Hyresgäst eller inneboende?
Hej!
Jag äger en villa och vill hyra ut övre plan till mina föräldrar. De får sin hyra betalad ifrån socialstyrelsen och när jag nu skickat in hyreskontrakt vill socialen hävda att de är inneboende trots att de har eget kök, badrum och ingång. Jag bor på nedre plan och har också eget kök, badrum samt ingång. Båda våningarna samman kopplas vid en trappa. Nu undrar jag om det finns några bestämmelser enligt lag som kan fastställa ifall mina föräldrar är hyresgäster eller inneboende hos mig.
Tack på förhand!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Det finns inga tydliga regler för var gränsen går mellan begreppen inneboende och hyresgäst. Så det korta svaret på din fråga lyder därför att det saknas lagbestämmelser i det här fallet. I praxis har dock frågan prövats vid några tillfällen när det gäller uthyrning av lägenheter. Det är framförallt två omständigheter som då har ansetts avgörande för bedömningen av om den som hyr ett utrymme i en bostadsrättslägenhet ska betraktas som inneboende eller andrahandshyresgäst. Följande två omständigheter brukar tala för att det rör sig om ett inneboendeupplägg trots att parterna har rubricerat avtalet som ett hyresavtal; 1. Om hyresavtalet ger bostadsrättshavaren rätt att disponera hela eller delar av lägenheten och 2. Omfattningen av bostadsrättshavarens faktiska nyttjande, dvs. om bostadsrättshavaren har använt lägenheten i sådan omfattning att hyresgästen i praktiken har hindrats från att bruka den självständigt.
Det finns inte heller några specifika bestämmelser som reglerar hur stor omfattningen av bostadsrättshavarens användning av lägenheten måste vara. Högsta domstolen (HD) har dock uttalat i ett rättsfall att månatliga och på förhand aviserade besök i en lägenhet gjorda av en bostadsrättshavares sambo inte var tillräckligt för att hävda att hyresgästen fråntagits en självständig användning av lägenheten (se NJA 2001 s. 241 I). I ett annat avgörande anförde HD däremot att månatliga övernattningar från bostadsrättshavarens sida i kombination med flertalet besök varje vecka gjorde att denne ansågs nyttja lägenheten i sådan omfattning att hyresgästen var att betrakta som inneboende (se NJA 2001 s. 241 II).
Vidare kan sägas att det i doktrinen, dvs. den rättsvetenskapliga litteraturen, generellt har förts fram en uppfattning som ger uttryck för att saker som eget kök, badrum och ingång till den uthyrda delen talar för att det är fråga om ett hyresavtal. Motsatsvis gäller då att ett delat badrum och delade allmänna ytor vittnar om att det föreligger ett inneboendeupplägg.
Notis: HD styr rättspraxis på civilrättens område och är den yttersta uttolkaren av nästan all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen så kallade prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Sammanfattningsvis har jag svårt att säga någonting med säkerhet, vilket du säkert förstår. Besvarandet av din fråga försvåras ytterligare av avsaknaden av lagregler och relevant praxis. Men utifrån de ovan refererade HD-domarna (som ändå ger viss vägledning) finns risk för att dina föräldrar kommer att ses som inneboende genom ditt eget kontinuerliga nyttjande av villan. Samtidigt finns inga, såvitt jag förstår, gemensamma utrymmen bortsett från den aktuella trappan varför det också går att argumentera för motsatsförhållandet. Rättsläget är således oklart. Går det absolut inte att göra upp på frivillig väg med Socialstyrelsen måste frågan hänskjutas till domstol (till en tingsrätt som första instans).
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
