Får vi sätta upp laddstolpar på en gemensamhetsanläggning som avser parkeringsplatser?

2019-06-13 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Laddstolpar i samfällighetVi är en samfällighet som har ett hundratal parkeringsplatser. Vissa av dem har motorvärmare (som inte omnämns i anläggningsbeslutet). Samfälligheten består av 120 fastigheter. Naturligt så finns de bara ett par elbilar bland medlemmarna eftersom det inte går att ladda.- Kan vi sätta laddstolpar utan att ändra i anläggningsbeslutet?- Om inte, vilka konsekvenser kan det få om vi skulle anse att laddstolpar ingår, köra på, och någon kontaktar Lantmäteriet för att få det prövat?Tack på förhand
Vega Schortz |Hej, kul att ni har valt att vända er till oss på Lawline för att få svar på er fråga!För att ni ska förstå mitt svar är det viktigt att vi är överens om vilken fråga som ska besvaras. Jag kommer därför inleda med att förklara hur jag uppfattat er situation för att sedan besvara er fråga utifrån den uppfattningen.Hur jag uppfattat era frågor och er situationJag förstår det som att ni är en samfällighet som består av 120 fastigheter. Samfälligheten ansvarar över en gemensamhetsanläggning för ändamål parkering. I anläggningsbeslutet nämns inte att vissa av parkeringsplatserna har motorvärmare.Jag utgår från att gemensamhetsanläggningen (parkeringsplatserna) förvaltas genom en samfällighetsförening, där beslut om att vidta vissa åtgärder inom ramen för anläggningsbeslutet kan fattas om en majoritet av medlemmarna i föreningen är överens. Era frågor gäller:1) Kan samfällighetsföreningen besluta att ni ska sätta upp laddstolpar? 2) Om samfällighetsföreningen inte kan besluta om laddstolpar men gör detta i alla fall, vilka konsekvenser kan då inträda?Reservation Jag vill uppmärksamma er på att mitt svar på era frågor kommer att vara begränsat med hänsyn till att en granskning av anläggningsbeslutet egentligen skulle behöva göras. Dessutom är fråga nr 2 allt för omfattande för att kunna besvaras till fullo inom ramen för expressrådgivningen. Expressrådgivningen är avsedd att ge svar på en fråga som inte kräver granskning av dokument eller omfattande rättsutredningar. Vill ni efter denna konsultation ha ytterligare juridisk hjälp kan ni anlita vår juristbyrå: vega.schortz@lawline.se, vi hjälper dig gärna!1) Kan samfällighetsföreningen besluta att ni ska sätta upp laddstolpar? I samband med att en gemensamhetsanläggning inrättas beslutas vad som ska ingå i gemensamhetsanläggningen och hur de deltagande fastigheterna ska sköta och fördela kostnaderna för - i detta fall - parkeringsplatserna.Ni har i er fråga förklarat att det inte står någonting om motorvärmare i anläggningsbeslutet och gissningsvis står det inte heller någonting om laddningsstolpar. I anläggningsbeslutet står troligtvis att gemensamhetsanläggningen har bildats för ändamål "parkering" eller "parkeringsplatser". I ett anläggningsbeslut brukar det också stå vad som inkluderas i ett begrepp såsom parkeringsplatser. Står det något om att "till parkeringsplats hör laddningsstolpar eller liknande anordningar som behövs för parkeringsplatsernas funktion" är troligt att samfälligheten, genom samfällighetsföreningen, kan besluta om att upprätta laddningsstolpar. Står det ingenting om detta blir det en tolkningsfråga som ni lämpligen kan rådfråga kommunen om som vanligtvis förvaltar parkeringsplatser. Även Trafikverket och Lantmäteriet borde kunna ge er vägledning. 2) Om samfällighetsföreningen inte kan besluta om laddstolpar men gör detta i alla fall, vilka konsekvenser kan då inträda?Fattar samfällighetsföreningen beslut utanför sitt kompetensområde kan föreningsmedlemmar klandra beslutet genom att väcka talan mot föreningen hos mark- och miljödomstolen. När talan har väckts kan mark- och miljödomstolen förordna att beslutet tills vidare inte får verkställas, se 53 § lag om förvaltning av samfälligheter.Ibland krävs även bygglov för att väsentligt ändra parkeringsplatser som är belägna utomhus. Oavsett om bygglov krävs i ert fall eller inte får ni inte vidta åtgärder med parkeringsplatserna som inte är förenliga med plan- och bygglagstiftningen. Utför ni åtgärder i strid med plan- och bygglagen kan byggnadsnämnden i er kommun förelägga er att ta bort de uppförda laddningsstolparna eller uppföra dem på ett annat sätt. Lycka till! Jag rekommenderar er att kontakta vår juristbyrå där våra jurister kan sätta sig in i just ert ärende och granska dokument samt göra omfattande rättsutredningar åt er. Ni har även begärt 30 minuters telefonrådgivning. Jag kommer att ringa er fredagen den 14 juni kl. 13.00. Jag ringer från dolt nummer. Om tiden inte passar får ni vänligen kontakta mig så gör vi upp en ny tid: vega.schortz@lawline.se

Tillvägagångssätt för köp av fastighet av förälder.

2019-05-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej, Min pappa vill sälja sitt sommarhus till mig. Hur går vi tillväga? Jag har en bror men vi har ingen kontakt med honom varken min pappa eller jag. Vi vill göra rätt så att det inte blir strul sedan när min pappa går bort. Tackar på förhand.
Sofia Wedin |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag tolkar din fråga som att du ska köpa din pappas sommarhus och du inte vill att det ska bli något problem med arvet senare när din far går bort eller liknande. Jordabalkens (JB) regler angående köp av fast egendom blir där med aktuella. Även Ärvdabalkens (ÄB) regler kan bli aktuella för eventuella arvsrättsliga konsekvenser av köpet.Formkrav vid köp av fastighet:Vid köp av fastighet krävs det att vissa formkrav för själva köpet uppfylls. För att det ska vara ett giltigt köp. Formkraven är att en skriftlig köpehandling ska upprättas. I handlingen ska uppgifter om fastigheten, köpeskillingen (priset) och en överlåtelseförklaring finnas. Vidare ska båda parterna skriva under. Helst ska även underskriften bevittnas av två personer eftersom det kommer ha betydelse vid ansökan om lagfarten. Följs inte formkraven är köpet ogiltigt. (4 kap. 1 och 3 § JB och 20 kap. 7 § JB).Efter du och din far har gjort det måste även lagfarten ändras vilket ska ske inom 3 månader. Så att det är du och inte din far som står på lagfarten. Ändring av lagfarten görs till lantmäteriet (se lantmäteriets hemsida). (20 kap. 1, 2 och 7 § JB). Om allt detta sker är det ett giltigt köp. Dock kan vissa arvsrättsliga aspekter uppkomma beroende på hur mycket du köper huset för. Arvsrättsliga konsekvenser?En, och den troligaste arvsrättsliga, konsekvenserna som köpet kan leda till är att köpet beaktas som ett förskott på arv. Gåvor som en bröstarvinge (som du är) får av sin förälder/föräldrar presumeras ses som ett förskott på arvet. Om en gåva ses som ett förskott på arvet ska gåvans värde räknas in i beräknandet av kvarlåtenskapen av din pappa. Vilket påverkar hur stort arvslotten för dig och din bror blir. Eftersom du då redan har fått huset kommer värdet av det att avräknas från din arvslott. (6 kap. 1-6 § ÄB).Varför jag nämner det ovan är att en försäljning av egendom till ett underpris kan komma att beaktas som gåva. Vilket innebär att om du köper sommarstugan till ett underpris kan köpet, vid ett arvskifte av din pappa, klassificeras som en gåva. Därmed kan det eventuellt ses som ett förskott på arvet. (6 kap. 1 § ÄB). Vart gränsen mellan gåva och köp går är dock oklar. En riktlinje kan vara huset taxeringsvärde. Om huset säljs för mer än taxeringsvärdet kan eventuellt köpet att beaktas som ett köp och under taxeringsvärdet är det troligtvis att beaktas som gåva. (Se https://www4.skatteverket.se/rattsligvagledning/edition/2014.2/2724.html)Det är därför svårt att avgöra utifrån frågan om köpet av sommarhuset kommer leda till arvsrättliga konsekvenser så som förskott på arv, eftersom det beror på bland annat priset på sommarstugan. Det du och din pappa kan göra är att se till så att huset inte säljs till underpris, eller om din pappa vill ge dig huset i gåva, upprätta ett gåvobrev. I gåvobrevet ska det då framgå att huset inte ska ses som ett förskott på arv.Om det inte är eller säljs på något sätt som senare kan klassas som en gåva krävs det bara att formkraven för fastighetsköp är uppfyllda.Vill du ha mer hjälp om hur du ska gå till väga kan du vända dig till info@lawline.se för mer information. Annars hoppas jag att du fick svar på din fråga!

Hur får vi vår hyresgäst att sätta på vattnet till vår fastighet?

2019-05-28 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej vi äger en mindre jordbruksfastighet som vi har en gemensamhets anläggning på vattnet med våra grannar. Dessutom så finns det en nyttjanderätt på en del av våran fastighet som en man har. Mannen som har nyttjanderätt har kopplat bort vårat vatten till vårat hus sedan 7 år tillbaka. Vattenanslutningen sitter inne i ekonomibyggnaden som han har nyttjanderätt till. Vi använder våran stuga som ett sommarhus men det är svårt utan vatten. Hur gör man för att få tillgång till vårat vatten det börjar bli riktigt jobbigt efter 7år utan vatten. Mannen går inte att prata med o ekonomibyggnaden håller han låst.Hoppas ni kan hjälpa oss få vattnet tillbaka.
Eric Nilsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag antar i detta svar att den nyttjanderätt som mannen innehar är i form av hyra av ekonomibyggnaden. Hyra regleras i Kap 12 i Jordabalken. Det finns en allmän hänsynsregel i 25§ som föreskriver att hyresgästen ska " se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas (störningar i boendet)." Det har inte prövats specifikt om avstängning av vatten kan vara en sådan störning som omfattas av paragrafen men det torde i min mening omfattas då brist på vatten avsevärt försämrar bostadsmiljön. Stör hyresgäst sin omgivning ska hyresvärden varna hyresgästen och om hyresgästen fortsätter kan hyresvärden säga upp hyresavtalet i förtid enligt 12 Kap 42§ punkt 6 Jordabalken. Hyresvärden har en rätt att få tillgång till det uthyrda objektet för att genomföra nödvändig tillsyn. Vägrar hyresgästen att bereda er tillträde till ekonomibyggnaden kan ni begära handräckning från Kronofogden. Kronofogden kommer då hjälpa er få tillträde till byggnaden för att göra en inspektion och ni kan då sätta på vattnet igen. Ni kan begära handräckning från Kronofogden här. Det finns en möjlighet för hyresvärden att, om hyresgästen inte var hemma för tillfället, bryta upp dörren till byggnaden. Detta har hyresvärden rätt till om hyresvärden misstänker till exempel vattenläcka eller brand. Det är alldeles för sent att göra 7 år efter händelsen men kan vara bra att veta i framtiden. Denna bestämmelse finns i Kaptiel 12 26§ Jordabalken. Hoppas detta hjälper er att få tillbaka ert vatten!Om detta skulle eskalera och en tvist skulle uppstå kan vi på Lawline hjälpa er i processen. Maila mig på eric.nilsson@lawline.se så återkommer vi med offert. Med vänliga hälsningar,

Sätta in nytt fönster i ägarlägenhet

2019-05-20 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej! Bor i en ägarlägenhet och vill sätta in ett fönster (finns inget idag på denna vägg). Hur gå till väga? Det är 20 lägenheter med olika andelstal. Vi äger ju ytterväggar, tak osv gemensamt. Fönster ingår ej i samfälligheten. Hur ska jag göra för att få ett tillstånd betr samfälligheten? Räknar med att söka bygglov i vanlig ordning därefter.
Anna Nilsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Ägarlägenheter är en relativt ny boendeform. Till skillnad från vid bostadsrätter äger innehavaren lägenheten och har därför ett mer omfattande självbestämmande över lägenheten. Innehavaren äger ofta de inre väggarna men själva fasaden av huset är ofta gemensamt ägda. Man kan säga att det är som ett slags mellanting mellan bostadsrätt och fastighet.För de gemensamt ägda delarna, såsom i ditt fall ytterväggar och tak, ska det finnas en samfällighet. Samfälligheten förvaltas av ägarlägenheternas ägare genom en samfällighetsförening. Du säger att fönster inte ingår i samfälligheten. Jag tolkar detta som att de befintliga fönstren därför tillhör vardera innehavare och att man har självbestämmanderätt över dessa fönster. Att sätta in ett nytt fönster är däremot något som innebär ett ingrepp i de yttre väggarna och därför berör de gemensamt ägda delarna av huset. Med anledning härav bör det rimligtvis vara en fråga som berör samfällighetsföreningen.Du frågar hur du ska göra för att få ett tillstånd beträffande samfälligheten. Med hänsyn till att jag inte har fått något underlag, i form av stadgar eller liknande för samfälligheten, försöker jag besvara din fråga så gott jag kan utifrån de förutsättningar jag har fått.Förvaltning av samfälligheter regleras i lag (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter. Av 47 § framgår att medlemmarnas rätt att delta i handhavandet av föreningens angelägenheter utövas på föreningsstämman. Det förefaller sig därför rimligt att beslut om möjligheten för innehavarna att sätta in nya fönster, och på så vis göra ingrepp i de yttre väggarna, är något som måste tas beslut om på en föreningsstämma. Risken annars är att man gör ett otillåtet ingrepp i de gemensamt ägda delarna. Stadgarna till en föreningsstämma brukar till stor del reglera vad som ska gälla inför en föreningsstämma, exempelvis när motionerna ska ha kommit in. Rimligtvis bör du därför kolla med din förening om vad som gäller angående detta eller föreslå att beslut ska tas angående denna fråga.Slutligen vill jag framhålla att ägarlägenheter är som sagt en relativt ny boendeform. Detta medför att frågor av detta slag inte är helt okomplicerade att besvara. I ditt fall är det också oklart om vad som gäller angående nya fönster som ägare vill sätta upp. Jag skulle därför rekommendera att du tar vidare hjälp utav vår juristbyrå för att avgöra vad som krävs i just ditt fall. En jurist kan då även gå igenom stadgar och annat underlag som är nödvändigt att kunna besvara din fråga mera säkert. För det fall du är intresserad av att komma i kontakt med en jurist hos oss är du välkommen att maila mig på anna.nilsson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Hur och var ansöker man om lagfart när man fått fastighet i gåva?

2019-06-10 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Har fått en gåva av min man. Han har överlåtit huset på mig. Detta gåvoavtal är registrerat hos Skatteverket. Min make avled den 16/5. Hur ska jag göra för att söka lagfart? Vem ska jag kontakta? Stod i gåvoavtalet att jag måste ansöka om lagfart inom 3 månader. Bouppteckningen är ej gjord än.
Emma Liberg |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!För att ansöka om lagfart vänder du dig till lantmäteriet. Du kan antingen göra din ansökan på deras hemsida (www.lantmateriet.se) eller så kan du vända dig till ett av deras fastighetsinskrivningskontor.Jag förstår det som att du fått fastigheten i gåva och inte i arv. När man fått en fastighet i gåva ska ansökan om lagfart innehålla:- En fullständig ansökan. Det finns blanketter att skriva ut eller ett elektroniskt formulär på lantmäteriets hemsida.- Gåvohandlingen i original.- Om det finns villkor i gåvohandlingen, ska du även skicka med en handling som visar att villkoret är uppfyllt.Har du frågor kring ansökan så rekommenderar jag att du vänder dig till lantmäteriet.Hoppas du fått svar på din fråga!

Överlåtelse av andel i fastighet och övertagande av lån

2019-05-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |HejJag och min tidigare sambo äger en sommarstuga tillsammans 50%varVi har också ett gemensamt lån på 590 000 kr Nu vill vi inte ägs huset ihop längre utan tanken ör att min föredetta sambo ger stugan till mig som gåvaHur går vi tillväga?Vi köpte huset för 700 000 kr men vet ej värdering om det har ngn betydelseJag vill ta över hela lånetVad behöver vi göra ?Tack på förhand
Lovisa Stenbacka |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Du undrar hur ni praktiskt ska gå tillväga när din f d sambo ska ge dig sin del av fastigheten som gåva och hur du ska göra för att du ska kunna ta över ert gemensamma lån. Går det att överta lånet?Då villkoren när man tar lån är utformade efter ens personliga ekonomiska situation, är det inte säkert att du får ta över hela lånet själv utan vidare. Det vanliga när man tar över ett hus är att man även tar över lånen, men det måste först godkännas av banken. För att du ska kunna ta över lånet behöver det därför göras en ny utvärdering. Det troliga är dock att banken går med på detta om huset fortfarande står som säkerhet för lånet, oavsett vem/vilka som har skulden. Detta eftersom panträtten som belåningen innebär består. Huset ska även värderas på nytt. Hur överlåter man en andel i fastighet? Regler om att överlåta fastighet eller andel i fastighet finns i 4 kapitlet Jordabalken (1970:994). För att fastigheten ska kunna överlåtas krävs att de speciella formföreskrifterna iakttas (4 kapitlet 1 § Jordabalken). I ditt fall ska din f d sambos andel i fastigheten överlåtas genom gåva. Vid gåva används samma formföreskrifter som de som ska tillämpas vid köp. (4 kapitlet 29 § Jordabalken). (Köpehandlingen ska innehålla uppgift om köpeskillingen, en förklaring av säljaren om att egendomen överlåtes på köparen, samt vara skriftlig och undertecknad av både köparen och säljaren (4 kapitlet 1 § Jordabalken)). Hur utformar jag ett gåvobrev?För att gåvan ska bli giltig ska det upprättas ett s k gåvobrev. Gåvobrevet ska innehålla en förklaring av överlåtaren (din f d sambo) att hans andel i fastigheten överlåts till dig. Högsta Domstolen har ansett att kravet på överlåtelseförklaring är uppfyllt redan genom att välja ord som bl a säljer, ger eller byter (NJA 1984 s 482). Behöver du mer juridisk hjälp med att utforma ett gåvobrev tillhandahåller Lawline en sådan tjänst. Besök; info@lawline.se under rubriken avtal. Extra kostnader vid överlåtelse av fastighet?Beroende på hur mycket fastigheten kan värderas till och hur mycket lånet uppgår till, kan stämpelskatt bli aktuellt i samband med överlåtelsen. Regler om detta finns i Stämpelskattelagen (1984:404). Stämpelskatt utgår om 1,5 % av fastighetens värde (https://www.lantmateriet.se). Det tillkommer även en kostnad om 825 kr för att söka lagfart, något som ska göras oavsett stämpelskatt eller ej. Måste jag betala stämpelskatt?Gåvor är i regel befriade från stämpelskatt, men tillkommer i fall då en gåva anses vara ett köp (4 § Stämpelskattelagen, att utläsa motsatsvis). I fråga om stämpelskatt auktualiseras eller ej, ska en överlåtelse anses vara ett köp i vissa fall då det enda som sker är att man tar över skulderna som följer på fastigheten. För att det skattemässigt ska anses vara en gåva, får inte lånet överstiga 85 % av fastighetens värde (5 § Stämpelskattelagen). Sammanfattning:Fastigheten ska värderas på nytt och banken måste godkänna om du kan ta över lånet eller ej. Ni ska upprätta ett gåvobrev och om skulderna i ert fall är lägre än fastighetens värde bör det inte utgå någon stämpelskatt. Glöm oavsett inte att söka ny lagfart! Lycka till!!!Vänliga hälsningar,

Hur skriver jag över min halva av fastigheten på min sambo?

2019-05-26 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag vill skriva över min halva av min och min sambos fastighet till min sambo så hon äger hela fastigheten. Hur gör man ?
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!För att skriva över din halva av fastigheten finns det två möjligheter för dig, antingen att du säljer din del eller att du skänker din del av fastigheten till din sambo. Vid en försäljning av fastigheten kommer det att tillkomma kostnader för dig i form av vinstskatt för fastigheten. Vid gåva (under förutsättning att villkoren för gåva är uppfyllda) behöver du inte betala någon skatt utan din sambo träder i ditt ställe enligt den s.k. kontinuitetsprincipen. Kontinuitetsprincipen innebär att det blir din sambo som får betala skatt för vinsten den dag hon säljer fastigheten istället. Om du uppfyller de skatterättsliga kraven för gåva är det mest fördelaktigt att du skänker fastigheten till henne.De skattemässiga kraven för gåvaFör att det rent skattemässigt ska vara en gåva krävs att vissa villkor är uppfyllda. Om din sambo tar över lån av dig har hon betalt en viss ersättning för fastigheten, innebärande att det är ett s.k. blandat fång. Vid bedömningen om det skatterättsligt ska anses som en gåva utgår man i fråga om fastigheter från den s.k. huvudsaklighetsprincipen. Principen innebär att hela överlåtelsen ska ses som en gåva, om det finns någon gåvodel. Med gåvodel avses om fastighetens värde överstiger ersättningens värde. Bedömningen om fastighetens värde görs utifrån taxeringsvärdet. Om ersättningen (de övertagna lånen) är högre än taxeringsvärdet, räknas det (trots vad ni kallar det) som en försäljning för vilken det ska beskattas. Om de övertagna lånen däremot är lägre än taxeringsvärdet räknas det skatterättsligt som en gåva som är skattefri (jfr 8 kap. 2 § inkomstskattelagen). Formkraven för gåva av fastighet är detsamma som vid köpFör fastighetsköp finns det formkrav innebärande att vissa krav måste finnas med i köpehandlingen för att den ska vara giltig. De formkrav som finns är att köpehandlingen ska innehålla uppgift om köpeskillingen, en förklaring om att egendomen överlåtes på köparen av säljaren samt handlingen ska vara skriftlig och undertecknad av både köparen och säljaren (4 kap. 1 § jordabalken, JB). För det fall att man skänker bort hela eller delar av en fastighet genom ett gåvobrev är reglerna desamma som vid köp (4 kap. 29 § JB). Det innebär att det är tillräckligt med ett gåvobrev för att skänka bort fastigheten, så länge det uppfyller formkraven för en köpehandling. Eftersom du skänker bort fastigheten finns det ingen egentlig köpeskilling utan det torde vara tillräckligt att skriva noll kronor eller likvärdigt.Jag kan rekommendera att ni tittar i Lawlines avtalstjänst, i vilken ni kan upprätta gåvobrev, korrekt juridiskt författade, till ett konkurrenskraftigt pris.Med vänliga hälsningar,

Möjligheter till inlösen av fastighet

2019-05-19 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |I Kommunen X äger jag en obebyggd fastighet som är belagd med byggförbud. Detta skedde för 40 år sedan p g a att Landstinget, som gränsar till fastigheten, ansåg sig behöva den för en ev utvidgning. Så har ej skett. Landstinget, nuvarande XX Region, har flera ggr erbjudits köpa, men ej visat något intresse. Trots detta vill X lndals stad upphäva byggförbudet ( för detta krävs en ändring i stadsplanen), med hänvisning till regionens framtida behov.Vilka juridiska möjligheter har jag för att få en ändring tillstånd?Kan jag begära skadestånd? P g a att tomten inte får bebyggas går jag miste om intäkten från en försäljning värd ett antal miljoner kr.Tacksam för svar
Jessica Konduk |Hej!Tack för att du vänder dig till oss med din fråga! Jag vill börja med att beklaga din situation.Jag tolkar din fråga som att du äger en obebyggd fastighet belagd med byggförbud för att kommunen eventuellt vill använda din mark till utbyggnad någon gång i framtiden. Det verkar som att de vägrar upphäva byggförbudet trots att lång tid har förflutit sedan byggförbudet ålades fastigheten och kommunen vägrar att köpa fastigheten. Jag är inte säker på om du menar att kommunen är huvudman eller landstinget, oavsett vem av dem som är huvudman har du möjlighet att kräva att fastigheten löses in eftersom din markanvändning väsentligen försvåras på grund av kommunens beslut.Plan- och bygglagens (PBL)14 kap reglerar inlösen av fastigheter. Eftersom du är fastighetsägare kan kräva inlösen av hela eller en del av din fastighet när ett beslut leder till att användningen av fastigheten synnerligen försvåras. En fastighetsägare kan också kräva inlösen när mark i en detaljplan läggs ut för vissa allmänna eller gemensamma ändamål.Som fastighetsägare har du rätt att begära inlösen när ett beslut om inskränkningar i den pågående markanvändningen leder till en så stor skada att det inte är skäligt att du ska behöva behålla äganderätten till fastigheten. Förutsättningen för att kunna begära inlösen är att "markanvändningen synnerligen försvåras" för fastighetsägaren. Tolkningen av ordet synnerligen ska ses som att det är fråga om en mycket påtaglig skada. Vanligen tar den sig uttryck i en värdeminskning på fastigheten, men av rättspraxis framgår att det inte enbart är en värdebedömning som ska göras. Det är oavsett av värdeminskningen fråga om en "synnerlig" skada om det inte är rimligt och skäligt att fastighetsägaren ska vara tvungen att behålla äganderätten till fastigheten med tanke på de restriktioner för användningen som har beslutats.När man bedömer om det är så att användningen "synnerligen försvåras" ska man också ta hänsyn till eventuella andra beslut om restriktioner för markanvändningen enligt plan- och bygglagen. Dessa beslut ska ha meddelats inom tio år före det senaste beslutet för att räknas in i den så kallade ackumulerade skadan. Det saknar då betydelse om rätten att föra talan för en äldre skada har gått förlorad. Inlösen ska alltså ske om den sammanlagda skadan under tioårsperioden innebär att användandet av fastigheten synnerligen försvåras. (14 kap 13 § och 22 § PBL)Om beslutet i något av dessa fall medför att användningen av fastigheten synnerligen försvåras är kommunen skyldig att lösa in fastigheten om fastighetsägaren begär det (Enligt PBL 14 kap 5,6,7,9,10,11 §§);Bygglov för återuppförande vägras. Marklov vägras. Rivningslov vägras eller rivningsförbud införs. En detaljplan ändras eller upphävs under genomförandetiden. Skyddsbestämmelser m.m. införs. Områdesbestämmelser om vegetation och markyta införs.Ersättning för skada kan under vissa förutsättningar betalas i dessa fall. (källa: Boverkets hemsida) Ersättningen ska bestämmas enligt 4 kap expropriationslagen (14 kap 23 § PBL). Det innebär att ersättning ska betalas för fastighetens marknadsvärde och för eventuella övriga ekonomiska skador som fastighetsägaren drabbas av till följd av inlösen. I doktrin har det diskuterats att fastighetsägaren får tåla ett avdrag på cirka 15 % av marknadsvärdet vid inlösen. Talan om inlösen ska väckas inom två år från den dag då det beslut som talan grundas på vann laga kraft (15 kap 5 § PBL). Talan får dock väckas senare om skadan inte rimligen kunde förutses inom tvåårsperioden. Det finns inga tidsfrister för talan om inlösen av mark som i en detaljplan har lagts ut för ett allmänt eller gemensamt behov.Om du inte har något beslut från de senaste 2 åren kan du söka om bygglov på nytt och använda det avslagsbeslutet som grund för din talan om att begära inlösen av fastigheten) Detta sker genom domstolsprövning i mark- och miljödomstolen.Om mark enligt en detaljplan ska användas för en allmän plats som kommunen är huvudman för, är kommunen skyldig att på fastighetsägarens begäran lösa in marken. Skyldigheten gäller dock inte så länge som tillfällig användning av marken enligt detaljplanen får pågå. Inlösenskyldigheten är ovillkorlig och gäller så länge som detaljplanen gäller. Genom särskilda bestämmelser i fastighetsbildningslagen kan fastighetsägaren även begära att kommunens inlösenskyldighet genomförs som fastighetsreglering. I praktiken är detta tillvägagångssätt dominerande (PBL 14 kap 14,20 §§).Om kommunen inte är huvudman för en allmän plats är den som ska vara huvudman för platsen skyldig att på fastighetsägarens begäran förvärva äganderätt, nyttjanderätt eller annan särskild rätt till marken. Huvudmannen får bestämma vilken rätt som förvärvet ska avse. Skyldigheten gäller dock inte så länge som tillfällig användning av marken eller utrymmet enligt detaljplanen får pågå (PBL 14 kap 15,19-20 §§).Min rekommendation är att du anlitar en specialist inom fastighetsrätt, en advokat eller jurist specialiserad på fastighetsrätt, som kan hjälpa dig att väcka en talan om inlösen. Det krävs en juridisk utredning för att kunna bedöma dina möjligheter till skadestånd utöver ersättningen för inlösen av fastigheten. Vi på Lawline har allmänna jurister, om du vill anlita en av våra jurister är du välkommen att mejla mig, jessica.konduk@lawline.seVänligen,