När betalas skatt på kapitalvinst av fastighet?

2018-07-26 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej! Min sambo står idag som ägare på huset, men tanken är att han ska ge mig halva huset som gåva så vi båda äger huset. Hur fungerar det? Blir det skatt på gåvan och ska den betalas direkt eller tillkommer det om/när man säljer huset?
Eric Nilsson |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Gåvoskatten i Sverige avskaffades 2005. Det är alltså skattefritt att ge gåvor.Kapitalvinst på fastigheten betalas när du avyttrar fastigheten och räknas i inkomstslaget kapital. Tänk på att eftersom du får fastigheten i gåva så ska du räkna utifrån din sambos skattemässiga situation när han ger dig gåvan. Detta hittar du i Kapitel 44 21§ Inkomstskattelagen. Med vänliga hälsningar,

Avstyckning av fastighet och beskattning

2018-07-21 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej!Jag har idag en fastighet om ca 2500m2. På denna fastighet finns två hus. Det ena, mindre, var det ursprungliga men användes senare endast som garage/förråd när ett nytt boningshus byggdes.Det ursprungliga önskar jag nu avstycka och sälja med tillhörande tomtmark som kommer orientera sig på de nybyggnadstomterna i området. Infarten är snäv och därmed omöjlig att göra till två separata infarter varför jag tänker mig att en första "kvadratisk" bit tomt vid infarten får bli en samfällighet mellan de två fastigheterna. Vidare har de gamla huset renoverats för en större summa.Mina frågor:• Räknas samfälligheten som en avstyckning och behandlas som en separat förrättning av lantmäteriet?• Betalas en realisationsvinst på den delen som avstyckas och säljs?Om ja:o Hur beräknas andelen av det ursprungliga anskaffningsvärdet?o Kan nedlagda renoveringskostnader för huset som avstyckas dras av vid försäljning innan realisationsskatten?Om nej:o Vad händer med dessa kostnader vid en eventuell framtida försäljning av den ursprungliga fastigheten? Kan de följa med och dras av vid försäljning innan realisationsskatten?
Jessica Konduk |Hej,Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Frågan är fastighetsrättslig och skatterättslig. Reglerna om avstyckning återfinns i jordabalken (JB), fastighetsbildningslagen (FBL) och reglerna om beskattning finns bland annat i inkomstskattelagen (IL).För att en fastighet ska bildas finns vissa formkrav och enligt 1 § 2 st JB sägs att "sämjedelning är utan verkan". Med sämjedelning avses avtal mellan ideella andelsägare om utläggande av särskilda ägolotter som svarar mot andelstalen. Det går inte att dela upp fastighetens delar på andra sätt än de som anges i jordabalken därför är sämjedelning ogiltigt.En samfällighet är vanligen land eller vattenområde som ägs av flera fastigheter ihop. För att marken vid infarten ska kunna ägas av flera fastigheter som samfällighet måste den separeras från din ursprungliga fastighet. Om du avstyckar en tomt för att använda som samfällighet till gemensamma infarter krävs det en lantmäteriförrättning för att lagfart ska uppkomma på den tomten. Vid fastighetsbildning krävs enligt 3 kap 1 § FBL (fastighetsbildningslagen) att fastigheten som nybildas eller ombildas blir varaktigt lämpad för sitt ändamål. Lantmäteriet kommer vid ansökan pröva ärendet i enlighet med detta och övriga bestämmelser i FBL.Ett alternativ kan vara att du behåller marken men ger dem som behöver använda infarten ett servitut att ta väg över infarten eller någon annan lösning med servitut.Övergång av fastighet och skatteskyldighetSkatterättsligt kan en fastighet kan övergå från en ägare till en annan genom olika former av överlåtelser t.ex. försäljning, byte, gåva, bodelning och testamente. Vid försäljning av avstyckad tomt ska du betala skatt på vinsten av försäljningen förutsatt att du är obegränsat skatteskyldig i Sverige. För fysiska personer och dödsbon är kapitalvinst vid icke yrkesmässig avyttring av fastighet skattepliktig inkomst av kapital. Detta gäller både privatbostadsfastighet och näringsfastighet.Skattskyldigheten inträder det år avyttringen sker och hela kapitalvinsten beskattas på en gång enligt 44 kap. 26 § IL. Med avyttring avses försäljning, byte och liknande överlåtelser av tillgångar. Andra exempel på sådana överlåtelser är apport, expropriation, upplåtelse av nyttjanderätt på obegränsad tid och marköverföring genom fastighetsreglering om ersättning utgår i pengar (44 kap. 3 § IL, 45 kap. 5–6 §§ IL).Avyttring genom styckning och skattI 45 kap 5 § 1 st. IL anges att:" Överföring av mark eller andel i samfällighet genom fastighetsreglering enligt 5 kap. fastighetsbildningslagen (1970:988), (FBL) och uppdelning i lotter genom klyvning enligt 11 kap. samma lag anses som avyttring av fastighet, om överföringen eller uppdelningen sker helt eller delvis mot kontant ersättning. Är den kontanta ersättningen högst 5 000 kronor, ska kapitalvinsten inte tas upp.Vidare anges i 2 st." Av kapitalvinsten ska bara så stor del tas upp som den kontanta ersättningen minskad med 5 000 kronor utgör av den totala ersättningen för överföringen eller uppdelningen minskad med 5 000 kronor. Större belopp än den kontanta ersättningen minskad med 5 000 kronor ska dock inte tas upp."Ser man vidare i 5 kap anges det i 1 § att den typen av överföring av mark som du tänkt dig omfattas av bestämmelsen i 45 kap 5 § ILAvyttringen sker genom köpekontraktets undertecknande. Detta gäller även om det finns en avtalsklausul om att äganderätten ska övergå till köparen vid senare tidpunkt (RÅ 1950 ref. 5 och RN Serie I 1968 6:5). Klausuler som innebär att köpet inte ska fullföljas om köparen inte betalar full köpeskilling, har ingen betydelse i detta sammanhang. Avtal om annan tillträdesdag än datum för köpekontraktet saknar också betydelse i detta avseende.Kontraktsdatum gäller även om försäljningen gjorts beroende av något villkor eller av att myndighet ska godkänna överlåtelsen. Skulle ett sådant villkor inte uppfyllas eller sådant tillstånd inte ges, hävs som regel fastighetsförsäljningen. Någon kapitalvinstberäkning ska då enligt allmänna principer inte ske.När överföring av mark genom fastighetsreglering baseras på ett köpekontrakt, är avyttringstidpunkten för överlåtelsen köpekontraktsdagen.Om överföringen av mark genom fastighetsreglering grundas på en särskild överenskommelse, är avyttringstidpunkten den dag uppgiften om den fullbordade fastighetsregleringen införts i fastighetsregistrets allmänna del (HFD 2013 ref. 10)En kapitalvinst beräknas som skillnaden mellan ersättningen, minskad med utgifterna för avyttringen, och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). Från försäljningsintäkten får avdrag alltså göras för försäljningsprovision och liknande utgifter.Med omkostnadsbelopp avses utgifter för anskaffning ökade med utgifter för förbättring (44 kap. 14 § IL). Avdrag får ske för alla omkostnader för förvärvet av tillgången, som t.ex. köpeskilling, inköpsprovision, stämpelskatt och liknande samt för förbättringskostnader. Vid försäljning av en del av ett innehav av egendom med enhetlig beskaffenhet, ska genomsnittsmetoden användas för beräkning av anskaffningsutgiften. I omkostnadsbeloppet får inte räknas in utgifter som täckts genom näringsbidrag eller statligt eller kommunalt bidrag (44 kap. 18 § IL).Endast nominell vinst beskattas. Indexuppräkning av omkostnadsbeloppet, som kompensation för penningvärdets fall, medges inte.Om det avstyckas en tomt från en fastighet kommer den avstyckade tomten vid nästa fastighetstaxering i de flesta fall att bilda en egen taxeringsenhet. Om den nybildade taxeringsenheten säljs efter detta är det inte frågan om någon delavyttring. I dessa fall kan inte reglerna om delavyttring i 45 kap. 19–21 §§ IL tillämpas.Observera dock att om två eller flera taxeringsenheter tidigare under innehavet har ingått i samma taxeringsenhet ska beräkningen göras som om de vid avyttringen fortfarande var en enda taxeringsenhet om den skattskyldige begär det och då kan delavyttringsreglerna bli tillämpliga (45 kap. 4 § IL).Avyttras en del av en taxeringsenhet måste som huvudregel beräknas hur stor del av enhetens omkostnadsbelopp som belöper på den avyttrade delen. Kan inte detta utredas av skatteverket eller om det visar sig förmånligare kan en särskild proportioneringsregel användas. Kapitalvinstbeskattning vid delavyttringen innehåller flera tekniska och praktiska svårigheter som inte kan behandlas inom ramen för denna tjänst. Du bör istället anlita en skattejurist eller begära förhandsbesked från skatteverket om hur de gör den skattemässiga bedömningen i det fall du har tänkt dig. Min utredning har påvisat att beskattningen kan bli olika baserat på hur avstyckningen går till i samband med bildandet av samfällighetsföreningen.Kapitalvinst vid avyttring av fastigheterI 45 kap finns som ovan nämnts bestämmelser för beräkning av kapitalvinst vid avyttring av fastigheter och dessa tillämpas vid avyttring av alla slags fastigheter utom fastigheter som utgör lagertillgångar i näringsverksamhet.För fastigheter gäller avsteg från principen att hela kapitalvinsten ska beskattas. Enligt 45 kap 33 § är vid avyttring av privatbostadsfastighet endast 22/30 av kapitalvinsten skattepliktig och 50% av kapitalförlusten avdragsgill.Renoveringskostnader och förbättringskostnaderUtgifter för reparationer räknas som huvudregel inte i omkostnadsbeloppet som nämndes ovan. Det har dock ansetts rimligt att vissa s.k. förbättrande reparationer får medräknas, reparationer och underhåll som hänför sig till beskattningsåret eller något av de fem föregående beskattningsåren till den del åtgärderna medfört att fastigheten är i bättre skick vid avyttringen än vid förvärvet enligt 45 kap 12 § IL. Har den skatteskyldige själv utfört förbättringsarbeten räknas inte värdet av det egna arbetet som avdragsgill kostnad. Sammanfattningsvis måste en samlad bedömning göras av hur överlåtelsen är utformad för att med säkerhet kunna säga hur beskattning ska ske. Faktorer som när ursprungsfastigheten anskaffades och hur den tänkta styckningen går till påverkar hur beskattningen beräknas. Samfällighet genom avstyckning räknas som en separat förrättning och försäljning/avyttring av styckad fastighet kapitalbeskattas.Renoveringskostnader i form av förbättringskostnader kan endast tas med i omkostnadsbeloppet om de har utförts de fem senaste åren från innan beskattningsåret för avyttringen.RekommendationJag rekommenderar att du anlitar en skattejurist eller en advokat med inriktning på fastighetsrätt och skatterätt för att utreda den skattemässigt fördelaktigaste metoden du ska använda vid styckning av fastigheten. Lawline är inte inriktade på skatterätt.Jag kommer att ringa dig på onsdag 25/7 kl 15:00 för telefonrådgivningen. Om tiden inte passar kan du mejla mig jessica.konduk@lawline.se för att boka en annan tid.Vänligen,

Försäljning och beskattning av kolonistuga samt köp av fritidshus

2018-07-04 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej! Min mamma köpte en kolonistuga för 85 000 kr för ca 8 år sedan på arrende tomt, Nu vill hon sälja kolonistugan för att köpa en sommarstuga som står på ofri grund arrendetomt. Taxeringsvärdet på sommarstugan är under 50 000 kr vilket borde betyda 0 kr i fastighetsskatt med de nya reglerna? Min stora fråga för att hjälpa henne är att när hon säljer kolonistugan och direkt köper fritidshus/ sommarstuga hur ser det ut med skatten då? Kolonistugan kan gå för 350 000 kr och köptes för 85 000. Fritidshuset kan komma att kosta 300 000 eller max 350 000 kr. Tacksam för så snabbt svar som möjligt!
Therese Axén |Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag har valt att dela in mitt svar i olika delar; dels hur stor skatt det blir vid försäljning av kolonistugan utifrån de förutsättningar du gett och dels huruvida förutsättningarna för uppskov är uppfyllda. Jag kommer avsluta med att nämna lite om kommunal fastighetsavgift.Beräkning av skattFörst och främst är en kolonistuga hus på ofri grund och behandlas i inkomstskattemässiga sammanhang som en fastighet (2 kap. 6 § Inkomstskattelagen). Reglerna vid försäljning är densamma som vid försäljning av småhus (se vidare 2 kap 8 § IL). Det som beskattas är vinsten respektive förlusten av försäljningen som räknas ut enligt följande: Försäljningspriset- försäljningsutgifter- anskaffningsvärde och lagfartskostnad m.m.- förbättringsutgifter+ återföring av uppskov = vinst eller förlust (se 44 kap 13-14 §§ IL och 45 kap IL). Kapitalvinst ska alltså beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången (350 000 kr) minskad med utgifter för avyttringen (exempelvis mäklarprovision) och omkostnadsbelopp (44 kap 13 § IL). Med omkostnadsbelopp menas utgifter för anskaffning (85 000 kr) ökade med utgifter för förbättring (förbättringsutgifter). I din fråga har du inte nämnt några utgifter för avyttringen eller förbättringsutgifter varav jag inte räknat med sådana. Uppställningen blir därmed följande: 350 000 (försäljningsinkomst) - 85 000 (anskaffningsutgift) = 265 000 kr. Sammantaget är kapitalvinsten 265 000 kr och vinsten ska tas upp till beskattning med 22/30 enligt 45 kap 33 § IL och med en skattesats på 30 % enligt 41 kap 1 § och 42 kap 1 § IL. Skatten landar då på 58 300 kr (265 000*0,22). Sammanfattningsvis skulle din mamma få betala ca 58 300 kr i skatt utifrån de omständigheter du angivit och bortsett från uppskov. Förutsättningar för uppskovMed uppskov menas att man skjuter upp med att betala skatt på vinsten vid försäljning av en bostad om vissa förutsättningar är uppfyllda. Av förutsättningarna i din fråga så kan jag inte avgöra om din mamma har rätt till uppskov då jag inte har alla omständigheter (se 47 kap 2,3 och 5 §§ IL om krav för uppskov). Du kan få hjälp med att avgöra detta här. Jag har ändå nedan valt att räkna ut uppskov med utgångspunkt i att ersättningen för fritidshuset motsvarar ersättningen för ursprungsbostaden (dvs 350 000 kr) bara för att illustrera. Om ersättningen för fritidshuset motsvarar ersättningen för ursprungsbostaden, så kan avdrag medges för ett uppskovsbelopp som motsvarar hela kapitalvinsten ökad med tidigare uppskovsbelopp (47 kap. 7 § 1 stycket 1 IL). Det skulle innebära att vinsten på 265 000 kr helt skjuts upp. Uppskovet försvinner dock inte utan påverkar när ersättningsbostaden (fritidshuset) säljs. Vid avyttring av ersättningsbostad så ska säljaren beskattas genom att man lägger uppskovsbeloppet till vinsten eller förlusten när man beräknar kapitalvinsten för ersättningsbostaden (45 kap. 33 § IL, 46 kap. 18 § IL). Kort om kommunal fastighetsavgiftAlla bostäder i småhus, ägarlägenheter och hyreshus har kommunal fastighetsavgift. Avgiften är indexbundet och räknas varje år om efter förändringarna av inkomstbasbeloppet (se här). Fritidshuset som din mamma vill köpa utgör ett småhus på ofri grund (se 2 kap 8 § IL). Ett småhus på ofri grund där taxerat byggnadsvärde inte kommer upp till 50 000 kr, får inget taxeringsvärde alls. Ägaren till huset ska då inte betala någon kommunal fastighetsavgift. Dock får ägaren till marken däremot, betala fastighetsavgift med taxerat markvärde som underlag (se här). I din fråga är det oklart om du menar att byggnadsvärdet inte uppgår till 50 000 kr eller om du menar taxeringsvärdet. För fler frågor är du välkommen att ringa till vår telefonrådgivning på 08-533 300 04mvh

Hur beräknas vinstskatt när vi säljer sommarstället?

2018-06-13 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Vi har ärvt ett s ommarställe byggt s lutet av 30-talet/ början 40-talet. Under årens lopp har el dragits in, i övrigt div förbättringar. Hur beräknas vinstskatten vid en försäljning?
Emelie Lövgren |Hej!Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.Regler om skatt finns i Inkomstskattelagen (IL).Under förutsättning att det blir en vinst vid försäljningen ska vinsten beräknas genom att ta ersättningen ni får för sommarstället, alltså det ni får för sommarstugan när ni säljer den, minus det så kallade omkostnadsbeloppet (44 kap. 13§ IL). Omkostnadsbeloppet är de kostnader ni haft för anskaffandet av sommarstället och för förbättring av sommarstället (44 kap. 14§ IL).Du skriver att ni har ärvt sommarstället. Det innebär att ni ska "träda in i den tidigare ägarens skattemässiga situation", alltså att ni ska ta över den tidigare ägarens omkostnadsbelopp (44 kap. 21§ IL). Den tidigare ägaren är den ni ärvde av. Ni ska alltså använda den tidigare ägarens anskaffningsutgift i er egen beräkning av vinsten. Har den ni ärvde sommarstugan av exempelvis betalat 100 000 kr för sommarstugan ska detta alltså också räknas som er kostnad för stugan.Det är också viktigt att nämna att det finns en specialregel gällande fastigheter förvärvade före 1952 som innebär att man anser att fastigheten förvärvades 1952 och att man ska beräkna omkostnadsbeloppet som 150% av taxeringsvärdet 1952 (45 kap. 28§ IL). Du skriver att den är byggd på 30-talet eller 40-talet, men eftersom jag inte vet när den förvärvades kommer jag utgå från att det var efter 1952.Utöver detta skriver du att ni har utfört olika förbättringar. Även detta ska som huvudregel räknas in i omkostnadsbeloppet. Gällande fastigheter finns vissa regler kring vilka förbättringsutgifter som får tas med. Exempelvis får man inte räkna med reparationer som man har gjort mer än fem år innan det år man säljer fastigheten (45 kap. 12§ 2 stycket IL). Du skriver att ni har dragit in el i sommarstugan. Det bör räknas som en sådan förbättrande utgift som får räknas med och inte reparation eller underhåll som kräver att det gjorts inom viss tid (45 kap. 11§ IL). Vilka de andra förbättringsutgifterna är skriver du inte och jag kan inte bedöma om de får räknas med eller inte utan mer information. Det är viktigt att tänka på att vissa utgifter man har haft för att reparera eller underhålla sommarstugan inte kan räknas med. Beräkningen av kapitalvinsten vid en eventuell försäljning av sommarstugan blir alltså: ersättningen för sommarstugan – den tidigare ägarens omkostnadsbelopp – förbättringsutgifter. Eftersom sommarstugan är en privatbostad måste ni bara ta upp 22/30 av kapitalvinsten till beskattning (2 kap. 8§ och 45 kap. 33§ IL). Det är alltså detta ni ska skatta på. Skatt på kapital är 30% (65 kap. 7§ IL). Jag ger ett exempel för att illustrera detta. Vi tänker oss att ni fick 500 000 kr för sommarstugan och att den tidigare ägaren har betalat 100 000 kr för sommarstugan samt att ni har bekostat förbättringar för 50 000 kr. Då blir uträkningen: 500 000 kr – 100 000 kr – 50 000 kr = 350 000 kr. Det är alltså detta som är er kapitalvinst. Av dessa 350 000 kr måste ni bara ta upp 22/30 till beskattning. Kvar till beskattning av kapitalvinsten på 350 000 kr blir alltså ungefär 256 667 kr. Av detta ska ni skatta 30%, alltså ungefär 77 000 kr.Jag hoppas du fick svar på dina frågor!Med vänlig hälsning,

Hur ska skatten fördelas från en husförsäljning vid bodelning?

2018-07-22 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Min man och jag har skilts. Vi ska sälja lägenheten och dalar pengar enligt lagar. Förstår att vi måste betala skätt. Men måste jag betala på vinst, när det var han som köpt lägenheten? OK, vem ska jag pratar med för att veta hur mycket och när ska jag betala skätt.
Carl Lohmander |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Vid en bodelning ska man dela lika på alla tillgångar som inte är enskild egendom. Husets effektiva värde som tillgång är lägre än husets marknadsvärde, detta för att bland annat skatt tillkommer. När ni ska dela på huset i er bodelning ska ni dela på husets effektiva värde, dvs ni kommer att dela på skattekostnaderna. Vem som köpt huset spelar ingen roll. På skatteverkets hemsida finns information om hur skatten räknas ut.Ett exempelOm huset säljs för 2 000 000 och vinstskatten är 200 000, finns 1 800 000 efter skatt. Det är detta värde som ska delas på, ni kommer alltså i så fall få 900 000 var.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Hur mycket skatt ska man när man säljer ett hus?

2018-07-17 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej Vi håller på att sälja vår fars hus. Det är jag och min syster som står som delägare i bodelningen och hans sambo är den andra. Vad kommer skatten att bli för oss?Försäljning 1,8 mkr, bygget 1,5, mäklararvode 50000. Vad ska dödsboet stå för?
Carl Lohmander |Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!Regler om skatt finner man i Inkomstskattelagen (IL).Från det som du nämnt i din fråga blir vinsten vid försäljningen 1 800 000 – 1 500 000 – 50 000 = 250 000. 22% av detta är 55000 (skatten) (45 kap 33 § IL). Med dessa förutsättningar ska dödsboet alltså betala 55 000 kr i skatt, det kan dock finnas annat som påverkar skatteplikten, tex avdrag för förbättringskostnader om man tex renoverat badrummet.I dödsboet är huset en tillgång. När man räknar ut värdet på dödsboet lägger man ihop alla tillgångar och drar ifrån alla skulder (även tex skatten som hade kommit vid en försäljning av huset). Dessa skulder ska alltså täckas ur dödsboets tillgångar innan något delas ut i arv, på så vis kan man säga att dödsboet ska stå för skatten vid försäljningen av huset.Hoppas du fått svar på din fråga!Vänligen,

Behöver jag betala skatt på hela försäljningsbeloppet?

2018-06-30 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Jag har ärvt en stuga efter min moster. Min moster och morbror byggde stugan själva. Om jag säljer, får jag då skatta för hela försäljningsbeloppet? Det finns ju ingen tidigare köpekostnad att dra av.
Linn Gerhardsson |Hej! Tack för att du vänder dig med din fråga till Lawline! De skattemässiga konsekvenserna som uppstår vid en fastighetsförsäljning regleras i inkomstskattelagen.Vid en framtida försäljning av stugan som du fått i arv efter din moster tillämpas en princip inom skatterätten som kallas kontinuitetsprincipen (44 kap. 21 § IL). Principen innebär att du som arvtagare träder i din mosters skattemässiga situation. Din köpekostnad blir med andra ord din mosters anskaffningskostnad ("köpekostnad") för stugan. Denna kostnad får du dra av från försäljningsbeloppet. Summan som återstår utgör skattepliktig inkomst och beskattas med en effektiv skattesats om 22 procent (44 kap. 13 § IL, 44 kap. 14 § IL, 45 kap. 33 § IL)Svar på din frågaOm du säljer stugan kommer du inte att skatta på hela försäljningsbeloppet. Från försäljningsbeloppet får du dra av din mosters anskaffningskostnad för stugan, dvs de kostnader hon haft för att uppföra stugan. Dessa kostnader behöver styrkas i form av kvitton och annan bevisning. Jag råder dig därför att söka upp och förvara dessa så de finns tillgängliga vid en framtida försäljning. Hoppas att du fick svar på din fråga!

Jag vill sälja min fastighet till min son till ett förmånligt pris och slippa skattekonsekvenser. Hur gör jag detta?

2018-06-11 i Försäljning av fastighet
FRÅGA |Hej,Jag tänker ge min fastighet i gåva till min son och hans sambo. De betalar då mindre än 85% av förra årets taxeringsvärde till mig vilket är 2 150 000. Fastigheten värderas till ca 6 000 000. Fördelningen verkar bli 60% till sonen och 40% till sambon. Förutom vad de får i överskott från försäljningen av sina resp. lägenheter (sonen 1 400 000 och sambon 500 000) så tar hon ett lån på 1 500 000 som hon står för helt själv. Dessa pengar skall användas till inköp avseende beendet samt underhåll av fastigheten. Funkar det att göra så, med avsikt att komma undan skatt?Hälsningar
Lucas Cyrén |Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!Kapitalvinstskatt & huvudsaklighetsprincipenDu är på rätt spår. Du pratar om vad som inom skatterätten brukar kallas huvudsaklighetsprincipen vid överlåtelse av fastighet. Den innebär att en transaktion av en fastigheten inte ska betraktas som ett köp om ersättningen för fastigheten inte överstiger en viss summa, utan istället betraktas transaktionen i sin helhet som en gåva (om det finns en gåvoavsikt vid transaktionen, vilket det får anses göra i ert fall). Detta får effekten att säljaren inte behöver betala någon kapitalvinstskatt på "försäljningen", eftersom gåvor är skattebefriade enligt 8 kap. 2 § inkomstskattelagen.Summan som inte får överstigas är överlåtelseårets taxeringsvärde (eller marknadsvärdet om detta är lägre än taxeringsvärdet, men det är ju sällan fallet). Jag märker på din text att ni utgått från förra årets taxeringsvärde, vilket ni då bör rätta till om ni vill vara säkra på att inte behöva betala någon kapitalvinstskatt på försäljningen.Skattekonsekvensen som huvudsaklighetsprincipen för med sig innebär att din son och dennes sambo när de sedan ska sälja huset vidare måste använda din anskaffningsutgift vid kapitalvinstberäkningen. Detta leder i regel (i en marknad där värdet på fastigheter stadigt ökar) till att kapitalvinsten blir större vid deras framtida försäljning och att "skattesmällen" således kommer vid denna tidpunkt. Huvudsaklighetsprincipen är inte lagreglerad utan har genom årens lopp utvecklats ur Högsta Förvaltningsdomstolens praxis.StämpelskattÄven här är du rätt ute. Om en fastighet säljs till ett lägre pris än taxeringsvärdet så behöver ingen kapitalvinstskatt betalas, men stämpelskatt kan komma att bli aktuellt eftersom det är en äganderättsövergång av en fastighet. Stämpelskatten utgör 1,5% av den högsta summan av fastighetens taxeringsvärde och ersättningen som betalas.Stämpelskatt utgår dock enbart om ersättningen motsvarar minst 85% av ersättningen, så om ni vill undvika att betala stämpelskatten ska ni placera er under detta belopp. I detta fall är det taxeringsvärdet året före det år då lagfart ansöktes som gäller (söker din son om lagfart för fastigheten i år är det alltså förra årets taxeringsvärde som ni ska göra era beräkningar utifrån).Om du är intresserad av lagtexten råder jag dig att kika närmre i 5 §, 8 § och 9 § Lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter.SammanfattningDu verkar vara rätt ute vad gäller beräkningarna. Tänk bara på att ni vid huvudsaklighetsprincipen måste utgå från detta årets taxeringsvärde (om överlåtelsen sker i år) vid er beräkning. För stämpelskatten kan ni dock använda förra årets taxeringsvärde, förutsatt att din son och dennes sambo ansöker om lagfart i år.Jag hoppas att du/ni får nytta av svaret!