Vad får man göra avdrag för vid kapitalvinstbeskattningen när man säljer fastigheter?
Hej.
Jag (vi, min dåvarande sambo) köpte hus 1980 för 350.000:-.
Vi belånade huset i två omgångar för renovering, delade på oss 2004 och jag belånade igen för att lösa
ut honom med 1 milj kr.
jag har nu lån på ca 1,9 milj.
Är i tankarna på att sälja inom en snar framtid. "Man" får mellan 4,2-5,0 milj för husen på min gata vid försäljn nu det senaste året. Jag tror att jag skulle kunna få ca 4,6 milj för mitt hus...… Vad händer då med skatt, ev avdrag …. o.s.v????
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Kort svar på din fråga:
Avdrag på vinstskatten för förbättringar samt förbättrande reparationer och underhåll får göras när man säljer fastigheter. Hur mycket avdrag man får göra är dock beroende på karaktären av de arbeten man utfört och, i vissa av dessa fall, hur länge sedan arbetena utfördes. En enkel huvudregel är att allting som tillfört någonting nytt till fastigheten (exempelvis ut- eller nybyggnation) får göras avdrag för, medan utgifter för reparationsarbeten och underhåll är underkastade vissa begränsningar. Se mer om detta nedan.
Avdrag för att man löst ut sin sambo (eller någon annan delägare för den delen) får inte göras vid försäljningen av fastigheten.
Lite längre svar med motivering:
När man säljer fastigheter med vinst ska man betala skatt på den vinst man gör (s.k kapitalvinstskatt). Kapitalvinsten beräknas enligt reglerna i 44-45:e kap. inkomstskattelagen och kan enkelt beskrivas som att man subtraherar omkostnadsbeloppet (dvs vad man en gång i tiden betalade för fastigheten) och eventuella försäljningskostnader från köpeskillingen.
Man får dock göra vissa avdrag från vinsten, exempelvis i de fall man faktiskt förbättrat fastigheten (s.k förbättringsutgifter). Detta görs genom att man lägger till dessa kostnader i omkostnadsbeloppet och på det sättet "pressar ner" vinsten man gjort på försäljningen.
"Förbättringar" och "Förbättrande reparationer och underhåll"
Det finns anledning att göra en viss skillnad på "förbättringar" och "förbättrande reparationer och underhåll". En gemensam regel för dessa kostnader är att de enbart får läggas till omkostnadsbeloppet för de år då de sammanlagt uppgått till mer än 5000 kr.
Förbättringar är helt enkelt att fastigheten har förbättrats på något sätt. Det är i vanliga fall en ut- eller nybyggnation på fastigheten, exempelvis ett garage eller en balkong. Man tillför med andra ord någonting nytt som rimligtvis kan tänkas öka fastighetens värde. Man får alltid lägga till förbättringar i sitt omkostnadsbelopp, dvs oavsett när dessa gjordes.
Förbättrande reparationer och underhåll är lite annorlunda. Dessa innebär, precis som namnet antyder, att man "enbart" reparerar eller underhåller fastigheten utan att egentligen tillföra någonting nytt. Exempel på detta kan vara att man lägger nytt golv eller byter ut vitvaror i fastigheten.
Det finns också här två begränsningar på rätten att göra avdrag. Utgifter för förbättrande reparationer och underhåll får bara läggas till omkostnadsbeloppet om dessa har medfört att fastigheten är i bättre skick vid försäljningen än vid förvärvet. Detta innebär att man i princip aldrig kan lägga till dessa kostnader i omkostnadsbeloppet om man själv byggde fastigheten eller köpte den när den var precis ny, eftersom den då rimligtvis var i nyskick.
Den andra begränsningen innebär att man inte får lägga till utgifter för förbättrande reparationer och underhåll i sitt omkostnadsbelopp om dessa har gjorts tidigare än fem beskattningsår före året för avyttringen. Detta innebär att utgifter för förbättrande reparationer och underhåll som gjorts tidigare än år 2014 inte får läggas till omkostnadsbeloppet om fastigheten säljs i år.
Utlösandet av din sambo
Att du löst ut din sambo i och med er separation innebär inte att du har någon avdragsrätt för den kapitalvinst du troligtvis kommer göra i och med försäljningen. När exempelvis två makar separerar och den ena löser ut den andra från fastigheten i bodelningen brukar man i detta belopp ta hänsyn till att den andre senare kommer att behöva betala kapitalvinstskatt på försäljning av hela försäljningen. Detta brukar innebära att man sänker utlösningssumman med ett belopp som motsvarar den utlöste makens andel av kapitalvinstskatten, beräknat enligt antagandet att fastigheten skulle sålts vid dagen för bodelningen.
Jag hoppas att du finner svaret användbart! Om du har några ytterligare funderingar eller frågor kan du alltid lägga fram dessa i kommentarsfältet nedan eller helt enkelt ställa en ny fråga.
