Vem han ansvar vid försäljning av bostadsrätt eller fastighet?
Målat klinker i badrummet fundera nu på sälja står i annonsen att det är målat klinker om färgen släpper efter ny köpare flyttar in har vi ansvar eller köparen undersökningsplikt
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Då det inte framgår av din fråga huruvida försäljningen avser en fastighet eller en bostadsrätt kommer jag nedan att förklara vad som gäller för båda fallen.
Om du säljer en bostadsrätt
Vid försäljning av bostadsrätt som privatperson gäller köplagen. Köplagen är en dispositiv lag, innebärande att det går att avtala om annat än vad som gäller enligt lagtexten. Det innebär att även om det i princip inte finns någon undersökningsplikt innan köpet kan det avtalas om sådan. Om köparen undersökt lägenheten före köpet eller utan godtagbar anledning låtit bli att följa säljarens uppmaning att undersöka den får köparen inte åberopa fel som hen borde märkt vid undersökningen (20 § köplagen). I köpekontrakt avseende bostadsrätt finns ofta en klausul enligt vilken köparen uppmanas att undersöka lägenheten. Frågan om lägenheten är felaktig ska bedömas med hänsyn till dess beskaffenhet när risken för den går över på köparen. Säljaren svarar för fel som funnits vid denna tidpunkt även om felet visar sig först senare (21 § köplagen). När varan har avlämnats (dvs. när köparen tillträder lägenheten) finns det för köparen en plikt att undersöka den i enlighet med god affärssed (31 § köplagen). Köparen får inte åberopa att lägenheten är felaktig om det inte sker en reklamation inom skälig tid efter att hen märkt eller borde märkt felet. Reklamerar köparen inte inom två år från att varan tagits emot (lägenheten övertagits) förlorar hen rätten att åberopa felet (32 § köplagen).
Om du säljer en fastighet
Vid försäljning av fastighet (t.ex. en villa) gäller istället jordabalkens (JB) regler. Undersökningsplikten vid fastighetsköp framkommer av 4 kap. 19 § andra stycket JB. Av lagrummet framkommer att det som fel inte får åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten samt omständigheterna vid köpet. Köparens undersökningsplikt innebär i praktiken en ansvarsfördelning där köparen själv får bära risken för fel som hen inte känt till men borde upptäckt vid en med tillbörlig omsorg och sakkunskap företagen undersökning av fastigheten. Avgörande för de krav som ställs på köparen är vad en normalt bevandrad och erfaren köpare ska kunna upptäcka eller inse.
Uttrycket om att det ska räcka med vad en "normalt erfaren och på området bevandrad köpare" kan upptäcka vid en undersökning framkommer såväl av praxis som av förarbeten till bestämmelsen. Av förarbetena uttalas att vad som är normalt torde variera beroende på köpeobjektet. Det synes t.ex. naturligt att utgå från att den som förvärvar en industrifastighet normalt har större kunskap i byggnadstekniska frågor än den som förvärvar ett småhus. Om det finns symtom på fel (t.ex. fuktfläckar) som köparen inte själv kan dra några slutsatser av, bör det normalt krävas att köparen går vidare med sin undersökning. I sådana fall kan köparen tvingas att anlita en sakkunnig (besiktningsman el dyl) för att fullgöra undersökningsplikten (prop. 1989/90:77 s. 41).
Som synes utgås det inte från vad köparen själv kan upptäcka utifrån vederbörandes yrke, bakgrund m.m. Istället görs det en bedömning från om felet var upptäckbart av en fiktiv person, den normalt erfarne och på området bevandrade köparen. Exakt vart den gränsen går kan ibland vara svår att fastställa. Lagrummet har därför varit aktuellt för en gedigen praxis om vad som ingår och inte ingår i köparens undersökningsplikt. Det är även anledning till att många köpare väljer att ta in en besiktningsman inför köpet.
Utgör flagnande färg ett fel i fastighet?
Även om köparen, oavsett om det rör sig om en bostadsrätt eller fastighet, inte upptäcker något fel vid undersökningen är det inte alls säkert att flagnande färg utgör ett sådant fel det går att göra gällande. Det är dock en bedömning som får göras i det enskilda fallet; skriver du i annonsen att kaklet precis är nymålat är det rimligt att utgå från att färgen inte ska flagna direkt köparen flyttar in och börjar duscha. Detsamma skulle t.ex. kunna gälla om du skrivit att färgen är vattenbeständig men att så är felaktigt.
Är målningen äldre får man som köpare räkna med att det kommer att behöva göras om. Rent generellt, desto äldre köpobjektet är och desto lägre priset är, desto färre saker kommer att bedömas som fel.
Det bästa sättet för att undvika att köparen kan invända med fel senare är att informera om allt som du är tveksam om. Sådana fel du informerar om är inte dolda och kan inte åberopas. Detsamma gäller att sådant du informerar om att du är osäker om och köparen bör undersöka närmre, kan inte heller åberopas som fel om ingen närmre undersökning sker.
Sammanfattningsvis som svar på din fråga; undersökningsplikten vid köp bostadsrätt är lagstadgad men först efter att köparen fått lägenheten. Det går däremot att avtala om, eller uppmana om, en undersökning även innan. Vid köp av fastighet finns det en lagstadgad undersökningsplikt. Det går tyvärr inte att ge ett exakt svar på om flagnande färg utgör ett fel eller ej, det blir en bedömning som får göras i det enskilda fallet.
Behöver du vidare hjälp från en av våra jurister på Lawline juristbyrå är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
