Skattskyldighet vid försäljning av fastighet.

2018-02-28 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |1. Behöver jag betala skatt vid försäljning av fastighet om jag säljer för taxeringsvärdet?2. Får jag dra av för renovering som gjorts under de senaste 5 år, kvitto finns.
Lisa Ekdahl |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag tolkar din fråga som om du vill få reda på om du behöver betala skatt om du säljer din fastighet och om du får dra av för renovering som har gjorts de senaste 5 åren. I och med att frågorna går ihop i varandra kommer jag att besvara på frågorna tillsammans. Reglerna om inkomstskatt finns i Inkomstskattelagen. Av din fråga framgår inte vilken typ av fastighet det är du ska sälja. Det finns antingen privatbostadsfastighet som enligt Inkomstskattelagen 2 kap 13 § innebär ett småhus med mark som utgör småhusenhet och som är en privatbostad. Innebörden av småhus är enligt Inkomstskattelagen 2 kap 8 § att det till övervägande del används eller är avsett att användas av ägaren eller någon närstående till honom för permanent boende eller som fritidsboende. Det andra alternativet är att det är en näringsfastighet som enligt Inkomstskattelagen 2 kap 14 § är en fastighet som inte är en näringsfastighet. Jag tolkar din fråga som om det rör sig om en privatbostadsfastighet och mitt svar är därför anpassat efter det. Räkna ut vinst eller förlust av försäljningenSom svar på frågan om du behöver betala skatt vid försäljningen av din fastighet så beror det på om du säljer den med vinst eller förlust. Huvudregeln för beräkningen om du har gjort en vinst eller förlust på försäljningen finns i Inkomstskattelagen 44 kap 13 § som säger att vinsten ska beräknas som skillnaden mellan försäljningsinkomsten och omkostnadsbeloppet. Omkostnadsbeloppet är enligt Inkomstskattelagen 44 kap 14 § anskaffningsuppgiften (det som fastigheten kostade) plus förbättringsutgifter (uppgifter som du har haft för att förbättra bostaden).Bestämmelserna om vad som anses vara förbättringsutgifter finns i Inkomstskattelagen 45 kap 11 och 12 §. Det kan dels vara grundförbättringar, till exempel ny-, till och ombyggnad eller reparation och underhåll. För att göra avdrag för dessa utgifter måste de sammanlagt ha uppgått till minst 5000 kr under ett kalenderår. För grundförbättringar får avdrag göras för hela utgiften. För att kunna göra avdrag för reparation och underhåll måste utgifterna medföra att fastigheten är i bättre skick vid försäljningen än vid köpet. Dessutom finns det en tidsgräns på fem år tillbaka i tiden (Inkomstskattelagen 45 kap 12 §). På frågan angående om du får göra avdrag för renovering beror det alltså på vilken typ av förbättringsutgift det är fråga om. Om du vill läsa mer om de olika utgifterna kan du göra det på Skatteverkets hemsida här.Beräkning av skattOm försäljningsinkomsten är större än omkostnadsbeloppet har du gjort en vinst och då ska du är då skattepliktig. Vinst på försäljning av fastighet räknas till inkomstslaget kapital. I Inkomstskattelagen 45:33 sägs att 22/30 av vinsten är skattepliktig. Om du istället har gjort en förlust får du göra avdrag för 50 % av förlusten.SammanfattningFör att sammanfatta vad som gäller så måste du räkna ut om du har gjort en vinst eller förlust på din försäljning av fastigheten. Beroende på om de renoveringar du har gjort uppfyller kraven som ställs på förbättringsutgifter kan du dra av dessa i beräkningen. Om du har gjort en vinst i försäljningen är du skattepliktig och har du gjort en förlust får du göra avdrag.Hoppas du fick svar på din fråga! Vänliga Hälsningar,

Försäljning av tomtmark

2018-02-26 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej! Jag har fått som en gåva en tomtmark av min dotter.Taxeringsvärde var 110 000kr. Jag har sålt marken för 200 000kr samma år. Måste jag betala skatt och hur mycket?
Jakob Karlsson |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Tomtmark är exempel på en tillgång. När en tillgång avyttras blir säljaren skattskyldig för en eventuell kapitalvinst. Tomtmarker är fastigheter i skatterättslig mening. Kapitalvinsten för fastigheter beräknas enligt 44:13 inkomstskattelagen (IL) genom följande formel:Ersättning för avyttrade tillgången – Utgifterna för avyttringen – Omkostnadsbeloppet = KapitalvinstOmkostnadsbeloppet utgörs enligt 44:14 IL av utgifter för anskaffning ökad med förbättringsutgifter. För fastigheter tas sedan 22/30 av kapitalvinsten upp till beskattning, enligt 45:33 IL. Om ett förvärv sker genom gåva träder den som övertar egendomen in i den tidigare ägarens skattemässiga situation, enligt 44:21 IL. Det innebär att du ska använda det omkostnadsbelopp som din dotter hade fått använda sig av. För att kunna räkna ut kapitalvinsten måste du således veta vilken din dotters anskaffningsutgift var för tomtmarken. Exempelvis: om dotterns anskaffningsutgift var 140 000 blir din kapitalvinst 200 000 – 140 000 = 60 000 (förutsatt att det inte finns några förbättringsutgifter). 22/30 av de 60 000 tas sedan upp till beskattning, vilket blir 44 000. Skattesatsen för de 44 000 kronorna blir sedan 30% enligt 65:7 IL, vilket innebär att den totala skatten som ska betalas är 30% av 44 000 = 13 200.

Sälja fastighet eller överlåta det som gåva?

2018-02-05 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej mina syskon säger att hänsyn ska tas till att jag slipper skatt när jag ger min del av samägd fastighet mot vederlag till dom som gåva. Jag förstår inte detta. Taxeringsvärdet är bara 50% värderingspriset. Jag hade ju tjänat på att sälja och betala skatt. Dom säger att dom får betala skatten när och om dom säljer. Men dom får ju mer än jag om dom säljer min del till värderingspris . Hur fungerar detta?
Therese Axén |Hej tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Förutsättningarna för att något ska anses som en gåva är att det sker utan vederlag. Det finns en gränsdragningen mellan gåva och försäljning. En gåva förutsätter att en överföring skett mellan en givare till en gåvotagare och att det föreligger ett benefikt syfte. Med benefikt menas utan vederlag. Om mottagaren genomfört en motprestation så kallas överlåtelsen för blandat fång eftersom det delvis innebär gåva och delvis innefattar ersättning. I och med att du i din fråga angivit "mot vederlag till dom som gåva" innebär att överlåtelsen blir ett så kallat blandat fång. Vid överlåtelser av fastighet tillämpas den så kallade huvudsaklighetsprincipen för att avgöra om överlåtelsen är att ses som gåva eller försäljning. Huvudsaklighetsprincipen anger att hela överlåtelsen ska ses som en gåva om det finns någon gåvodel. Med gåvodel avses om fastighetens värde överstiger ersättningens värde. Bedömning görs utifrån en fastighets taxeringsvärde (RÅ 81 1:29). Om ersättningen är större än taxeringsvärdet utgör det en försäljning som ska beskattas. Men om ersättningen understiger taxeringsvärdet så är det att anses som en gåva. Överlåtelse av gåva är ingen avyttring och medför inte kapitalvinstbeskattning av givaren. Det betyder att när du ger fastigheten i gåva eller mot ersättning understigande taxeringsvärde, så kommer din skattemässiga situation överföras på dina syskon (se 44 kap 21 § IL). Det innebär att vid dina systrars framtida försäljning av fastigheten kommer kapitalvinsten att omfatta värdestegringen som uppstått under såväl din innehavstid och dina systrarnas innehavstid av fastigheten. Detta är en beskattning enligt kontinuitetsprincipen. Med detta menas att kontinuiteten i beskattningen upprätthålls genom att beskattningen av kapitalvinsten övergår på gåvotagaren. Kontentan är att du inte kommer behöva betala någon skatt vid överlåtelse som gåva eller mot vederlag under taxeringsvärde. Huruvida det är bättre för dig att sälja fastigheten och betala skatt är svårt för mig att avgöra då jag inte vet hela din ekonomiska situationen. Du är välkommen att ringa vår telefonrådgivning på 08-533 300 04Hoppas du fick svar på din frågamvh

Beskattningstidpunkt för kapitalvinst

2018-01-29 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej. Har ett hus värderat till 2 milj men bara lån på ca 700 tusen. Min sambo vill köpa in sig i halva huset. Vi tänkte då att hon skulle överta halva mitt lån (350 tusen) och lägga resten i ett skuldbrev (650 tusen). Behöver jag reavinstskatta på detta köpet då jag inte får del av någon vinst fören en ev. Försäljning? Mvh
Daniel Shin |Hej och tack för att du vänder dig till oss!Om jag tolkar dig rätt skulle överlåtelsen av din andel av huset till din sambo innebära att du får ett skuldebrev på 650 000 kr. Huvudregeln för beskattningstidpunkten för kapitalvinster ("reavinster") är enligt 44 kap. 26 § inkomstskattelagen att vinsten ska tas upp till beskattning då den avyttras. Som avyttringsdag anses den dag då ett bindande avtal om överlåtelse träffats, dvs. dagen du överlåter din andel till din sambo.Om överlåtelsen är civilrättsligt giltig så avyttras din andel. Din vinst blir då skuldebrevet du erhåller från din sambo (som alltså har ett värde på 650 000 kr) minus bostadens omkostnadsbelopp (normalt sätt anskaffningsutgiften av bostaden för din del). Observera även att kapitalvinster på privatbostäder till skillnad från andra fastigheter endast beskattas till en särskild andel (22/30). Skatteverket har på sin hemsida en hjälpsam guide för dig som vill beräkna hur mycket du ska betala i skatt. Jag hoppas du fick svar på din fråga!

Skatt på fastighet

2018-02-28 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej,Min far gick bort under förra året och lämnade ett hus efter sig. Detta hus (egnahem) införskaffades 1965 till en oklar köpeskilling och såldes under förra året. Nu till våren är det då dags att deklarera för dödsboet och mycket handlar just om husförsäljningen och reavinsten. Jag har förstått att man kan göra avdrag för förbättrings åtgärder och viss nyanskaffad utrustning.Jag har hör att man kan använda sig av taxeringsvärdet för ett "visst" år som köpeskilling i samband med avdrag och reavinstbeskattning. Vad gäller kring detta?
Jakob Perä |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Skatt på kapitalvinster är reglerade i inkomstskattelagen Då du ärvde fastigheten kommer du använda samma sätt att beräkna skatt som om din far hade sålt egendomen enligt 44 kap. 21 §IL. Skatt på kapitalvinster är reglerade i inkomstskattelagen (IL). Förbättringsutgifter kan enligt 45 kap. 11 § IL dras av från köpeskillingen då de sammanlagt under ett år övergår till 5000 kr. Rörande förbättrande reparationer och underhåll gäller även kravet att kostnaderna är att hänföras till något av de fem föregående beskattningsåren 45 kap. 12 § IL.Din fråga rörande taxeringsåret gäller enligt 45 kap. 28 § IL enbart om fastigheten var förvärvad innan 1952. Då er fastighet var införskaffad 1966 gäller det alltså inte er fastighet. Då anskaffningsutgiften kommer användas för att korrekt räkna ut skatten kan man kontakta lantmäteriet för att ta reda på denna summa. Anledningen till att lantmäteriet brukar ha den uppgiften är att vid en ansökan om lagfar ska förvärvshandlingarna skickas in vilket kan vara köpekontraktet. Hoppas du fick svar på din fråga!

Avdrag för förbättringsutgifter på privatbostadsfastighet

2018-02-25 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej! Jag undrar hur gamla kvitton som man får dra av vid en husförsäljning?
Fredrik Rising |Jag tolkar din fråga som att du frågar om du får dra av utgifter som du har lagt ned på din privatbostadsfastighet vid en eventuell försäljning. Om det skulle vara en felaktig tolkning, får du kommentera mitt svar nedan, så ska jag försöka besvara din fråga på nytt.Vilka avdrag för förbättringsutgifter får du göra vid en eventuell försäljning av privatbostadsfastighet?Vid beräkningen av kapitalvinsten får du göra avdrag för, bland annat, förbättringsutgifter (44:13-14 Inkomstskattelagen). Förbättringsutgifter är utgifter som du har haft som har förbättrat bostaden. I 45 kap. 11-12 §§ IL finns reglerna om vad som gäller för förbättringsutgifter. För att ha avdragsrätt måste de sammanlagda utgifterna vara minst 5000 kronor under ett beskattningsår. Sedan är det olika regler beroende på om du har gjort en grundförbättring (exempelvis ny-, till och ombyggnad) eller reparation och underhåll (exempelvis byta handfat, måla om väggar, tapetsering). Vid en grundförbättring får du göra avdrag för hela utgiften, dock inte om den gjordes före 1952. Det är dock lite klurigare med reparationer och underhåll. Då måste de medfört att bostaden är i bättre skick vid försäljningen än vid köpet, det innebär att du inte får avdrag om bostaden var nybyggd vid köpet. Det finns även en tidsgräns vid reparationer och underhåll; du får inte dra av utgifter som du har haft längre tillbaka än 5 år innan du sålde bostaden.Sammanfattningsvis kan vi alltså säga att det beror på vad du har lagt ned för utgifter på bostaden, jag vill dock tillägga att du inte får dra av värdet av arbete som du själv har utfört i bostaden.Om du vill läsa mer om avdrag för förbättringsutgifter så hittar du information på Skatteverkets hemsida här.Hoppas du fick svar på din fråga!mvh

Köp eller gåva av del i fastighet mellan sambor

2018-01-31 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej!Jag är sedan ett år tillbaka sambo, min sambo äger huset vi bor i. Vi funderar nu på olika lösningar för mig att bli delägare.Vilka olika lösningar finns?Gåva, inköp? Vad för de olika förslagen med sig för skatter, och andra viktiga detaljer som måste tas i beaktande? Lagfart? Fördelar med att vara gift?Vid halva huset i gåva kan halva lånen medfölja? Hur blir det då med skatter?Köp: brukar marknadsvärdet utgöra grund för summa? Taxeringsvärde? Hur brukar par lösa detta?
Hanna Karlsson |Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Jag delar upp mitt svar fyra delar: 1. Köpa hälften av huset, 2. Gåva av hälften av huset, 3. Lagfart, 4. Att vara gift1. Köpa hälften: När det gäller fastigheter gäller huvudsaklighetsprincipen, dvs om det är 50 % eller mer i form av ett köp räknas allt som ett köp. För att vara ett köp och inte en gåva måste priset sättas högre än hälften av årets taxeringsvärde eller marknadsvärde, och då räknas allt som ett köp och det blir inte delvis köp delvis gåva. Oftast är marknadsvärdet högre än taxeringsvärdet så då blir hälften av taxeringsvärdet minimum för att det ska räknas som ett köp. Ju lägre ni håller summan på köpet desto mindre skatt utlöses. Det är din sambo som betalar den vinstskatten. När det gäller privatbostadsfastigheter (småhus, bostadsrätter och ägarlägenheter) ska 22/30 tas upp till skatt, 45 kap. 33 § inkomstskattelagen. Sedan dras 30 % skatt på den summan som vanligt enligt 65 kap. 7 § inkomstskattelagen.2. Du får hälften som en gåva: Som tidigare nämnt gäller huvudsaklighetsprincipen, så om ni ändå för över pengar men under hälften av taxeringsvärdet eller marknadsvärdet kommer hela hälften av huset att räknas som en gåva. Vid gåvor utlöses ingen kapitalskatt, men notera att vid gåvor ärver man den tidigare ägarens skattemässiga situation. Det innebär att om du någon gång vill sälja din del i framtiden kommer kapitalskatten att räknas utifrån värdestegringen från den dag din sambo köpte fastigheten till den dag du säljer den, dvs inte från dagen då gåvan gavs. Om det är lång tid sedan sambon köpte huset kan det alltså bli en hel del i skatt. Å andra sidan om ni istället gör ett köp kommer kapitalskatten att utlösas direkt och förmodligen bli mindre om ni väljer att sätta priset så lågt som möjligt. Skatten beräknas på samma sätt som nämnt ovan. Angående övertagande av lån krävs det godkännande av banken.3. Lagfart: För att stå som registrerad ägare krävs det oavsett det sker genom köp eller gåva att du söker lagfart hos Lantmäteriet.4. Äganderätten till huset förändras inte om ni gifter er, utan anses tillhöra den som har betalt för det. Detta kan utläsas i 1 kap. 3 § äktenskapsbalken där det stadgas att "varje make råder över sin egendom och svarar för sina skulder". Vill du vara gemensam ägare till huset bör du köpa in dig i det. Men om ni skulle skilja er anses bostad och bohag tillhöra båda makarna oavsett vem som har betalat för det och sedan delas lika mellan makarna, förutsatt att det inte är utsatt som enskild egendom genom äktenskapsförord, 7 kap. 1 och 2 §§ äktenskapsbalken.Vänligen,

Beräkning av kapitalvinstskatt vid försäljning av fastighet

2018-01-19 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej,Hur fungerar det om man ärver en fastighet som, av den avlidne, köptes för 1 miljon och vill sälja denna till marknadsvärde vilket är 4,5 miljoner. Under åren så har den avlidne belånat fastigheten till 4 miljoner och det finns inga avsevärda förbättringsarbeten som har gjorts.Ska säljaren då betala vinstskatt från 1 miljon till försäljningspriset 4,5 miljoner trots att man även tagit över ett bolån på 4 miljoner kronor?
Jennifer Vestin |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vid försäljning av fastighet saknar lånen betydelse för beräkning av kapitalvinstskatt.Skatteberäkningen när du säljer fastigheten kommer se ut på följande sätt: 4 500 000 - 1 000 000 - mäklararvode - (ev. förbättringsutgifter) = Kapitalvinst Kapitalvinsten x 0,22 = skatt Hoppas du har fått svar på din fråga!Med vänlig hälsning,