Kan jag tvinga fram en försäljning av en samägd kolonilott som jag och min bror fått i gåva?
Hej,2008 gav min far, mig och min bror en kolonistuga som gåva. Vi fick 50% var av kolonin. Det finns gåvobrev på detta och i detta gåvobrev framgår det att vi inte får sälja eller överlåta kolonin utan min fars medgivande samt att han ska ha tillgång till kolonin så länge han lever.
Problemet för min del här är att jag har ingen kontakt med min far eller bror sedan 5 år tillbaka av olika anledningar och får inte vistas i kolonin,inga nycklar dit osv. Men jag betalar fastighetsskatt på kolonin sedan många år tillbaka och äger ju 50% av kolonin.
Vad är mina rättigheter? Kan jag kräva att dom betalar mig den del av fastighetsskatten som jag betalar eller tvinga fram en försäljning eller att de köper ut mig?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Formkrav vid gåva
En överlåtelse av en fastighet måste fylla vissa formkrav för att vara giltig, se 4 kap 1 § jordabalken. Detta gäller oavsett om det är ett köp, byte eller en gåva. I ditt fall gäller att kolonilotten är en gåva från din far till dig och din bror. Jag tolkar ditt brev som att gåvobrevet är korrekt utformat. Normalt sätt kan en överlåtelse inte innehålla en så kallad svävarklausul som sträcker sig längre än två år fram i tiden enligt 4 kap 4 § jordabalken. Ett undantag gäller dock vid gåva, se 4 kap 30 § jordabalken. Det är vanligt att just fastigheter regleras med en livstids nyttjanderätt för gåvogivaren, för att exempelvis bevara fastigheten i släkten. Skulle ni mot förmodan sälja kolonilotten mot din fars vilja, måste han väcka talan om återgång av kolonilotten. Du blir då ersättningsskyldig gent emot din för hans förlust, se 4 kap 30-31 §§ jordabalken.
Samägande
I det här fallet har du och din bror fått kolonilotten genom gåva. Ni äger den alltså gemensamt med lika delar. Då blir samägandelagen tillämplig. Samägandelagen gäller så länge ni inte har ett samägaravtal som reglerar förhållandet av ägandet. Jag tolkar ditt brev som att ni inte har ett samägaravtal mellan er. Du kan därför begära en tvångsförsäljning av kolonilotten enligt 6 § samägandelagen. Då får din bror en chans att lösa ut din del via auktion.
Eftersom kolonilotten är behäftad med en nyttjanderätt kan det dock påverka kolonilottens värde. Din fars nyttjanderätt är nämligen gällande mot en eventuell utomstående köpare. Detta förutsätter dock att villkoret om din fars nyttjanderätt är inskrivet i fastighetsregistret, se 20 kap 14 § jordabalken.
Sammanfattning
Du är genom gåvobrevet ägare till fastigheten med 50%. Din bror och din far kan inte förbjuda dig att använda kolonilotten. Eftersom ni inte kommer överens och kan hitta en lösning på problemet, kan du åberopa en tvångsförsäljning enligt 6 § samägandelagen. Din bror kan då välja att lösa ut din del via auktion, alternativt att en utomstående delägare köper in sig. Din fars nyttjanderätt kvarstår då fortfarande eftersom din bror fortfarande är delägare i fastigheten. Skulle ni välja att sälja hela kolonilotten till en ny ägare kvarstår din fars nyttjanderätt mot den nya ägaren i det fall det är inskrivet i fastighetsregistret. Skulle din far motsätta sig försäljningen måste han väcka talan om ogiltighet innan försäljningen sker. Om en försäljning sker och din fars nyttjanderätt försvinner blir ni ersättningsskyldiga mot er far.
Fastighetsaffärer anses vara stora affärer och omfattas därför av många regler och formkrav. Mitt råd till dig är att kontakta en jurist som hjälper dig med en eventuell tvångsförsäljning. Om du behöver hjälp med att tolka gåvoavtalet, eller hjälp med hur du ska gå till väga med försäljningen, är du varmt välkommen att kontakta någon av våra jurister på Lawline.
Vänligen,
