vänliga hälsningar,

Hur gör man för att bli ensam ägare på en tomt som ska styckas av från gemensam mark?

2018-12-19 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej. Vi samäger en obebyggd mark i fjällen på ca 3 ha med fyra andra delägare. Nu vill vi stycka av en mindre tomt och bygga ett fritidshus och vi vill ju då stå som ensamma ägare på denna tomt. Hur gör man för att bli ensam ägare på en tomt som ska styckas av från gemensam mark? Vilka dokument behöver skrivas? Eller är det sk. klyvning man ansöker om? Och vad händer om någon av delägarna inte skriver under, kan vi inte stycka ut en tomt i sådana fall?
Christoffer Dahl |Hej och tack för din fråga!Frågor om mark och fastighetsbildning (frågor om ändringar av fastigheter) regleras i jordabalken (JB) och fastighetsbildningslagen (FBL)Av 1 kap 1 § 2 stycket i JB framgår att sämjedelning är utan verkan. Detta betyder att man inte får dela fastigheter på egen hand genom avtal, utan detta måste göras med hjälp av lantmäteriet i enlighet med bestämmelserna i fastighetsbildningslagen.Det finns olika sätt för att bilda nya fastigheter beroende på vad som åsyftas. Klyvning är när en befintlig fastighet klyvs i nya. Utifrån frågan antar jag att det är avstyckning ni eftersöker. Avstyckning regleras i 10 kap FBL och innebär att en del av en större fastighet avstyckas och blir en egen, ny fastighet. Det är fullt möjligt att göra som ni tänkt. Antingen att ni först upprättar köpehandlingar och sedan avstyckar fastigheten, alternativt att ni först avstyckar fastigheten och sedan köper den nya fastigheten av de andra ägarna.Här rekommenderar jag det förstnämnda alternativet. Ett köp som innefattar ett villkor om avstyckning, eftersom en avstyckningsprocess har en viss handläggningstid och vissa grundläggande krav. Avstyckningen måste vara lämplig och ändamålsenlig. I 3 kap 1 § FBL stadgas att en fastighetsbildningsprocess (avstyckning i detta fall) måste tillgodose ett varaktigt och aktuellt behov. Att upplåta bostäder brukar här godtas. Dessutom måste det vara ändamålsenligt; dvs det måste finnas tillgång till vägar, vatten, avlopp och så vidare.Först ska en köpehandling skrivas under. Den ska vara skriftlig, undertecknad av alla fastighetsägare och de som ska köpa den nybildade fastigheten. Den ska innehålla en köpeskilling och en överlåtelseförklaring. – se 4 kap 1 § JB för kraven i lagtext. I kontraktet behöver även ett villkor på att avstyckning ska ske och avstyckningen måste ansökas senast sex månader efter det att köpehandlingarna undertecknades, annars är köpet ogiltigt, se 4 kap 7 § JB.Avstyckning kan ansökas av både förvärvare och överlåtare, men kräver alla medverkandes underskrift. Kontakta lantmäteriet för hjälp med ansökan.Hoppas att detta var svaret på din fråga!

Startbesked för lov- och anmälningspliktiga åtgärder

2018-12-14 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej,Jag har ansökt om och fått startbesked om att installera en braskamin i min lägenhet. Sedan dess har jag haft en behörig inspektör på som kontrollerat att det går att koppla in kaminen i befintlig skorsten och hur detta skall göras på bästa sätt, ansökt om och erhållit godkännande av BRF-föreningens styrelse samt inlett jämförelse och utvärdering av olika braskaminer. Sedan kom dock andra delar av lägenhetsrenoveringen emellan, så inköp av kaminen och inkopplingen sker nu ca 4 månader efter att startbeskedets giltighetstid (som är två år) går ut.Min fråga är: kan jag hävda att "projektet påbörjats" under startbeskedets giltighetstid så att jag inte behöver ansöka om nytt startbesked och betala ny avgift i och med att jag gjort det mesta under giltighetstiden utom köp av kamin/inkoppling? Jag kommer ju ändå att ansöka om slutbesked när projektet är klart så någon praktiskt skillnad utöver ytterligare handling och kostnader är svårt att se. "Projektet påbörjats" är den specifika term som används i bifallsbeslutet och det står ingenting om att det måste vara slutfört under startbeskedets giltighetstid.
Julia |Hej, Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag har tittat på din fråga och kommer främst att utgå från plan- och bygglagen, vilken reglerar lov- och anmälningspliktiga åtgärder. I 10 kap 3 PBL anges att startbesked krävs för åtgärder som kräver bygglov eller anmälan enligt 16 kap 18 § PBL. För tolkning av de åtgärder som är anmälningspliktiga finns ledning i 6 kap 5 § plan- och byggförordningen. I 6 kap 5 § 4 p plan- och byggförordningen anges att "en installation eller väsentlig ändring av en hiss, eldstad, rökkanal eller anordning för ventilation i byggnader" är anmälningspliktiga. Enligt 10 kap 3 § PBL krävs det därmed startbesked för en sådan åtgärd. Giltighetstid för åtgärder som kräver lov eller anmälan regleras i 10 kap 25 § PBL. Där anges att "ett startbesked för lovpliktiga åtgärder upphör att gälla den dag då beslutet om lov upphör att gälla"Det innebär att ett starbesked för en lovpliktig åtgärd upphör att gälla om åtgärden inte påbörjats inom två år och slutförts inom fem år, så som anges i 9 kap 43 § PBL. Utifrån din beskrivning verkar din åtgärd endast vara anmälningspliktig. Startbesked för anmälningspliktiga åtgärder regleras i andra stycket av samma lagrum. Där anges att"Ett startbesked för anmälningspliktiga åtgärder upphör att gälla två år efter att startbeskedet gavs. Om arbetena då har påbörjats men inte avslutats och ett nytt tekniskt samråd behövs, ska byggnadsnämnden kalla till ett nytt sammanträde för tekniskt samråd. Om det finns förutsättningar för slutsamråd enligt 30 § får byggnadsnämnden i stället kalla till slutsamråd."Det innebär att startbeskedet är giltigt i två år. Det regleras ingen längre frist för slutförande av åtgärd, så som det görs för lovpliktiga åtgärder. Om en anmälningspliktig åtgärd inte är slutförd inom två år ska byggnadsnämnden kalla till ett nytt tekniskt samråd. Det gäller dock bara om ett sådant samråd är nödvändigt för att fatta beslut i frågan om nytt startbesked (Prop 2009/10:170 s 484). Om din åtgärd endast anses vara anmälningspliktig kan det alltså beslutas om ett nytt startbesked, även utan ett nytt tekniskt samråd. Är åtgärden däremot lovpliktig måste ett nytt bygglov sökas, förutsatt att åtgärden inte är färdig inom fem år. Om du önskar ytterligare rådgivning får du gärna kontakta mig på info@lawline.se.