1970 års jordabalk

2020-02-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Gamla jordabalken gäller den På Björnö Sollarö Ekholmen ?
Anna Johannesson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jordabalken (1970:994) trädde ikraft den 1 januari 1972. Den äldre jordabalken från 1734 års lag upphörde då att gälla. Vid frågor om till exempel fast egendom är det därför 1970 års jordabalk som gäller. Dessa bestämmelser gäller likadant inom landet, oavsett var i Sverige.Du får gärna återkomma om det är någon specifik situation eller reglering i jordabalken som du undrar över.Med vänlig hälsning,

Hur många kan vara folkbokförda i en lägenhet?

2020-02-24 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |I en lägenhet i vår förening är 43 personer folkbokförda, varav en står som ägare. Hur är det möjligt? Vad säger lagen?
Daniella Larsen |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!Någon reglering kring hur många som får vara folkbokförda på samma adress samtidigt finns inte, men det krävs däremot att man faktiskt är bosatt på den adress man är folkbokförd på (6 och 7 §§ Folkbokföringslag). Hoppas du fick svar på din fråga!Med vänliga hälsningar,

Ta ner grenar som hänger över från grannens tomt

2020-02-13 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Har på grannens tomt ett stort träd som har flera enorma grenar över vår tomt. Grannen har tagit nera flera grenar som vetter över sin tomt men inga som vetter över vår tomt. Min fråga: har vi rätt att ta bort de grenar som sträcker sig över vår tomt? Efter att under många år ha krattat upp tonvis med löv, måste vi nu ta tag i problemet. Trädet är en gigantisk lind. Vi har inte pratat med grannen men måste veta - innan vi gör det - vad vi har för rättigheter. Självklart blir det en kunnig aborist som sågar och först efter att vi informerat grannen.Med vänlig hälsning,
Anna Johannesson |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Bestämmelser kring rättsförhållandet mellan grannar finns i 3 kap. jordabalken (JB).Om en rot eller gren tränger in på fastigheten intill och detta medför olägenhet för den fastighetens ägare, får denne ta bort roten eller grenen. Ägaren till tomten som trädet står på ska dock ges tillfälle att själv utföra åtgärden om denna kan befaras medföra skada av betydelse för honom. (3 kap. 2 § JB)Om grenarna är till olägenhet för er och grannen inte går med på att ta ned dem, har ni med andra ord rätt att göra detta på egen hand. Däremot är ni skyldiga att först be grannen göra det och han ska få skälig tid på sig för att göra det. Skälig tid torde vara runt 3-6 månader. Särskilt viktigt är att bestämmelsen endast omfattar rot och gren och man får inte till exempel fälla ett helt träd eller skada stammen. Om man tar bort rötter och grenar på ett sådant sätt att trädet dör av ingreppet, är det att likställa med att ta bort trädet helt.Avslutningsvis låter det klokt att anlita en aborist, då ni kan bli ersättningsskyldiga om ingreppet skulle resultera i att trädet dör. Det är också bra att ni kommunicerar med er granne, om man vidtar åtgärder på helt eget initiativ så kan detta utgöra egenmäktigt förfarande eller skadegörelse. Hoppas ni känner att ni har fått svar på er fråga!Med vänlig hälsning,

Hyresgästen kvarlämnar egendom

2020-01-31 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Min inneboende hämtar inte sina saker vid flytt. Vad gör man?Mvh
Nhi Tran |Hej!Tack för att du har vänt dig till oss på Lawline! Om din hyresgäst lämnar kvar egendom tillfaller dessa dig om hyresgästen inte hämtar dennes egendom inom sex månader från det att hen lämnade bostaden. Om du dessutom har uppmanat hyresgästen att komma tillbaka för att hämta sina grejer har denne enbart tre månader på sig att göra så innan sakerna tillfaller dig (2:27 Jordabalken). Innan sex månader (alternativt tre månader om du uppmanat hyresgästen att hämta sina grejer) har passerat så skulle jag avråda dig från att använda eller på något sätt göra dig av med sakerna eftersom det då råder risk för att du begår brottet olovligt förfogande (10:4 Brottsbalken). Vidare kan du anses gjort dig skyldig till brott även genom att köra hem sakerna till personen eftersom man därigenom flyttar på personens egendom och på så sätt rubbar ägarens besittning (8:8 Brottsbalken). Hoppas att du fick svar på din fråga! Återkom gärna om du har ytterligare frågor!Med vänliga hälsningar,

Har förrättningen av samfällighet gått rätt till?

2020-02-26 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Jag bor i ett område i Norrtälje tätort. Det är detaljplanerat som sk kvartersmark vilket innebär att fastighetsägarna (ett antal brf-föreningar i flerfamiljshus och ett antal småhusägare - totalt ca 270 hushåll) skall ta det ekonomiska och administrativa ansvaret för gator, vägar och grönområden. Huvudregeln är ju att kommuner skall vara huvudman i en tätort men i det här fallet vill man istället lägga alla underhållskostnader på de boende. Det kan man tycka är fel men det finns så vitt jag förstår ingen lag som säger att man inte får göra så, tvärtom är det ett vanligt sätt för kommuner att spara pengar. En Lm-förrättning är genomförd, dock är ännu ingen vägsamfällighet bildad - det kommer att ske snart. Den mark där grönområdena och vägarna finns ägs av och kommer fortsatt att ägas av exploatören, dvs det bolag som med kommunen tecknat det exploateringsavtal som reglerar exploateringen. Ett avtal som kommunen tyvärr säger är undermåligt, ett sådant skulle inte tecknas idag. Illa, men så är det. Vi fastighetsägare är inte ens omnämnda i avtalet trots att det ju är vi som skall ta hand om resultatet av exploateringen. Till min fråga: Det har kommit till min kännedom att det kanske inte är korrekt enligt lag att bilda en samfällighet för mark som föreningen/medlemmarna inte äger. Stämmer det? I så fall är ju förrättningen felaktig, eller åtminstone bildandet av en vägsamfällighet inte tillåten enligt lag. Skulle uppskatta er kommentar kring detta.
Dennis Lavesson |Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!UtredningHuvudregeln i plan- och bygglagen (PBL) är att kommunen ska vara huvudman för allmänna platser. Kommunen får dock, om det finns särskilda skäl för det, i detaljplanen bestämma att huvudmannaskapet istället ska vara enskilt för en eller flera allmänna platser (4 kap. 7 § PBL). Om kommunen inte är huvudman för allmän plats innebär att det är upp till fastighetsägarna inom planområdet att bestämma hur den allmänna platsen ska ordnas och underhållas. Normalt hanteras detta genom att man i enlighet med anläggningslagen bildar en gemensamhetsanläggning, som sedan förvaltas av en samfällighetsförening. En gemensamhetsanläggning är en rättighet som flera fastigheter kan dra nytta av och kan vara t.ex. vägar, parkeringsplatser, vatten- och avloppsanläggningar och grönytor. Om någon av fastighetsägarna eller kommunen ansöker om en förrättning enligt anläggningslagen bildas det en gemensamhetsanläggning som omfattar de allmänna platserna (jfr 18 § anläggningslagen). En sådan gemensamhetsanläggning förvaltas normalt av en samfällighetsförening. I beslutet om att inrätta en gemensamhetsanläggning anges närmare hur vägar och andra allmänna platser ska utformas. Beslutet får inte strida mot detaljplanens bestämmelser, men mindre avvikelser får göras i den mån som syftet med planen inte motverkas (9 § anläggningslagen). Vid förrättningen beslutas även om andelstal, som reglerar hur kostnaderna för utförande och drift av de allmänna platserna ska fördelas mellan de fastigheter som deltar i gemensamhetsanläggningen. I ert fall kan jag inte finna att det skulle vara lagstridigt att bilda en samfällighet för mark som föreningen/medlemmarna inte äger. Marken (fastigheten) kan ägas av någon annan; kommunen, privatperson eller ett företag. Villkor för inrättande av gemensamhetsanläggning framkommer i 5-11 § anläggningslagen. Det grundläggande är inte om fastigheterna äger anläggningen utan om den är till nytta för dem. Fastigheterna blir delägare i samfälligheten, inte i själva fastigheten. Med gemensamhetsanläggning avses anläggning som är gemensam för flera fastigheter och som tillgodoser ändamål av stadigvarande betydelse för fastigheterna. En gemensamhetsanläggning får inte inrättas för annan fastighet än sådan för vilken det är av väsentlig betydelse att ha del i anläggningen. En samfällighet förvaltas antingen direkt av delägarna (delägarförvaltning) eller av en särskilt bildad samfällighetsförening (föreningsförvaltning) (4 § lagen om förvaltning av samfälligheter). Vid delägarförvaltning beslutar delägarna i samfälligheten gemensamt (6 § lagen om förvaltning av samfälligheter). En samfällighetsförening bildas vid sammanträde med delägarna genom att de antar stadgar och utser styrelse. Sammanträde ska, om någon delägare begär det, hållas av lantmäterimyndigheten eller den myndigheten förordnat. Märk väl att när det i lagtexten anges delägare avses inte ett delägande i själva fastigheten utan ett delägande i samfälligheten.Sammanfattningsvis kan jag inte finna något hinder mot att det inrättas en samfällighet (gemensamhetsanläggning). Gator, vägar, grönområden är sådant flera fastigheter kan ta del av, även om ingen av dem är ägare av själva fastigheten. Huruvida det begåtts några felaktigheter när den aktuella samfälligheten inrättats kan jag tyvärr inte ta ställning till. Det krävs en närmre genomgång av beslutet och fler omständigheter att ta hänsyn till. Däremot finns det såvitt jag kan finna inget krav att någon av fastigheterna ska äga fastigheten som är föremål för samfälligheten.För det fall att du anser att något i beslutet som tagits är delaktigt kan givetvis en av våra jurister gå igenom materialet. Om så är intressant är du välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Då du beställt telefonuppföljning kommer jag att ringa dig i ärendet på fredag, den 28 februari, klockan 9.30. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Om den föreslagna tiden inte är lämplig är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post dessförinnan så bokar vi en annan tid. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.Med vänliga hälsningar,

Gåva av fastighet - formkrav

2020-02-20 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej!Vår mamma kommer att skänka vårt föräldrahem till oss tre barn. Skall alla fyra ha ett eget bevittnat gåvobrev i original? Detta har jag läst någon stans. Minns inte var.Tack på förhand Nisse
Adam Rajab |Hejsan! Tack för att du vände dig till Lawline med din fråga!Jag uppfattar det som att du undrar hur formkraven för en gåva av fast egendom (alltså en fastighet) ser ut. Formkraven regleras i jordabalken (JB). Formkrav för gåvaNär det gäller gåva av fast egendom krävs det enligt 4 kap. 1 § första stycket JB samt 4 kap. 29 § JB att gåvobrevet: 1. Är skriftligt 2. Undertecknat av gåvogivaren och gåvotagaren/gåvotagarna. Det måste alltså tydligt framgå att er mamma (gåvogivaren) vill överlåta fastigheten som hon äger till dig och dina syskon (gåvotagarna) i form av en gåva. 3.Innehåller uppgift om vilken fastighet det är som ska överlåtas. Fastighetsbeteckningen i dess helhet måste finnas med i gåvobrevet. Här måste även finnas uppgift om hur stor del av fastigheten som överlåts. I ditt fall utgår jag ifrån att hela fastigheten överlåts till dig och dina syskon i lika stor andel. Därför måste det anges att fastigheten överlåts med 33,33… % andel till varje syskon, dig själv inkluderad. Ett gåvobrev som inte uppfyller de ovanstående kriterierna är ogiltigt (4 kap. 1 § tredje stycket JB samt 4 kap. 29 § JB). Det är alltså inte ett krav på att varje gåvotagare måste ha ett eget originellt gåvobrev, det räcker därför med ett enda originellt exemplar. Detta gåvobrev behöver inte heller vara bevittnat. LagfartLagfart måste sökas inom tre månader från det att gåvobrevet har upprättats (20 kap. 2 § första stycket JB). Här är det krav på att lagfartsansökan ska styrkas av två vittnen (20 kap. 7 § första punkten JB) samt att överlåtelsen sker genom en statlig myndighet. Den statliga myndighet som behandlar lagfartsansökningar är Lantmäteriet. De enda personerna som inte kan bevittna lagfartsansökningen är personer som är under 15 år gamla samt de personer som på grund av psykisk störning inte kan ha någon insikt om betydelsen av en vittnesbekräftelse (Lag (1946:805) med särskilda bestämmelser angående vittne vid vissa rättshandlingar). Ifall ni ännu inte har upprättat ett gåvobrev kan jag rekommendera att ni vänder er till vår avtalstjänst på http://lawline.se/vara_tjanster/avtal där ni på ett enkelt sätt kan upprätta ett gåvobrev till ett fast pris!Hoppas att du fick svar på din fråga! Skriv annars en kommentar så ska jag försöka förtydliga så gott jag kan!Med vänliga hälsningar,

Vad ska vi göra när vi inte får tillstånd att använda en enskild väg för att komma fram till våra hus?

2020-02-12 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Vägrätt Hej Har en fråga gällande väg... Kan ägaren till en enskild väg neka mig och mina grannar att köra till våra hus? Sedan undrar jag även om vem som har underhållsansvar för vägen då vi idag knappt kan komma till våra hus och ägaren till marken nekar oss att renovera den(tänker slitage bil, ambuland, brandkår etc) ... Vägen har ej rätt till bidrag, saknar servitut och husen som vägen går till är permanentboenden och funnits där sedan 1910... Vore tacksam för lite underlag i svaret som kan användas att styrka eventuell rätt, skyldighet.. Ägaren går inte att föra dialog med så ser nu på att lägga upp ett case med underlag för att skicka till ägaren... Jag vore tacksam för eventuella instanser man kan vända sig till typ lantmäteriet etc för att hamna på rätt stig....
Pegah Fazli |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Ägaren ansvarar för underhåll och bestämmer kring förekomsten av motordrivna fordon Ägaren av en enskild väg har rätt att begränsa rätten att köra med motorfordon på vägen (10 kap. 10 § trafikförordningen). Det är således fullt möjligt för ägaren att förbjuda er från att köra på vägen, men givetvis finns det ingen möjlighet att förhindra er från att ta er fram på annat sätt. Det är vidare ägaren som har ett ansvar att underhålla den enskilda vägen. Ni kan ansöka om en gemensamhetsanläggning För att få tillgång till en enskild väg är det möjligt att hos Lantmäteriet ansöka om en så kallad gemensamhetsanläggning, vilket kort och gott innebär att ett antal fastigheter får rätt till en bit mark och också ett ansvar över denna. Detta ansvar innefattar skötsel av vägen och också att axla de kostnader som förknippas med detta (15 § anläggningslagen). En gemensamhetsanläggning kan avse just vägar, men förutsätter att anläggningen syftar till att uppfylla ändamål av stadigvarande betydelse för flera fastigheter (1 § anläggningslagen). Ändamålet får alltså inte vara av tillfällig natur, utan något som fastigheterna kan anses ha behov av en längre tid. Utöver detta anläggningen vara av väsentlig betydelse för fastigheterna som ska vara anslutna (5 § anläggningslagen). Med väsentlig betydelse menas att det måste finnas ett behov som är påtagligt och som inte kan uppfyllas på annat håll. I fråga om vägar innebär det att det inte ska finnas alternativa vägbanor på annat håll. Förutom att vara väsentlig betydelse måste kostnaderna och olägenheterna av anläggningen också stå i rimlig proportion till dess vinster (6 § anläggningslagen). Gemensamhetsanläggningen ska trots ovanstående inte inrättas om vissa deltagande fastigheter allmänt motsätter sig åtgärden och har beaktansvärda skäl för detta (7 § anläggningslagen). Men hur stor vikt Lantmäteriet kommer att lägga vid någons åsikt beror dels på hur stort behov av gemensamhetsanläggningen denne skulle komma att ha, och dels på hur stor del av kostnaderna av anläggningen som personen kommer att bära. Marken som behövs för gemensamhetsanläggning kan komma att omfattas genom tvång, förutsatt att det inte medför synnerliga men för markägaren (12 § anläggningslagen). Det är därmed fullt möjligt att inrätta en gemensamhetsanläggning utan samtycke från ägaren till den enskilda vägen. Hur ska ni gå tillväga?En eller flera av er som avser att ha en andel i gemensamhetsanläggningen ska vända er till Lantmäteriet och begära en så kallad anläggningsförrättning. Detta gör ni genom att fylla i den här blanketten. I ansökningen ska ni ange vilka fastigheter som ska ingå i gemensamhetsanläggningen, på vems mark denna ska vara och vad det är för typ av gemensamhetsanläggning. I blanketten ska ni kryssa i alternativet om att det ska bildas en samfällighetsförening i samband med gemensamhetsanläggningen, då det i samfällighetsföreningar enbart krävs majoritetsbeslut för att få igenom åtgärder rörande anläggningen. Ni ska även ange varför en gemensamhetsanläggning är nödvändig och på vilket sätt den uppfyller kraven som angetts ovan. Du har betalat för ett efterföljande telefonsamtal. Jag kommer därför ringa till dig imorgon kl 12.00. Passar inte tiden får du gärna du höra av dig till pegah.fazli@lawline.se så vi kan komma överens om en annan tid. Du kan även höra av dig i det fall du har några följdfrågor eller funderingar, alternativt vill komma i kontakt med vår juristbyrå!Vänligen,

Städning av fast egendom

2020-01-29 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA |Hej vi har sålt vår avstyckade gård. Inga djur har funnit på den på 50år. Byggd 1909. Vi sista kontraktsskrivningen gick allt bra. Vi åkte med köparen till gården och gick igenom alla byggnader. Frågade om allt såg bra ut och va okej. Då sa de ja på allt. Vi har lämnat saker vi tycker tillhör gården så som fönster, garderober som var med på planritning, falufärg osv. Allt snyggt och prydligt iordningställt. Nu två veckor senare måste vi komma och ta bort saker som de plötsligt inte tycker är städat och inte ska ingå är detta verkligen okej?
Erik Hellem Andersson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline! Det finns ingen lagstadgad regel i jordabalken (JB) som ålägger säljaren att städa en fastighet innan tillträdet sker. Det är vanligt en klausul (avtalsvillkor) om städning tas med i köpekontraktet. Om det har skett i det här fallet kan säljaren kräva att ni tar bort den lösa egendomen från fastigheten. Vad som är fast egendom regleras i JB 2 kap 1-2 §§. Garderober och fönster som byggnaden inte blivit försedd med är inte fast egendom utan istället lös egendom. Det kan leda till att ni behöver städa undan det, om en klausul om städning finns. Vidare blir en sådan klausul utan verkan om ni har kommit överens om att allt ska ingå (muntliga överenskommelser går före skriftliga enligt allmänna avtalsrättsliga principer). Hoppas detta besvarade din fråga! Med vänlig hälsning,