Krävs bygglov för att montera solcellspaneler på tak inom detaljplanelagt område?

2020-11-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Avser att lägga solcellspaneler på taket. Fråga om bygglov uppstod. Det finns ju ett undantag i PBL 9kap 3c§, samtidigt som undantaget inte gäller om det för åtgärden är föreskrivet bygglov. Hur ska jag tolka detta?I detaljplanen där jag bor står det att taken ska vara röda. Panelerna jag ämnar sätta på taket följer takets form, är svarta varpå det skulle kunna leda till lovplikt. Men i undantaget 3c§ står det ju just att även om solcellspanelerna förändrar utseendet väsentligt så ska det vara bygglovsfritt.Jag har ju såklart varit i kontakt med kommunen och fått besked att det krävs bygglov. När jag då ifrågasätter med hänvisning till undantaget i PBL, upplever jag att handläggaren blir trött på mig och menar helt sonika att de har bedömt att det krävs bygglov. I samma mening får jag dock besked på att det kommer att godkännas efter grannehörande. Bygglov kommer att kosta mig ca 4000:- inkl grannehörande. Har jag fog för min invändning eller ska jag betala och se glad ut? :-)
Aram Shokor |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag ser att du redan identifierat relevant lagrum, men jag kommer ändå redovisa för de tillämpliga bestämmelserna i lagen för att göra svaret lättare för dig att följa upp.Den rättsliga regleringenFrågor om bygglov regleras i Plan- och bygglag (2010:900), även förkortat PBL.Enligt 9 kap. 2 § PBL krävs bygglov för nybyggnad, tillbyggnad eller annan ändring av en byggnad än tillbyggnad, om ändringen innebär att byggnaden byter färg, fasadbeklädnad eller taktäckningsmaterial eller dess yttre utseende avsevärt påverkas på annat sätt, se 9 kap 2 § 1 st punkt 3 c) PBL.Enligt bestämmelsens sista stycke gäller den ovan nämnda regeln enbart om byggnaden ligger inom ett område som omfattas av en detaljplan -vilket är fallet enligt din beskrivning av omständigheterna. Det finns (som du redan identifierat) ett undantag till den här bestämmelsen i 9 kap. 3c § PBL som stadgar att trots att en byggnads utseende avsevärt påverkas så krävs det inte bygglov för att montera solcellspaneler eller solfångare (som följer byggnadens form). Det framgår av din fråga att de följer byggnadens form, varför undantaget hittills är tillämpligt. I 9 kap. 3c § 2 st punkt 1 PBL föreskrivs emellertid att undantaget i första stycket inte gäller om kommunen enligt 9 kap. 8 § punkt 9 PBL har bestämt att åtgärden kräver bygglov.I den sistnämnda bestämmelsen står det att det utöver undantagen i 9 kap. 2-7 §§ PBL krävs bygglov i den utsträckning som framgår av det som kommunen i en detaljplan har bestämt i fråga om solcellspaneler och solfångare. Om jag har tolkat situationen rätt så har alltså kommunen med stöd av 9 kap. 3c § 2 st PBL i förening med 9 kap. 8 § 1 st punkt 9 PBL bestämt att undantaget i 9 kap. 3c § PBL inte längre gäller - och att en förutsättning för att kunna montera fast solcellspaneler är att bygglov beviljas. Behöver du bygglov för att montera solcellspanelerna på taket? Svaret på den frågan är ja - förutsatt att kommunen har bestämt att det krävs. Enligt min tolkning av ditt samtal med kommunen så verkar det som att en sådan bestämmelse finns i detaljplanen. Jag föreslår att du hör av dig till byggnadsnämnden och frågar om de tidigare beviljat bygglov för motsvarande åtgärder inom området. Det hade inneburit att bygglovet som utgångspunkt ska beviljas, se 9 kap. 30 § 1 st punkt 1 b) PBL. Jag hoppas att du fått svar på din fråga. Tveka inte på att höra av dig oss på Lawline igen om jag varit otydlig eller om fler frågor skulle dyka upp.

Skriftlighetskravet för gåvobrev vid överlåtelse av fastighet

2020-11-11 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej. Jag vill ge min make 50 % av min hemgård som gåva så att vi båda blir lagfartsägare av den. Kan jag skriva gåvobrevet för hand eller måste det vara skrivet på dator. Mvh Margareta
Arina Chwich Dumitrascu |Hej och tack för din fråga!Formkraven gällande gåva av fastighet återfinns i 4 kapitlet Jordabalken. Det är ytterst viktigt att gåvobrevet uppfyller dessa uppställda krav för att överlåtelsen av fastigheten ska vara giltigt. För att bäst besvara din fråga kommer jag först ha en sammanfattande genomgång av dessa här nedan: - För det första: gåvobrevet måste vara skriftligt upprättad.- För det andra: det måste det framgå att gåvogivare överlåter fastigheten (som ska anges med den formella beteckningen, det vill säga "Jag Margareta Hansson överlåter i gåva .... ) till gåvomottagaren (till Din mans namn). Detta kallas för en överlåtelseförklaring.- För det tredje: gåvobrevet måste specificera hur stor andel av fastigheten som överlåts, i ert fall ska det alltså tydligt framgå att det är 50 procent.- För det fjärde : både gåvogivaren och gåvomottagaren måste skriva under gåvobrevet.Så länge du kan pricka för alla dessa punkter så ska gåvobrevet anses vara giltig.Det som blir av intresse för oss utifrån din frågan är den första och den fjärde punkten. Gåvobrevet ska vara skriftligt upprättad och undertecknat. Som du ser pekar inte kraven på att det skriftliga karaktären måste vara skriven på datorn. Gåvobrevet kommer vara giltigt så länge den är skriftligt upprättad, innebärande att du kan skriva den för hand också, så länge du kan pricka av de punkter jag presenterade här ovan. En annan aspekt som kan vara bra att känna till för er situation och som jag vill passa på att påpeka är det är bra om två personer (vilka som helst) bevittnar när gåvobrevet antecknas (20 kap § 7 Jordabalken). Detta hör ihop med när din man kommer söka lagfart för fastigheten. Om inte gåvobrevet bevittnas kommer lagfarten att förklaras vilande. Bevittningen och den vilande lagfarten har dock endast i de fall du som gåvogivare skulle ångra dig. Det ger dig en möjlighet att inom viss tid med stöd utan 20 kap § 8 Jordabalken väcka talan vid domstol om att du vill att gåvobrevet ska ogiltigförklaras.Hoppas detta svar besvarade din fråga! Uppstår det fler funderingar är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!Med vänliga hälsningar,

Hur länge får ett upplåtelseavtal gälla?

2020-11-02 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag är fastighetsägare där en idrottsförening vill nyttja min mark för ett el-ljusspår. Marken har nyttjats för detta sedan tidigare ägare men något avtal finns inte.Jag vill låta föreningen fortsätta med det och tänkte att det är väl bäst för alla parter om vi har skriftligt på vad som gäller. Men när jag då läser jordabalkens 7 kap. 5 § så verkar vi inte kunna avtala om en viss avtalstid, utan 50 år i icke detaljplaneratområde gäller från det att ett nyttjanderättsavtal upprättats? Fortsättningsvis jordabalken 7 kap. 10 § om jag upplåter nyttjanderätt skriftligt så skulle föreningen ha en obegränsad rättighet att söka inskrivning på min fastighet?Hur ska jag tänka som fastighetsägare, där jag vill upplåta marken just nu, men kan omöjligt planera för 50 år framåt i tiden, eller riskera att någon gör en inskrivning på min fastighet som i förlängningen skulle riskera att sänka värdet på min fastighet vid framtida försäljning. Det verkar ju inte vara möjligt att skriva ett skriftligt nyttjanderättsavtal då dessa risker inte går avtala bort enligt lagen. Hur gör jag?
Jasmine El Mallah |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag vill börja med att uppmärksamma om att det råder avtalsfrihet och att du kan välja att upplåta ett avtal att gälla under den tid du önskar. Bestämmelsen i 7 kap. 5§ Jordabalken (JB) kan i första anblick vara lite svårbegriplig, men i sin helhet avser den att reglera totala upplåtelsetider. Bestämmelsen är faktiskt till förmån för dig på så sätt att ifall tidsgränserna som uppställs i paragrafen överskrids så är upplåtelsen inte längre tvingande. Syftet är precis som du själv anger, att man inte vill binda parterna under en för lång tid. Det är även självklart att du kanske önskar förändra något efter sådan tid. Regeln är tvingande på så sätt att den inte kan avtalas bort. Av första stycket anges att avtal om upplåtelse av annan nyttjanderätt än tomträtt, inte är bindande längre än 50 år från det att avtalets slöts. Det finns ändå utrymme för er att avtala om en längre upplåtelsetid, men då har ni dessutom en rätt att frånträda avtalet efter att tidsgränsen som anges i paragrafen har passerat. Vid upplåtelse av fast egendom inom detaljplan och upplåtelse av jordbruksarrende är dessa inte bindande mer än 25 år. Vad gäller 7 kap. 10§ JB reglerar denna rätt till inskrivning för nyttjanderätt som upplåtits genom skriftlig handling (samt servitut). Inskrivningen är alltså ingen skyldighet utan en rättighet. Inskrivning är bra sett utifrån att nyttjanderätten blir allmänt känd genom förfarandet. I och men inskrivningen anses ny ägare vara medveten om dess existens. Den nye ägaren försätts i ond tro och rättigheten blir gällande mot denne. Rättigheten ges ett sakrättsligt skydd. Inskrivning är även den en tvingande regel som inte kan avtalas bort. Undantag gäller däremot för arrende som istället skyddas i 7 kap. 13§ JB vilket hänger samman med att man velat undvika att fastighetsregistret blir överfyllt med inskrivningar. Om du har ytterligare frågor är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline.Vänliga hälsningar,

Hus på en fastighet?

2020-10-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Om man som ensamt barn ärver allt av sina föräldrar blir då huset på fastigheten som var lös egendom från början fast egendom? Barnbarn till den som ärver som byggt huset.
Michaela Iosifidou |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Din fråga aktualiserar reglerna i jordabalken (JB). Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter (1 kap. 1 § JB). Till en fastighet hör bland annat byggnader som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk (2 kap. 1 § JB). Föremål som annan än fastighetsägaren tillfört fastigheten hör dock inte till denna (anses inte utgöra fastighetstillbehör), om inte föremålet och fastigheten kommit i samme ägares hand (2 kap. 4 § JB). För att ett hus på en fastighet ska betraktas som ett fastighetstillbehör krävs således att huset och fastigheten har samma ägare.Jag kan inte utläsa av din beskrivning hur det är i ditt fall men om det är så att fastigheten och huset har samma ägare utgör huset ett fastighetstillbehör.Hoppas du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar,

Får en granne utan tillstånd klippa ner en gemensamt ägd häck?

2020-11-17 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |vi har en gemensamt planterad tuja häck, grannen klipper ner den till en höjd som han vill utan att fråga mig, får han det?
Joakim Strömbladh |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Jag tolkar din fråga som att du vill veta om din granne får klippa ner er gemensamt ägda tujahäck i sin helhet utan att rådfråga dig om detta. Regler om rättsförhållandet mellan grannar finns i jordabalken. Jag kommer därför att utgå från denna i mitt svar.Hur regleras rättsförhållandet mellan grannar?Som utgångspunkt gäller, enligt grannelagsrättsliga bestämmelser, att var och en vid nyttjande av sin eller annans fasta egendom skall ta skälig hänsyn till omgivningen (3 kap. 1 § jordabalken). I klartext innebär detta att fastighetsägare måste ta skälig hänsyn till sina grannar när de brukar sin fastighet, såsom vid beskärning av häckplantor. Vad som är skälig hänsyn bedöms utifrån vad som, i det aktuella fallet, är att betrakta som god sed i så kallade grannelagsförhållanden. I princip innebär detta att du och din granne måste sköta er gemensamt ägda tujahäck på ett sätt som är förenligt med god grannsämja. Vad innebär god sed i grannelagsförhållanden?Vad som utgör god sed i grannelagsförhållanden i ett visst fall är inte helt enkelt att säga eftersom det styrs av omständigheterna i den aktuella situationen. Högst relevant i ditt fall är dock att högsta domstolen tidigare har ansett att en fastighetsägare som utan sin grannes tillstånd klippt ner deras gemensamma häck inte var skadeståndsskyldig gentemot sin granne (NJA 1990 s. 71). Högsta domstolen ansåg visserligen att det utgjorde ett olovligt besittningsintrång av grannens fastighet att utan tillstånd klippa även dennes del av häcken. Högsta domstolen menade emellertid att fastighetsägaren hade en rätt att klippa ner häcken eftersom den vanligtvis brukade hållas nerklippt till en viss höjd. Högsta domstolen menade därför att grannen hade brutit mot god sed i grannelagsförhållanden, och därför inte visat fastighetsägaren skälig hänsyn, när denne inte medverkat till att hålla häcken nerklippt på det sätt som var brukligt. Vad innebär detta för dig?För dig innebär detta att det visserligen är att betrakta som ett olovligt besittningsintrång i din fastighet att din granne har klippt ner er gemensamma tujahäck (det vill säga inte enbart sin egen del av häcken) utan ditt tillstånd. Din granne får nämligen inte göra åverkan på din fastighet och detta kan mycket väl utgöra en grund för skadestånd. Det innebär emellertid att hänsyn även måste tas till hur tujahäcken normalt sett sköts. Har du inte medverkat till att sköta häcken på det sätt som den normalt brukar skötas på så kan det vara tillåtet för din granne att klippa ner den och du kan gå miste om ditt skadeståndsanspråk. Hur kan du gå vidare med ditt ärende?Situationen kan således vara ganska komplicerad och det är svårt att ge något definitivt svar på din fråga utan att närmare känna till omständigheterna i just ditt fall. Om du känner att du vill ha ytterligare hjälp i ditt ärende rekommenderar jag därför att du bokar en tid med vår juristbyrå. Du kan även kontakta oss via telefon för mer information.Kontaktuppgifter till vår telefonkontakt:Telefon: 08-533 300 04Öppettider: Mån-fre kl. 10.00-16.00Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Har du ytterligare funderingar får du gärna återkomma.Vänligen,

Inkräktar jag på hemfridszonen om jag rider på närliggande väg?

2020-11-05 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej Jag har en fråga som gäller två saker Tar den ena förstJag bor på landet och har hästar en person som bor i ett hus vid en privat väg talar om att jag inte har någon rätt att rida förbi deras hus. Detta p g av hemfridszon Deras tomt gåt ca 50 cm från vägkanten och de äger inte marken som vägen ligger på. Den som äger den har gett medgivande om att man får rida på vägen Har de rätt att stoppa min ridning?Andra frågan blir ett råd hur jag ska agera då de fotat mig ridande och hotat med att publicera detta Vad har jag för rättigheter här att agera??Mvh
Hanna Palmkvist |Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! De har inte rätt att stoppa din ridningGenerellt gäller allemansrätten i naturen i Sverige (2 kap. 15 § fjärde stycket regeringsformen). Den innebär att var och en får vistas i naturen och utnyttja den genom att exempelvis plocka bär eller blommor, med vissa begränsningar. De viktigaste begränsningarna är att man inte förstör naturen och att man även i övrigt visar hänsyn för markägare och boende. Detta kommer till uttryck bland annat i form av hemfridszonen. Hemfridszonen utgörs av det område som en förbipasserande upplever som privat (enligt ett uttalande från Länsstyrelsen i Miljööverdomstolen.) Området närmast ett bostadshus eller fritidshus ska därmed lämnas ostört. Hur stor hemfridszonen är varierar med andra ord från fall till fall, och avgörs alltså av hur området uppfattas av förbipasserande. Bedömningen kan bli svår när det saknas tydliga avgränsningar såsom staket eller buskage, men även diken och skogsbryn får effekten att förbipasserande upplever endast området innanför denna gräns som privat. Naturvårdsverket anger att en väg på rimligt avstånd från huset typiskt innebär en tydlig gräns för hemfridszonen. I ditt fall tycks hemfridszonen alltså klart och tydligt avskäras i och med vägen, och du inkräktar inte på den när du rider. Lokal sedvänja kan också påverka hur stor hemfridszonen är. Det torde här endast kunna understryka din rätt, i form av att vägen får användas utan att det anses inkräkta på hemfridszonen, i synnerhet som du säger att ägaren av vägen tillåter att man rider på vägen. Ägaren av vägen är den som kan hindra dig, men då endast om du genom din ridning förstör vägen, enligt både trafikverket och naturvårdsverket (se trafikverkets rubriker begränsning av trafik, samt travträning och ridning på enskild väg). Även om du befinner dig utanför hemfridszonen ska du fortfarande visa hänsyn genom att inte uppehålla dig där längre än nödvändigt och begränsa hur ofta du rider förbi till en rimlig nivå. När man är nära någons hemfridszon kan man se allemansrätten som en rätt till passage, snarare än vistelse. Vad du kan göraDu säger att de hotar med att publicera foton på dig när du rider på vägen. Det framgår inte var de skulle publicera detta, och inte heller i vilket syfte eller sammanhang. Utan att veta var de skulle publicera och i vilket syfte och sammanhang kan jag inte avgöra om det skulle kunna vara otillåtet på något sätt. Yttrandefriheten är som utgångspunkt stor (2 kap. 1 § första punkten regeringsformen). Om de skulle försöka sprida bilderna i syfte att utsätta dig för andras missaktning skulle de dock kunna göra sig skyldiga till brottet förtal (5 kap. 1 § brottsbalken). Oavsett om deras publicering skulle vara tillåten eller inte är det förstås obehagligt för dig. Det du kan göra är att prata med personen och berätta vad som gäller och försöka komma överens, och på detta sätt förhoppningsvis undvika någon form av publicering överhuvudtaget. Enligt min bedömning har du rätt att rida på vägen, och det är ju i denna persons intresse att inte begå förtal. Lycka till, och om du har fler funderingar är du varmt välkommen att ställa en ny fråga till oss. Med vänlig hälsning,

Vad kan man göra om en grannes inneboende stör?

2020-10-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vad kan man göra när en granne har en inneboende som agerar störande/ provocerande?
Filippa Nielsen Norelind |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!LagrumJag kommer anta att du bor i en lägenhet. Du säger inte i frågan om du bor i en bostadsrätt eller hyresrätt, därmed kommer jag att förklara vilka tillvägagångssätt du kan ta beroende på hur du bor. De flesta relevanta regleringarna kring inneboende finns i Jordabalken (1970:994) , som förkortas JB. AllmäntFörst kan konstateras att det är din granne som har ansvar för sin inneboende (12 kap. 24 § JB). Din granne skall se till att inneboende inte stör de andra som bor i byggnaden. BostadsrättEnligt bostadsrättslagen är det förbjudet att utsätta andra för störning, som t.ex. genom ljud eller lukt. Bedömningen kring detta skall ske objektivt. Det skall inte heller handla om en enstaka fest eller att man gör oljud någon gång ibland. Mitt råd är att först ta personlig kontakt med din granne eller den inneboende och försöka förklara att denne agerar störande på något vis. Det bästa vore om ni tillsammans kan komma fram till en lösning. Om diskussion däremot inte hjälper kan man vända sig till styrelsen för bostadsrättsföreningen. I sådana fall borde du föra anteckningar över störningen så att de kan få en bättre insyn i problemet. Notera hur länge störningar pågår och när den sker.HyresrättMitt råd är även här att försöka tala med din granne eller den inneboende för att försöka hitta en lösning tillsammans. Skulle det inte gå kan du vända dig till din hyresvärd. Om det är en akut störning kan man även ringa till en störningsjour. Om det inte fungerar att prata med din hyresvärd kan du även kontakta: - hyresgästföreningen ( https://www.hyresgastforeningen.se/stod-och-rad/storning/grannen-stor-och-varden-gor-inget/ ), eller- hyresnämnden SammanfattningDet finns alltså olika vägar att gå beroende på om du bor i en bostadsrätt eller en hyresrätt för att ta an en störande granne. Jag skulle dock först prata med grannen eller inneboende först och försöka hitta en lösning innan du vidtar någon annan åtgärd. Hoppas detta besvara din fråga!Med vänliga hälsningar,

Kaniner i lägenheten?

2020-10-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min granne har kaniner vid ytterdörren som är ca 5meter från min ytterdörr. Får dom det?
Michaela Iosifidou |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Det framgår inte vilken typ av bostad du lever i. Ifråga om bostadsrättslägenheter eller hyreslägenheter är det inte förbjudet att ha kaniner i lägenheten vid ytterdörren, under förutsättning att ohyra inte sprids. En bostadsrättshavare eller en hyresgäst kan till exempel få nyttjanderätten till lägenheten förverkad om denne genom vårdslöshet är vållande till att ohyra förekommer i lägenheten (7 kap. 18 § bostadsrättslagen och 12 kap. 42 § jordabalken).Hoppas du fick svar på din fråga!Vänliga hälsningar,