Kan en före detta ägare ha rätt att nyttja mark på fastighet?
Hej.
Vi har hamnat i en tvist med förra ägaren av våran gård om våran mark som vi vill ha tillbaka för att kunna ha beten till våra hästar och kunna bygga ridbana men förra ägaren påstår att denne har ett kontrakt där det ska stå att denne får bruka marken så länge den vill. Varken vi eller dom som vi skrev kontraktet med har detta "kontrakt" det finns inget arrendeavtal. Vad är det nu som gäller om detta papper nu finns?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
När det handlar om en rättighet mellan en fastighet och en person kallas det för nyttjanderätt. Nyttjanderätt är en rätt för en person att på visst sätt använda någon annans fastighet. Rätten kan gälla en hel fastighet eller en del av en fastighet och är begränsad i tiden. En nyttjanderätt skapas genom avtal med fastighetens ägare. Hur avtal ingås och vilka särskilda villkor som gäller för avtalet är olika beroende på vilken nyttjanderätt det rör sig om. Det framgår inte av din fråga vad den förra ägaren gör med marken så jag kommer nedan redogöra för samtliga nyttjanderätter som kan vara aktuella i ditt fall.
Kan röra sig om olika typer av nyttjanderätt:
Arrende kan delas upp i jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende och lägenhetsarrende. Vilken av dessa som blir aktuell beror på hur förra ägaren använder marken. Jordbruksarrende avser jord som upplåtes för att brukas, bostadsarrende avser jord som upplåtes för att huvudsakligen bereda bostad åt arrendatorn, anläggningsarrende avser jord som upplåtes för förvärvsverksamhet och slutligen avser lägenhetsarrende upplåtelse som inte faller under någon av de andra arrendeformerna. Enligt 8 kap. 3 § Jordabalk (JB) ska avtal om jordbruksarrende, bostadsarrende och anläggningsarrende upprättas skriftligen. Avtal om lägenhetsarrende ska också upprättas skriftligen om annat inte överenskommes. I regel krävs alltså att ett skriftligt kontrakt finns för att den förra ägaren ska kunna göra sin rätt att använda marken gällande. Det krävs även att arrende upplåtes mot vederlag (8 kap. 1 § JB). Detta innebär att om ni inte fått betalt för förra ägarens nyttjande av marken är det inte tal om arrende.
Enligt 13 kap. 1 § JB kan nyttjanderätt till fastighet under obestämd tid upplåtas för visst ändamål mot årlig avgäld i pengar som tomträtt. Även här krävs det alltså att vederlag utgår för nyttjandet av marken. Enligt 13 kap 3 § JB måste avtal om tomträtt även vara skriftligt för att vara giltig.
Om det varken rör sig om arrende eller tomträtt kan det röra sig om allmän nyttjanderätt. Detta regleras i 7 kap. JB. Här sätts inte några krav upp på skriftlighet eller avgift till markägaren. Nyttjanderätt är dock bindande i högst 25 år inom detaljplanelagt område eller om det rör sig om jordbruksarrende, och 50 år i övrigt (7 kap. 5 § JB). Efter denna tid är alltså avtalet utan verkan.
Är nyttjanderätten giltig gentemot ny ägare?
För att en nyttjanderätt ska vara giltig i förhållande till ny ägare är det upp till säljaren att göra förbehåll om att fastigheten är besvärad med nyttjanderätten när han eller hon säljer den. Om säljaren inte gör förbehåll om rättigheten, upphör den att gälla när den nye ägaren tar över fastigheten. Avtalet fortsätter dock att gälla mot ny ägare om det upprättats skriftligen och den som fått nyttjanderätten börjat nyttja rätten, i det här fallet nyttjat marken, innan överlåtelsen av fastigheten skett (se 7 kap. 11 - 13 §§ JB). Om säljaren inte informerat er om att förra ägaren har denna nyttjanderätt gäller den alltså i regel inte gentemot er.
Sammanfattning:
Sammanfattningsvis är det svårt att säkert säga vad som gäller om kontraktet finns eftersom det är ovisst vad kontraktet innehåller och vad det är för typ av kontrakt. Beroende på vad för nyttjanderätt det rör sig om gäller olika regler. Om det rör sig om arrende eller tomträtt finns ett krav på skriftlighet och avgift till ägarna. Om detta inte uppfylls, till exempel om förra ägaren inte kan visa er ett skriftligt avtal skulle nyttjanderätten vara ogiltig. Om det däremot rör sig om allmän nyttjanderätt finns det inte lika många formkrav. Huvudregeln är självklart att ni som ägare till marken har rätt att nyttja den och ingen annan. Det är alltså förra ägaren som måste bevisa att en nyttjanderätt finns. Om den förra ägaren skulle ha ett nyttjanderättsavtal är det framför allt avtalsinnehållet som styr dess giltighet. Det blir dock svårt för förra ägaren att hävda nyttjanderätt om han eller hon inte har ett skriftligt avtal.
Jag rekommenderar att ni i första hand försöker få förra ägaren att ta fram kontraktet. Om detta inte går och ni inte kan komma överens med förra ägaren har ni möjlighet att vända er till arrendenämnden. Arrendenämnden handlägger tvister om arrende och vissa tvister om allmän nyttjanderätt. Nämnden medlar även i arrendetvister mellan jordägare och arrendatorer och fattar beslut. Det är dock att rekommendera att försöka lösa tvisten utanför domstol om det är möjligt eftersom en domstolsprocess både kan bli långdragen och kostsam.
Har du fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt via någon av våra tjänster. Önskar du ytterligare hjälp med ditt ärende, eller vill ha stöd och råd från någon av Lawlines professionella jurister kan du kontakta mig för ändamålet på elise.sohlberg@lawline.se.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Vänliga hälsningar,
