Hur sker en överlåtelse av en villa?
Jag och min man äger hälften var av vår villa. Min man vill nu ge sin del till mig! Hur går vi till väga? Mvh
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Det finns olika sätt att göra en sådan överlåtelse. Utifrån din fråga antar jag att din man vill ge sin del till dig som gåva, men jag kommer för säkerhetsskull redogöra för de andra alternativen också. Överlåtelsen kan ske genom köp eller gåva. Eftersom överlåtelsen är mellan makar kan det även ske genom bodelning. Din fråga aktualiserar främst Jordabalken (JB) och eftersom överlåtelsen sker mellan makar aktualiseras även Äktenskapsbalken (ÄktB).
Överlåtelse genom köp
Om ni väljer att överlåta delen av fastigheten genom köp måste ni upprätta en köpehandling enligt 4 kap. 1 § JB. Köpehandlingen är ett formalavtal vilket betyder att den måste uppfylla vissa formkrav för att vara giltigt. Formkraven är att köpehandlingen måste vara skriftlig, innehålla köparens och säljarens underskrifter, innehålla uppgift om köpeskillingen och en förklaring om vilken fastighet och hur stor andel köpet avser. Ni måste även ansöka om lagfart hos lantmäteriet inom tre månader från att köpehandlingen upprättats, 20 kap. 1 § JB.
Enligt huvudsaklighetsprincipen kan dock köpet anses vara en gåva om ersättningen understiger taxeringsvärdet, men det krävs även att den som ger bort sin andel har en gåvoavsikt. Är personen en närstående person till dig presumeras gåvoavsikten vara uppfylld; men visar det sig att det inte finns en gåvoavsikt så räknas överlåtelsen som ett köp trots att ersättningen understiger taxeringsvärdet.
Vid köp ska du förutom köpeskillingen även betala stämpelskatt. Låt oss säga att ni väljer att sälja andelen för en symbolisk summa på 1000 kr och fastighetens taxeringsvärde ligger på 300 000 kr. Stämpelskatten beräknas på det högsta av dessa två belopp, i detta fall taxeringsvärdet. Stämpelskatten ligger på 1,5 % för privatpersoner vilket betyder att en stämpelskatt på 4 500 kr ska betalas enligt exemplet. Om det visar sig att det fanns en gåvoavsikt kan överlåtelsen som jag tidigare nämnde istället räknas som en gåva, i sådana fall betalas stämpelskatt endast under vissa förutsättningar som jag kommer redogöra för längre ner.
Överlåtelse genom bodelning
Om ni vill göra en bodelning under äktenskapet måste en anmälan skickas till Skatteverket innan ni skriver en bodelningshandling. Det finns ingen särskild blankett för bodelningar under äktenskapet, ni skickar istället in en anmälan till Skatteverket, 9 kap 1 § ÄktB. I anmälan förklarar ni att ni vill bodela under äktenskapet; anmälan ska innehålla era underskrifter och ni kommer även behöva betala en ansökningsavgift. Ni kan läsa mer om hur en bodelning under äktenskapet sker på Skatteverkets hemsida som även anger adressen ni skickar anmälan till om ni väljer detta alternativ. Ni måste även här ansöka om lagfart hos Lantmäteriet. Vid bodelning betalas ingen stämpelskatt.
Överlåtelse genom gåva
Då du i din fråga skriver att din man vill "ge" sin andel till dig antar jag att att han vill överlåta den till dig som en gåva. I sådana fall ska ett skriftligt gåvobrev upprättas; gåvobrevet har samma formkrav som vid köp, 4 kap. 29 § JB; gåvobrevet ska alltså vara skriftlig, innehålla era underskrifter och en förklaring om vilken fastighet och hur stor andel gåvan avser. Inom tre månader från att gåvobrevet upprättats måste du som mottager huset som gåva ansöka om lagfart hos Lantmäteriet, 20 kap. 1-2 §§ JB. För att gåvan ska bli gällande mot eventuella borgenärer, d.v.s. få sakrättslig verkan, så måste gåvan även registreras hos Skatteverket, 8 kap. 1 § och 16 kap. 2 § ÄktB.
Enligt 8 kap. 1 § Inkomstskattelagen är gåvor skattefria och givaren behöver inte betala någon vinstskatt, 44 kap. 3 § Inkomstskattelagen. Mottagaren av gåvan träder in i givarens skattemässiga situation vilket kortfattat innebär att beskattningen skjuts upp tills dess att du själv säljer fastigheten.
Vid gåva kan stämpelskatt behöva betalas om det sker en motprestation för gåvan, t.ex. att ett lån övertas eller en ersättning betalas, och det överstiger 85 % av föregående års taxeringsvärde för andelen av fastigheten som gåvan avser. Låt oss säga att du ger bort din andel i gåva för 100 kr och taxeringsvärdet för andelen av fastigheten var 300 000 kr det föregående året. Eftersom det är en gåva, d.v.s. givaren har en gåvoavsikt, och motprestationen på 100 kr understiger 85 % av 300 000 kr så behöver man inte betala en stämpelskatt enligt exemplet.
Sammanfattning
Det finns flera olika alternativ för hur ni kan överlåta fastigheten; köp, gåva eller bodelning. Beroende på vad ni väljer kan ni bli tvungna att skriva eventuella handlingar med särskilda formkrav, om ni vill ha hjälp med detta är ni varmt välkomna att kontakta en av våra jurister här på Lawline.
Om ni har ytterligare frågor är ni varmt välkomna att återkomma till oss på Lawline!
Vänliga hälsningar,
